2022 QCCQ 9845, 2022 QCCQ 9845

Kostopoulos c. Stekhanova 2022 QCCQ 9845 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTREAL LOCALITÉ DE MONTREAL « Chambre civile » N° : 500-32-712316-209 DATE : 9 novembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GILLES LAREAU, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CHRYSOULA KOSTOPOULOS

Partie demanderesse c. MARGARITA STEKHANOVA

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Chrysoula Kostopoulos (KOSTOPOULOS) réclame à Margarita Stekhanova (STEKHANOVA) du loyer impayé en vertu d’un bail commercial. [ 2 ] Dans sa procédure écrite, KOSTOPOULOS réclame la somme de 15 000$.

Cette somme n’est pas ventilée ni expliquée dans la demande introductive d’instance. [ 3 ] Séance tenante, KOSTOPOULOS réduit sa réclamation à un montant de 6 358,76$ qu’elle explique comme suit : - Majoration du loyer de base pour les périodes allant du 1 er septembre 2017 au 31 août 2020 : 3 600$ - Solde du loyer pour le mois de mars 2020 : 350$ - Loyer additionnel : 1 075,31$ - Solde du loyer pour les mois de juillet et août 2020 : 231$ - TPS et TVQ : 788,45$ - Intérêts : 314$ - TOTAL : 6 358,76$ [ 4 ] STEKHANOVA conteste la réclamation, elle soutient ne rien devoir à KOSTOPOULOS.

LES FAITS [ 5 ] Les parties sont liées par bail du 1 er septembre 2015 au 31 août 2020. [ 6 ] Le loyer prévu au bail (Pièce P-1) est fixé selon les modalités suivantes : - Du 1 er octobre 2015 au 31 août 2016 : 1 000$ / mois (le loyer de septembre 2015 est gratuit) ; - Du 1 er septembre 2016 au 31 août 2017 : 1 000$ / mois ; - Du 1 er septembre 2017 au 31 août 2018 : 1 050$ / mois; - Du 1 er septembre 2018 au 31 août 2019 : 1 100$ / mois ; - Du 1 er septembre 2019 au 31 août 2020 : 1 150$ / mois ; [ 7 ] Le bail prévoit à son

article 3 que la locataire STEKHANOVA doit remettre le 15 juillet de chaque année une série de chèques postdatés couvrant le loyer pour l’année à venir. [ 8 ] Le bail prévoit également que STEKHANOVA doit assumer « his proportionate share of all buildings operating expenses for each calendar year (except for the first year) to be calculated as twenty-five (25%) percent of such total » [1] [ 9 ] Les frais d’exploitation devaient être payés, une première fois sur la base d’une estimation, et répartis sur 12 mois avec le loyer de base et par la suite en ajustant sur la base des dépenses réelles. [ 10 ]

Malgré les termes et conditions du bail, les parties ont convenu d’autres modalités. [ 11 ] De fait, avec le consentement de KOSTOPOULOS, STEKHANOVA n’a jamais payé plus que 1 000$ par mois à

titre de loyer de base et on ne lui a jamais facturé les frais d’exploitation. [ 12 ] Les raisons justifiant cet écart sont contestées.

[ 13 ] KOSTOPOULOS prétend qu’elle a accepté de proroger dans le temps l’augmentation du loyer et les frais d’exploitation afin d’accommoder STEKHANOVA, aux prises avec des difficultés financières, mais qu’elle n’y a jamais renoncé. [ 14 ] STEKHANOVA tient un tout autre discours. Elle affirme qu’en 2017, après le décès de son conjoint, elle voulait fermer boutique et résilier son bail. KOSTOPOULOS l’aurait convaincue de poursuivre l’occupation de son local et l’exploitation de son entreprise en échange d’un gel du loyer à un montant de 1000$ par mois pour la durée du bail.

C’est, selon elle, ce qui explique qu’elle n’a jamais payé plus que 1000$ par mois sans que KOSTOPOULOS ne réagisse et pourquoi cette dernière n’a jamais facturé de frais d’exploitation. [ 15 ] Toujours selon STEKHANOVA, la position de KOSTOPOULOS a changé lorsque, le bail venant à terme prochainement, elle l’a informée qu’elle ne le renouvellerait pas.

KOSTOPOULOS l’a alors avisée qu’elle avait du loyer impayé et qu’elle devait en plus assumer sa part des frais d’exploitation. [ 16 ] Il s’agit donc de déterminer si les conditions du bail ont effectivement été modifiées ou si comme l’affirme KOSTOPOULOS, il ne s’agissait que d’un répit temporaire.

ANALYSE [ 17 ] Vu la preuve incontestée émanant des deux parties selon laquelle, de fait, les parties ont mutuellement convenu de déroger aux conditions du bail pendant une période de près de trois ans, il n’y a aucun obstacle à ce qu’une preuve testimoniale puisse établir les modifications des conditions du bail. [ 18 ] Tout repose sur la crédibilité des témoignages entendus. [ 19 ] KOSTOPOULOS reconnaît qu’elle n’a jamais facturé le loyer majoré, pas plus que les frais d’exploitation avant la fin du bail.

Elle n’a jamais confirmé par écrit que son acceptation des paiements du loyer non majoré n’était qu’un report dans le temps. [ 20 ] Au même effet, elle reconnaît également qu’elle n’a jamais transmis d’estimation des frais d’exploitation et n’a jamais précisé par écrit que les frais d’exploitation seraient dus, une fois la période de grâce écoulée. [ 21 ] Il devient difficile d’expliquer qu’un locateur accepte d’accommoder un locataire en réduisant le loyer - de façon temporaire - sans confirmer par écrit que malgré son encaissement d’un paiement partiel, le locataire devra éventuellement acquitter le loyer selon les conditions du bail écrit.

La preuve indique qu’en aucun temps KOSTOPOULOS n’a transmis un état de compte à STEKHANOVA indiquant à cette dernière qu’un solde de loyer existe. Même chose pour les frais d’exploitation qui n’ont jamais été estimés, encore moins facturés. [ 22 ] Le comportement de KOSTOPOULOS qui accepte une situation pendant près de trois ans rend la version des faits proposée par STEKHANOVA beaucoup plus crédible.

Le fait que le détail de la réclamation ne tient que sur une feuille manuscrite ajoute à l’invraisemblance de la position de KOSTOPOULOS. [ 23 ] Puisque la preuve testimoniale de KOSTOPOULOS est jugée non crédible, c’est l’ensemble de sa réclamation qui en est affectée. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande. AVEC frais de justice de 209$. __________________________________ GILLES LAREAU, J.C.Q. Date d’audience : 27 septembre 2022