2011 QCCQ 8161, 2011 QCCQ 8161

Gestion Grilli & Ménard inc. c. Charbonneau (Succession de) 2011 QCCQ 8161 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile N° : 540-22-010481-066 DATE : 8 juillet 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MONIQUE FRADETTE, j.C.Q. ______________________________________________________________________ GESTION GRILLI & MÉNARD INC. Demanderesse c. LES HÉRITIERS DE LA SUCCESSION DE FEU RÉMI CHARBONNEAU A/S de M. Pierre Charbonneau et Mme D.

Charbonneau, en leur qualité de liquidateurs de la succession de feu Rémi Charbonneau Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Gestion Grilli & Ménard inc. (Gestion Grilli) œuvre dans le développement immobilier depuis plus de 30 ans notamment dans la région de Laval. [ 2 ] En 1989, elle achète la terre Clermont (voisine de la terre Charbonneau) pour y effectuer un développement domiciliaire.

Elle poursuit ses travaux du début des années 1990 jusqu'en 1997. [ 3 ] Le 14 décembre 2001 elle achète la terre voisine, celle de Rémi Charbonneau d'une superficie de 384 000 pieds carrés au prix de 855 000 $ représentant 2,20 $ le pied carré (P-1). [ 4 ] L'inspection préachat de Gestion Grilli se limite à « marcher » la terre pendant environ une heure.

Selon son représentant Serge Ménard, interrogé au préalable [1] , il connaissait la terre puisque depuis plusieurs années il construisait à côté [2] . [ 5 ] Comme prévu, Gestion Grilli procède à lotir la terre Charbonneau, y installe les infrastructures et met en vente les lots destinés à la construction domiciliaire. [ 6 ] Le 6 août 2004 elle vend à Habitations Germat 23 lots dont les lots 3 257 908, 3 257 909 (908-909) d'une superficie de 8 622 pieds carrés (801 mètres carrés) (P-3A). [ 7 ] Le 16 novembre 2005 Habitations Germat avise Gestion Grilli, qu'au cours de ses travaux de construction, elle a trouvé un baril contenant des huiles usées de même que des résidus d'asphalte dans les lots 908 et 909.

Elle considère qu'il s'agit d'un vice caché (P- 3). [ 8 ] Le 22 novembre Gestion Grilli transmet copie de cette mise en demeure à Rémi Charbonneau. Elle l'avise qu'elle le tiendra informé des développements (P- 4). [ 9 ] Le 7 décembre Gestion Grilli précise à Rémi Charbonneau qu'Habitations Germat prétend que le sol est mou et inadéquat à la construction d'une maison.

Elle veut que Gestion Grilli lui rachète les deux terrains au prix payé plus les frais. [ 10 ] Le 19 décembre Habitations Germat rétrocède à Gestion Grilli les lots 908-909 pour une considération totale de 117 382,40 $ (D-6). [ 11 ] Le 14 février 2006 Gestion Grilli revend à Construction René Voyer sans garantie légale les lots 908-909 au prix de 147 566,40 $ (D-10).

La promesse d'achat contient l'engagement suivant : II.2 « L'acheteur s'engage à exécuter les travaux pour enlever le surplus de terre et le mauvais sol (remplissage de sable pour la construction d'une maison) et le vendeur paiera sur réception, les factures reliées au coût de ces travaux incluant la compaction. »

[ 12 ] Rémi Charbonneau décède le 6 mai 2006. Son fils Pierre et sa fille Diane Charbonneau sont les liquidateurs de sa succession. [ 13 ] Le 31 mai Gestion Grilli réclame à la succession le prix des travaux exécutés pour Construction René Voyer sur les lots 908- 909 qui s'élève à 50 334,48 $ sans les taxes. Elle joint copie des factures (P-5). [ 14 ] Le 22 août Gestion Grilli met en demeure la succession de payer 57 997,23 $ au motif que les lots 908-909 étaient affectés de vices cachés lors de la vente (P-4). [ 15 ] Le 21 septembre Gestion Grilli institue son recours fondé sur la garantie de qualité du vendeur.

Elle réclame une diminution du prix de vente de 57 997,23 $ qui représente le coût des travaux pour la remise en état des lieux des lots 908-909 incluant les taxes applicables. Les questions en litige [ 16 ] Un sol remanié sur les lots 908-909 constitue-t-il un vice ? Si oui était-il apparent ? Si non, compte tenu de toutes les circonstances appropriées l'acheteur a-t-il le droit à une réduction du prix de vente ? Le vice allégué [ 17 ] La preuve non contredite établit qu'un étang d'environ 200 mètres carrés de forme irrégulière est situé sur la terre Charbonneau à l'emplacement des futurs lots 908-909.

L'étang est remblayé au cours des années 1990. Il est acquis que le remblai est composé de terre mélangée, de pierres, d'arbustes, de matériaux de construction.

La contamination du sol n'est toutefois pas prouvée. [ 18 ] Gestion Grilli a assumé au bénéfice de son propre acheteur (Construction René Voyer) les coûts pour excaver le mauvais sol et le remplacer par des matériaux propres à recevoir une construction domiciliaire. [ 19 ] La preuve est contradictoire à savoir qui de Gestion Grilli ou de Rémi Charbonneau a remblayé l'étang. [ 20 ] Selon Michel Clermont, fils de Marcel Clermont qui a vendu sa terre en 1989 à Gestion Grilli c'est cette dernière qui a remblayé en

partie l'étang lors d'un grand «nettoyage» de la ligne de terre séparant la terre Clermont de la terre Charbonneau. [ 21 ] Clermont témoigne qu'il habite Ste-Dorothée depuis 53 ans. Dès son enfance, il participe aux travaux des champs avec son père. Il connaît parfaitement les lieux. Il décrit l'étang situé sur la terre de Charbonneau et l'installation de la citerne en bordure où l'on emmagasinait l'eau en prévision de l'utiliser pour arroser les champs. [ 22 ] Selon Clermont cette citerne était déposée sur une base de béton dont il estime la hauteur à 10 pieds.

Cette élévation permettait aux camions de s'y glisser pour faire le plein d'eau qui servait à arroser les fleurs et les légumes. Ce témoin précise que sur la terre de son père on retrouvait le même genre d'installation. [ 23 ] Clermont déclare qu'il a été témoin du grand « nettoyage » de la ligne de terre qui a précédé l'installation de la ligne électrique devant desservir les maisons construites par Gestion Grilli sur la terre Clermont. Il situe ce « nettoyage » au début des années 1990. Il déclare qu'il y avait de la machinerie lourde partout sur le terrain.

Il se souvient qu'on a «boulé» la ligne de terre poussant pierres, terre, arbustes tant sur la terre Clermont que sur la terre Charbonneau et notamment dans ou près de l'étang. [ 24 ] Le témoin Marcel St-Pierre est retraité du domaine de la construction. Il est maintenant âgé de 76 ans. Il a été surintendant pour la firme Poly Excavation pendant plus de 27 ans. [ 25 ] St-Pierre témoigne qu'à l'automne 1993 il supervise un chantier sur le boulevard Samson.

Son employeur a obtenu un contrat de la ville de Laval pour l'installation des égouts, de l'aqueduc et pour la construction des nouvelles rues. [ 26 ] Selon St-Pierre, Rémi Charbonneau lui a demandé de remplir son étang avec le surplus de terre provenant du chantier. [ 27 ] St-Pierre témoigne qu'une centaine de voyages de terre ont été nécessaires pour remplir l'étang. Selon ce qu'il a constaté le matériel transporté était composé de terre mélangée, de pierres, d'argile. Il n'a pas remarqué la présence de matériaux de construction dans ce remblai.

Il ne se rappelle pas avoir vu l'installation de la citerne sur sa base de béton en bordure de l'étang. [ 28 ] La succession Charbonneau a produit comme témoin expert Léon Hardy, géomorphologue. Celui-ci possède une licence en géographie, une maîtrise en géomorphologie et un doctorat dans cette même discipline. Il a produit un rapport (D-12). Son curriculum vitae le qualifie sans aucun doute comme expert (D-12A). Il témoigne lors de l'audience. [ 29 ] Cet expert interprète 10 séries de photographies aériennes prises entre 1975 et 2004.

Pour compléter son mandat, il a examiné le rapport du Laboratoire de Construction 2000 qui a procédé au sondage dans les lots 908-909 (P-6). [ 30 ] Selon cet expert, les photographies aériennes prises à intervalles depuis les années 1980 permettent d'observer les conditions du terrain à l'époque de son utilisation à des fins agricoles.

Elles permettent aussi de documenter et dater les modifications progressives apportées à la suite de la mise en place des matériaux de remblai provenant, selon l'expert, de l'extérieur de la terre de Rémi Charbonneau. [ 31 ] Selon l'expert, la structure de béton près de l'étang est présente et visible sur toute la série de photographies aériennes. [ 32 ] Les photographies prises au début des années 1990 établissent que l'étang est plein d'eau.

Celle du 4 mai 1992 montre que l'étang a été partiellement remblayé en poussant des matériaux à partir des côtés est et sud-est. [ 33 ] Les photographies du 4 mai 1992 et du 2 mai 1993 montrent des modifications majeures dans l'intervalle. Notamment les changements sont marqués par le début de la construction résidentielle sur la terre de Marcel Clermont et le début de la mise en place des

matériaux de remblai sur la terre Charbonneau. [ 34 ] La bande boisée à la limite de l'ancienne terre de Clermont et de celle de Rémi Charbonneau a été enlevée incluant la

section longeant l'étang litigieux. L'expert estime que plusieurs centaines de mètres cubes de matériaux de remblai ont été transportés sur la terre de Rémi Charbonneau à la bordure ouest et nord-ouest de l'étang litigieux. Ce remblai contiendrait plusieurs éléments grossiers comme des gros blocs qui sont nettement visibles sur les photographies aériennes. [ 35 ] La ligne électrique sur poteau est construite à la limite entre les deux terres. [ 36 ] Selon l'expert, la photographie aérienne du 4 mai 1994 montre que l'étang est en grande

partie remblayé. [ 37 ] Les photographies du 3 juin 1997 montrent que la construction résidentielle dans la

partie adjacente à la terre Charbonneau (sur la terre Clermont) est à peu près complétée. [ 38 ] Les photographies du 30 avril 2002 sont d'excellentes qualités. Elles permettent selon l'expert d'évaluer à 1,5 mètre la hauteur de la structure de béton au-dessus du niveau du remblai sur le lot 908 qui est toujours présente à cette date. Le droit [ 39 ] Le droit à la réduction du prix de vente est régi par les articles 1604 et 1726 C.c.Q. : 1604.

Le créancier, s'il ne se prévaut pas du droit de forcer, dans les cas qui le permettent, l'exécution en nature de l'obligation contractuelle de son débiteur, a droit à la résolution du contrat, ou à sa résiliation s'il s'agit d'un contrat à exécution successive. Cependant, il n'y a pas droit, malgré toute stipulation contraire, lorsque le défaut du débiteur est de peu d'importance, à moins que, s'agissant d'une obligation à exécution successive, ce défaut n'ait un caractère répétitif; mais il a droit, alors, à la réduction proportionnelle de son obligation corrélative.

La réduction proportionnelle de l'obligation corrélative s'apprécie en tenant compte de toutes les circonstances appropriées; si elle ne peut avoir lieu, le créancier n'a droit qu'à des dommages-intérêts. 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 40 ] Le juge André Rochon au nom de la Cour dans un arrêt récent [3] rappelle les principes applicables dans le cas de l'action estimatoire. Il écrit : Dans le cas de l'action estimatoire, le tribunal intervient dans un rapport contractuel pour modifier à la baisse le prix d'achat.

Pour le guider, le législateur lui demande de tenir compte « de toutes les circonstances appropriées » (1604(3) C.c.Q. ) afin de déterminer le prix que l'acheteur aurait donné s'il avait connu les vices cachés (1726 C.c.Q.). Cet exercice judiciaire fait appel au pouvoir souverain d'appréciation du juge de première instance. Cette discrétion judiciaire s'effectue à l'aide de certains paramètres. La réduction du prix de vente doit être possible et raisonnable.

Dans la mesure où le créancier de l'obligation opte pour la réduction du prix de vente, il y a lieu de présumer que le bien vendu a certes un déficit d'usage, mais qu'il conserve une valeur autre que symbolique. Comme je l'ai mentionné plus haut, il ne saurait être question, dans le cadre d'une action en réduction, de restituer intégralement à l'acheteur le prix d'acquisition tout en lui permettant de conserver le bien vendu. Règle générale, les tribunaux font montre de souplesse dans l'appréciation du préjudice causé au créancier.

Ils pondèrent la réduction de façon à ne pas enrichir indûment le créancier. [ 41 ] Les auteurs Lluelles et Moore [4] écrivent : « Quant à la méthode appropriée pour la réduction, le législateur nous livre quelque peu à nous-mêmes, puisque, loin de fournir le moindre critère, il se contente de préciser qu'elle s'apprécie compte tenu « de toutes les circonstances » ( art. 1604 , al.3). En principe, la réduction devait se faire en fonction de la valeur des déficiences. […]

La préoccupation du juge sera de prononcer une réduction qui ne procure pas d'enrichissement au créancier. » [ 42 ] Pineau, Gaudet et Burman [5] traitent de la réduction du prix ainsi : « En ce dernier cas, il s'agit d'une mesure exceptionnelle qui permet au juge de « réviser » le contrat, mais il ne peut s'agir d'une révision arbitraire: en effet, la réduction de l'obligation corrélative, qui s'apprécie en tenant compte de toutes les circonstances appropriées ( art. 1604 , al. 3 C.c.Q. ) ne peut, nous semble-t-il dépasser la mesure du préjudice subi par le créancier du fait de l'inexécution. » [ 43 ] Les professeurs Jobin et Cumyn [6] insistent sur la nécessité de ne pas enrichir l'acheteur : « La jurisprudence se montre très souple dans la détermination de la réduction du prix.

La première mesure possible de cette réduction est certes la diminution de valeur du bien, attribuable au vice.

Mais on voit souvent les tribunaux évaluer la réduction du prix en prenant plutôt comme base de calcul le coût des réparations qui seront nécessaires pour remédier au vice; ce coût est réduit, dans les cas appropriés, en fonction de la plus-value que les travaux apporteront au bien compte tenu de son âge (i.e. sa dépréciation), car l'acheteur ne doit pas s'enrichir indûment à l'occasion des réparations. » [ 44 ] Dans un arrêt maintes fois repris, la Cour, sous la plume du juge Malouf, écrit : « Le montant réclamé était non seulement excessif mais dépassait le prix.

Je fais miennes les remarques de Baudry-Lacantinerie à l'effet que, lorsque l'acheteur constate que le coût des réparations n'est pas en proportion avec la valeur de la chose, il ne peut plus exiger la réparation. Il doit plutôt rendre la chose, se faire restituer le prix et réclamer les dommages prévus aux articles 1527 et 1528 C.c. selon le cas. [7] » Analyse et décision [ 45 ] Le vendeur ne garantit pas le vice apparent qu'un acheteur prudent et diligent d'un immeuble peut déceler lors d'un examen visuel attentif et complet.

L'acheteur doit être à l'affût d'indices pouvant laisser soupçonner un vice. [ 46 ] Depuis 1994 l'acheteur n'a plus l'obligation dans tous les cas de recourir à un expert mais cette exclusion ne l'autorise pas à agir de façon insouciante ou négligente. L'acheteur doit faire preuve de prudence et de diligence dans son examen préachat [8] . [ 47 ] La présence d'un sol remanié dans un terrain peut certainement constituer un vice caché grave justifiant l'annulation d'une vente ou la réduction du prix d'achat selon les circonstances [9] .

Ce n'est pas le cas en l'espèce pour plusieurs motifs. [ 48 ] Gestion Grilli n'a été ni prudente ni diligente dans son inspection préachat. Elle s'est contentée de « marcher » la terre pour environ une heure. La preuve établit qu'au moment de l'achat, en 2001, la structure de béton au rebord de l'étang est toujours en place. Un acheteur averti aurait certainement questionné le pourquoi de cette installation et poussé plus avant son inspection d'autant que Gestion Grilli n'en est pas à sa première acquisition d'une terre agricole. [ 49 ] Il y a plus.

Selon le témoignage de Michel Clermont, que le Tribunal retient comme fort crédible, Gestion Grilli a elle-même contribué au remblayage de l'étang lors du grand « nettoyage » rendu nécessaire pour l'installation de la future ligne électrique sur la ligne de terre pour desservir ses constructions. [ 50 ] De plus, le Tribunal croit hautement improbable que durant les années où Gestion Grilli a procédé à son développement domiciliaire sur la terre voisine, elle n'a pas eu l'occasion de constater la présence de l'étang si non de l'imposante structure de béton. [ 51 ] Gestion Grilli est familière avec les terres agricoles de la région de Laval.

On y retrouve souvent des étangs, naturels ou artificiels, qui permettent à l'agriculteur d'emmagasiner l'eau et de s'en servir pour arroser ses champs. Sur la terre Clermont, un tel étang était présent avec sa citerne.

C'est Gestion Grilli qui l'a remblayé. [ 52 ] Le Tribunal conclut que si le sol remanié dans les lots 908-909 constitue un vice il s'agit d'un vice apparent que le vendeur n'est pas tenu de garantir. [ 53 ] Également le principe est bien établi que l'acheteur ne peut réclamer une réduction de prix égale ou supérieure au prix payé et conserver le bien vendu. [ 54 ] Gestion Grilli a payé 2,20 $ le pied carré (P-1) pour une terre d'une superficie de 384 000 pieds carrés. Les lots 908-909 ont une superficie totale de 8 622 pieds carrés (801 mètres carrés selon P-3A).

Elle a donc payé 18 968,40 $ pour ces deux terrains. [ 55 ]

Malgré les coûts assumés par Gestion Grilli pour la remise en état des lieux elle a réalisé un profit substantiel lors de la revente des lots à Construction René Voyer (D-10). [ 56 ] La ventilation du prix d'achat qui accompagne l'acte notarié établit ceci : Lot numéro 3 257 908 PRIX ET MODE DE PAIEMENT Détaillé comme suit : TERRAIN 41 160,00 $ INFRASTRUCTURES & LAMPADAIRES 26 712,00 $

COUPE D'EAU 1 500,00 $ AMÉNAGEMENT DE PARC 1 125,60 $ SOUS-TOTAL 70 497,60 $ T.P.S. (7%) # 101118065 RT ————————- T.V.Q. (7.5 %) # 1001447820 ————————- GRAND TOTAL 70 497,60 $ Lot numéro 3 257 909 PRIX ET MODE DE PAIEMENT Détaillé comme suit : TERRAIN 45 080,00 $ INFRASTRUCTURES & LAMPADAIRES 29 256,00 $ COUPE D'EAU 1 500,00 $ AMÉNAGEMENT DE PARC 1 232,80 $ SOUS-TOTAL 77 068,80 $ T.P.S. (7%) # 101118065 RT ————————- T.V.Q. (7.5 %) # 1001447820 ————————- GRAND TOTAL 77 068,80 $ [ 57 ] Gestion Grilli a donc revendu 86 240 $ (plus le coût des infrastructures) les deux terrains qu'elle a payés 18 968,40 $.

Même si on ajoute le coût de la remise en état au prix brut du terrain Gestion Grilli n'a subi aucune perte. [ 58 ] Au surplus, les Tribunaux refusent d'accorder la réduction sur la simple déclaration de foi que l'acheteur n'aurait pas payé un prix si haut s'il eut connu le vice. [ 59 ] Serge Ménard, le représentant de Gestion Grilli, a simplement déclaré : « si j'avais su j'aurais négocié ». Cette simple « déclaration de foi » est insuffisante pour convaincre le Tribunal que l'acheteur aurait payé un prix réduit pour cette terre destinée au développement domiciliaire dans la région de Laval.

Le Tribunal tient compte de toutes les circonstances appropriées notamment du prix payé pour la terre, de l'infime

partie du bien affecté par le vice et des aléas que rencontre toute entreprise dans ses activités commerciales. Les frais d'expert [ 60 ] La succession Charbonneau réclame les frais d'expert. Léon Hardy dépose une facturation de plus de 19 000 $ (D-12B). Le Tribunal juge exagéré le montant des honoraires réclamés eu égard au degré de complexité et à la règle de proportionnalité.

Le Tribunal limite à 5 000 $ les honoraires taxables de l'expert Léon Hardy qui seront supportés par Gestion Grilli. [ 61 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 62 ] REJETTE la requête introductive d'instance, avec dépens incluant les frais d'expert que le Tribunal limite à 5 000 $. __________________________________ MONIQUE FRADETTE, j.C.Q. Me François Beaudry Mes Gilbert, Simard, Tremblay Avocat de la demanderesse Me Gilles Gravel Avocat des défendeurs Date d’audience : 7, 8 et 9 février 2011