2010 QCCQ 3791, 2010 QCCQ 3791

Popovac c. 9172-0383 Québec inc. 2010 QCCQ 3791 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre Civile » N° : 500-22-164799-093 DATE : 27 avril 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DAVID L.

CAMERON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MLADEN POPOVAC Demandeur c. 9172-0383 QUÉBEC INC. et DOREEN TANG Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Mladen Popovac, propriétaire d'un immeuble commercial, situé sur la rue Saint-Denis, poursuit sa locataire, la défenderesse 9172-0383 Québec inc., ainsi que son administratrice, présidente, secrétaire et première actionnaire, madame Doreen Tang, en vertu d'un bail commercial portant sur le 1601 et une

partie du 1603 Saint-Denis, pour des arrérages de loyer, ainsi que des dommages liquidés à la suite du déguerpissement de 9172-0383 Québec Inc. dans la soirée du 11 novembre 2009. [ 2 ] Le représentant du demandeur, monsieur Pierre Voghel, qui s'occupe de l'immeuble depuis environ 10 ans, établit le montant de la créance, comprenant T.P.S. et T.V.Q., à 27 698,10 $, après compensation d'un montant de 4 000 $, versé à

titre de dépôt. [ 3 ] Doreen Tang est solidairement responsable de ces arrérages jusqu'à concurrence de trois mois de loyer, à 4 800 $ par mois, plus T.P.S. et T.V.Q., pour un total de 16 254 $. [ 4 ] 9172-0383 Québec Inc. doit également la somme de 32 508 $ à

titre de pénalité stipulée à l'article 11.02 du bail (P-1). [ 5 ] Les défenderesses avaient formulé une défense orale dans le dossier, mais n'ont pas assisté à l'audience. [ 6 ] Les montants réclamés, qui font l'objet de l'état de compte P-4a et la facture P-11, sont donc établis sur la foi de la preuve documentaire et sur le témoignage de monsieur Voghel, sans contestation aucune. [ 7 ] La question qui demeure est celle de la responsabilité personnelle de madame Tang au-delà de son cautionnement solidaire qui est limité à trois mois de loyer. [ 8 ] La preuve démontre que, depuis environ novembre 2008, le locateur a commencé à accorder des réductions de loyer.

Il y a déjà des arrérages d'environ 10 000 $.

On remarque aussi de l'état de compte P-4a que la locataire fait des paiements partiels du loyer entre mai et septembre 2009, date à laquelle les arrérages accumulés sont d'environ 20 000 $. [ 9 ] Monsieur Voghel témoigne que pendant ces périodes, madame Tang disait ne pas être en mesure de payer et qu'elle voulait vendre le commerce, afin de régler ses dettes. [ 10 ] La locataire a déguerpi en emportant la plupart de ses meubles vers le 11 novembre, mais n'a pas informé monsieur Voghel avant le 13 novembre, date à laquelle il reçoit un courriel. [ 11 ] Selon monsieur Voghel, madame Tang administre un autre restaurant par l'entremise d'une autre compagnie à numéro et possède, également, un commerce à Ottawa.

Elle est propriétaire de quelques immeubles qui sont affectés par des avis de défaut de ses créanciers hypothécaires. [ 12 ] Depuis le départ de la locataire, l'immeuble est demeuré vacant, et ce, malgré des efforts raisonnables de la part de monsieur

Voghel pour trouver un nouveau locataire. [ 13 ] La preuve indique que madame Tang se trouve dans un état d'insolvabilité, mais selon le Tribunal, il n'y pas une preuve suffisante pour établir que le voile corporatif devrait être levé pour la rendre personnellement responsable de l'ensemble des obligations de 9172-0383 Québec Inc. [ 14 ] 9172-0383 Québec Inc. n'a pas payé son loyer de façon diligente, faisant seulement des paiements partiels, mais c'est une situation que le propriétaire a décidé de tolérer tout en la laissant en occupation pour l'opération de son commerce de restauration. [ 15 ] La responsabilité solidaire de la défenderesse, Doreen Tang, sera limitée selon les modalités du cautionnement.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE l'action du demandeur; CONDAMNE les défenderesses, solidairement, à payer au demandeur les arrérages de loyer comme suit : - 9172-0383 Québec Inc. pour le total des arrérages de 27 698,10 $; - Doreen Tang jusqu'à concurrence de 16 254 $; avec intérêts au taux légal de 5% l'an, et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 13 novembre 2009; CONDAMNE la défenderesse, 9172-0383 Québec Inc à payer au demandeur la somme de 32 508 $, représentant la pénalité, prévue au bail, équivalente à six mois de loyer avec intérêts au taux légal de 5% l'an, et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 13 novembre 2009; LE TOUT , avec dépens. __________________________________ DAVID L.

CAMERON, J.C.Q. Me Ricardo Hrtschan Procureur du demandeur 9172-0383 Québec Inc. -et- Doreen Tang Défenderesses (absentes) Date d’audience : 21 avril 2010