2014 QCCA 1809, 2014 QCCA 1809

Guy Brière Courtier d'assurances inc. c. Riendeau 2014 QCCA 1809 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-023239-130 (505-17-004116-093) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 25 septembre 2014 CORAM : LES HONORABLES ALLAN R. HILTON , J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE , J.C.A. JEAN-FRANÇOIS ÉMOND , J.C.A. APPELANTS AVOCAT(

S) GUY BRIÈRE COURTIER D’ASSURANCE INC. CLAUDETTE CAMPEAU GUY BRIÈRE M e STÉPHANE NOBERT (Groupe AS Litige inc.) INTIMÉS AVOCAT(

S) YVAN RIENDEAU LOUISE GARON M e MARIE-NOËLLE LEGAULT (Monette, Barakett)

CLAUDE TURGEON En appel d'un jugement rendu le 27 novembre 2012 par l'honorable Marie-Anne Paquette, de la Cour supérieure, district de Longueuil. NATURE DE L'APPEL : Vente – vice caché Greffière d’audience : Marcelle Desmarais Salle : Antonio-Lamer AUDITION 9 h 30 Argumentation par Me Stéphane Nobert. Les appelants avisent la Cour de leur intention d'abandonner le quatrième moyen d'appel portant sur la demande en garantie. 10 h 18 Fin de l'argumentation de Me Stéphane Nobert. 10 h 18 Suspension de la séance. 10 h 21 Reprise de la séance. PAR LA COUR: Arrêt unanime prononcé par l'honorable Allan R. Hilton, J.C.A. – voir page 4. Marcelle Desmarais Greffière d’audience PAR LA COUR

ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement rendu le 27 novembre 2012 par la Cour supérieure, district de Longueuil (l'honorable Marie-Anne Paquette), qui les condamne solidairement, avec l’intimé Claude Turgeon, à payer 45 875,59 $ aux intimés Yvan Riendeau et Louise Garon. [ 2 ] Après avoir acheté un lot vacant en 1986, l’intimé Claude Turgeon y construit une maison en brique qui comporte un sous-sol, un rez-de-chaussée et un premier étage. En mars 1988, il vend le lot et la maison dessus érigée aux appelants Guy Brière et Claudette Campeau. En avril 1995, M.

Brière et Mme Campeau vendent le lot et la maison à l’appelante Guy Brière Courtier d’Assurance inc., dont M. Brière est l’actionnaire unique. [ 3 ] Après la mise en vente de la propriété en 2000, les intimés Louise Garon et Yvan Riendeau s’intéressent à l’immeuble. À l’hiver 2001, Mme Garon fait une première visite, puis le 7 mars, le couple visite l'intérieur durant trente à soixante minutes, accompagné de leur agent d’immeuble. Par la suite, ils font une promesse d’achat à Guy Brière Courtier d’Assurance inc., laquelle est conditionnelle à une inspection professionnelle. [ 4 ] À cette occasion, M.

Brière mentionne aux promettant acheteurs qu’une fissure est apparue dans le garage à la suite d'un tremblement de terre en 1988 et qu’il l’a réparée. [ 5 ] Le couple obtient par la suite deux rapports d'expert. Le premier, visuel, conclut qu’il y a quelques fissures mineures visibles au niveau de la fondation, mais sans dégradations, et le deuxième confirme, suivant les résultats d’un examen pétrographique, qu’il n’y a pas présence évidente de pyrite.

L’ingénieur évoque plutôt d’autres causes possibles pour les fissures : légers tassements différentiels, retrait du béton, assèchement des sols ou autres. [ 6 ] En mai 2001, Mme Garon et M. Riendeau achètent la propriété et la vente est conclue avec la garantie légale. [ 7 ] Six ans plus tard, au printemps 2007, Mme Garon et M. Riendeau constatent une fissure dans les briques de la cheminée. La fissure initiale d’un demi-millimètre mesure désormais huit ou neuf millimètres. En mai, ils appellent M. Brière, et ce dernier vient aussitôt constater l’état des lieux.

Il estime que la situation pourrait être due à un assèchement du sol. Plus tard, le couple obtient des avis de leur assureur qui nie couverture parce que le problème n'est pas structurel. Le représentant de l'assureur mentionne la possibilité d'un assèchement du sol. Un urbaniste de la municipalité évoque la même possibilité et plus particulièrement la présence de sol argileux. [ 8 ] Le couple retient finalement la soumission de l'entrepreneur Brisson Expert qui propose des travaux de stabilisation du mur arrière par l’intérieur et des murs de côté par l’extérieur au prix de 22 850 $.

Les travaux débutent à la fin d'août 2007, mais sont interrompus quand l'entrepreneur découvre que le sol n’est pas asséché et que le sable paraît s’échapper sous les fondations. Mme Garon et M. Riendeau appellent M. Brière le jour même et celui-ci vient de nouveau constater l’état des lieux. Le couple commande aussi une expertise technique sur l’affaissement des fondations de la firme Quéformat ltée, qui réalise des travaux de chantier dans le cadre de son mandat le 16 septembre. [ 9 ] Mme Garon et M. Riendeau mettent leur venderesse en demeure de remédier au vice. M.

Brière retient un ingénieur de la firme LVM Technisol qui visite les lieux [1] . Le 17 octobre, l’ingénieur de Quéformat conclut qu’il y a un mouvement de la masse du sol relié, notamment, à une conception déficiente des murets et à la localisation des fondations. Le 13 novembre, Bisson Expert propose d’exécuter des travaux nécessaires pour un prix supplémentaire de 10 000 $, et ceux-ci sont exécutés à la fin novembre 2007. [ 10 ] Le 21 avril 2008, M. Riendeau et Mme Garon mettent leur venderesse ainsi que M. Turgeon en demeure de remédier au vice et, le 20 janvier suivant, ils signifient aux appelants et à M.

Turgeon une requête introductive d’instance recherchant une condamnation solidaire de 75 847,85 $. Subséquemment, les appelants déposent une défense et une requête introductive d’instance en garantie contre M. Turgeon [2] . [ 11 ] Sans avoir formellement accueilli en

partie le recours de M. Riendeau et Mme Garon, la juge condamne solidairement les appelants et M. Turgeon à payer 45 875,59 $ aux demandeurs, avec des intérêts, l'indemnité additionnelle et les dépens. Le jugement ne tranche pas le recours en garantie contre M. Turgeon, et la juge refuse une demande informelle subséquente de la part de M. Brière sollicitant une rectification. [ 12 ] Elle résume bien sa pensée au début de son jugement en écrivant ceci : [3] Après examen, le Tribunal conclut que les fondations de l'immeuble n'étaient pas adaptées à la configuration du sol.

Ce défaut constitue un vice caché au sens de la garantie légale de qualité. Il existait au moment de la vente. Il a échappé à la vigilance de tous jusqu'en 2007, lorsqu'un affaissement important de la

partie arrière de la maison est survenu. [4] Les acheteurs ont donc droit à une réduction du prix de vente, qui correspond ici, à peu de choses près, au coût des travaux effectués pour réparer le vice, après déduction de la plus-value qui résulte de certains de ces travaux. [5] Ainsi, les défendeurs (vendeur immédiat et vendeurs antérieurs) sont solidairement condamnés à payer 45 875,59 $ aux demandeurs. Des dommages-intérêts ne sont pas accordés en sus, puisque les vendeurs ignoraient le vice. [ 13 ] La juge estime que l’immeuble acheté par Mme Garon et M. Riendeau est affecté d’un vice du sol qui satisfait aux critères de l’

article 1726 C.c.Q. relatif à la garantie de qualité, soit, un vice à la fois grave, caché et antérieur à la vente. Cependant, elle est d'avis que « les vendeurs » ne connaissaient pas ou pouvaient ignorer le vice caché selon l’

article 1728 C.c.Q. , limitant ainsi leur responsabilité aux dommages relatifs à une réduction du prix d'achat.

[ 14 ] Relativement à l’exigence d'une dénonciation écrite prévue à l’

article 1739 C.c.Q. , la juge décide que l’esprit de la loi a été respecté et que la dénonciation verbale a permis à M. Brière, s’il le souhaitait, d’examiner l’existence et la gravité du vice puis de le réparer. [ 15 ] La juge est d’avis que la responsabilité de Guy Brière Courtier d’assurance inc. est engagée comme venderesse, tout comme celle de M. Brière, de Mme Campeau et de M. Turgeon en tant que vendeurs antérieurs, le tout en application de l’

article 1442 C.c.Q. [ 16 ] Le remède en diminution du prix de vente est accordé par la juge d’instance. La diminution est chiffrée à 45 875,59 $ plutôt qu’à 72 913,43 $, la juge ayant rejeté plusieurs postes de réclamation. [ 17 ] Devant cette Cour, les appelants demandent le rejet de la réclamation des demandeurs en première instance. Ils renoncent à l’audience à leur recours en garantie, advenant le rejet total ou partiel de leur appel. [ 18 ] Les appelants soulèvent trois questions :

I) La juge a-t-elle erré en concluant que le vice était caché lors de l’achat? II) La juge a-t-elle erré en considérant que la dénonciation n’avait pas été tardive et que la mise en demeure avait été adéquate?

III) La juge a-t-elle erré en concluant que les travaux d’installation de pieux de l’ampleur de ceux commandés à Bisson et les travaux d’installation d’un muret de soutènement étaient directement causés par la nature et l’étendue du vice? [ 19 ] Lorsqu’ils reprochent à la juge de ne pas avoir déterminé laquelle des thèses des deux experts devait être retenue, rendant ainsi l’attribution des dommages arbitraire, les appelants ne tiennent pas compte du fait que leur propre expert n’a pas conclu de manière définitive sur la cause de l’affaissement ni suggéré une méthode corrective appropriée en temps utile. [ 20 ] Les appelants ne nous convainquent pas que la juge a commis une erreur déterminante dans son analyse soignée de la preuve, y compris les témoignages d'expert.

De surcroît, elle a correctement appliqué les principes de droit en matière de vices cachés aux faits retenus. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 21 ] REJETTE l’appel, avec dépens; ALLAN R. HILTON, J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. JEAN-FRANÇOIS ÉMOND, J.C.A.