2024 QCCS 106, 2024 QCCS 106

9364-6578 Québec inc. c. Galeries de la Capitale Holdings inc. 2024 QCCS 106 COUR SUPÉRIEURE CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE montréal N o : 500-17-118091-217 DATE : 15 janvier 2024 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CATHERINE PICHÉ, J.C.S. ______________________________________________________________________ 9364-6578 QUÉBEC INC. Demanderesse c.

LES GALERIES DE LA CAPITALE HOLDINGS INC. et OXFORD PROPERTIES GROUP Défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Il s’agit de déterminer si un bailleur a agi de bonne foi vis-à-vis de son locataire dans le cadre du programme d’Aide d’Urgence du Canada pour le Loyer Commercial (« AUCL » ou « CECRA »), lequel visait à soutenir les petites entreprises connaissant des difficultés financières en raison de la pandémie de la Covid-19.

Le locataire réclame les loyers payés sous protêt pour les mois auxquels il aurait été éligible au programme et n’a pu en bénéficier par la faute du bailleur. [ 2 ] Je considère que c’est l’erreur du locataire dans son formulaire d’application soumis au bailleur qui l’a exclu du programme, ce dernier ayant par ailleurs agi de bonne foi durant les faits en litige. Je rejette donc la demande introductive, pour les raisons qui suivent.

CONTEXTE [ 3 ] Une mise en contexte bien appuyée sur le plan chronologique est nécessaire. [ 4 ] Au moment où la pandémie de la Covid-19 explose au début mars 2020, 9364-6578 Quebec Inc. (« 9364 » ou le « locataire ») est locataire d’un terrain situé au 1600 rue Bouvier, Québec, sur lequel il exploite un hôtel « Quality Inn Suites ».

Il faut préciser qu’un bail emphytéotique d’une durée de 75 ans régit la location du site depuis 1989, que le bailleur est Les Galeries de la Capitale Holdings Inc. (les « Galeries » ou le « bailleur »), et que l’administrateur et représentant dûment autorisé de Galeries est Oxford Properties Group (« Oxford »). Le bail dispose que le loyer mensuel est de 25 294.50$ (taxes comprises). [ 5 ] Avec la pandémie se bousculent directives sanitaires quant à la distanciation sociale et la désinfection, ajustements et adaptations au sein des entreprises, défis et insécurités financières innombrables.

Au-delà des multiples décrets pandémiques, des mesures financières gouvernementales sont également inaugurées, dont celle qui nous occupe. [ 6 ] En effet, le 29 avril 2020, le gouvernement fédéral annonce l’adoption d’un programme de subvention de loyer, à savoir le programme auquel on référera comme le programme « CECRA », décrit en pièce D-11.

Ce programme de nature volontaire permettait aux bailleurs et aux locataires éligibles de conclure des ententes de réduction de loyer, en vertu desquelles les locataires devaient acquitter 25 % de leur loyer, tandis que le gouvernement fédéral par l’entremise de la Société Canadienne d'Hypothèque et de Logement (« SCHL ») subventionnait 50 % du loyer via un prêt pardonnable [1] .

Les bailleurs devaient par ailleurs absorber une perte équivalente à 25 % du loyer exigible. [ 7 ] Dès l’annonce du programme CECRA, Oxford met en place un portail virtuel visant à faciliter l’adhésion de ses locataires éligibles. [ 8 ] Le 10 juin 2020, après avoir identifié les locataires remplissant les critères d’admissibilité 4 et 10 du programme CECRA [2] , Oxford transmet un courriel d’instructions [3] à ses locataires potentiellement éligibles afin qu’ils puissent remplir un formulaire d’application et ainsi confirmer s’ils répondent aux 15 autres critères. [ 9 ] Dans ce courriel d’instructions, les locataires apprennent alors l’existence du portail d’application CECRA mis en place par le

bailleur. Ils sont invités à examiner attentivement les critères d’admissibilité applicables aux petites entreprises et à remplir, si admissibles, un formulaire de confirmation d’intention de participer, disponible sur le portail Web du bailleur. On leur explique aussi que les locataires ayant confirmé leur admissibilité et avec lesquels Oxford acceptait de participer au programme CECRA seraient invités à signer une entente de réduction de loyer.

Une fois toutes ces étapes franchies, il est prévu aux instructions qu’Oxford transmette une demande d’application « unique » à la SCHL. [ 10 ] Dans les faits, le 10 juin 2020, les locataires détenteurs de 1716 baux potentiellement éligibles reçoivent le courriel d’instructions, leur permettant ainsi de remplir un formulaire d’application via le portail. [ 11 ] La demanderesse admet avoir complété et envoyé son formulaire le 16 juin 2020 [4] .

Toutefois, madame Lin Pan (« Pan »), présidente de la compagnie demanderesse, explique candidement à l’audience n’avoir rien compris du courriel d’instructions, ne l’ayant lu que très rapidement et estimant que les instructions n’étaient pas importantes. [ 12 ] Le trésorier de la demanderesse, monsieur Haitao Lu (« Lu »), est celui qui a complété le formulaire d’application.

Sans même lire le courriel d’instructions, Lu clique directement sur l’hyperlien menant au portail afin de répondre aux questions du formulaire d’application [5] . [ 13 ] Lu admet avoir répondu erronément à la question 7 du formulaire concernant la conformité aux critères 14, 15 et 16, ce qui signifie qu’il a indiqué par le fait-même à Oxford, entre autres, que la demanderesse : 1. N’avait pas divulgué à Oxford tous les montants non remboursables reçus ou pouvant être reçus par elle dans le cadre des programmes d’aide en matière de loyer et d’assurance loyers; et/ou 2.

Faisait l’objet de procédures d’insolvabilité en cours ou imminentes en vertu de la

Loi sur l’insolvabilité ou la

Loi sur les arrangements avec les créanciers des compagnies ou toute autre

loi sur la faillite et l’insolvabilité; et/ou 3. Incitait à la haine ou pratiquait des discriminations fondées sur des éléments tels que la race, l’orientation sexuelle et l’état civil, ou encore exerce des activités de nature criminelle. [ 14 ] Précisément, Lu admet à l’instruction qu’il a coché « non » aux questions 7 et 8 du formulaire, et que quant à la question 8, il l’a fait ainsi parce que selon lui, le formulaire indique « non-repayable »

« program » et que CECRA n’en est pas un. [ 15 ] Or, il faut bien le souligner, parmi les locataires détenteurs des 1 716 baux qui ont reçu le courriel d’instructions d’Oxford et les 717 locataires y ayant donné suite pour confirmer ou infirmer leur éligibilité, seule la demanderesse a commis une erreur dans son formulaire d’application. [ 16 ] Le 14 juillet 2020, Oxford envoie un premier avis de défaut à la demanderesse, considérant qu’elle n’a pas payé son loyer depuis trois mois [6] . [ 17 ] Le 20 juillet 2020, Pan répond par courriel à cet avis en demandant à Oxford pourquoi elle ne bénéficie que d’une réduction de 25% de loyer pour la période d’avril à juin 2020, alors que le gouvernement lui avait, selon elle, consenti une réduction de 75% [7] . [ 18 ] Au cours d’appel téléphonique du même jour, Pan indique (erronément) à madame Gabrielle Bergeron Harris (« Harris »), gestionnaire principale pour les locations chez Oxford, que la demanderesse est éligible au programme, ce que Harris prend pour acquis sans se questionner plus avant. [ 19 ] Le 19 août 2020, la SCHL accuse réception de la demande d’application « unique » d’Oxford au nom de tous les locataires éligibles [8] .

Cette demande unique est également finale, le programme ne permettant pas de l’amender pour changer les montants ou les bénéficiaires éligibles. C’est également dire qu’à cette date, conformément au courriel d’instructions, Oxford avait déjà signé des ententes de réduction de loyer avec les locataires ayant confirmé leur éligibilité [9] . [ 20 ] Le 21 août 2020, la SCHL confirme à Oxford la disponibilité des fonds relatifs au programme CECRA [10] .

Les ententes de réduction de loyer entrent donc rétroactivement en vigueur. [ 21 ] Dans un courriel daté du 24 août 2020, Pan sollicite l’assistance d’Oxford, considérant la prolongation du programme CECRA et les baisses drastiques de revenus de la demanderesse [11] . [ 22 ] Le 28 septembre 2020, un second avis de défaut d’Oxford daté du 24 septembre est reçu par la demanderesse [12] . Selon cet avis, la demanderesse doit 120 148.87$ en arrérages de loyer. L’avis confirme également que le plein loyer est exigible en vertu du bail, malgré la pandémie.

Il est utile de souligner qu’à cette date, Pan se croit toujours éligible au programme et pense, en conséquence, être responsable uniquement de 25% du loyer dû. [ 23 ] Considérant la confirmation de la SCHL des fonds CECRA disponibles au bénéfice d’Oxford et l’avis de défaut important envoyé à la demanderesse, Harris se doute qu’il y a un problème.

Elle effectue des vérifications quant à l’éligibilité de la demanderesse au programme et constate qu’elle n’est, en fait, pas éligible [13] . [ 24 ] Par courriel daté du 5 octobre 2020, Harris annonce à Pan qu’elle n’a jamais participé au programme CECRA, ayant erronément indiqué qu’elle n’était pas éligible aux critères 14, 15 et 16.

Elle rappelle à Pan que le plein loyer est dû selon le bail pour la période d’avril à octobre. [ 25 ] Une conversation téléphonique entre Pan et Harris s’ensuit le lendemain, de même que le 8 octobre, cette fois-ci également en présence d’une collègue d’Oxford chargée des considérations techniques relatives au portail. [ 26 ] À compter de cette date, Cindy Harnish (« Harnish »), directrice régionale des opérations pour la demanderesse, s’implique au

dossier, venant d’être mise au courant de la situation par Pan et Lu. Le 15 octobre 2020, Harnish écrit à Harris pour se présenter et demander à Oxford qu’elle soumette une nouvelle application au programme CECRA au bénéfice de la demanderesse, considérant la prolongation dudit programme jusqu’au 30 octobre.

Elle explique, en outre : « (…) Je crois que madame Pan a fait une erreur en remplissant les points 14-15-16 de votre demande en ligne… Ils ne comprennent pas très bien la langue… (…) Je suis presque en train de vous supplier mais nous avons vraiment besoin de votre aide pour avoir le privilège d’accéder à ces fonds de 50%... Est-ce que nous pouvons svp remplir cette demande à nouveau, version papier ou avoir accès à votre portail? SVP. [14] » [ 27 ] Le même jour, Harris répond à Harnish en lui procurant certaines informations sur le programme gouvernemental « Canada Emergency Rent Subsidy (CERS) » [15] .

Le lendemain, Harnish la remercie, en précisant espérer réussir à pouvoir bénéficier du programme. Elle indique : « (…) nous allons certainement ( bien [16] ) remplir les formulaires pour y avoir accès. » [ 28 ] Harris sollicite des nouvelles de la demanderesse les 2 et 6 novembre suivant.

Harnish répond dans les deux cas qu’elle attend toujours la réponse des administrateurs du programme CECRA. [ 29 ] Le 24 novembre, Harnish annonce à Harris que la subvention CECRA leur a été refusée, considérant l’échéance du 30 septembre, déjà dépassée. [ 30 ] Les 2 et 3 décembre 2020, Harris propose qu’Oxford conclue avec la demanderesse une entente avec contrôle de l’espace en contrepartie d’une réduction de loyer [17] . [ 31 ] Le 4 janvier 2021, la demanderesse transmet une lettre à Oxford s’apparentant à une mise en demeure, mentionnant en outre ce qui suit : “Apparently according to the Statement, the Landlord did not take advantage of the CECRA or other government initiatives to mitigate the consequence of the pandemic while the Tenant is qualified for the CECRA program […] We don’t understand why the Landlord is inflexible during these difficult times, and it’s important for both Landlord and Tenant to think about the longer-term health of the business. […] By this, we deny formally the default.

And the Landlord shall waive 75% of the rent and/or additional rent for the above period given that we were entitled to the financial assistance from CECRA. […]” [18] [ 32 ] Le 12 février 2021, Oxford répond par écrit à la demanderesse par le biais de ses avocats externes, joignant en

annexe un avis de résiliation de bail [19] . ANALYSE [ 33 ] La demanderesse prétend que les défenderesses n’ont pas agi de manière diligente et que c’est par leurs fautes qu’elle n’a pas pu participer au programme CECRA. En conséquence, elle réclame des dommages liés directement à ces fautes, équivalents à 75% des loyers dus pour les mois d’avril, mai, juin, juillet, août et septembre 2020. Les cinq fautes alléguées par la demanderesse sont les suivantes : 1.

Oxford aurait causé une confusion en regroupant les trois critères 14, 15 et 16 au sein d’une même question dans son formulaire, alors que les critères avaient une nature et des conséquences différentes; 2. Oxford n’aurait pas envoyé les formulaires des locataires inéligibles au gouvernement alors que le programme CECRA se disait « inclusif »; 3. Oxford n’aurait rappelé que les locataires éligibles pour conclure des ententes de réduction de bail; 4. Oxford n’aurait pas contacté les locataires inéligibles; 5.

Oxford n’aurait pas effectué de suivi auprès de locataires inéligibles pour les assister davantage dans leurs demandes de subvention en période pandémique. [ 34 ] Quant aux défenderesses, elles prétendent avoir participé de manière volontaire au programme CECRA, sans engagement aucun à contracter avec leurs locataires, avoir mis en place un programme clé-en-main bénéficiant leurs locataires éligibles, et que c’est la négligence grossière de la demanderesse dans la soumission de sa demande d’application qui est la seule faute ayant conduit à sa disqualification du programme. [ 35 ] De plus, les défenderesses soutiennent que l’envoi du courriel d’instructions initial n’était pas une offre de contracter, n’entraînant donc pas d’obligations contractuelles supplémentaires.

De même, les ententes de réductions de loyer étaient conditionnelles à la réception des fonds gouvernementaux. [ 36 ] Les défenderesses invoquent que l’obligation de renseignement a pour corollaire l’obligation de se renseigner et de veiller prudemment à ses affaires, ce que la demanderesse n’a pas fait. Les défenderesses maintiennent ne pas avoir été de mauvaise foi et avoir tout fait pour assister leurs locataires en temps difficiles. [ 37 ] Je suis d’avis que les défenderesses ne se sont jamais engagées contractuellement à participer au programme CECRA avec la demanderesse.

De la preuve découle le fait que ce programme impliquait la participation de nature volontaire des bailleurs, selon l’éligibilité des locataires, laquelle était déterminée en fonction de critères préétablis par le gouvernement (voir « Tenant’s or Sub-

Tenant’s Attestation, en pièce D-19).

Le bailleur et son administrateur et représentant dûment autorisé – Oxford – ont mis en place de manière utile et volontaire un portail facile d’accès pour leurs locataires préalablement identifiés comme étant éligibles en fonction des deux premiers critères d’admissibilité seulement [20] , afin qu’ils puissent confirmer leur éligibilité complète et indiquer leur souhait de participer au programme. [ 38 ] Pour les fins des présentes, il est utile de reproduire l’entièreté de la version française du courriel envoyé (dans les deux langues officielles) par Oxford: « Cher Locataire des Galeries de la Capitale, Comme vous le savez, le gouvernement fédéral a annoncé à la fin d’avril dernier le programme d’Aide d’Urgence du Canada pour le Loyer Commercial (AUCLC) afin d’apporter du soutien pour les mois d’avril, mai et juin 2020 aux petites entreprises qui connaissent des difficultés financières en raison de la pandémie de la COVID-19.

Le programme AUCLC est géré par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), qui a récemment publié plus de détails sur le processus du programme, notamment les critères d’admissibilité pour les propriétaires et les petites entreprises. Nous vous référons au site Web de la SCHL pour les critères d’admissibilité applicables aux petites entreprises, que nous vous invitons à examiner attentivement (https://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/finance-and-investing/covid19-cecra- small-business).

Si vous êtes admissibles au programme AUCLC et que vous souhaitez y participer pour votre location à la propriété mentionnée ci- dessus, veuillez confirmer cette intention au bailleur en remplissant, au plus tard à 17 h le 25 juin 2020, le formulaire d’application AUCLC disponible sur le site Web du bailleur au https://www.oxfordproperties.com/AUCLC_FormulaireApplication. **Le contenu de ce site est optimisé pour la dernière version de votre navigateur : Google Chrome, Safari, FireFox, IE Edge.** Veuillez noter que le bailleur est tenu de présenter une seule demande au programme pour tous les locataires visés de la propriété et, par conséquent, nous devons donc savoir si vous souhaitez y participer au plus tard à la date indiquée ci- dessus, sans quoi nous supposerons que vous ne souhaitez pas participer au programme ou que vous croyez ne pas y être admissible.

Après avoir reçu tous les renseignements ci-dessus au cours de la période visée, le bailleur examinera et analysera la demande du locataire de participer au programme AUCLC. Si l’application du locataire au programme ACLC est acceptée par le bailleur , le locataire sera contacté pour les prochaines étapes .

Veuillez noter que même si le bailleur accepte de participer et de soumettre une demande avec le locataire, cette demande demeure assujettie à l’approbation de la SCHL et à la disponibilité de fonds en vertu du programme AUCLC, et le bailleur ne pourra être tenu responsable de toute décision de la SCHL de rejeter ladite demande ou en cas d’absence de fonds .

Veuillez noter que le simple fait de demander les renseignements ci-haut ne constitue pas une offre du bailleur ou un engagement du bailleur à réduire le loyer payable en vertu de votre bail ou à présenter une demande avec le locataire en vertu de l’AUCLC, et que toute décision de présenter une telle demande sera prise par le bailleur à sa seule discrétion . Pour plus de précisions, jusqu’à ce que les documents de l’AUCLC soient conclus et deviennent exécutoires, le bail du locataire demeure pleinement en vigueur conformément à ses termes et conditions, et les délais sont de rigueur .

Nous vous demandons de bien vouloir transmettre cet avis à votre siège social et à toute personne au sein de votre organisation qui doit être au courant du contenu de cet avis et des renseignements qui y sont prévus.

GROUPE IMMOBILIER OXFORD [21] » [Soulignements du Tribunal] [ 39 ] Ainsi, le courriel d’instructions rédigé dans les deux langues était clair à l’effet que : 1) les locataires avaient jusqu’au 25 juin 2020 au plus tard pour remplir leur formulaire d’application; 2) l’hyperlien y inclus redirigeait les locataires potentiellement éligibles aux conditions d’admissibilité du programme; 3) le formulaire d’application lui-même incluait en

annexe les critères d’admissibilité au programme CECRA [22] ; 4) les locataires éligibles seraient contactés pour les « prochaines étapes », à savoir la signature d’une entente de réduction de loyer, mais seulement si leur application était acceptée par Oxford. [Soulignement du Tribunal] [ 40 ] Par ailleurs, le courriel d’instructions transmettait des directives aux locataires et permettait de positionner le cadre juridique à l’intérieur duquel Oxford se situait vis-à-vis du programme CECRA.

En effet, on y indiquait à l’avant-dernier paragraphe que le courriel ne constituait pas une offre de signer une entente de réduction de loyer ou de participer au programme avec tous les locataires potentiellement éligibles. [ 41 ] De plus, même la signature d’une entente de réduction de loyer n’était pas déterminante en soi, sur le plan contractuel, en ce qu’elle demeurait conditionnelle à l’approbation de la demande par la SCHL et à la disponibilité des fonds en vertu du programme CECRA.

D’ailleurs, le plein loyer restait exigible dans l’intervalle, conformément aux termes et conditions du bail, dans les délais de rigueur. [ 42 ] L’offre de contracter, en vertu de l’

article 1388 C.c.Q. est une proposition qui comporte tous les éléments essentiels du contrat envisagé et « indique la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation ». La proposition, pour constituer une offre contractuelle, doit « tendre de manière ferme à la conclusion d’un contrat donné » [23] . [ 43 ] Le courriel d’instructions n’était qu’une initiative contractuelle assortie de multiples conditions suspensives. Il ne pouvait donc

constituer une offre de contracter de laquelle découlaient des obligations implicites. [ 44 ] Il est vrai que les articles 6 et 7 C.c.Q. , ainsi que l’

article 1375 C.c.Q. , imposent aux parties à tout rapport d’obligation, contractuel ou non, de se gouverner conformément aux exigences de la bonne foi, une norme de comportement qui doit être respectée tout au long du lien d’obligation.

La responsabilité qui pourra découler du non-respect de la bonne foi est contractuelle, lorsqu’un contrat régit la relation entre les parties [24] , et extracontractuelle lorsque la contravention est commise lors de la phase précontractuelle de la relation [25] . [ 45 ] Ainsi, que le courriel d’instructions constitue une offre ou non de contracter, c’est la bonne foi des défenderesses qui est en cause ici.

Or, la preuve prépondérante ne me permet pas de conclure qu’elles se sont comportées autrement que de bonne foi dans les circonstances. [ 46 ] Rappelons que la bonne foi se présume [26] , est considérée de manière objective et impose aux parties une norme – ou un standard – de comportement raisonnable, suivant les circonstances [27] .

Font parties des obligations auxquelles on s’attend de cette éthique contractuelle celles de renseignement, de loyauté et de coopération [28] . [ 47 ] Il s’agit donc d’analyser le comportement des défenderesses pour déterminer si elles ont agi de bonne foi, comme une personne raisonnable, placée dans les mêmes circonstances. [ 48 ] Selon moi, les défenderesses ont agi en toute bienveillance et de manière proactive pendant la période en cause, considérant les circonstances particulières propres à la pandémie de la Covid-19.

Ayant choisi de participer de manière volontaire au programme CECRA, elles ont rapidement mis en place un portail informatique, présélectionné des locataires potentiellement éligibles (en vertu des deux premiers critères) et invité ces derniers à répondre au courriel en remplissant un formulaire confirmant leur éligibilité et leur souhait de participer au programme. Les défenderesses ont écrit aux locataires dans les deux langues officielles et leur ont donné un délai suffisant pour répondre.

Elles leur ont procuré les informations nécessaires pour s’informer directement sur le programme et les critères d’admissibilité, en suivant un hyperlien ou encore en consultant un document fourni en pièce jointe. Elles ont expliqué toutes et chacune des étapes du processus de manière claire et concise. Elles ont mis en garde les locataires concernant l’étendue des obligations auxquelles elles s’engageaient, afin que ceux-ci comprennent bien l’essence du processus et leur propre engagement de continuer, dans l’intervalle, à payer le plein loyer.

Je ne décèle dans l’ensemble de ce comportement qu’une attitude bienveillante et attentive vis-à-vis des locataires. [ 49 ] Par la suite, Oxford a répondu de manière diligente à toutes les communications et demandes d’informations de la demanderesse, offrant de participer plus avant à des appels téléphoniques, demeurant disponible pour fournir des explications, et surtout, offrant des solutions aux difficultés financières de la demanderesse. Oxford a été à l’écoute. Plus encore, Harris a pris l’initiative de rechercher des explications dès qu’elle a perçu un indice qu’un problème existait.

Jamais Oxford n’a-t-elle refusé de coopérer avec la demanderesse, jusqu’à ce qu’elle lui fasse parvenir le 12 février 2021 une lettre de résiliation. [ 50 ] Pour remettre les choses en contexte, le courriel d’information d’Oxford a été envoyé aux locataires détenteurs de 1 716 baux, lesquels étaient potentiellement éligibles. 717 locataires y ont répondu. La demanderesse n’est pas la seule parmi les répondants à avoir indiqué ne pas respecter les conditions d’éligibilité, puisque d’autres ont vu leur demande refusée.

Toutefois, elle est la seule qui prétend avoir commis une erreur et néanmoins mériter de recevoir un soutien financier du programme CECRA. [ 51 ] Il n’incombait pas aux défenderesses d’effectuer des suivis individuels pour tous les locataires n’ayant pas donné suite au courriel initial d’instructions, ou encore de les contacter pour s’enquérir de la véracité des informations transmises par suite du courriel d’instructions.

Il était clair de ce courriel que les locataires ne seraient contactés pour les « prochaines étapes » que dans la mesure où leur application était acceptée par Oxford. [ 52 ] La preuve révèle par ailleurs qu’à partir du 19 août 2020, Oxford ne pouvait inclure de locataires additionnels dans sa demande d’application « unique » ni dans le cadre des demandes de renouvellement à l’occasion de la prolongation du programme devant couvrir les mois de juillet, août et septembre 2020. [ 53 ] Jamais dans la période en litige Oxford n’a-t-elle laissé entendre à la demanderesse qu’elle bénéficiait d’une quelconque réduction de loyer.

Par ailleurs, ce n’est que parce qu’elle se fiait sur les dires de Pan à l’effet qu’elle bénéficiait d’une telle réduction qu’un premier avis de défaut fut envoyé le 28 septembre 2020. [ 54 ] Or, dès que Harris a réalisé que la demanderesse ne bénéficiait pas du programme, elle l’en a avisé. [ 55 ] En toute bienveillance, dès qu’Oxford apprit par la demanderesse qu’aucune aide supplémentaire ne lui était disponible, elle proposa une entente en contrepartie d’une réduction de loyer.

Par la suite, la demanderesse refusa toute solution mutuellement acceptable, avant de finalement se résigner à payer le loyer dû sous protêt, pour ne pas perdre les bénéfices du bail emphytéotique. [ 56 ] Pour ce qui est de l’obligation de renseignement, qui vise à pallier une vulnérabilité informationnelle [29] , il suffit de mentionner que les défenderesses n’avaient pas ici plus d’informations à divulguer que la demanderesse elle-même.

Même si Oxford pouvait déterminer l’éligibilité des locataires aux deux premiers critères, c’était la demanderesse seule qui pouvait répondre aux 15 autres critères d’éligibilités supplémentaires. C’était sa responsabilité de bien répondre aux questions posées. Oxford ne pouvait vérifier si les locataires avaient bien répondu aux questions posées, car elle n’avait pas accès à cette information. [ 57 ] De plus, le portail avait été structuré de telle sorte que les défenderesses n’envoient au gouvernement que les demandes éligibles.

Ainsi, elles ne pouvaient avoir accès aux demandes inéligibles, et considérant le grand nombre de locataires à travers le pays, ce n’était pas à elle de faire de suivi supplémentaire ou de questionner le nombre de formulaires reçus. Oxford ne devait pas non plus envoyer au gouvernement les formulaires inéligibles, le cas échéant, car cet acte aurait été frauduleux. [ 58 ] L’obligation de renseignement a pour corollaire l’obligation de se renseigner et de veiller prudemment à la conduite de ses affaires [30] . Cela implique également de ne pas faire preuve d’insouciance [31] .

Or, la demanderesse a agi de manière insouciante dans ce contexte difficile et exceptionnel, alors qu’elle savait qu’elle avait urgemment besoin d’assistance financière.

[ 59 ] Femme d’affaires aguerrie, Pan était propriétaire de quatre hôtels à travers le Québec et bénéficiait d’une vaste expérience. Elle était épaulée par Lu, son trésorier, également comptable agréé. Pan et Lu savaient que la demande était fort importante et malgré tout, ils n’ont pas lu les instructions ni le courriel d’instructions. Ils ne se sont pas renseignés sur la nature et le fonctionnement du programme. Ils n’ont pas compris l’implication d’Oxford ni l’étendue exacte du soutien qu’elle leur offrait.

Ils n’ont pas non plus compris qu’Oxford ne s’engageait à rien, à l’étape préalable du courriel et de l’application, si ce n’est qu’à les soutenir dans une demande d’accéder à une aide financière éventuelle. Ils ont erronément pensé qu’ils bénéficiaient d’une réduction de loyer, sans autres conditions.

Pan ne se souvenait pas non plus qu’après avoir payé le plein montant de loyer pour le mois d’avril 2020, elle avait contacté le département des comptes recevables d’Oxford afin de fragmenter son loyer en quatre paiements payables pour les mois suivants. [ 60 ] Durant toute la période en litige, Pan était convaincue d’être éligible parce que d’autres l’étaient, sans plus, et sans vérification des critères d’éligibilité. Cela n’est pas sérieux.

Pan a ainsi entraîné d’autres dans sa confusion; Harnish, qui en a été erronément informée, puis Harris, qui a tenu pour acquis que la demanderesse participait au programme CECRA et a continué de lui répondre de manière standardisée en fonction des informations (erronées) qu’elle possédait (en rappelant néanmoins toujours à Pan que la demanderesse devait acquitter son plein loyer tant et aussi longtemps que la SCHL n’avait pas confirmé la disponibilité des fonds relatifs au programme). [ 61 ] Pan, en ne se renseignant pas adéquatement sur la situation n’a pas compris qu’Oxford n’avait jamais confirmé qu’elle acceptait de participer au programme CECRA avec la demanderesse, qu’elle devait se soucier de ne pas avoir été contactée « pour les prochaines étapes » après avoir rempli son formulaire d’application, et qu’elle devait se préoccuper du fait qu’aucune entente de réduction de loyer ne lui avait été proposée par le département légal d’Oxford après qu’elle ait soumis son formulaire d’application. [ 62 ] Il faut souligner le manque de coopération non des défenderesses, mais bien de la demanderesse, dans la recherche de solutions extrajudiciaires.

La preuve révèle qu’Oxford a tenté de mettre en place une lettre de contrôle dûment négociée, laquelle est une pratique courante en présence de défauts monétaires importants en contexte immobilier. [ 63 ] Finalement, il est clair et manifeste que les défenderesses avaient un intérêt sérieux et légitime à exiger le respect des termes du bail par la demanderesse. Ce faisant, elles n’ont pas exercé leurs droits de manière excessive ou déraisonnable, et sont restées en tout temps de bonne foi et bienveillantes dans leurs agissements.

Si la demanderesse n’a pu bénéficier du programme CECRA, cela est entièrement par sa faute et il n’y a pas lieu de conclure à la responsabilité des défenderesses à cet égard. CONCLUSION POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 64 ] REJETTE la Demande introductive d’instance; [ 65 ] AVEC FRAIS DE JUSTICE . __________________________________ CATHERINE PICHÉ, j.c.s. Me Daniel Brook Me Benliang Ye BROOK LEGAL INC. Pour la demanderesse Me Ilias Hmimas Me François Viau GOWLINGS WLG (CANADA) S.E.N.C.R.L., S.R.L. Pour les défenderesses Date d’audience : 8, 9 et 10 janvier 2024