2018 QCCQ 795, 2018 QCCQ 795

Ntezukobagira c. Tessier 2018 QCCQ 795 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-064826-166 DATE : 18 janvier 2018 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE DOMINIQUE LANGIS, J.C.Q. (JL 4155) ANASTASIA NTEZUKOBAGIRA […] , Québec (Québec) […]

Partie demanderesse c. MIREILLE TESSIER […] , Québec (Québec) […] et YVES BÉLANGER […] , Québec (Québec) […]

Partie défenderesse c. CLAUDETTE FECTEAU […] , Québec (Québec) […] et ROBERT LETARTE […] , Québec (Québec) […]

Partie défenderesse en garantie JUGEMENT JL4155 [ 1 ] Anastasia Ntezukobagira réclame 8 920,19 $ à ses vendeurs, Mireille Tessier et Yves Bélanger, alléguant vices cachés en raison de problèmes rencontrés avec son drain de fondation. [ 2 ] Cette réclamation est contestée par les défendeurs. Ils n’ont été propriétaires de l’immeuble résidentiel que pendant deux ans, sans jamais connaître de dégât d’eau. [ 3 ] Ils précisent que la réclamation d’un nouveau drain est exagérée.

La présence d’ocre ferreuse, dont ils ignoraient la présence, est un problème qui peut se résoudre par des travaux de nettoyage. [ 4 ] Ils appellent en garantie leurs vendeurs, Robert Letarte et Claudette Fecteau, qui contestent aussi la réclamation car ils ignoraient la présence d’ocre ferreuse et ils ont changé le drain de fondation en 2008. [ 5 ] M. Letarte est absent à l’audience pour des raisons de santé. Il est représenté par François Thibodeau, son petit-fils, dûment mandaté à cette fin.

[ 6 ] La demanderesse est assistée par Célestin Munyengango car elle ne comprend ni ne parle encore très bien le français. LE CONTEXTE [ 7 ] À l’automne 2014, après avoir effectué deux visites avec son courtier en immeubles Pierre St-Onge, la demanderesse présente une offre d’achat pour la propriété des défendeurs. [ 8 ] Il s’agit d’une maison de type jumelé, construite en 1985.

Le drain de fondation a été remplacé en 2008 et la toiture refaite en 2013. [ 9 ] Elle requiert des défendeurs certaines réparations qu’ils effectuent à sa satisfaction et il n’y a pas d’inspection préachat effectuée par un inspecteur en bâtiments. [ 10 ] Le 11 décembre 2014, la vente est conclue devant notaire pour le prix de 192 000 $. [ 11 ] Le 1 er juillet 2015, soit quelque six mois après l’achat, la demanderesse connaît un dégât d’eau au sous-sol. [ 12 ] La journée même, l’assureur de la demanderesse intervient. Plomberie Fortin se rend sur les lieux et débouche le drain de fondation qui est obstrué.

Il s’agit, selon la facture de Plomberie Fortin, d’un travail temporaire puisqu’il faut inspecter davantage, notamment à l’aide d’une caméra. [ 13 ] Le 15 septembre 2015, une firme spécialisée dans le domaine des conduites sous-terraines, Techno-sinistre, procède à une inspection du drain. [ 14 ] Elle constate que la majeure

partie du drain est installée en bas-fond, ce qui retient complètement l’eau à plusieurs endroits, qu’il y a aussi écrasement du drain par des pierres en façade, qu’il y a présence d’ocre ferreuse et un manque de pierre nette au-dessus du drain et sur la semelle. [ 15 ] Ces éléments ont provoqué l’obstruction du drain et elle recommande son remplacement au complet. [ 16 ] Dès le 2 juillet 2015, la demanderesse a prévenu les défendeurs du dégât d’eau survenu au sous-sol. [ 17 ] Le 21 octobre, elle leur achemine une mise en demeure, à laquelle ils répondent le 26 octobre 2015 en niant toute responsabilité et en l’invitant à contacter les défendeurs en garantie. [ 18 ] Il appert que les défendeurs ont habité l’immeuble pendant deux ans, l’ayant acquis le 26 septembre 2012, sans connaître de dégât d’eau et ignorant la présence d’ocre ferreuse. [ 19 ] En 2008, à la suite d’une infiltration d’eau survenue au sous-sol, les défendeurs en garantie ont fait appel à leur assureur, qui s’est occupé de changer le drain de fondation.

Ils déclarent ignorer la présence d’ocre ferreuse et les défendeurs leur ont adressé un avis de dénonciation dès le 3 novembre 2015.

L’ANALYSE ET LA DÉCISION [ 20 ] Le Code civil du Québec (C.c.Q.) prévoit que le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus [1] . [ 21 ] Il n’est cependant pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert [2] . [ 22 ] Par ailleurs, la doctrine et la jurisprudence rappellent, de façon constante, que l’acheteur doit démontrer que le vice est grave, caché, inconnu de l’acheteur et existant au moment de la vente [3] . [ 23 ] L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte.

Ce délai commence à courir lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue [4] . [ 24 ] La jurisprudence reconnaît que la seule présence d’ocre ferreuse constitue un vice caché et qu’un drain de fondation obstrué ou un drain mal installé et inefficace en est un également. [ 25 ] Dans le présent dossier, la preuve démontre que le drain de fondation a été obstrué par l’effet combiné d’une mauvaise installation et de la présence d’ocre ferreuse. [ 26 ] Il ne fait pas de doute que le vice dont se plaint la demanderesse est antérieur à la vente puisque l’obstruction était présente quelque six mois après la vente. [ 27 ] Il en est de même pour la présence du vice lors de la vente par les défendeurs en garantie aux défendeurs vu la mauvaise installation du drain. [ 28 ] L’insuffisance du drain et la présence d’ocre ferreuse constituent un vice caché et un acheteur prudent et diligent ne pouvait soupçonner l’existence de ces problèmes.

Il est impossible de les déceler à moins de recourir à des mesures exceptionnelles, que l’

article 1726 C.c.Q. n’oblige pas en l’absence d’indices visibles qui soulèvent des soupçons. Le malfonctionnement d’un drain de fondation est un inconvénient majeur en soi puisqu’il peut nuire inévitablement à l’usage du sous-sol, en raison des infiltrations d’eau qu’il peut provoquer.

[ 29 ] La demanderesse tout comme d’ailleurs les défendeurs et les défendeurs en garantie ignoraient la présence d’ocre ferreuse de même que l’insuffisance du drain de fondation. Ce vice n’était pas non plus apparent et est suffisamment grave pour conclure qu’il y a bel et bien vice caché en l’espèce. [ 30 ] L’acheteur qui prouve que le bien acheté est affecté de vices cachés a droit à une diminution du prix de vente, mais celle-ci ne correspond pas nécessairement au remboursement complet du coût des travaux correctifs.

Il s’agit d’un facteur parmi d’autres à considérer pour déterminer la diminution du prix de vente. [ 31 ] Plusieurs autres facteurs, tels la plus-value apportée au bien suite aux travaux ou l’âge de l’immeuble, doivent être pris en considération. L’indemnisation ne doit pas être source d’enrichissement pour l’acheteur. [ 32 ] L’appréciation doit se faire selon une approche bien différente de celle présidant à l’attribution des dommages et intérêts en compensation d’un préjudice subi.

Il faut plutôt établir le prix qu’un acheteur, au fait de la situation, aurait accepté de payer. [ 33 ] Dans l’arrêt Verville [5] , la Cour d'appel du Québec rappelle les paramètres devant guider les tribunaux dans l'exercice de leur discrétion lorsqu'ils doivent statuer sur la diminution raisonnable du prix de vente en matière de vices cachés : [59] Dans le cas de l'action estimatoire, le tribunal intervient dans un rapport contractuel pour modifier à la baisse le prix d'achat.

Pour le guider, le législateur lui demande de tenir compte « de toutes les circonstances appropriées » (1604(3 ) C.c.Q. ) afin de déterminer le prix que l'acheteur aurait donné s'il avait connu les vices cachés (1726 C.c.Q.). [60] Cet exercice judiciaire fait appel au pouvoir souverain d'appréciation du juge de première instance. Cette discrétion judiciaire s'effectue à l'aide de certains paramètres. [61] La réduction du prix de vente doit être possible et raisonnable.

Dans la mesure où le créancier de l'obligation opte pour la réduction du prix de vente, il y a lieu de présumer que le bien vendu a certes un déficit d'usage, mais qu'il conserve une valeur autre que symbolique. Comme je l'ai mentionné plus haut, il ne saurait être question, dans le cadre d'une action en réduction, de restituer intégralement à l'acheteur le prix d'acquisition tout en lui permettant de conserver le bien vendu. [62] Règle générale, les tribunaux font montre de souplesse dans l'appréciation du préjudice causé au créancier.

Ils pondèrent la réduction de façon à ne pas enrichir indûment le créancier. […] [65] Les professeurs Jobin et Cumyn insistent sur la nécessite de ne pas enrichir l'acheteur : La jurisprudence se montre très souple dans la détermination de la réduction du prix. La première mesure possible de cette réduction est certes la diminution de valeur du bien, attribuable au vice.

Mais on voit souvent les tribunaux évaluer la réduction du prix en prenant plutôt comme base de calcul le coût des réparations qui seront nécessaires pour remédier au vice; ce coût est réduit, dans les cas appropriés, en fonction de la plus-value que les travaux apporteront au bien compte tenu de son âge (i.e. sa dépréciation), car l'acheteur ne doit pas s'enrichir indûment à l'occasion des réparations. (références omises) [ 34 ] La demanderesse soumet une estimation des travaux à effectuer pour remplacer le drain au montant de 7 460 $. [ 35 ] Le Tribunal s’en remet au rapport de Techno-sinistre, qui conclut que le remplacement du drain de fondation est nécessaire. [ 36 ] Compte tenu de l’âge de l’immeuble et du fait que le drain a été remplacé déjà en 2008, dans l’exercice de sa discrétion, le Tribunal évalue à 5 000 $ la diminution du prix de vente à laquelle la demanderesse a droit.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande de la demanderesse; CONDAMNE les défendeurs Mireille Tessier et Yves Bélanger à payer à la demanderesse la somme de 5 000 $, avec en plus l'intérêt au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , depuis le 15 janvier 2016, date d’assignation, ainsi que les frais de justice au montant de 185 $; ACCUEILLE l’appel en garantie; CONDAMNE les appelés en garantie, Claudette Fecteau et Robert Letarte, à indemniser les défendeurs, Mireille Tessier et Yves Bélanger, de toute somme qu’ils sont appelés à payer en capital, intérêt et frais en faveur de la demanderesse;

DOMINIQUE LANGIS, J.C.Q .