2018 QCCQ 8464, 2018 QCCQ 8464

Bourque c. Laliberté 2018 QCCQ 8464 JV0516 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-700945-175 DATE : 24 octobre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE SUZANNE VADBONCOEUR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ PHILIPPE BOURQUE Demandeur c.

MICHEL LALIBERTÉ Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur réclame 20 326,81 $ au défendeur, somme réduite à 15 000 $ pour satisfaire à la compétence juridictionnelle de la Division des petites créances, pour compenser les dommages subis en conséquence de la faute professionnelle du défendeur survenue le 15 octobre 2009, date de la signature de l’acte de vente immobilière instrumenté par ce dernier. [ 2 ] Le demandeur allègue également avoir subi un dommage car l’immeuble acheté le 15 octobre 2009 était affecté d’un vice caché. [ 3 ] Le défendeur exerce sa profession de notaire depuis 1976 et était membre du Tableau de l’Ordre de la Chambre des notaires du Québec jusqu’à sa retraite en décembre 2017. [ 4 ] Monsieur Laliberté nie devoir ce montant, niant catégoriquement avoir commis quelque faute professionnelle que ce soit et niant l’existence de tout vice caché, les empiètements sur les parties communes ayant été dénoncés au demandeur avant la signature de l’acte de vente.

Il nie donc toute responsabilité dans cette affaire et jette plutôt le blâme sur le demandeur qui, selon lui, a été négligent dans le traitement de son propre dossier.

LES QUESTIONS EN LITIGE [ 5 ] Le Tribunal doit statuer sur les points suivants : • L’immeuble acheté, une copropriété divise, était-il affecté d’un vice caché ? • Dans l’affirmative, le demandeur a-t-il droit à des dommages et, si oui, dans quelle mesure ? • Le défendeur a-t-il commis une faute professionnelle à l’endroit du demandeur en omettant de lui donner des renseignements essentiels au sujet de la propriété qu’il s’apprêtait à acquérir ? • Dans l’affirmative, à combien le demandeur a-t-il droit au

chapitre des dommages subis ? LE CONTEXTE [ 6 ] Le 15 octobre 2009, le demandeur acquiert de Barry Kilroy un condo situé sur la rue [...] dans le Vieux-Montréal, composé de deux appartements ([...1] et [...2]) que son vendeur avait réunis quelques années plus tôt. [ 7 ] C’est le nom du père du demandeur qui figure à l’acte de vente P-5 comme acheteur puisqu’il agissait à

titre de prête-nom pour son fils Philippe conformément à la convention signée par le père et le fils à cet effet le 13 octobre 2009 (P-4).

[ 8 ] Les travaux de réaménagement effectués par le vendeur Kilroy en 2003, soit quelques années avant de vendre son condo, ont occasionné des empiètements sur certaines parties communes de l’immeuble qui ont été identifiés au certificat de localisation préparé le 6 juin 2008 (D-8) et accepté par le demandeur le 4 octobre 2009. [ 9 ] Ce certificat de localisation décrit les empiètements (item 10), de même que l’acte de vente P-5, et ce dernier ajoute la nécessité de modifier la Déclaration de copropriété afin de faire état de ces empiètements et de mieux refléter les parties privatives ainsi modifiées. [ 10 ] Le 7 octobre 2009, une police d’assurance-titres a été émise par la Compagnie d’assurances FCT Ltée (D-3) à l’initiative du défendeur. [ 11 ] Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 octobre 2010, alors que le demandeur est l’un des administrateurs et président d’assemblée, celui-ci propose d’acheter une

partie de la chambre des chauffe-eau au sous-sol de l’immeuble afin d’agrandir son unité privative [...2]. Aucune allusion n’est alors faite à la modification de la Déclaration de copropriété. Le projet de Philippe Bourque est accepté. [ 12 ] En 2015, monsieur Bourque désire vendre son unité [...1]. Il trouve une acheteuse mais, à l’automne 2015, le notaire de celle-ci lui déconseille d’acheter à cause des empiètements qui font en sorte que les titres ne sont pas clairs.

Le 20 mai 2016, l’acheteuse envoie une courte lettre à monsieur Bourque (P-8) l’informant de sa décision d’annuler la promesse d’achat pour cette raison. [ 13 ] Le 6 janvier 2016, le demandeur envoie une mise en demeure à son vendeur, monsieur Kilroy, et au défendeur Laliberté les rendant responsables des dommages causés par leur silence, lors de la signature de l’acte de vente le 15 octobre 2009, au sujet des empiètements et des difficultés et coûts qu’engendrerait leur « correction » (selon les termes des mises en demeure) (P-9 et P-10). [ 14 ] Ceux-ci répondent quelques jours plus tard, soit le 29 janvier 2016 pour monsieur Kilroy (P-11) et le 9 février 2016 pour le notaire Laliberté (P-12), déclinant toute responsabilité.

Monsieur Kilroy n’est toutefois pas poursuivi dans le présent litige. [ 15 ] Finalement, une promesse d’achat est dûment acceptée par monsieur Bourque pour l’unité [...1] le 8 juillet 2016 (P-18) au prix de 254 000 $ et l’acte de vente entre lui et son acheteur Daniel Turgeon est signé le 8 septembre 2016 (P-19).

ANALYSE ET DÉCISION [ 16 ] Dans ce litige, le demandeur poursuit en responsabilité professionnelle le notaire qui a instrumenté l’acte de vente le 15 octobre 2009 faisant de lui l’acquéreur des deux unités de condo appartenant alors à Barry Kilroy. [ 17 ] Il le poursuit également en dommages pour les vices d’empiètement dont était affecté l’immeuble (les deux unités de condo acquis de Kilroy) avant la vente et qu’il considère comme étant des vices cachés puisqu’il n’en aurait eu connaissance qu’à la signature de l’acte de vente. [ 18 ] Il ne saurait s’agir d’une réclamation pour vice caché, contrairement à ce que prétend le demandeur, car ce recours est normalement dirigé contre le vendeur du bien supposément affecté d’un vice puisque ce dernier, comme vendeur, a l’obligation de garantir le bien vendu quant à sa qualité et ce, en vertu de l’

article 1726 C.c.Q. [1] Or, monsieur Kilroy n’est pas poursuivi dans le présent dossier. [ 19 ] Il s’agit plutôt d’une poursuite en responsabilité civile basée sur une faute professionnelle que le défendeur aurait commise en omettant, lors de la signature de l’acte de vente le 15 octobre 2009, de renseigner le demandeur sur l’existence des empiètements effectués par son vendeur et sur les difficultés et les coûts élevés qu’entraîneraient la correction des titres et la modification de la Déclaration de copropriété.

Il lui reproche également de l’en avoir informé uniquement au moment de la signature, ne lui laissant pas suffisamment de temps pour réfléchir à cette nouvelle donne et à ses conséquences. [ 20 ] Dans toute demande en justice, la

partie demanderesse doit démontrer au Tribunal, par une preuve prépondérante, le bien fondé de ses prétentions conformément aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec , lesquels se lisent comme suit : « 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804 .

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. » [ 21 ] Or, le Tribunal estime qu’en l’espèce, le demandeur n’a pas rencontré son fardeau de preuve. [ 22 ] En effet, la preuve révèle que le défendeur a rempli ses obligations professionnelles avec compétence et rigueur. [ 23 ] Dans son témoignage, il a raconté le déroulement de sa relation professionnelle avec monsieur Bourque, en commençant par leur première rencontre six jours avant la signature de l’acte de vente, rencontre qui avait pour but de finaliser l’acte de prêt hypothécaire. [ 24 ] C’est à ce moment qu’il aurait parlé à son client de la nécessité de faire voter par l’assemblée générale des copropriétaires une modification à la Déclaration de copropriété afin de la rendre conforme aux modifications apportées aux parties privatives par les empiètements causés par les travaux de monsieur Kilroy. [ 25 ] De plus, non seulement ces empiètements et cette nécessité de modifier la Déclaration de copropriété sont-ils précisés dans le certificat de localisation de 2008, accepté par monsieur Bourque le 4 octobre 2009, mais ils le sont également dans l’acte de vente P-5.

Citons les deux clauses pertinentes [2] de l’acte de vente à cet égard : « 10) Le certificat de localisation préparé par Réjean Archambault, arpenteur-géomètre, le six juin deux mille huit (2008) sous sa

minute numéro 45433, dossier numéro : P47887, décrit l’état actuel de l’immeuble et aucune modification n’a été apportée à l’immeuble depuis cette date. Le vendeur déclare que les travaux réalisés dans les parties privatives en mai deux mille trois (2003) ont été approuvés par le Conseil d’Administration de même que par l’Association des copropriétaires, et ces travaux ont créé des empiètements dans les parties communes tel que montré au certificat de localisation. 5) Il reconnaît avoir reçu le certificat de localisation ci-dessus relaté et avoir pris connaissance de son contenu et s’en déclarer satisfait.

L’acheteur se reconnaît informé des travaux réalisés antérieurement par le vendeur et des empiètements décrits au certificat de localisation, acceptant les fractions de la copropriété divise en leur état actuel, ayant été informé que la déclaration de copropriété devrait être modifiée, conformément aux majorités requises par le Code Civil du Québec et ce, afin de refléter l’état actuel desdites fractions de copropriété divise; » [ 26 ] Le Tribunal est plus enclin à croire la version du défendeur dont le témoignage est sûr et sans hésitation et correspond davantage à ce qu’est généralement la pratique notariale dans un contexte de vente immobilière. [ 27 ] Puisqu’il croit davantage la version du défendeur, le Tribunal estime qu’il est faux de prétendre, comme le fait le demandeur, que celui-ci n’a connu l’existence des empiètements qu’au moment de la signature de l’acte de vente et qu’on ne lui a pas laissé suffisamment de temps pour réfléchir.

Il le savait depuis environ une semaine et il savait aussi que la Déclaration de copropriété devait être modifiée pour refléter ces empiètements. [ 28 ] En outre, la pièce D-1, qui représente les dernières modifications apportées à l’offre d’achat, notamment au point 4.1 à l’effet qu’aucun certificat de localisation autre que celui datant de 2008 ne sera nécessaire, est signée le 4 octobre 2009 par Jean-Louis Bourque, le prête-nom de Philippe Bourque, soit onze jours avant la signature de l’acte de vente.

Il acceptait ainsi, au nom de son fils, le certificat de localisation de 2008, celui-là même qui réfère aux empiètements et à la nécessité de modifier la Déclaration de copropriété. [ 29 ] Les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires [3] font état que monsieur Kilroy a obtenu l’autorisation des copropriétaires et de l’Administration avant d’effectuer ses travaux en 2003 mais compte tenu du temps écoulé depuis, Me Laliberté a mentionné à Philippe Bourque et à son père lors d’une rencontre tenue le 8 ou le 9 octobre 2009 où il leur a transmis la police d’assurance-titres (D-3), le certificat de localisation de 2008 (D-8) et la résolution des copropriétaires de 2003 (D-2), qu’il était important d’obtenir de nouveau l’adhésion des copropriétaires lors de leur prochaine assemblée et surtout leur assentiment à modifier la Déclaration de copropriété. [ 30 ] Le demandeur ayant fait des études en droit, ces notions devaient sans doute lui être familières. [ 31 ] Le défendeur ne pouvait de lui-même procéder aux changements à la Déclaration de copropriété – qui nécessitent d’être notariés – avant que l’ensemble des copropriétaires se soient prononcés sur cette question. [ 32 ] Or, cette opportunité d’obtenir l’assentiment des copropriétaires pour faire modifier la Déclaration de copropriété a été offerte au demandeur à l’assemblée du 21 octobre 2010 [4] alors que, fraîchement élu membre du Conseil d’administration, il a proposé et fait adopter son offre d’acheter une

partie du sous-sol de l’immeuble (où sont les chauffe-eau) pour y agrandir sa

partie privative [...2], ce qui a donné lieu à la création d’une servitude réelle et perpétuelle en sa faveur [5] (D-9), elle-même résiliée le 21 octobre 2014 par acte notarié (D-6) par suite de la contestation de sa légalité par le Syndicat des copropriétaires. [ 33 ] C’eût été une bonne occasion de faire adopter en même temps une résolution pour faire modifier la Déclaration de copropriété afin de refléter les empiètements de 2003 faits par son vendeur de l’époque, monsieur Kilroy, et qui sont décrits dans le certificat de localisation de 2008.

Une telle modification à la Déclaration aurait pu, comme l’a été l’acte de servitude, être basée sur une simple description technique préparée par l’arpenteur-géomètre. [ 34 ] Pourtant, selon le témoignage non contredit de Monsieur Laliberté, ce dernier a rappelé au demandeur, lors d’un entretien téléphonique du 7 septembre 2010 portant sur un investissement immobilier que le père de ce dernier voulait faire, la nécessité de faire adopter lors de la prochaine assemblée générale des copropriétaires (celle du 21 octobre 2010), une résolution visant à faire approuver une fois de plus les empiètements faits en 2003 et à faire modifier la Déclaration de copropriété en conséquence, ce qu’il a omis de faire. [ 35 ] Pourquoi a-t-il tant tardé, lui qui, pourtant, avait les connaissances lui permettant d’agir promptement?

Ce long délai, voire cette négligence, lui a plutôt occasionné un échec lors de sa tentative de vendre l’une de ses deux unités en septembre 2015. Le notaire de son éventuelle acheteuse a conseillé à cette dernière de ne pas acheter puisque les titres n’étaient pas clairs à cause des empiètements et qu’il fallait faire modifier la Déclaration de copropriété afin que ces derniers y soient reflétés. [ 36 ] Monsieur Bourque s’est finalement décidé en 2016 à faire préparer les documents nécessaires, au coût de 4 000$, pour refléter la situation réelle des deux unités de condo (voir P-14 et P-15).

Il a finalement vendu son unité [...1] le 8 septembre 2016 (P-19). [ 37 ] Monsieur Bourque ne peut aucunement blâmer le défendeur pour cet échec qu’il prétend être l’occasion par laquelle se sont manifestés les dommages subis, il ne peut s’en prendre qu’à lui-même puisque la preuve révèle de façon prépondérante qu’il connaissait l’existence des empiètements et la nécessité de faire modifier la Déclaration de copropriété plusieurs jours avant la signature de l’acte de vente. [ 38 ] D’ailleurs, réclamer des dommages au défendeur, supposément pour ne pas lui avoir fait connaître l’existence des empiètements avant la signature de l’acte de vente le 15 octobre 2009 (ce qui s’est avéré faux à l’audience), ni de lui avoir prodigué les conseils juridiques adéquats à cette période ne tient pas, non seulement à cause de la preuve de la

partie défenderesse qui tend à nier toute erreur professionnelle du défendeur dans cette affaire mais également parce que la réclamation est prescrite. L’omission se serait produite en octobre 2009 selon le demandeur et celui-ci a intenté sa poursuite le 22 février 2017, soit plus de sept ans après la présumée faute. [ 39 ] Or, conformément à l’

article 2925 C.c.Q. , l’action personnelle se prescrit par trois ans : « 2925. L’action qui tend à faire valoir un droit personnel ou un droit réel mobilier et dont le délai de prescription n’est pas autrement

fixé se prescrit par trois ans. » [ 40 ] Enfin, le Tribunal, s’inspirant du jugement dans l’affaire Bourret c. Audet [6] , estime que la mise en demeure envoyée au défendeur le 6 janvier 2016 (P-10), bien que obligatoire selon la doctrine et la jurisprudence, ne respecte pas les termes impératifs de l’

article 1595 C.c.Q. en ce qu’elle ne constitue pas une mise en demeure ferme au notaire Laliberté de corriger, à ses frais et dans un délai raisonnable, les irrégularités alléguées. [ 41 ] L’

article 1595 C.c.Q. se lit comme suit : « 1595. La demande extrajudiciaire par laquelle le créancier met son débiteur en demeure doit être faite par écrit. Elle doit accorder au débiteur un délai d’exécution suffisant, eu égard à la nature de l’obligation et aux circonstances; autrement, le débiteur peut toujours l’exécuter dans un délai raisonnable à compter de la demande. » [ 42 ] En outre, une simple mise en demeure de payer des dommages-intérêts sans plus de précisions, comme le fait le procureur dans la pièce P-10, a été jugée insuffisante le juge Paquin dans l’affaire Daigle c.

Bélanger [7] . [ 43 ] En plus du reste, le Tribunal est d’avis que la mise en demeure P-10 ne respecte pas les critères impératifs de l’

article 1595 C.c.Q. et, à ce titre, est considérée insuffisante. [ 44 ] Le Tribunal conclut donc de l’ensemble de la preuve qu’il n’y a pas eu de faute professionnelle de la part du défendeur et qu’en conséquence, la demande introductive d’instance du demandeur est mal fondée en faits et en droit. Celle-ci est donc rejetée. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande introductive d’instance du demandeur avec les frais de justice contre lui. ______________________________ SUZANNE VADBONCOEUR, J.C.Q. Date d’audience : 15 octobre 2018 24 avril 2018 [1] « 1726.

Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. »