2019 QCCQ 9, 2019 QCCQ 9

Tarte c. Richer 2019 QCCQ 9 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-700575-175 DATE : 7 janvier 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE STEVE GUÉNARD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARIE-PIERRE TARTE Demanderesse c.

YVES RICHER et KARINNE LEGAULT Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse procède à l’acquisition, le 26 octobre 2011, d’un Immeuble localisé au [...] à Gatineau. Cet Immeuble, jusque-là la propriété des défendeurs, est vendue avec la garantie légale, tel qu’il appert de l’acte de vente. [1] [ 2 ] L’Immeuble en question se situe sur un terrain qui a une topographie quelque peu particulière, en ce qu’il est passablement plus élevé que le terrain voisin.

La dénivellation est d’environ trois à quatre pieds. [ 3 ] Ainsi donc, les défendeurs procèdent, eux-mêmes (bien qu’assistés par le père de la défenderesse) à la construction, en 2003, d’un mur de soutènement en bloc de béton. Ce mur longe le côté droit du terrain [2] ainsi que l’arrière de celui-ci. [ 4 ] Il appert que ce mur de soutènement ne leur cause pas de difficulté pendant la période où ils sont propriétaires de l’Immeuble. [ 5 ] L’Immeuble, par ailleurs, lors de sa vente, fait l’objet d’une inspection préachat, par l’entremise de l’inspecteur Claude Dussault [3] .

Ce dernier ne note aucune problématique quant audit mur [4] . [ 6 ] Conformément au témoignage de Mme Tarte, celle-ci commence à remarquer une dénivellation du mur de soutènement en blocs de béton en 2016. La dénivellation est, à ce moment, mineure et elle ne s’en inquiète pas outre mesure. [ 7 ] La situation s’aggrave considérablement, en 2017, particulièrement pour la portion arrière du mur. Le mur s’évase littéralement vers le terrain du voisin arrière. Elle en avise les défendeurs [5] . Les photos produites sont éloquentes.

Nous y reviendrons. [ 8 ] Après avoir consulté un paysagiste de Paysagement Legris, soit M. Alexis Poirier [6] , elle en conclut que le remplacement du mur est la seule solution. Après en avoir dûment avisé les défendeurs, et après que ceux-ci aient pu eux-mêmes faire expertiser la situation (par l’entremise de l’ingénieur André Beaulieu) [7] , la demanderesse procède aux travaux correctifs requis. [ 9 ] Elle réclame ainsi des défendeurs la somme totale de 14 500$ [8] , se ventilant comme suit :

i) Travaux correctifs et de remplacement du mur : 9 101,42$ [9] ; ii) Dommages et intérêts, stress et inconvénients, frais d’expertise – le tout quant audit vice que les défendeurs ne pouvaient, soumet- on, ignorer : 5 398,58$. [ 10 ] Les défendeurs contestent ladite réclamation sous divers angles :

i) Le recours de la demanderesse serait prescrit, considérant qu’elle aurait eu connaissance, soumet-on, de la problématique bien avant 2016;

ii) La problématique quant au mur n’en serait une que de vétusté, et ne constituerait pas un vice caché; iii) Ils n’avaient eux-mêmes aucune connaissance du vice caché, la réclamation pour dommages étant donc mal fondée; iv) De toute façon, la réclamation formulée à leur encontre est surévaluée en ce que le mur de soutènement en question – qui aurait une durée de vie normale de 25 ans – fut reconstruit, par la demanderesse, en 2017, après donc qu’il ait été en place pendant 14 ans. [ 11 ] Voyons ce qu’il en est. QUESTIONS EN LITIGE [ 12 ] Le présent litige soulève les questions de faits et de droit suivantes :

i) Le recours de la demanderesse est-il prescrit? ii)

En cas de réponse négative à la première question, la preuve démontre-t-elle, par preuve prépondérante, que le mur de soutènement était affecté d’un vice caché? S’agirait-il plutôt d’une simple problématique de vétusté? iii) Dans l’optique où le Tribunal conclut à la présence d’un vice caché, la preuve démontre-elle que les défendeurs en avaient connaissance [10] lors de la vente? iv) À tout événement, en cas de responsabilité des défendeurs, quel est le préjudice valablement démontré en l’espèce?

PRINCIPES JURIDIQUES APPLICABLES ET DÉCISION - Le fardeau de preuve [ 13 ] La réclamation de la demanderesse est de nature civile. Ainsi, il lui revenait de démontrer, par l’entremise d’une preuve claire et prépondérante, le bien fondé de celle-ci. Les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec (ci-après le CCQ ) énoncent à cet égard ce qui suit : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. - Le recours est-il prescrit? [ 14 ] Cette question doit être tranchée préliminairement. En effet, dans l’optique où le recours est qualifié de prescrit (donc tardif), les autres questions deviendront sans objet. [ 15 ] La prescription extinctive est un moyen pour une

partie d’être libérée d’obligations juridiques autrement exigibles, et ce, par l’entremise du simple écoulement du temps. [ 16 ] Le délai habituel de prescription est de trois ans. L’article 2925 CCQ est, à ce sujet, ainsi libellé : 2925. L’action qui tend à faire valoir un droit personnel ou un droit réel mobilier et dont le délai de prescription n’est pas autrement fixé se prescrit par trois ans. [ 17 ] Certes, la vente est effectuée, en l’espèce, le 26 octobre 2011. La Demande, de Mme Tarte, devant la Cour du Québec – division des petites créances – est pour sa

part instituée le 22 novembre 2017. Mais là n’est pas la question. [ 18 ] En effet, la réelle question est celle de déterminer le point de départ de la prescription. [ 19 ] Divers articles du CCQ méritent ici d’être cités : 2875. La prescription est un moyen d’acquérir ou de se libérer par l’écoulement du temps et aux conditions déterminées par la loi: la prescription est dite acquisitive dans le premier cas et, dans le second, extinctive. 2880. La dépossession fixe le point de départ du délai de la prescription acquisitive.

Le jour où le droit d’action a pris naissance fixe le point de départ de la prescription extinctive. 2889. La prescription peut être interrompue naturellement ou civilement. 2892. Le dépôt d’une demande en justice, avant l’expiration du délai de prescription, forme une interruption civile , pourvu que cette demande soit signifiée à celui qu’on veut empêcher de prescrire, au plus tard dans les 60 jours qui suivent l’expiration du délai de prescription. La demande reconventionnelle, l’intervention, la saisie et l’opposition sont considérées comme des demandes en justice.

Il en est de même de l’avis exprimant l’intention d’une

partie de soumettre un différend à l’arbitrage, pourvu que cet avis expose l’objet du différend qui y sera soumis et qu’il soit notifié suivant les règles et dans les délais applicables à la demande en justice.

2921. La prescription extinctive est un moyen d’éteindre un droit par non-usage ou d’opposer une fin de non-recevoir à une action. [nos soulignements] [ 20 ] Les Tribunaux ont eu à interpréter, à de nombreuses reprises, cette notion de point de départ de la prescription. [ 21 ] La Cour d’appel, dans un arrêt récent [11] , rappelle les principes applicables en la matière : [6] Comme l'écrivait notre Cour dans Furs by Leonard Gorski Inc. c. Global Furs Inc.

« la jurisprudence établit sans ambigüité que le point de départ de la prescription extinctive est le premier moment où le titulaire du droit aurait pu prendre action pour le faire valoir ». [7] C'est aussi ce qu'énonce le professeur Pierre Martineau dans son traité de droit civil : La prescription extinctive suppose l’inaction du titulaire d’un droit.

Le point de départ de la prescription est donc le premier jour où il aurait pu agir, le jour où il aurait pu pour la première fois prendre action pour faire valoir son droit. [8] En matière de responsabilité civile, ce moment (ce premier jour) survient dès que le titulaire du droit acquiert une connaissance suffisante d'une faute, d'un dommage et du lien de causalité qui les unit ( art. 1457 C.c.Q. ) en faisant preuve de diligence raisonnable dans la recherche des faits. [nos soulignements] [ 22 ] En l’espèce, la preuve démontre clairement, et l’on ne soumet au Tribunal aucune raison d’en douter, que Mme Tarte a pris connaissance d’une réelle problématique suite au dégel en 2017.

Certes, elle avait remarqué un certain dénivellement, en 2016, mais rien qui ne l’inquiète particulièrement. De toute façon, en l’espèce, que le point de départ soit fixé en 2016, ou en 2017, ne modifiera en rien le résultat quant à la question de la prescription. En effet, dans les deux cas, force est d’admettre que le recours institué, en novembre 2017, n’était pas prescrit. [ 23 ] De fait, le témoignage de Mme Tarte est crédible. Celui-ci est corroboré, par ailleurs, par l’entremise du témoignage du voisin de cette dernière, M.

Michel Bédard, qui confirme qu’il remarque, lui-même, un certain dénivellement qu’en 2016.

Certes, il ne « passe pas son temps à regarder le mur en question », cependant, ledit mur joue un rôle également pour son propre terrain, qui est celui qui se situe à quelques pieds inférieurs de celui de la demanderesse. [ 24 ] Le témoignage de Mme Tarte est, également à cet égard, corroboré par celui de l’expert Alexis Poirier, qui confirme qu’un mur de cette nature peut se disloquer de manière assez soudaine, bien que le travail de dislocation ait débuté bien avant, et ce, alors qu’il n’est pas possible, visuellement, d’en voir les signes précurseurs. [ 25 ] Ainsi donc, le recours de la demanderesse, lorsqu’il fut institué, n’était pas prescrit.

D’ailleurs, les défendeurs n’insistent pas du tout sur ce point au cours de leurs représentations devant le Tribunal, bien que leur Contestation écrite, elle, insistait passablement quant à celui-ci. - Le mur de soutènement est-il affecté, ou non, d’un vice caché? [ 26 ] La vente d’un immeuble est normalement assujettie à une garantie de qualité, soit ce qui est communément appelé la « garantie contre les vices cachés. » Ce principe est établi à l’article 1726 CCQ qui est ainsi libellé : 1726.

Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Le vendeur n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 27 ] Les Tribunaux ont eu à trancher, à d’innombrables reprises [12] , de tels dossiers en matière de vices qualifiés de cachés. Essentiellement, pour réussir dans une telle démarche, les demandeurs doivent normalement démontrer, de manière prépondérante, cinq éléments, soit par preuve directe, soit par présomption [13] : 1. Que le vice présente une certaine gravité; 2.

Que le vice est antérieur à la vente; 3. Que le vice leur était inconnu au moment de ladite vente; 4. Que le vice était caché au moment de la vente; 5. Que le vice a été dénoncé en temps opportun; [ 28 ] En l’espèce, l’élément de gravité est manifeste. Le mur en question ne joue pas un rôle décoratif, ou ornemental, mais a une véritable vocation de soutènement. [ 29 ] Par ailleurs, le Tribunal ne peut en arriver qu’à la conclusion que la demanderesse a agi à

titre d’acheteuse suffisamment diligente et prudente. En effet, non seulement elle a visité l’Immeuble, mais elle a mandaté un inspecteur préachat, qui lui a remis un

rapport de 63 pages, faisant état de diverses recommandations. [ 30 ] Rien ne permet de conclure que le vice était apparent. D’ailleurs, les défendeurs, eux-mêmes, qui demeurent sur place pendant 10 ans, mentionnent n’avoir eu aucune connaissance d’une quelconque problématique quant à ce mur de blocs de béton. [ 31 ] Personne ne conteste, par ailleurs, que le vice en question, le cas échéant, fut dénoncé en temps opportun par la demanderesse.

Les défendeurs ont eu l’occasion d’expertiser celui-ci, par l’entremise des services de l’ingénieur André Beaulieu. [ 32 ] Ceci étant, le mur est-il affecté d’un vice caché en l’espèce? [ 33 ] Le Tribunal doit conclure par l’affirmative. Voici, en particulier, pourquoi. [ 34 ] La problématique associée au mur n’en est pas une qui puisse se résumer à une question de passage du temps. La problématique est beaucoup plus associée au mode de construction initial de celui-ci. [ 35 ] Il n’est pas contesté que ce mode de construction initial était particulièrement artisanal.

Les défendeurs, dans un témoignage très franc et candide devant le Tribunal, mentionnent qu’étant des jeunes mariés, que le budget, pour la construction de ce mur, était assez limité. Ils y dépenseront, en matériaux, environ 3 500$.

Quant à la main d’œuvre, elle se résumera à leurs travaux respectifs, ainsi qu’à celle du père de la défenderesse, soit un individu qui avait certaines compétences en construction (lui qui a procédé, mentionne-t-on, à l’auto-construction de sa propre maison) [14] . [ 36 ] Quant au mode de construction employé par les défendeurs, en 2003, il est, force est de l’admettre, et les défendeurs ne le contestent pas vraiment, peu scientifique. « Nous avons regardé des vidéos sur YouTube sur la méthode à employer », résume le défendeur M.

Richer. [ 37 ] Le Tribunal ne doute nullement de la bonne foi des défendeurs, dont le témoignage fut très transparent et crédible. Ceci dit, il est apparu clairement, même de la preuve profane, que les règles de l’art dans la construction du mur n’ont pas du tout été respectées. [ 38 ] Mais il y a plus. [ 39 ] Le rapport (ainsi que le témoignage) de l’expert Alexis Poirier, fut livré d’une manière efficace et claire [15] . Ce dernier œuvre dans le domaine du paysagement (incluant les murs de soutènement) depuis quinze ans.

Il aurait réparé, au fil des ans, « une centaine de murs de soutènement ». [ 40 ] Essentiellement, son rapport note les problématiques suivantes [16] quant au mur de soutènement : Un examen approfondi a été effectuée ce 5 juin 2017 sur la structure de la fondation du muret unitalus I. Un[e] tranchée creusée à la main, à ciel ouvert le long de la structure a été effectuée mettant ainsi la structure à nu. Ce qui a permis de démontrer ce qui suit (voir

Annexe 1 – photos des travaux) :

a) Absence de géotextile La membrane de géotextile qui empêche la terre d’obstruer le système de drainage est inexistante.

b) Absence de pierre nette 20 mm (3/4 pouce) et présence de sols argileux La pierre nette ou de sable drainant agissant comme masse drainante est manquante. L’argile présente absorbe et emprisonne les molécules d’eau, d’où le gonflement et l’imperméabilité. Le gonflement et la rétention d’eaux favorisent les glissements des terres et la formation géologique.

c) Absence de drain perforé La carence du système de drainage favorise l’accumulation des eaux sous la structure.

d) Absence de fondation granulaire 0-20 mm (0-3/4 po) compactée. La fondation granulaire permettant la rigidité du sol est inexistante.

e) Absence de dalle de fondation La dalle de fondation joue le rôle de semelle de fondation permettant la stabilité et la solidité de l’édifice est absente. Nous concluons donc que la fondation du mur de soutien est inexistante. De surcroît, la réalisation du muret unitalus I n’a pas été érigé selon les normes requises. De ce fait, l’écoulement des eaux et la stabilité de l’édifice sont compromis. (…) [ 41 ] Quant à l’ensemble de ces éléments, les défendeurs font surtout un mea culpa . Ils ignoraient, manifestement, l’importance de ces différents éléments. M. Richer précise, cependant, qu’une membrane géotextile fut bel et bien installée. D’ailleurs, M. Poirier le reconnait en bonne

partie en précisant qu’il en remarque la présence « à certains endroits » lors des travaux de reconstruction du mur. [ 42 ] Quant à l’ingénieur André Beaulieu, dont l’expertise et les compétences ne font pas de doute [17] , sa collecte d’information, dans le présent cas, semble avoir été le résultat d’un processus plutôt laborieux. [ 43 ] En effet, il se rend au domicile de la demanderesse, une première fois, le 17 juillet 2017. À ce moment, il a compris que son mandat concerne le mur de soutènement situé à l’avant de l’Immeuble, soit celui en bois.

Or, le litige ne concerne nullement, comme nous l’avons vu, ledit mur. Il est manifeste que M. Beaulieu fut mal informé, par sa mandante (l’avocate des défendeurs, semble-t-il) du

cadre précis du mandat lui étant octroyé. [ 44 ] Qu’à cela ne tienne, M. Beaulieu retourne sur place le 7 août suivant. À ce moment, il remarque la présence du mur de soutènement situé sur le côté ainsi qu’à l’arrière. Il prend quelques photos, dûment annexées à son rapport [18] . Il conclut son rapport de la manière suivante : Lors de l’examen de ces murs nous n’avons rien vu d’anormal qui puisse justifier la démolition et la reconstruction de ces murs.

En effet, nous n’avons relevé aucune déformation ou inclinaison de ces murs nous indiquant qu’ils sont à risque et qu’ils doivent nécessairement être démolis et reconstruits. Nous avons cependant constaté que ces murs de soutènement accusaient leur âge soit quatorze ans et qu’ils avaient l’apparence de murs ayant atteint plus de la moitié de leur espérance de vie qui est d’environ 20 ans. [ 45 ] Dans le cadre de son témoignage, M. Beaulieu précisera que la durée de vie anticipée, d’un tel mur, est d’environ « 20 à 25 ans ». [ 46 ] M.

Beaulieu confirme qu’il n’a pas effectué de vérifications ou de tests particuliers quant à l’état même du mur. Ainsi, il ne peut véritablement contredire les différentes assertions mises de l’avant par l’expert Poirier quant au non-respect des règles de l’art quant à sa construction. [ 47 ] Ceci dit, M. Beaulieu reconnait que la problématique en l’espèce (notamment celle quant à la fondation, ou l’absence de réelle fondation du mur), ainsi que le non-respect démontré du respect des règles de l’art lors de la construction de celui-ci, ont certainement contribué aux problématiques rencontrées en 2017.

Il postule, ceci dit, que le mur n’était pas sur le point de s’effondrer. [ 48 ] En effet, M. Beaulieu confirme qu’il est de son opinion que ces déficiences au niveau de la construction ont, en effet, contribué, à la problématique, tout en maintenant, ceci dit, que l’usure du temps n’est certainement pas à négliger en l’espèce. [ 49 ] L’attention de M. Beaulieu est attirée, lors du Procès, en particulier par la demanderesse, quant à diverses photos prises lors de la visite effectuée, par les défendeurs, suite à la dénonciation du vice effectuée par la demanderesse.

Tous reconnaissent que ces photos sont prises le 23 mai 2017, soit près de 3 mois avant la visite de l’ingénieur Beaulieu. [ 50 ] L’une de ces photos, soit la photo 5 de la Pièce P-9, est particulièrement révélatrice. L’on peut y voir que le mur de soutènement, du moins à l’arrière de la propriété, est complètement disloqué, voire démantibulé. En effet, non seulement celui-ci n’est plus rectiligne, mais il se retrouve en différentes sections qui n’ont plus de lien réel entre elles. [ 51 ] M.

Beaulieu s’explique mal qu’il n’ait pas vu cette portion du mur lors de sa visite qui survient deux mois et demi après cette photo. Encore une fois, les défendeurs reconnaissent l’authenticité de ladite photo ainsi que la date de prise de celle-ci (23 mai 2017). [ 52 ] Les photos de M. Beaulieu sont prises d’un angle autre.

La seule explication logique expliquant toute cette dichotomie est que ce dernier n’a tout simplement pas pris de photos du même angle que la photo 5 de la Pièce P-9 – soit d’un angle où le photographe se retrouve derrière le cabanon et non pas en face (ou de billet) avec celui-ci. [ 53 ] Une chose est certaine : le contenu de cette photo résonne considérablement. Tant Mme Tarte que l’expert Poirier réfèrent, à juste

titre d’ailleurs, à la dangerosité [19] du maintien d’un mur dans un tel état. [ 54 ] M. Beaulieu reconnait, sans difficulté lors du Procès et en toute honnêteté intellectuelle et professionnelle, que le mur en question, du moins à l’arrière, était en bonne

partie disloqué. [ 55 ] Il reconnait d’ailleurs, que le mouvement des blocs de béton s’effectue lentement et que l’angle de celui-ci peut prendre un certain temps afin de varier d’une telle façon générant une dislocation du mur [20] . Cet élément renforce, d’ailleurs, encore davantage la conclusion du Tribunal à l’effet que la preuve démontre clairement que le recours de Mme Tarte n’était pas, au moment de son institution, prescrit. [ 56 ] Certes, les notions de vétusté et de vices cachés ne sont pas du tout synonymes. En effet, les Tribunaux ont reconnu, à de nombreuses reprises, que la décrépitude d’une structure, en raison du simple passage du temps, ne peut assurément pas se qualifier à

titre de vice caché. [ 57 ] Mais la situation en l’espèce est différente. Tous reconnaissent, y compris l’expert Beaulieu, qu’une portion de la problématique s’explique assurément par l’entremise du défaut, par les défendeurs, de procéder aux travaux de construction initiaux d’une manière conforme aux règles de l’art. [ 58 ] Ainsi donc, le passage du temps a un impact – et cet impact se reflètera, ci-après, sur l’indemnisation qui sera établie par le Tribunal. Par contre, le vice en l’espèce quant au mur de soutènement est bel et bien caché.

Il est grave, antérieur à la vente, inconnu de l’acheteur, caché et dûment dénoncé. [ 59 ] Rien dans la preuve ne démontre, par ailleurs, que l’état du mur serait la résultante de conditions météorologiques hautement particulières ou d’un écoulement des eaux hors du commun.

D’ailleurs, à cet égard, l’expert Beaulieu confirme que le terrain de la demanderesse ne constitue nullement un déversoir d’eau provenant de d’autres terrains. [ 60 ] Ainsi donc, la responsabilité des défendeurs est engagée, et ce, en vertu de la garantie de qualité prévue à l’article 1726 CCQ, précité, dûment intégré à l’acte de vente conclu entre les parties. - Le préjudice subi

[ 61 ] Ceci étant, le fait de conclure à l’existence d’un vice caché ne permet certainement pas au Tribunal de conclure, sans autre analyse, à la responsabilité des défendeurs pour la pleine somme réclamée, soit, comme nous l’avons vu, 14 500$. [ 62 ] L’analyse du préjudice subi doit s’effectuer, en particulier, à la lumière des principes établis aux articles 1607, 1611 et 1613 CCQ, ceux-ci étant ainsi rédigés : 1607.

Le créancier a droit à des dommages-intérêts en réparation du préjudice, qu’il soit corporel, moral ou matériel, que lui cause le défaut du débiteur et qui en est une suite immédiate et directe. 1611. Les dommages-intérêts dus au créancier compensent la perte qu’il subit et le gain dont il est privé. On tient compte, pour les déterminer, du préjudice futur lorsqu’il est certain et qu’il est susceptible d’être évalué. 1613.

En matière contractuelle, le débiteur n’est tenu que des dommages-intérêts qui ont été prévus ou qu’on a pu prévoir au moment où l’obligation a été contractée, lorsque ce n’est point par sa faute intentionnelle ou par sa faute lourde qu’elle n’est point exécutée; même alors, les dommages-intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution. [ 63 ] À cet égard, un fait demeure incontournable en l’espèce. Le mur en question fut construit en 2003.

Il accuse donc, en 2017 au moment de sa reconstruction, environ 14 ans. [ 64 ] Les experts – et les parties d’ailleurs – s’entendent sur une durée de vie utile, et habituelle, d’un tel mur de soutènement, d’environ 25 ans. L’expert Beaulieu traite plutôt d’une durée de « 20 à 25 ans ». [ 65 ] Quant aux blocs de béton en tant que tels, la preuve démontre – et tous s’entendent – une durée de vie anticipée d’environ 50 ans.

Là ne se situe pas véritablement le débat. [ 66 ] En effet, bien que Mme Tarte décide, pour des raisons qui lui appartiennent et qui se conçoivent aisément, de procéder à une reconstruction complète du mur (y compris en usant de nouveaux blocs), la preuve démontre également que sa réclamation en vient à défalquer le coût desdits nouveaux blocs. [ 67 ] Ainsi donc, le coût des travaux correctifs ne concerne que la reconstruction du mur en tant que tel, le coût des nouveaux blocs étant, comme il se doit dans les circonstances, assumé par la demanderesse. [ 68 ] M.

Beaulieu exprime l’opinion que le coût des blocs, eu égard à l’ensemble de la somme réclamée, devrait être plus élevé (réduisant donc d’autant le coût pour la main-d’œuvre réclamée par la demanderesse). Ceci dit, aucune contre-évaluation, ou estimation autre, n’est produite au soutien de cet argument additionnel. [ 69 ] À tout événement, le Tribunal en conclut que le coût réel (qui intègre lui-même le principe de mitigation des dommages [21] ) des travaux effectués est bel et bien celui réclamé par Mme Tarte, soit 9 101,42$ [22] .

D’autres estimations sont d’ailleurs produites par la demanderesse [23] - celles-ci démontrant la raisonnabilité, dans les circonstances, du prix engagé pour la réalisation des travaux. [ 70 ] Ceci dit, cette constatation ne règle assurément pas tout. [ 71 ] En effet, le Tribunal considère que cette somme doit, en elle-même, être réduite, par l’entremise d’une nécessaire dépréciation, considérant que le mur, en soi, bien que mal construit à l’origine, a tout de même joué son rôle pendant environ 13 ans. [ 72 ] De procéder autrement en viendrait à générer, même dans les circonstances de l’espèce, une plus-value et ainsi un enrichissement au bénéfice de la demanderesse. [ 73 ] Comme le rappelle l’Honorable Juge Richard Landry, J.C.Q., dans l’affaire Vigeant et autre c.

Tremblay [24] : [26] Dans leur traité sur La Responsabilité Civile, les auteurs Baudouin et Deslauriers approchent la question de l'indemnisation en ces termes (à la page 313): « La jurisprudence tente de réaliser un équilibre entre deux impératifs. Le premier est de voir à ce que l'indemnisation ne soit pas une source d'enrichissement pour la victime.

Le second est, au contraire, d'éviter de la laisser dans une situation ne reflétant pas une réparation intégrale. » [27] Ils précisent (à la page 315): « Lorsque l'objet avait déjà subi les assauts du temps et n'était donc pas neuf au moment où le dommage a été subi, accorder la pleine valeur de remplacement est, dans un sens, enrichir la victime qui se retrouve avec un objet complètement neuf et non dévalué.

C'est pourquoi, en général, les tribunaux compensent ce fait en tenant compte de la dépréciation selon les circonstances." (et, à la page 317) "Les réparations confèrent parfois (en matières immobilières par exemple) une plus-value au bien et augmentent sa valeur économique.

Les tribunaux déduisent alors du coût des réparations une certaine somme pour tenir compte de celle-ci. » [28] Par exemple, les tribunaux tiennent compte du fait que les réparations réalisées pour corriger un vice caché vont prolonger la durée de vie utile d'un bien ou en accroître l'utilité. [nos soulignements] [ 74 ] Quant à la plus-value des travaux effectués, et comme le mentionne l’Honorable Juge Jean Faullem, J.C.Q., dans l’affaire Côté c.

Laflèche [25] , et tel que rappelé dans de nombreux jugements [26] : Cependant, dans l’évaluation des dommages subis, le Tribunal doit tenir compte de la plus-value apportée à la résidence à la suite des

travaux de réparation effectués et ainsi déduire de l’indemnité accordée à l’acheteur la valeur de cette plus-value. [ 75 ] Le Professeur Patrice Deslauriers, sur le sujet de l’indemnisation résultant d’une atteinte à un bien [27] , abonde dans le même sens et rappelle ce qui suit : Un élément extrêmement important et inhérent au concept de la restitutio in integrum est que le créancier ne peut jamais s’enrichir au moyen de dommages-intérêts.

C’est pourquoi, lorsqu’il s’agit d’un bien qui n’était pas destiné à la revente ou à la spéculation, le créancier aura le droit de réclamer, en cas de perte totale, le montant suivant : le coût de remplacement du bien neuf duquel on soustrait la dépréciation (…) Dans l’hypothèse où le bien n’a été que partiellement endommagé, encore là, une somme sera allouée pour sa remise en état à condition que la preuve en soit faite. Toutefois sera soustraite la portion représentant la plus-value du bien remis à neuf. [ 76 ] Certes, la stabilité intrinsèque du mur n’était pas, dès sa construction, au rendez-vous.

Le nouveau mur, tel que construit, assure finalement une telle solidité.

En d’autres termes, la nouvelle construction ne fait qu’assurer une solidité qui aurait dû être présente dès le départ, et en particulier depuis l’acquisition de l’Immeuble, en 2011, par la demanderesse. [ 77 ] Cependant, force est également d’admettre que l’ancien mur, malgré toutes ses problématiques internes, avait, en lui-même, une durée de vie anticipée, d’environ 25 ans. [ 78 ] Force est également d’admettre que la demanderesse se retrouve, dorénavant, avec un mur, construit en 2017, qui devrait avoir une durée de vie anticipée d’environ 25 ans. [ 79 ] Ainsi donc, alors qu’il était logique de postuler que le mur, construit en 2003, aurait pu jouer son rôle, à l’origine jusqu’en 2028, le nouveau mur, pour sa part, devrait pouvoir jouer un tel rôle jusqu’en 2042. [ 80 ] Il y a, ainsi, aux yeux du Tribunal, une plus-value évidente en l’espèce. [ 81 ] D’accorder la pleine somme réclamée, par la demanderesse, quant aux travaux correctifs, en viendrait à lui accorder un enrichissement, ce qui serait contraire aux principes de la restitution intégrale, qui vise à indemniser une victime sans l’enrichir et sans l’appauvrir non plus. [ 82 ] Considérant, en l’espèce, que le mur a tout de même joué son rôle pendant environ 13 ans [28] , et vu la durée de vie anticipée de celui-ci (que le Tribunal établit à 25 ans), le Tribunal appliquera, en conséquence, une dépréciation de 52% (13/25) à la réclamation relative au coût des travaux correctifs. [ 83 ] Ainsi donc, la somme allouée sous ce chef de réclamation se chiffrera à la somme de 4 368,68$.

Les dommages intérêts réclamés [ 84 ] Qu’en est-il, par ailleurs, du reste de la réclamation de la demanderesse, se chiffrant à la somme totale de 5 398,58$, et visant à l’indemniser des troubles subis, du stress, des inconvénients, ainsi que d’autre part, des frais qualifiés d’expertise juridique ? [ 85 ] La réclamation pour les honoraires de l’expert Poirier – pour son témoignage devant la Cour – doit être traitée séparément. En effet, les frais d’expert sont dorénavant traités au

titre des frais de justice, le tout conformément aux articles 339 et 340 du Code de procédure civile [29] . [ 86 ] Le rapport, ainsi que le témoignage de M. Poirier, fut très utile au Tribunal. Le taux horaire de ce dernier, conformément à son témoignage, fut établi à 75$.

Ce taux apparait raisonnable dans les circonstances. [ 87 ] La réclamation ventilée – à cet égard - ne fut pas précisée par la demanderesse, la facturation de l’expert n’ayant pas été complétée avant le Procès, et ce, pour une raison qui se comprend aisément : ce dernier ne connaissait pas la durée de sa présence devant la Cour. [ 88 ] À tout événement, le Tribunal considère approprié et raisonnable d’accorder, quant aux frais de l’expert Poirier, une somme de 300$.

Cette somme sera accordée, à même la Conclusion du Jugement, ci-après, eu égard aux frais de justice. [ 89 ] Qu’en est-il du reste de la réclamation de Mme Tarte? [ 90 ] Le critère applicable à la responsabilité potentielle des défendeurs est différent à cet égard que celui applicable au remboursement des coûts correctifs.

En effet, un vendeur (ici les défendeurs) peut être retenu responsable du coût de tels correctifs même en l’absence de connaissance du vice, et ce, en vertu de la garantie légale de qualité ( garantie contre les vices cachés ). [ 91 ] Le critère est différent quant aux « dommages intérêts » qui sont plutôt de la nature de troubles, inconvénients et stress.

Mme Tarte précise d’ailleurs que ce chef de réclamation concerne également les frais de consultation juridique (auprès du notaire Christian Crites, en particulier) qu’elle a eu à assumer. [ 92 ] Elle aurait, au surplus, passé « environ 15 jours » à se préparer pour le Procès, incluant le temps requis afin de se déplacer pour les rendez-vous avec les experts, et ainsi de suite, [30] et ce, pendant une année 2017 qui, conformément à son témoignage, semble avoir été difficile à plus d’un niveau.

[ 93 ] La demanderesse reconnait, candidement, au cours de son témoignage, qu’elle n’a pas de pièces justificatives à soumettre eu égard aux déboursés qu’elle a encourus en lien avec le litige. [ 94 ] Le critère applicable, eu égard à de tels dommages intérêts est prévu à l’article 1728 CCQ, et ce, en ces termes : 1728.

Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l’acheteur. [ 95 ] Ainsi donc, il est nécessaire, pour la demanderesse, d’établir, soit par preuve directe, soit par présomptions suffisamment précises, graves et concordantes (au sens du critère prévu à l’article 2849 CCQ), que les défendeurs avaient connaissance du vice en question. [ 96 ] Certes, les défendeurs ont procédé à la construction, artisanale, du mur de soutènement en question.

Ils connaissent donc la méthodologie utilisée afin de procéder à sa construction. [ 97 ] Mais cela, en soi, n’est pas suffisant, afin d’établir que ceux-ci avaient connaissance de l’existence d’un vice. [ 98 ] En fait, la candeur, la transparence, et la crédibilité de leur témoignage ne font aucun doute aux yeux du Tribunal.

Ils ont construit le mur en question, de bonne foi, en usant des moyens du bord, avec un budget relativement limité, en retenant les services du père de la défenderesse, soit un individu qui a, conformément à la preuve entendue, de bonnes connaissances en matière de construction. [ 99 ] Le Tribunal croit les défendeurs lorsque ceux-ci mentionnent qu’ils n’ont jamais eu quelconque difficulté quant au mur, et ce, pendant une période de 8 ans (soit de 2003 à 2011). [31] Cette assertion est d’ailleurs renforcée du fait que la demanderesse, elle-même, ne remarque rien de particulier, et digne de ce nom, jusqu’en 2017.

L’inspecteur préachat Dussault non plus, en 2011. [ 100 ] Aucune présomption de connaissance n’existe quant au vendeur non professionnel. [32] En l’espèce, le Tribunal considère que les défendeurs, vendeurs non professionnels, ignoraient l’existence du vice, tout en étant de bonne foi [33] .

Ainsi donc, la responsabilité de ceux-ci n’est pas engagée eu égard aux dommages intérêts réclamés sous ce chef de réclamation. [34] [ 101 ] En effet, la connaissance du vice, par le vendeur, est nécessaire afin de le condamner à des dommages intérêts de la sorte. [35] La connaissance du fait reproché en soi (soit une construction artisanale) n’est pas, en soi, suffisante, car rien ne démontre que les défendeurs avaient réalisés (agissant raisonnablement) la conséquence négative du type de construction sur l’usage du bien, [36] et ce, notamment à la lumière du passage du temps. [ 102 ] Comme le mentionne, à ce sujet, la Cour Supérieure dans une décision récente [37] : [56] Les acheteurs éprouvent beaucoup d’inconvénients de cette situation, il va sans dire.

Madame Siddall-McNerny a bien expliqué au Tribunal tout le stress vécu par la famille depuis les trois dernières années et nul doute que c’était pénible. Les acheteurs ont été bien courageux. Toutefois, en matière contractuelle, le recours de l’acheteur consiste à demander soit la diminution du prix de vente ou l’annulation de celle-ci[19]. Ce n’est que si le vendeur connaît le vice que le Tribunal pourrait octroyer des dommages reliés aux inconvénients, tel que prévu à l’

article 1728 C.c.Q. : Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l’acheteur. [57] En pareil cas, l’auteur Jeffrey Edwards est d’avis qu’il faut aussi démontrer l’intention du vendeur de tromper les acheteurs [20] : 580 – […] Il ne s’agit pas d’établir que le vendeur aurait dû connaître la présence du vice; cette connaissance devait être réelle. C’est donc avec raison que les tribunaux québécois ont parfois fondé leur analyse de la connaissance du vice en vertu de la garantie sur la présence ou non du dol.

Si le tribunal conclut au dol, le vendeur est tenu de réparer l’entier préjudice subi; dans le cas contraire, ce dernier bénéficie d’une immunité relative au préjudice n’affectant pas le bien vendu. 581 – Ainsi l’

article 1728 C.c.Q. est fondé sur la prémisse que la non-dénonciation du vice caché connu constitue un dol. Ce précepte se justifiait parfaitement lorsque le vice se résumait à une déficience reconnaissable par tous. Cependant, l’interprétation extensive du vice dans la garantie moderne peut requérir une application nuancée de la règle. Le vice au sens de la garantie peut comprendre toute une série de faits qui, pris séparément, ne seraient pas normalement considérés comme des vices. Ces faits sont qualifiés de vices au seul motif qu’ils constituent une source de déficit d’usage du bien.

Or, il arrive que le vendeur ait été au courant de l’existence du fait reproché sans en réaliser la conséquence, soit l’effet négatif sur l’usage du bien et, partant, sa qualification de vice. Pour condamner le vendeur à l’ensemble des dommages subis, il devient alors nécessaire de revenir à la notion de base, à savoir si le vendeur avait, au moment pertinent, l’intention de tromper son cocontractant. [58] Or, cette preuve n’a pas été faite. [nos soulignements] [ 103 ] En effet, rien dans la preuve ne démontre, en l’espèce, l’existence d’une quelconque intention, par les défendeurs, de tromper la demanderesse.

Le Tribunal, en fait, est convaincu en l’espèce du contraire. [ 104 ] Ainsi donc, pour l’ensemble de ces motifs, le Tribunal ne peut accorder la somme réclamée à

titre de dommages intérêts. [ 105 ] Le même raisonnement s’applique quant aux honoraires réclamés eu égard aux consultations effectuées auprès d’un notaire. [ 106 ] En effet, le principe est encore bien implanté à l’effet que, sauf exceptions, chaque

partie demeure responsable des frais d’avocats/de notaires qu’elle engage [38] . Ne se retrouvant pas dans le cadre de l’une de ces exceptions en l’espèce, cette portion de la

réclamation (non ventilée de manière précise par ailleurs) doit également être rejetée. [ 107 ] Au surplus, la demanderesse reconnait qu’elle n’a pas en sa possession quelconque pièce justificative des déboursés autres qu’elle réclame. Soyons clair : le Tribunal ne doute pas que celle-ci a engagé certains déboursés. Cependant, le fardeau de preuve, tel que déjà énoncé, lui appartenait. [ 108 ] L’Honorable Juge Denis Le Reste, J.C.Q., dans l’affaire Michaud c.

Import-Export RV inc . [39] explicite d’ailleurs cette notion de preuve par prépondérance de la façon suivante : [66] Les justiciables ont le fardeau de prouver l'existence, la modification ou l'extinction d'un droit. Les règles du fardeau de la preuve signifient l'obligation de convaincre, qui est également qualifiée de fardeau de persuasion.

Il s'agit donc de l'obligation de produire dans les éléments de preuve une quantité et une qualité de preuve nécessaires à convaincre le Tribunal des allégations faites lors du procès. [nos soulignements] [ 109 ] Quant à la réclamation d’intérêts sur la somme engagée, par Mme Tarte, afin de réaliser les travaux correctifs, le Tribunal considère que ceux-ci seront valablement compensés par l’octroi, au bénéfice de la demanderesse, de l’intérêt au taux légal ainsi que l’indemnité additionnelle. [ 110 ] Quant au temps requis afin de préparer le dossier, il est reconnu que les Tribunaux n’accordent, normalement, pas de sommes à cet égard, chaque

partie devant subir certains impératifs de préparation dans le cadre d’un Procès. [40] [ 111 ] Ainsi donc, pour l’ensemble de ces motifs, le Tribunal se doit de rejeter cette seconde portion de la réclamation de la demanderesse. [ 112 ] En conséquence, la réclamation de la demanderesse sera accueillie partiellement, soit pour une somme de 4 368,68$. Celle-ci sera majorée de l’intérêt au taux légal, ainsi que de l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 CCQ, et ce, à compter du 22 novembre 2017. [ 113 ] Quant aux frais de justice, le premier alinéa de l’

article 340 du Code de procédure civile énonce : 340. Les frais de justice sont dus à la

partie qui a eu gain de cause, à moins que le tribunal n’en décide autrement. [ 114 ] Ainsi donc, les frais de justice réclamés par la demanderesse seront également accordés, en y incluant, tel que déjà établi, une somme de 300$ quant aux frais de l’expert Poirier. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la demande de la demanderesse; CONDAMNE solidairement les défendeurs à payer à la demanderesse la somme de 4 368,68$, avec l’intérêt au taux légal ainsi que l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 22 novembre 2017; LE TOUT , avec les frais de justice, en y incluant une somme de 300$ quant aux honoraires de l’expert Poirier. __________________________________ STEVE GUÉNARD, J.C.Q. Date d’audience : 10 décembre 2018