2023 QCCQ 805, 2023 QCCQ 805

St-Onge c. Meloche 2023 QCCQ 805 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE IBERVILLE LOCALITÉ DE SAINT-JEAN-SUR-RICHELIEU « Chambre civile » N° : 755-32-701227-219 DATE : 6 février 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LUC POIRIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ KARINE ST-ONGE

Partie demanderesse c. PATRICK MELOCHE CAROLINE MÉTRAS

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Madame Karine St-Onge réclame 15 000 $ à monsieur Patrick Meloche et madame Caroline Métras alléguant que l’immeuble acheté de ces derniers était affecté de vices cachés. D’une façon plus spécifique, il s’agit des installations septiques. [ 2 ] De son côté, la

partie défenderesse soutient qu’il ne s’agit pas de vices cachés puisque la demanderesse aurait dû vérifier plus attentivement l’état des installations. QUESTIONS EN LITIGE [ 3 ] L’immeuble acheté par la demanderesse était-il affecté de vices cachés ? [ 4 ] Si oui, à quel montant a droit la demanderesse ? CONTEXTE [ 5 ] Le 21 avril 2016, madame St-Onge achète des défendeurs une maison unifamiliale située sur la [rue A] à Saint-Paul-de-l’Île-aux-Noix (pièce P-1). [ 6 ] Il s’agit d’une résidence à un étage située assez loin de la ville de telle sorte qu’elle ne bénéficie d’aucun service d’eau et d’égouts.

[ 7 ] Avant l’achat, madame St-Onge a fait inspecter l’immeuble qui n’a rien révélé de particulier. [ 8 ] Avant la prise de possession de l’immeuble par madame St-Onge, les défendeurs ont fait vider la fosse. [ 9 ] Le 14 janvier 2021, la demanderesse constate que les eaux usées ne sont plus évacuées à l’extérieur de la maison. Elle fait vider la fosse qui deux jours plus tard est à nouveau pleine. [ 10 ] La demanderesse fait venir monsieur Michael Fankhauser, ingénieur qui conclut que le champ d’épuration n’est plus utilisable.

Plus important, il souligne que ce champ d’épuration n’a jamais été conforme (pièce P-1). [ 11 ] La conclusion de monsieur Fankhauser est que les installations septiques, le champ d’épuration et la fosse doivent être changés.

Il est impossible de remettre un champ d’épuration à l’endroit prévu puisque le terrain où est située la maison n’est pas suffisamment grand pour le permettre. [ 12 ] La demanderesse opte donc pour un système Ecoflo dont le coût total est de 20 574,78 $ (pièce P-2). [ 13 ] Cette somme est donc réclamée à monsieur Meloche et madame Métras auquel montant s’ajoute la somme de 977,29 $ (pièce P-1) pour les frais d’experts. [ 14 ] La réclamation de la demanderesse est réduite à 15 000 $ afin de donner juridiction à la division des petites créances de la Cour du Québec.

ANALYSE [ 15 ] D’entrée de jeu, le Tribunal désire souligner qu’il a pris en considération toutes les pièces qui ont été produites lors de l’audition ainsi que tous les témoignages qui ont été rendus, et ce, même s’il n’y sera pas nécessairement fait référence dans la décision. [ 16 ] La

partie qui fait valoir un droit doit démontrer par prépondérance de preuve le bienfondé de ses prétentions, comme le prévoient les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec , qui se lisent ainsi : «2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante.» [ 17 ] Pour réussir dans sa demande, madame St-Onge doit démontrer au Tribunal que les problèmes allégués constituent des vices cachés et faire la preuve de la valeur de sa réclamation. C’est l’

article 1726 C.c.Q. qui oblige le vendeur à garantir à l’acheteur que le bien vendu est exempt de tout vice :

«1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.» [ 18 ] La Cour d’appel du Québec, dans la cause de Leroux c .

Gravano [1] , souligne les conditions afin de se prévaloir de la garantie légale contre les vices cachés de la façon suivante : «Pour se prévaloir de la garantie légale contre les vices cachés, quatre conditions doivent donc être respectées : (

i) que le bien soit affecté d’un vice grave, l’intensité de cette gravité ayant été définie par la jurisprudence à partir des expressions « impropres à l’usage » et « diminue tellement son utilité »; (ii) que le vice existait au moment de la vente; (iii) que le vice soit caché, qualité qui s’évalue objectivement et qui est accompagnée d’une obligation de s’informer; et (iv) que le vice soit inconnu de l’acheteur, qualité qui s’évalue subjectivement et dont le fardeau de preuve appartient au vendeur.» [ 19 ] Quant au caractère occulte du vice, la Cour suprême du Canada, dans la cause de ABB c .

Domtar [2] s’exprime ainsi au paragraphe 51 : «51 Le caractère caché du vice s’apprécie selon une norme objective, c’est-à-dire en évaluant l’examen fait par l’acheteur en fonction de celui qu’aurait fait un acheteur prudent et diligent de même compétence : P.-G. Jobin, « Précis sur la vente », dans La réforme du Code civil (1993), vol. 2, 359, p. 466; M. Pourcelet, La vente (5e éd. 1987), p. 149.

Autrement dit, on ne s’interroge pas simplement sur l’ignorance du vice; on cherchera aussi à déterminer si un acheteur raisonnable placé dans les mêmes circonstances aurait constaté le vice.» [ 20 ] Le professeur Edwards, aujourd’hui juge à la Cour supérieure, se prononce ainsi quant au caractère occulte du vice [3] : «381.

Le Code civil du Québec confirme la norme de l’acheteur raisonnable en définissant le vice apparent comme celui qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent, sans avoir besoin de recourir à un expert.» [ 21 ] Bien qu’il ne soit pas obligatoire de procéder à une vérification d’un bien par expert avant de l’acquérir, le Pr Edwards souligne que dans certaines circonstances, l’acheteur, afin d’être déclaré prudent et diligent, doit requérir de l’aide [4] : «(…) Cependant, dans certaines circonstances, l’acheteur ne peut satisfaire à la norme de l’acheteur prudent et diligent en agissant seul.

Envisageons le cas d’un acheteur profane désireux d’acquérir un ordinateur d’un certain âge, d’une grande complexité et à un prix élevé, c’est-à-dire plusieurs millions de dollars, d’un vendeur ordinaire; ou encore celui d’un acheteur profane d’un immeuble qui, constatant certains indices inquiétants, n’a pas la connaissance nécessaire pour écarter la possibilité d’un vice. Dans les deux hypothèses, l’acheteur agissant seul n’a pas la connaissance requise pour effectuer et compléter un examen selon la norme d’un acheteur « prudent et diligent ». S’il omet de demander de l’aide, il agit de manière négligente.

L’erreur de formulation dans le texte actuel a donc trait à l’idée que l’acheteur raisonnable ne doit jamais obtenir l’aide d’un expert. Or, parfois, dans un contexte exceptionnel, afin même de satisfaire à la norme d’un acheteur raisonnable, l’acheteur se doit d’obtenir une aide spécialisée.» [ 22 ] La Cour d’appel du Québec, dans St-Louis c. Morin [5] , rappelle que lorsqu’un

immeuble présente un indice permettant de soupçonner l’existence d’un vice, l’acheteur prudent et diligent doit faire vérifier ou obtenir l’aide d’un expert : «[39] En résumé, lorsque l'immeuble présente un indice permettant de soupçonner l'existence d'un vice potentiel, l'acheteur prudent et diligent, qui n'a pas fait appel à un expert, doit le faire ou vérifier autrement et de façon satisfaisante ce qui est suspect. Dans le cas où l'acheteur a déjà fait appel à un expert, la présence de signes annonciateurs d'un vice potentiel oblige l'expert à faire une inspection plus approfondie.

S'il ne la fait pas et qu'un vice est mis à jour, la conclusion que le vice n'était pas caché s'imposera; (…)» [ 23 ] Il est clair qu’il était impossible de voir l’état du champ d’épuration puisque la demanderesse aurait dû creuser, ce que la loi n’exige pas. [ 24 ] Monsieur Fankhauser explique que la conception même du champ d’épuration était déficiente. Trop d’argile et pas assez d’éléments épurant ont fait en sorte que ce système était déficient dès sa construction.

Le vice existait dès la construction du champ d’épuration même si sa manifestation n’a pas été immédiate. [ 25 ] Il est même surprenant qu’il n’y ait pas eu de débordement avant 2021. Monsieur Fankhauser explique que cette situation par le fait que le trop-plein ruisselait sur le terrain sans être réellement filtré.

Cette situation existait lors de l’achat bien que non visible à cette époque. [ 26 ] Le Tribunal considère que l’état du champ d’épuration constitue un vice caché. [ 27 ] Le choix du système Écoflo qui a été d’ailleurs suggéré par l’ingénieur Fankhauser est justifié notamment par la nature du terrain, mais surtout par la superficie insuffisante afin de permettre un autre système d’épuration. [ 28 ] Ceci dit, le Tribunal doit tenir compte que lors de l’achat, le champ d’épuration avait déjà un certain âge alors que la réclamation faite par madame St-Onge vise le remboursement d’un système neuf. [ 29 ] L’indemnité ne doit pas devenir une source d’enrichissement pour l’acheteur.

Le Tribunal doit tenir compte de la dépréciation du bien. En effet, l’acheteur ayant acquis un bien usagé, il faut tenir compte de la plus-value que créerait l’acquisition d’un bien neuf, soit un enrichissement pour l’acheteur [6] . [ 30 ] La preuve administrée lors de l’audition démontre que lors de l’achat de la résidence par les défendeurs le champ d’épuration était déjà en place.

Nous sommes alors en 2008. [ 31 ] En 2021 lorsque le système est à changer, le champ d’épuration et la fosse ont au minimum 13 ans. [ 32 ] Selon monsieur Fankhausser, la vie utile d’un champ d’épuration dans des conditions semblables à celles se retrouvant à Saint-Paul-de-l’Île-aux-Noix, n’est que de 20 à 25 ans. [ 33 ] C’est donc dire que le champ d’épuration avait déjà 50 à 65% d’usure.

[ 34 ] Le Tribunal usant de sa discrétion arbitre le montant de la dévaluation à être apportée à 60% ce qui se chiffre à 12 344,86 $. [ 35 ] C’est donc un montant de 8 229,92 $ auquel aura droit madame St-Onge. [ 36 ] À cette somme s’ajoutent cependant les frais d’experts au coût de 977,29 $ portant le total à 9 207,21 $. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 37 ] ACCUEILLE partiellement la réclamation de la

partie demanderesse, Karine St-Onge; [ 38 ] CONDAMNE la

partie défenderesse, monsieur Patrick Meloche et madame Caroline Métras solidairement à payer à la

partie demanderesse, madame Karine St-Onge la somme de 9 207,21 $ avec l’intérêt au taux légal plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec depuis le 9 juin 2021; [ 39 ] AVEC frais de justice. __________________________________ LUC POIRIER, J.C.Q. Date d’audition : 12 janvier 2023