2016 QCCQ 11929, 2016 QCCQ 11929

Leduc c. Faille 2016 QCCQ 11929 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUHARNOIS LOCALITÉ DE CHÂTEAUGUAY « Chambre civile » N° : 760-32-017114-150 DATE : 8 juin 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CLAUDE MONTPETIT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ RICHARD LEDUC Demandeur-défendeur reconventionnel c.

JEANNINE FAILLE Défenderesse-demanderesse reconventionnelle ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur réclame 13 244,59$ de la défenderesse Faille en réduction du prix de vente du 16 Des Peupliers à St-Stanislas- de-Kostka, en raison de vices cachés et de fausses représentations lors de la vente, en ce qui concerne particulièrement l’alimentation en eau potable. [ 2 ] La défenderesse refuse de payer cette somme essentiellement pour deux motifs : • La garantie légale était spécifiquement exclue en termes clair; • Le demandeur savait que la maison était en fait un chalet rénové en 1996 et n’était pas reliée à l’aqueduc, faisant en sorte que l’alimentation dépendait d’une simple pointe enfoncée dans la terre avec une pompe.

QUESTION EN LITIGE [ 3 ] Le demandeur a-t-il prouvé qu’il a droit à la garantie légale contre les vices cachés, malgré l’exclusion de telle garantie prévue aux contrats (P-1 et P-2), et ce, en raison de fausses représentations de la défenderesse avant la vente? LE CONTEXTE FACTUEL [ 4 ] Au printemps 2015, le demandeur aperçoit une pancarte « À vendre par le propriétaire » devant la résidence du 16 Des Peupliers et compose immédiatement le numéro de téléphone qui y apparaît.

Il parle à la propriétaire, Jeannine Faille, qui y vit seule depuis le décès de son conjoint. [ 5 ] Madame Faille invite le demandeur Leduc et sa conjointe à se rendre chez elle immédiatement pour une visite. [ 6 ] Le demandeur et sa conjointe sont charmés par la résidence qu’ils veulent acheter et en informent madame Faille. [ 7 ] Celle-ci répond que sa fille Natasha s’occupe de la vente et qu’ils devront discuter avec elle. [ 8 ] La fille de la défenderesse, Natasha, prépare une promesse d’achat qu’elle a recueillie auprès d’un agent immobilier et discute avec le demandeur des modalités de vente. [ 9 ] Après discussions, le prix convenu est de 150 000,00$.

Le demandeur décide de ne pas faire inspecter la maison malgré que la vente doit se faire sans aucune garantie légale selon la clause suivante qui apparaît à la dernière page de la promesse (clause 12, promesse P-2) : « Le chalet, rénové en maison, du 16 Des Peupliers à St-Stanislas-de-Kostka, est vendu tel quel, sans aucune garantie légale. » [ 10 ] Le demandeur appose ses initiales à côté de cette clause. [ 11 ] Au cours des mois de mai et juin, le demandeur se rend à au moins dix reprises sur les lieux et les échanges avec madame Faille sont cordiaux. [ 12 ] Vers le 20 juin 2015, environ une semaine avant la signature de l’acte notarié, il est informé d’un problème d’alimentation en eau et qu’un plombier a remplacé la pompe.

[ 13 ] Le demandeur ne fait aucune vérification de cette réparation et se rend chez le notaire qu’il a choisi, Me Mélanie Lépine, le 26 juin 2015, pour la signature de l’acte de vente. [ 14 ] Le contrat notarié (P-1) contient les mentions suivantes quant à la garantie légale : « GARANTIE. Cette vente est faite sans autre garantie que celle de ses faits personnels. [….] OBLIGATIONS. D’autre part, l’acheteur s’oblige à ce qui suit : 1.

Prendre l’immeuble dans l’état où il se trouve, déclarant l’avoir vu et examiné à sa satisfaction, qu’il s’agit d’une vente sans garantie légale et avoir vérifié lui-même auprès des autorités compétentes que la destination qu’il entend donner à l’immeuble est conforme aux lois et règlements en vigueur. [….] DÉCLARATION RELATIVE À L’AVANT-CONTRAT. Cette vente est faite en exécution de l’avant-contrat en date du dix-huit mai deux mille quinze (18 mai 2015), tel que modifié pour que l’acheteur soit seul acquéreur de la propriété.

Sauf incompatibilité, les parties confirment les ententes qui y sont contenues mais non reproduites aux présentes. » [ 15 ]

Malgré que la date d’occupation soit fixée au 15 juillet 2015, le demandeur prend possession de la maison le 5 juillet 2015. [ 16 ] Dès le lendemain, 6 juillet, il n’y a plus d’alimentation d’eau dans la maison. [ 17 ] La fille de la défenderesse est avisée de la situation et envoie un plombier pour réparer le tout, à ses frais. [ 18 ] Le 13 juillet 2015, le demandeur Leduc signe le document suivant après la réparation : « Le 2015-07-13 Objet : Réparation de la pompe à eau, du 16 Des Peupliers à St-Stanislas-de-Kostka Lors de la signature de l’offre d’achat, je vous ai mentionné toutes les informations que je détenais sur l’ensemble de la résidence, incluant les informations sur l’alimentation d’eau.

De plus, lors de la signature devant notaire, je vous ai tenu au fait de l’apparition d’une problématique soudaine d’air dans l’eau, ainsi que des mesures que j’ai pris (sic) pour corriger la problématique. Finalement, vous avez accepté les termes et conditions de la vente, en refusant la possibilité de faire inspecter le bâtiment. Je, Mme Jeannine Faille, fait preuve de compréhension pour votre situation actuelle, en acceptant de payer les frais dus ce jours, uniquement pour la pompe.

Par conséquent, vous acceptez que ces frais soient les derniers à être assumés (donc payé) (sic) par Mme Jeannine Faille pour l’ensemble des problématiques autres qui pourraient survenir par la suite en lien avec toutes problématiques d’eau de la maison. (

S) Richard Leduc (

S) Mme Jeannine Faille Je vais remettre la facture de la pompe à monsieur Leduc. (

S) N.

Faille » [ 19 ] Les problèmes d’eau persistent après cette date au point où le demandeur doit s’alimenter en eau chez le voisin avec un boyau d’arrosage. [ 20 ] La situation demeure la même tout le reste de l’été. [ 21 ] Le 7 octobre 2015, le demandeur mandate un avocat, Me François Vachon, afin de dénoncer le problème par écrit à la défenderesse et lui réclamer la somme de 15 746,36$ en coûts correctifs dont le creusage d’un puits. [ 22 ] Sur réception de cette lettre, madame Faille mandate également un avocat. [ 23 ] Aucune entente n’intervient, d’où le présent recours introduit en date du 14 décembre 2015 suite aux travaux correctifs effectués au début novembre 2015 par Forage Métropolitain (Pièce P-4, nouveau puits, 5 024, 40$). [ 24 ] La défenderesse conteste la demande et se porte demanderesse reconventionnelle pour une somme de 5 000,00$ au motif que le demandeur Leduc abuse de son droit d’ester en justice car il sait pertinemment avoir acheté sans garantie légale, donc sans recours.

ANALYSE [ 25 ] D’entrée de jeu, le Tribunal considère que le recours du demandeur n’est pas fondé en droit, supposé même que les faits qu’il allègue soient vrais. [ 26 ] Clairement, le demandeur Leduc a renoncé à l’application de la garantie légale par la signature de la clause 12 de la promesse d’achat (P-2) ainsi que par le contrat notarié (P-1) et la quittance du 13 juillet 2015 (Pièce D-2). [ 27 ] La notaire Mélanie Lépine a été entendue par le Tribunal et a fait état, après avoir été relevée de son secret professionnel par le demandeur Leduc, des explications claires qu’elle lui a données concernant l’absence de garantie légale et qu’il n’aurait aucun recours en cas de problèmes avec la maison. [ 28 ] Le demandeur n’a présenté aucune preuve comme quoi la défenderesse aurait fait des démarches dolosives afin de cacher un problème ou dans le but de l’amener vers un sentiment de fausse sécurité. [ 29 ] Au contraire, la défenderesse a éprouvé un problème d’eau vers le 20 juin, une semaine avant la vente et en a informé le demandeur Leduc, l’invitant même à faire vérifier le tout, ce qu’a décliné monsieur Leduc. [ 30 ] Conséquemment, il y a lieu d’appliquer la convention claire intervenue entre les parties que puisqu’il s’agissait d’un ancien chalet, rénové en 1996, l’immeuble était « vendu tel quel, sans aucune garantie légale ». [ 31 ] Cette clause est claire et ne souffre d’aucune ambiguïté ayant été aussi expliquée en détail au demandeur par la notaire Lépine dont il a lui-même retenu les services. [ 32 ] Comme motif supplémentaire, le Tribunal ajoute qu’il ne s’agissait pas d’un vice caché inconnu de l’acheteur au moment de la vente car le demandeur connaissait l’existence du problème avant l’achat et n’a pris aucune mesure pour en vérifier l’ampleur. [ 33 ] L’

article 1726 du Code civil du Québec se lit comme suit : « 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 34 ] Puisqu’il s’agit d’un vice apparent, connu de l’acheteur, il n’y a pas lieu de conclure qu’il s’agit d’un vice caché.

LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE [ 35 ] La défenderesse réclame du demandeur Leduc une somme de 5 000,00$ au motif que celui-ci aurait commis un abus de son droit d’ester en justice car il savait que la vente avait lieu sans aucune garantie légale, donc sans recours. [ 36 ] Le Tribunal a entendu les témoins et ne peut déceler la présence de mauvaise foi dans la démarche judiciaire de monsieur Leduc. [ 37 ] Le Tribunal n’a pu percevoir d’intention malsaine de causer préjudice à la défenderesse mais plutôt une incompréhension d’un citoyen, non juriste, face à une situation juridique compliquée pour lui. [ 38 ] Il est également clair que le demandeur Leduc et sa conjointe ont connu des moments difficiles d’août à novembre 2015 alors qu’ils étaient privés d’eau dans une maison qu’ils avaient aimée dès la première visite. [ 39 ] Par conséquent, la demande reconventionnelle sera également rejetée.

LES FRAIS DE JUSTICE [ 40 ] Finalement, les deux recours seront rejetés, à charge par les deux parties, d’assumer leurs propres frais. [ 41 ] Normalement, la

partie qui succombe soit supporter les frais de justice de la

partie adverse. [ 42 ] Compte tenu des circonstances particulières de la présente affaire et des échanges cordiaux qui ont eu lieu entre les parties dès le départ, le Tribunal fait exception au principe des frais de justice et ordonne que chaque

partie assume ses propres frais ainsi que les frais de déplacement des témoins qu’ils ont assignés, et ce, afin de mettre un terme définitif au présent dossier. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande du demandeur Richard Leduc; REJETTE la demande reconventionnelle de la défenderesse Jeannine Faille; LE TOUT chaque

partie payant ses propres frais dont les frais des témoins qu’ils ont assignés à la Cour.

__________________________________ CLAUDE MONTPETIT, J.C.Q. Date d’audience : 19 mai 2016

SECTION III DU RETRAIT ET DE LA DESTRUCTION DES PIÈCES Les parties doivent reprendre possession des pièces qu'elles ont produites, une fois l'instance terminée. À défaut, le greffier les détruit un an après la date du jugement ou de l'acte mettant fin à l'instance, à moins que le juge en chef n'en décide autrement. Lorsqu'une partie, par quelque moyen que ce soit, se pourvoit contre le jugement, le greffier détruit les pièces dont les parties n'ont pas repris possession, un an après la date du jugement définitif ou de l'acte mettant fin à cette instance, à moins que le juge en chef n'en décide autrement. 1994, c. 28, a. 20.