2011 QCCQ 700, 2011 QCCQ 700

Vinet c. Ayles 2011 QCCQ 700 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS « Chambre civile » N° : 450-32-013512-082 DATE : 28 janvier 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GILLES LAREAU, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Pierre VINET […], Magog (Québec) […] Ginette DESAULNIERS […], St-Lambert (Québec) […] Roger EVANS […], Beaconsfield (Québec) […] Michel GOULET […], Ste-Catherine de Hatley (Québec) […]

Partie demanderesse c. Lydia MACLOED AYLES […], Hnowlton (Québec) […] Esther FRANKLIN MACLOED […], Pointe-Claire (Québec) […] Margaret FREEBOROUGH MARTIN Beaconsfield (Québec) […]

Partie défenderesse _____________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs Pierre Vinet (VINET), Ginette Desaulniers (DESAULNIERS), Roger Evans (EVANS) et Michel Goulet (GOULET) réclament à la défenderesse Lydia Macleod Ayles (AYLES) la somme de 913,68 $ et aux défenderesses Esther Franklin Macleod et Margaret Freeborough Martin (MCLEOD-MARTIN) également la somme de 913,68 $ en recouvrement de frais de déneigement, pour les années 2006 à 2011, reliés à l'utilisation d'une servitude de passage. [ 2 ] Les défenderesses contestent la réclamation alléguant n'avoir aucune obligation contractuelle à contribuer aux frais de déneigement et ne retirer aucun bénéfice de ce déneigement.

LES FAITS [ 3 ] Les parties au présent litige sont toutes propriétaires d'une résidence secondaire située sur le chemin « Low » aux abords du Lac Massawippi dans les Cantons de l'Est. [ 4 ] Le chemin « Low » est un chemin privé appartenant à Place de Haut Bois inc., une compagnie immatriculée sous la

Partie 1A de la

Loi sur les compagnies du Québec (LCQ). Le chemin « Johnalan » est aussi un chemin privé, mais qui appartient à Longwood acres inc., une compagnie également immatriculée sous la

Partie 1A de LCQ. [ 5 ] Les chemins « Low » et « Johnalan » ne sont pas déneigés l'hiver. Ils font

partie de l'assiette d'un fond servant au bénéfice des parties qui doivent les emprunter pour accéder au chemin « Diana », un chemin public déneigé par la municipalité. [ 6 ] Les parties bénéficient d'une servitude de passage constituée par acte de vente le 16 mai 1959 à l'époque où Longwood acres inc. était propriétaire de l'ensemble des terrains. Les extraits suivants de l'acte de servitude sont pertinents : « WITH a right of way on foot and with vehicle, in common with others across the land of the Vendors, over the existing roads to have access to the public highway. […]

5. The maintenance of the road between the highway and the presently sold property, during the summer , shall be at the expense of the Vendor until twenty summer houses are built on the property of Longwood Acres Inc. When at least twenty summer houses are built the community will maintain its own roads on a share basis; » (accentuation du Tribunal) [ 7 ] Depuis 1959, les servitudes de passage sont reproduites dans des actes spécifiques à chaque propriétaire. L'acte de servitude en faveur de la défenderesse AYLES est signé le 23 mai 1961 et est conforme à l'acte original de 1959.

En ce qui concerne les défenderesses MACLOED-MARTIN, l'acte de servitude date du 21 décembre 1992 et prévoit que : « 3. Les parties conviennent d'établir sur l'immeuble appartenant au cédant étant le fonds servant, une servitude ou droit de passage pour le bénéfice de l'immeuble appartenant aux cessionnaires. 4.

En conséquence, le cédant constitue, par les présentes, au profit de l'immeuble décrit au paragraphe 2 ci-dessus, étant le fonds dominant, une servitude consistant en un droit de passage à pieds et en véhicule de toute nature, sur l'immeuble décrit au paragraphe 1 ci-dessus étant le fonds servant devant s'exercer sur toute sa superficie. CONSIDÉRATION 5. Cette servitude est consentie pour la somme de UN DOLLAR (1,00$) que le cédant reconnaît avoir reçue des cessionnaires dont quittance générale et finale. CONDITIONS 6.

Les travaux de construction, d'entretien et de réparation de ces chemins seront à frais communs entre les usagers. » [ 8 ] Il faut préciser que les chemins « Low » et « Johnalan » font

partie d'un développement immobilier de villégiature (Domaine des Hauts Bois) comportant une cinquantaine de résidences secondaires. Chacun des cinquante propriétaires bénéficie de la servitude de passage susdite notamment afin d'accéder à la plage du développement. [ 9 ] Les cinquante propriétaires ont formé une association (L'Association des propriétaires du Domaine des Hauts-Bois) et c'est elle qui voit notamment à L'entretien du chemin « Low ». [ 10 ] La question de l'utilisation du chemin « Low » l'hiver a été discutée par l'Association à quelques occasions.

Les extraits suivants des minutes de l'Association en sont une bonne indication : « Extracts from Association des Propriétaires du Domaine des Haut-Bois Annual Meeting minutes 1) Association des Propriétaires du Domaine des Haut-Bois Lettres Patentes- Charter of Incorporation- File C-1316, folio 99. Registered at Quebec May 1, 1990. Page 4 – Rule no. 4 "It is declared that the paragraph b) of item 5(Objectives) will mean that the maintenance and improvements of the roads will not include extraordinary expenses for paving, sidewalks, lighting, water pipes, sewers, snow removal, etc.

This rule cannot be modified without the consent of ¾ of the members present at a special meeting called for only this reason." 2) Association des Propriétaires du Domaine des Haut-Bois Inc Extract from Minutes of August 29, 1999 Page 1 –

section 4 President's report – last paragraph The president reminded the members that Low Road was not constructed to withstand winter use and that it might therefore be closed for the winter to prevent circulation and damage during spring thaws. 3) Association des Propriétaires du Domaine des Haut-Bois Inc

Extract from Minutes of August 27, 2000 "4. f Winter Maintenance Mr Ayles explained that a meeting was held on June 4, 2000 with the owners who front on Low Road west to discuss alternatives for making the road useable in the winter. A committee was formed under the leadership of M. Pierre Vinet to analyze these alternatives. The president reiterated the principle that winter maintenance was explicitly excluded from the Association's charter and that spring repairs caused by winter use must be paid for by the winter users.

" 4) Association des Propriétaires du Domaine des Haut-Bois Inc Extract from Member's Agreement - August 17, 2001 "2) The Owner and his Representative, if applicable, agree to pay in solidarity the annual fees which in total for all the members shall not exceed the amount required for the maintenance of Low road and other minimum expenses for minor improvements thereof. It is understood that extraordinary expenses such as paving, lighting, public services and snow removal are excluded." » [ 11 ] De fait, L'Association n'entreprendra jamais la responsabilité du déneigement du chemin « Low ».

Cette décision s'impose par évidence puisque la grande majorité des propriétaires n'ont pas leur résidence secondaire sur la rue Low et ne requiert l'usage de la servitude que pendant la saison estivale pour accéder à la plage. [ 12 ] La décision de déneiger une

partie du chemin « Low » et le chemin « Johnalan » appartient à quelques propriétaires en l'occurrence les demandeurs et ne vise qu'à leur permettre d'accéder à leur résidence l'année durant. [ 13 ] Les demandeurs reconnaissent qu'ils ne peuvent imposer à l'ensemble des propriétaires du Domaine la responsabilité de partager les coûts du déneigement. L'accès à la plage ayant peu d'intérêt l'hiver, ils acceptent d'emblée que les propriétaires dont la résidence n'est pas située dans le tracé du déneigement n'aient pas à assumer les coûts du déneigement vu « qu'ils n'en profitent pas ».

La situation serait différente pour les défenderesses dont les résidences sont situées au milieu du tracé de déneigement. Selon les demandeurs, elles bénéficient du déneigement et doivent par conséquent y contribuer. QUESTION EN LITIGE [ 14 ] Les demandeurs peuvent-ils imposer aux défenderesses une contribution financière pour couvrir les coûts de déneigement d'une

partie du chemin « Low » et du chemin « Johnalan »? ANALYSE [ 15 ] Le Code civil du Québec établit, à son

article 1184 , le principe général voulant que les frais d'usage et de conservation d'une servitude soient à la charge du propriétaire du fonds dominant, à moins d'une stipulation contraire de l'acte constitutif. « 1184. Le propriétaire du fonds dominant peut, à ses frais, prendre les mesures ou faire tous les ouvrages nécessaires pour user de la servitude et pour la conserver, à moins d'une stipulation contraire de l'acte constitutif de la servitude.

À la fin de la servitude, il doit, à la demande du propriétaire du fonds servant, remettre les lieux dans leur état antérieur. » [ 16 ] L'acte constitutif de 1959 prévoit que l'entretien du chemin « pendant l'été » sera à la charge des propriétaires du Domaine des Hauts Bois. [ 17 ] L'ensemble des propriétaires a créé une Association pour voir à l'administration de la servitude. Cette dernière a, jusqu'à maintenant, toujours refusé d'entreprendre le déneigement de ces chemins n'y voyant que l'intérêt de quelques propriétaires. [ 18 ] Ce n'est pas l'ensemble du chemin « Low » qui est déneigé, mais seulement la

partie rendue nécessaire pour permettre aux demandeurs d'accéder à leur résidence durant l'hiver. De fait, certaines propriétés situées en bout de parcours ne sont pas déneigées et ne sont pas appelées à contribuer aux frais de déneigement par les demandeurs. Il faut conclure que ces quelque cinq propriétaires n'ont que des résidences saisonnières et ne retireraient aucun bénéfice d'un déneigement complet du chemin « Low ». [ 19 ] Le déneigement d'une

partie du chemin « Low » ne représente pas une évolution naturelle de l'exercice d'une servitude de passage, mais plutôt l'initiative de quelques propriétaires qui ayant converti leur chalet saisonnier en résidence annuelle veulent y accéder pendant toute l'année. [ 20 ] Dans un tel contexte et vu l'admission des demandeurs qu'il ne serait pas équitable de répartir les coûts du déneigement à des propriétaires qui n'en tire aucun bénéfice, le Tribunal est d'avis qu'il faut appliquer le même raisonnement aux défenderesses.

[ 21 ] À cet égard, la preuve révèle que les défenderesses ne tirent aucun bénéfice du déneigement de cette

partie du chemin « Low »; elles ont des résidences secondaires qui ne sont pas hivernisées et qu'elles ferment de l'automne au printemps. Elles ajoutent, qu'après vérification auprès de leurs assureurs, aucune réduction à la prime d'assurance ne résulte du déneigement de ce chemin puisque leur résidence n'est pas habitée l'hiver. [ 22 ] Puisque les défenderesses ne retirent aucun bénéfice de ce déneigement, il est erroné de prétendre qu'elles s'enrichissent aux dépens des demandeurs. La théorie de l'enrichissement injustifié ne peut donc s'appliquer. [ 23 ] En l'espèce, le déneigement de cette

partie du chemin « Low » n'est pas le résultat d'un consensus de l'ensemble des propriétaires des fonds dominants, il ne représente même pas la volonté de sa majorité. Il demeure une initiative privée de quelques propriétaires qui souhaitent accéder à leur résidence l'hiver. Puisqu'aucune obligation contractuelle ne contraint les défenderesses à assumer une

partie des frais de déneigement, leur imposer ce fardeau du seul fait que leur immeuble se trouve entre deux immeubles appartenant aux demandeurs serait en l'espèce inéquitable et abusif. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE l'action. Avec frais judiciaires de 57 $. __________________________________ GILLES LAREAU, J.C.Q. Date d’audience : 15 décembre 2010