2014 QCCQ 7805, 2014 QCCQ 7805

Gravel c. Cataford 2014 QCCQ 7805 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-013087-132 DATE : 16 juillet 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE RICHARD LANDRY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ France GRAVEL

Partie demanderesse c. SUZANNE CATAFORD et NICOLE SIGOUIN MICHALSKI

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Madame Gravel réclame 7 000 $ de sa venderesse, madame Cataford, et de sa courtière immobilière, madame Sigouin Michalski (« madame Michalski ») pour avoir été obligée de remplacer le puisard de la propriété achetée par un système de fosse septique. [ 2 ] Madame Cataford, représentée par sa fille Chantal Desjardins, plaide que le puisard était fonctionnel, que son existence a été déclarée à madame Gravel avant la vente, que celle-ci a renoncé à faire inspecter cette propriété centenaire et, enfin, qu'elle n'était pas au courant que la municipalité exigeait l'installation d'une fosse septique. [ 3 ] Pour sa part, la courtière Michalski déclare avoir respecté l'ensemble de ses obligations professionnelles, que madame Gravel a renoncé de son propre chef à faire inspecter la propriété centenaire et qu'elle ignorait qu'il y avait des exigences municipales prévoyant le remplacement du puisard existant par une fosse septique.

LES QUESTIONS EN LITIGE [ 4 ] Les questions en litige sont les suivantes: 1) En vertu de la garantie légale, madame Cataford a-t-elle une responsabilité envers madame Gravel concernant le remplacement du puisard par un système de fosse septique (article 1725 et suivants C.c.Q.)? 2) En sa qualité de courtière immobilière, madame Michalski est-elle responsable de la problématique du système de disposition des eaux usées de cette propriété? [ 5 ] En novembre 2012, madame Gravel est à la recherche d'une propriété à la campagne. [ 6 ] Parmi les propriétés visitées, elle s'intéresse à la résidence de madame Cataford à St-Damien, particulièrement pour la beauté de son aménagement paysager. [ 7 ] Après deux visites dont l'une en compagnie de monsieur Paul Paquette, un ami ayant des connaissances dans l'immeuble, elle dépose une offre d'achat au montant de 92 500 $, conditionnelle à l'obtention d'une hypothèque. [ 8 ] Madame Gravel déclare avoir renoncé à faire inspecter l'immeuble par un inspecteur en bâtiment suite aux propos de la courtière Michalski qui lui aurait répété à quelques reprises qu'une telle inspection n'était pas nécessaire.

Madame Michalski nie avoir fait de telles représentations. Nous y reviendrons plus loin. [ 9 ] Il importe de souligner dès à présent qu'il était clair pour toutes les parties que la propriété n'était desservie que par un « puisard ». Par contre, celui-ci était pleinement fonctionnel.

[ 10 ] L'acte de vente notarié est signé le 6 décembre 2012 pour le prix de 97 000 $, avec la garantie légale.

La prise de possession est immédiate. [ 11 ] Le 8 décembre 2012, madame Gravel déménage dans sa nouvelle résidence, aidée par une dizaine de parents et amis. [ 12 ] Le 9 décembre, elle et d'autres personnes entendent, à travers la grille de ventilation, un bruit qui ressemble à un écoulement d'eau dans la cave. [ 13 ] En y descendant, on constate que les eaux usées se déversent sur le plancher de manière importante. [ 14 ] Madame Gravel communique avec son assureur qui refuse couverture en mentionnant qu'il s'agit d'un vice caché. [ 15 ] Elle rejoint la courtière Michalski qui la réfère à madame Cataford et à un plombier du secteur. [ 16 ] Madame Cataford déclare que rien de cela ne lui est jamais arrivé auparavant. [ 17 ] Monsieur Beauparlant, de Rénovation L.

Beauparlant enr. vient constater le refoulement d'égouts. Il informe madame Gravel que s'il « touche » au puisard, elle devra obtenir un permis de la municipalité et qu'elle pourrait devoir convertir le puisard en fosse septique. Cela représenterait un investissement de l'ordre de 10 000 $. [ 18 ] Madame Gravel est désemparée. [ 19 ] Puisque nous sommes en décembre et que tout est gelé, aucune intervention n'est possible avant le mois de mars 2013. [ 20 ] Le 31 janvier 2013, madame Gravel fait parvenir à madame Cataford et à la courtière Michalski des avis écrits dénonçant le débordement du puisard.

Elle allègue qu'il s'agit d'un vice caché dont elle les tient responsables [1] . [ 21 ] Le 8 février 2013, madame Cataford répond qu'elle n'a jamais eu de problèmes avec ses égouts et la réfère à madame Michalski pour la suite du dossier. [ 22 ] Quant à la courtière Michalski, elle décline toute responsabilité. [ 23 ] Madame Gravel se rend ensuite à la municipalité de St-Damien pour savoir ce qu'elle doit faire.

Elle rencontre alors madame Julie Maurice, directrice de l'environnement et de l'hygiène du milieu à St-Damien. [ 24 ] C'est à ce moment que celle-ci l'informe du règlement municipal adopté en mai 2011 [2] obligeant tous les propriétaires de puisards à rendre leur système d'évacuation des eaux usées conforme au règlement provincial sur L'évacuation et le traitement des eaux usées des résidences isolées [3] , soit l'installation d'un système de fosse septique conforme.

Le règlement prévoit que le remplacement doit survenir dans un délai de deux ans de l'entrée en vigueur du règlement. [ 25 ] Madame Maurice l'informe également que tous les propriétaires ont reçu systématiquement, avec leur compte de taxes de l'année 2012, un pamphlet [4] contenant notamment l'information suivante: Remplacement des «puisards » « Cette année marquera le début de l'application du règlement visant à remplacer les installations septiques de type «puisard».

Soyez avisés que les propriétaires d'une résidence desservie par ce genre d'installations se verront contraints à se conformer à la règlementation en vigueur, et ce, d'ici 2014 . » (nos soulignés) [ 26 ] À l’audition, madame Maurice témoigne que l’échéance actuelle est le 1 er janvier 2015. [ 27 ] Madame Maurice fait suivre sa rencontre avec madame Gravel de deux lettres datées du 6 février 2013 [5] lui confirmant les informations échangées lors de la rencontre et la nécessité de corriger immédiatement le problème de débordement des eaux usées dans l'immeuble par l'implantation d'une installation septique conforme à la réglementation provinciale actuelle. [ 28 ] N'ayant pas le choix, madame Gravel retient les services de Rénovation L.

Beauparlant enr. pour procéder au test de sol requis et à la construction d'une fosse septique 3 chambres avec accessoires [6] . [ 29 ] L'implantation de la fosse septique lui a coûté 10 405,23 $ et les autres services fournis auparavant par Rénovation L. Beauparlant enr. lui ont coûté 1 701,63 $.

Elle a également dû verser une somme de 862,31 $ à Services Techniques Matawinie Lanaudière (« STML ») en février 2013 pour la caractérisation du site [7] . [ 30 ] Le 29 avril 2013, madame Gravel met en demeure madame Cataford de lui rembourser les dépenses encourues [8] . [ 31 ] Le 10 juillet 2013, elle dépose la poursuite à l'étude contre madame Cataford et la courtière Michalski pour la somme de 12 969,17 $, réduite à 7 000 $ pour respecter la limite monétaire de la Division des petites créances.

ANALYSE ET DÉCISION 1) En vertu de la garantie légale, madame Cataford a-t-elle une responsabilité envers madame Gravel concernant le remplacement du puisard par un système de fosse septique (article 1725 et suivants C.c.Q.)?

[ 32 ] Le Tribunal retient de la preuve nettement prépondérante que madame Cataford connaissait avant la vente l'exigence de la municipalité à l'effet de devoir remplacer son puisard par un système de fosse septique à court terme, au plus tard le 1 er janvier 2015 (s’il n’y avait pas de problèmes dans l’intervalle). [ 33 ] Le Tribunal tire sa conviction du témoignage de madame Maurice à l'effet que tous les propriétaires de la municipalité de St- Damien ont systématiquement reçu l'information mentionnée plus haut avec leur compte de taxes de l'année 2012. [ 34 ] D'abondant, la revue La Voix des Collines, distribuée dans toute la municipalité [9] , contient également la même information à la page 6 de la publication de juillet 2012. [ 35 ] De plus, madame Desjardins, la fille de madame Cataford, fait état dans son témoignage du fait que sa mère parlait que les puisards dans les fermes devaient être remplacés bientôt par des fosses septiques.

Or, il s'agit de la même réglementation applicable pour toutes les propriétés de la municipalité et non seulement les fermes. Elle savait donc qu'il y avait quelque chose qui s'en venait à ce sujet. [ 36 ] Madame Desjardins mentionne également que sa mère a volontairement réduit son prix de vente à 97 000 $ en prévision de dépenses à venir, suggérant que le remplacement du puisard en serait une.

Le problème, c’est qu’elle n’en a pas parlé à madame Gravel avant la vente; celle-ci aurait pu décider de ne pas acheter si elle l'avait su. [ 37 ] Le Tribunal relève également les témoignages de monsieur Paquette, de madame Beauchamp et de madame Gravel qui font état qu'il y avait une odeur parfumée surprenante dans la résidence. Ils suggèrent que cette odeur aurait pu servir à masquer des mauvaises odeurs en provenance du puisard.

Sur ce point, le Tribunal considère la preuve insuffisante pour conclure à des manœuvres dolosives en ce sens. [ 38 ] Tous ces éléments corroborent néanmoins le fait que madame Cataford a omis d'informer madame Gravel des exigences municipales avant la vente de 6 décembre 2012. [ 39 ] Or, l'

article 1725 du Code civil du Québec prévoit ce qui suit: 1725 . Le vendeur d'un immeuble se porte garant envers l'acheteur de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété.

Le vendeur n'est pas tenu à cette garantie lorsqu'il a dénoncé ces limitations à l'acheteur lors de la vente, lorsqu'un acheteur prudent et diligent aurait pu les découvrir par la nature, la situation et l'utilisation des lieux ou lorsqu'elles ont fait l'objet d'une inscription au bureau de la publicité des droits. [ 40 ] Par « limitations de droit public », on réfère notamment à toutes les réglementations municipales qui encadrent l’usage d’une propriété (ex : zonage, place de stationnement, hygiène, environnement, etc.).

Madame Cataford était légalement tenue d'en informer madame Gravel. [ 41 ] Par conséquent, madame Cataford est responsable des dommages encourus par madame Gravel à cet égard qui sont très nettement supérieurs à la somme de 7 000 $, si l'on considère les coûts encourus, les troubles et inconvénients subis et le fait que l'aménagement paysager qui lui avait fait acheter cette propriété est maintenant « défiguré » par deux grosses fosses en béton. [ 42 ] Certes, madame Gravel devait s'attendre qu'un jour, elle devrait remplacer ce puisard mais sûrement pas qu'il déborderait dans les deux jours de l'achat et qu'il faudrait le remplacer immédiatement par une fosse septique. [ 43 ] En conclusion, madame Cataford doit lui rembourser 7 000 $. 2) En sa qualité de courtière immobilière, madame Michalski est-elle responsable du problème avec le système de disposition des eaux usées de cette propriété? [ 44 ] Madame Michalski témoigne que madame Gravel a été clairement informée que la propriété n'était munie que d'un puisard.

Cette déclaration n'est nullement contestée par madame Gravel. [ 45 ] Celle-ci réplique cependant que le puisard n'était pas fonctionnel vu son débordement dès la prise de possession. [ 46 ] Madame Gravel insiste pour dire qu'elle a renoncé à faire procéder à une inspection pré-achat sur l'insistance de madame Michalski qui lui disait que ce n'était pas nécessaire. Le témoignage de madame Gravel sur ce point est corroboré par madame Céline Beauchamp qui était présente lors de l'une de ces visites.

Le Tribunal conclut que la preuve prépondérante établit qu'effectivement, madame Gravel a renoncé à une inspection pré-achat sur les conseils de madame Michalski.

Étant donné qu'il s'agissait d'une maison centenaire, ce conseil était très mal avisé et fautif. [ 47 ] D'abondant, l'article 81 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage [10] prévoit que « le courtier doit recommander à la personne qui se propose d'acquérir un immeuble d' en faire effectuer une inspection complète par un professionnel ou un inspecteur en bâtiment …» . [ 48 ] Toutefois, il est de connaissance judiciaire qu'une telle inspection pré-achat n'aurait pas permis de déceler la saturation du puisard puisque les inspecteurs excluent de leurs rapports d'émettre une opinion sur la conformité des installations septiques, généralement parce qu'elles sont enfouies dans le sol.

Donc, une telle inspection n'aurait probablement pas renseigné davantage madame Gravel à cet égard.

[ 49 ] Quant à l'exigence municipale préexistante de remplacer les puisards par un système de fosse septique conforme, madame Michalski déclare qu'elle n'en savait rien et que sa cliente, madame Cataford ne lui en a jamais parlé. [ 50 ] La question qui se pose alors est de déterminer si madame Michalski, en vertu de ses obligations de courtière immobilière, devait néanmoins vérifier à la municipalité quelles étaient les exigences municipales en vigueur à cet égard. [ 51 ] Le devoir de vérification du courtier découle principalement de l'article 5 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité [11] : 5.

Le titulaire du permis doit vérifier, conformément aux usages et aux règles de l'art, les renseignements qu'il fournit au public ou à un autre titulaire de permis. Il doit toujours être en mesure de démontrer l'exactitude des renseignements. 84. Le courtier ou le dirigeant d'agence doit entreprendre les démarches pour découvrir, conformément aux usages et aux règles de l'art, les facteurs pouvant affecter défavorablement la

partie qu'il, ou l'agence pour laquelle il agit, représente ou les parties à une transaction ou l'objet même de cette transaction. 85. Le courtier ou le dirigeant d'agence doit informer la

partie qu'il représente et toutes les parties à une transaction de tout facteur dont il a connaissance qui peut affecter défavorablement les parties ou l'objet même de la transaction. [ 52 ] Dans son plus récent traité sur Le Courtage immobilier au Québec [12] , Monsieur le juge Henri Richard écrit le commentaire suivant concernant l'obligation de vérifier l'état d'une fosse septique (à la page 113): « Aussi, la Cour supérieure établit qu'un courtier immobilier «n'a pas l'obligation de découvrir le vice caché d'un immeuble ni de conseiller sur des aspects qui ne sont pas du ressort habituel du courtage immobilier», comme des problèmes reliés à une fosse septique et à sa non-conformité avec la réglementation municipale, lorsque au moment de la signature du contrat de courtage, l'immeuble est en tout point conforme. » [ 53 ] Plus loin, il ajoute cet autre commentaire (à la page 129): « Un courtier immobilier contrevient à son obligation de vérification et engage sa responsabilité vis-à-vis son client-vendeur, s'il indique à sa fiche descriptive que la fosse septique et le champ d'épuration sont récemment installés, alors que le vendeur transmet une facture établissant que seule la fosse septique est installée et que la propriété n'est munie d'aucun champ d'épuration. » [ 54 ] L'analyse de la jurisprudence citée sous ces deux commentaires permet de constater que la responsabilité du courtier dépend de l'information accessible. [ 55 ] Par exemple, dans Pomerleau c.

Groupe Sutton Actif inc. [13] , Monsieur le juge Virgile Buffoni reproche au courtier d'avoir inscrit sur la fiche descriptive de la propriété à vendre que celle-ci était desservie par « une fosse septique et un champ d'épuration- facture 000947 – photocopie à venir ». [ 56 ] Or, la facture ne faisait état que d'une « installation fosse septique de 850 gallons » , sans mention d'un champ d'épuration. Dans les faits, il n'y avait pas de champ d'épuration mais le courtier a déduit qu'il y en avait un parce que c'est habituellement le cas.

Monsieur le juge Buffoni écrit: [22] « Le Tribunal ajoute que même si la preuve avait établi que l'information erronée provenait clairement de son client, cela ne dispensait aucunement le courtier intimé de vérifier l'information. En l'occurrence, une simple communication auprès de l'entrepreneur aurait permis de dissiper tout doute à ce sujet. [23] En effet, l'obligation du courtier ne se limite pas à recueillir des informations de son client. D'autant plus que son client, en l'occurrence, était moins expérimenté en matière immobilière qu'elle-même. » [ 57 ] Par contre, dans Babineau c.

Wilcox [14] Madame la juge Julie Messier exonère le courtier parce que l'information communiquée à l'acheteur Babineau était conforme à l'information disponible: [22] « Il appert de la preuve que les troisièmes et quatrièmes critères ne sont pas remplis. En effet, à tout moment avant la vente Babineau avait à sa disposition beaucoup d'information sur ses installations septiques.

Une lecture attentive de cette information lui aurait rapidement appris qu'il achetait un chalet, à l'âge indéterminé, avec une installation septique tolérée seulement, dont l'âge aussi était indéterminé et dont certaines composantes avaient été enterrées. [23] Muni de cette information en acheteur diligent et prudent, Babineau aurait dû s'informer auprès d'un professionnel en installation septique, si lui-même n'était pas en mesure de comprendre leur signification. Son agent d'immeuble a de son côté exécuté les obligations de sa profession ou lui précisant et montrant ce qu'il possédait comme information.

L'agent immobilier n'est pas un professionnel en fosse septique et n'a pas l'obligation de certifier la nature complète du système.

Son rôle, bien rempli aux présentes consistait à attirer l'attention de Babineau sur l'information disponible. [24] Ainsi, Bobineau avait en sa possession plusieurs indices de la vétusté du système, des différentes composantes qui l'avaient composé dans le passé et de l'utilisation récente d'un puisard, puisque c'est de cet élément qu'est demandée une lettre d'attestation de conformité avant l'achat. » [ 58 ] Le soussigné en conclut qu'à moins d'un indice qui doit inciter le courtier à vérifier davantage l'information reçue de son client quant aux installations septiques, il n'y a pas d'obligation systématique pour le courtier de vérifier auprès de la municipalité la conformité du système en place ou s'informer de l'existence d'une réglementation faisant en sorte que ce système devra être remplacé à court ou moyen terme.

[ 59 ] Le soussigné rejettera donc la poursuite contre la courtière Michalsky, mais sans remboursement de ses frais vu les mauvais conseils concernant la pertinence d'une inspection pré-achat. [ 60 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 61 ] ACCUEILLE la demande contre madame Susanne Cataford; [ 62 ] CONDAMNE madame Suzanne Cataford à payer à madame France Gravel la somme de 7 000 $, avec intérêts au taux légal plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 29 avril 2013, plus les frais judiciaires de 167$ et les frais de présence à la cour des témoins suivants: - Monsieur Paul Paquette: 66,32 $ - Madame Céline Beauchamp: 66,32 $ [ 63 ] REJETTE la demande contre madame Nicole Sigouin Michalski, sans frais. __________________________________ RICHARD LANDRY, J.C.Q. Date d’audience : 8 juillet 2014