2023 QCCQ 989, 2023 QCCQ 989

9348-9250 Québec inc. c. 9123407 Canada inc. 2023 QCCQ 989 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-267341-215 DATE : 13 mars 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE EMMANUELLE SAUCIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 9348 9250 QUÉBEC INC.

Partie demanderesse c. 9123407 CANADA INC.

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ 1. L’APERÇU 1.1 Le litige [ 1 ] La locataire d’un dépanneur, 9348-9250 Québec Inc. ( Locataire ) ne s’entend pas avec son locateur, 9123407 Canada Inc. ( Locateur ) sur la proportion des dépenses de l’immeuble ( Proportion ) qu’elle doit lui payer en vertu du bail [1] à

titre de loyer additionnel. [ 2 ] Tant l’offre de location que le bail rédigé par le Locateur mentionnent que la Locataire sera responsable de sa Proportion desdites dépenses, sans en préciser le pourcentage ni la méthode de calcul. [ 3 ] Selon la Locataire, sa Proportion est 10,4 % calculée en prenant la superficie des lieux loués en la divisant par celle de l’immeuble.

Le Locateur l’établit plutôt à 15 % en attribuant au rez-de-chaussée une plus grande proportion des dépenses de l’immeuble au motif que la valeur locative y est plus élevée [2] . [ 4 ] L’offre de location et le bail quantifient à 700 $ le montant de loyer additionnel à payer à l’avance ( Provision initiale de loyer additionnel de 700 $ ) et qui sera ajusté à l’automne tous les ans selon les coûts que le Locateur déterminera. [ 5 ] La Locataire lui paie la Provision initiale de loyer additionnel mensuel de 700 $ depuis le début du bail tout en avisant le Locateur de son désaccord de payer une Proportion de 15 % des dépenses de l’immeuble lorsqu’elle reçoit l’ajustement des dépenses de l’immeuble réellement encourues à automne 2017. [ 6 ] Deux mois plus tard, la Locataire décide de ne plus payer son loyer en guise de protestation.

Elle se ravise toutefois, car le Locateur intente, trois mois plus tard, un recours contre elle pour arrérages de loyer impayés, dommages, résiliation de bail et expulsion des lieux loués ( Recours ) [3] . [ 7 ] La Locataire paie les arrérages de loyer additionnel calculés sur la base d’une Proportion de 15 % des dépenses de l’immeuble plus les honoraires extrajudiciaires réclamés par le Locateur pour éviter la résiliation du bail et des pénalités.

Elle ne veut pas perdre son investissement, car il reste quatre années à son bail. [ 8 ] Les parties ne signent pas de document de transaction ni de quittance et un avis de règlement à l’amiable est déposé au dossier de la Cour par le Locateur à l’insu de la Locataire. [ 9 ] À partir de ce moment jusqu’à la fin du bail, la Locataire paie la Proportion de 15 % exigée par le Locateur pour éviter la résiliation du bail.

Toutefois, à chaque automne, elle remet en question les sommes réclamées lorsqu’elle reçoit du Locateur les documents établissant les dépenses réelles de l’immeuble. [ 10 ] Pour le Locateur, la Locataire accepte de payer une Proportion de 15 % des dépenses de l’immeuble avant de signer le bail, car il lui transmet un document établissant de façon préliminaire les dépenses de l’immeuble et le document mentionne une Proportion de 15 % que la Locataire lui paie d’ailleurs au fil des ans. [ 11 ] Le Locateur ajoute qu’en payant les arrérages de loyers impayés et les honoraires extrajudiciaires réclamés dans son Recours, une transaction intervient selon laquelle la Locataire accepte que sa Proportion soit de 15 % jusqu’à la fin du bail.

La Locataire lui paie d’ailleurs jusqu’à la fin du bail sur la base d’une telle Proportion, ce qui constitue selon lui une renonciation à son droit de lui réclamer la

différence de 4,6 % des dépenses de l’immeuble payées en trop. [ 12 ] Finalement, et subsidiairement, le Locateur soutient que la réclamation de la Locataire est prescrite pour la portion du loyer additionnel payé en trop pour la période précédant le délai de prescription de 3 ans de la date d’introduction du présent recours. 1.2 Questions en litige [ 13 ] Pour trancher le présent litige, le Tribunal doit décider des questions en litige suivantes : 1) Quelle est l’entente entre les parties concernant la Proportion des dépenses de l’immeuble que la Locataire doit assumer ? 2) En payant la Proportion des dépenses exigée par le Locateur, la Locataire reconnait-elle que sa Proportion est de 15 % plutôt que 10,4 % ? 3) La Locataire satisfait-elle aux conditions de l’action en répétition de l’indu ? 4) Subsidiairement, la demande pour les sommes payées avant avril 2018 est-elle prescrite ? [ 14 ] Pour les raisons expliquées dans le présent jugement, le Tribunal conclut que l’intention des parties est d’établir la Proportion selon la superficie des lieux loués divisée par la superficie totale de l’immeuble sans tenir compte du fait que la valeur locative du rez- de-chaussée est plus élevée.

La Proportion est donc 10,4 % des dépenses de l’immeuble comme le soutient la Locataire et non pas les 15 % exigés sans droit par le Locateur. [ 15 ] De plus, en payant son loyer additionnel sur la base d’une Proportion de 15 %, la Locataire ne reconnait pas devoir assumer cette Proportion des dépenses de l’immeuble.

Elle minimise plutôt ses dommages et tente d’éviter la résiliation de son bail. [ 16 ] Le Tribunal conclut que la Locataire démontre qu’elle satisfait les conditions de l’action en répétition de l’indu et qu’elle a droit au remboursement des 4,6 % payés en trop, à l’exception des montants réclamés pour la période au-delà des trois ans de l’introduction de sa demande. 2.

ANALYSE 2.1 Quelle est l’entente entre les parties concernant la Proportion des dépenses de l’immeuble que la locataire doit assumer ? [ 17 ] Dans son analyse de l’intention des parties, le Tribunal prend en considération les circonstances ayant menées à la signature de l’offre de location et du bail (2.1.1), l’incidence de la lettre envoyée par le Locateur à la Locataire avant la signature du bail faisant état d’une Proportion de 15 % (2.1.2), et enfin, la conduite des parties (2.1.3). [ 18 ] Le Tribunal tient compte dans l’interprétation du contrat, de sa nature, des circonstances dans lesquelles il a été conclu, l’interprétation que les parties lui ont déjà donnée ou qu’il peut avoir reçue, ainsi que les usages [4] . [ 19 ] Le Tribunal conclut que l’intention des parties est d’établir la Proportion selon la superficie des lieux loués divisée par la superficie totale de l’immeuble sans tenir compte du fait que la valeur locative du rez-de-chaussée est plus élevée pour les raisons ci- après expliquées. 2.1.1 Les circonstances ayant mené à la signature de l’offre de location et du bail [ 20 ] Le Locateur détient plusieurs immeubles et possède une large expérience dans la valorisation d’immeubles.

Au début de 2016, il achète l’immeuble dans lequel sont situés les lieux loués dans le but de le redévelopper et d’en accroître la valeur. [ 21 ] La Banque de Montréal et un magasin louent le rez-de-chaussée et représentent 60 % de valeur municipale de l’immeuble. Le deuxième étage est principalement résidentiel et représente 40 % de sa valeur. Le Locateur convertit rapidement après l’achat le deuxième étage en locaux commerciaux. L’immeuble devient donc à vocation commerciale. [ 22 ] Madame Zakia Ahasniou, son conjoint et son père s’intéressent au local qu’occupe le magasin au rez-de-chaussée.

Ils discutent avec le Locateur de leur intention d’y exploiter un dépanneur et les parties s’entendent de réduire la taille dudit local afin que la Locataire occupe environ 60 % de sa superficie et qu’un nouveau locataire, Koodo, occupe le reste de l’espace. [ 23 ] Le litige porte sur la portée de la clause de loyer additionnel selon laquelle la Locataire doit payer sa Proportion des dépenses de l’immeuble. Cette clause se trouve dans l’offre de location rédigée par le Locateur.

Puis, il la reproduit comme tel dans le bail. [ 24 ] Ladite clause se lit : « Les parties conviennent que le Locateur recevra le loyer ci-dessus stipulé, franc et quitte de toutes charge quelconque, sauf pour les réparations aux défaut structurels et, plus particulièrement, mais sans limiter la généralité de ce qui précède, le Locataire sera responsable pour (peut être en Proportion et payable au Locateur ou autre mensuellement) : a) ————

b) Air climatisé.

c) Électricité ; à partir de la reçu de la clef de local ;

d) Entretien et réparations des lieux loués ; ET LE LOCATAIRE SERA RESPONSABLE DE SA PROPORTION DE :

e) toutes les Taxes municipales, taxes scolaires, etc. f) ——

g) Les dépenses pour les aires communes telles que l’électricité, la maintenance, les réparations incluant les réparations de toit, la sécurité, le déneigement, l’entretien paysagé, chauffage et réparations du system de chauffage et l’enlèvement des ordures ;

h) Les réparation et l’entretien de la propriété autre que celles des défectuosités structurales ; Le locataire est- responsable pour l’entretien des systèmes d’air climatisée et chauffage.

i) Assurance, limité à l’assurance que le locateur a achetée. Le Locataire s’engage à payer la somme de $ 700 par mois avec le loyer minimum. Ce montant représente les dépenses de (

e) à (

i) et sera payé à l’avance. Par la suite, ce montant sera ajusté selon les coûts réels, tels que déterminés par le Locateur de temps à autre et payables mensuellement . [Reproduction exacte ; soulignements ajoutés] [ 25 ] L’offre de location et le bail ne précisent pas comment calculer la Proportion des dépenses que la Locataire paiera à

titre de loyer additionnel. [ 26 ] Les parties ne présentent pas de preuve sur les discussions financières entre les parties précédant la signature de l’offre de location.

En effet, les signataires de l’offre de location [5] ne témoignent à l’instruction. [ 27 ] De plus, ni madame Ahasniou, ni Nadia Giaccari, gestionnaire du Locateur, toutes deux témoins à l’instruction, ne sont présentes lors de la négociation de l’offre de location et elles n’ont jamais vu le budget sur la base duquel le représentant du Locateur, monsieur Kertzer, établit la Provision initiale de loyer additionnel de 700 $ pour la première année du bail.

Le budget n’est pas non plus mis en preuve. 2.1.2 L’incidence de la lettre envoyée par le Locateur à la Locataire avant la signature du bail faisant état d’une Proportion de 15 % [ 28 ] Rapidement après la signature de l’offre de location du 13 octobre 2016, les travaux du Locateur débutent et le local de l’ancien magasin est divisé en deux locaux distincts, l’un pour la Locataire et l’autre pour Koodo. [ 29 ] Trois mois plus tard, la représentante du Locateur, madame Giaccari, avise la Locataire par lettre [6] que ses travaux de construction sont substantiellement complétés depuis le 1 er janvier 2017 et que le bail débutera donc le 1 er mars 2017.

Elle ajoute que la Provision initiale de loyer additionnel de 700 $ sera augmentée à 1 017 $ ( Nouvelle provision pour 2017 ).

Elle joint à sa lettre un budget qui énumère diverses dépenses totalisant 80 625 $ et indique les mots « Quote-part : 15,15 % », ce qui représente 1 017 $ plutôt que les 700 $ mentionnés dans l’offre de location. [ 30 ] Pour le Locateur, en recevant le budget joint à cette lettre mentionnant la quote-part de 15,15 %, la Locataire est informée que sa Proportion sera de 15,15 % et elle l’accepte. [ 31 ] Sa représentante, madame Giaccari, témoigne avoir expliqué à la Locataire la base de son calcul de la Proportion qui alloue une proportion plus importante des dépenses de l’immeuble au rez-de-chaussée pour tenir compte du fait que le loyer y est plus élevé. [ 32 ] La Locataire le nie formellement. [ 33 ] Aucun échange écrit ne fait référence à cette façon de calculer la Proportion durant toute la durée du bail et ce n’est qu’à l’instruction que la Locataire apprend la façon dont le Locateur effectue le calcul de sa Proportion [7] . [ 34 ] La Locataire démontre qu’elle répond à la lettre du Locateur rapidement et elle l’avise de son désaccord quant à certains éléments, dont la date du début du bail qui doit être repoussée d’un mois, puisque les travaux ne sont pas terminés comme il le soutient. [ 35 ] La Locataire témoigne ne jamais avoir eu de discussion avec le Locateur avant de signer le bail sur la façon dont le 15,15 % est calculé.

Elle explique qu’en recevant la lettre, elle constate la Nouvelle provision pour 2017 qui est nettement plus élevée que la Provision initiale de loyer additionnel de 700 $ demandée.

Toutefois, elle ne se rend pas compte que le problème vient de la façon dont le Locateur calcule la Proportion ne connaissant pas la base de ce calcul, ni la superficie des lieux loués ni celle de l’immeuble. [ 36 ] En effet, l’offre de location prévoit que les lieux loués doivent être mesurés par un architecte, ce qui n’est fait qu’un mois après la signature du bail. [ 37 ] Par ailleurs, le Locateur ne répond pas à sa demande de recevoir les plans indiquant la superficie totale de l’immeuble.

Le Tribunal note d’ailleurs que si le Locateur jugeait que la superficie totale n’était pas pertinente, il lui aurait répondu que tel est le cas, ce qu’il ne fait pas. [ 38 ] Le Tribunal conclut que le témoignage de la Locataire est plus convaincant que celui de madame Giaccari : elle n’a pas eu

d’explication du Locateur sur la façon de calculer la Proportion et elle n’accepte pas que sa Proportion soit de 15,15 %. [ 39 ] Le Locateur reproduit dans le bail la même la clause que celle contenue à l’offre de location qui parle de Proportion et de la Provision initiale de loyer additionnel de 700 $. [ 40 ] Le fait que le bail signé trois mois plus tard ne fasse pas référence à ce pourcentage de 15,15 %, ni d’ailleurs à la Nouvelle provision pour 2017 augmentée à 1 017 $ démontre qu’au moment de signer le bail rédigé par le Locateur, il n’y a pas d’entente entre les parties à ce sujet. [ 41 ] L’offre de location [8] et le bail [9] sont rédigés par le Locateur.

Dans le doute, le Tribunal interprète le contrat en faveur de celui qui a contracté l’obligation et contre celui qui l’a stipulé [10] . [ 42 ] Le Tribunal conclut que la lettre du Locateur dont l’annexe fait référence à une Proportion de 15 % ne modifie pas l’entente entre les parties reflétée dans l’offre de location.

Les parties confirment au contraire leur entente en signant le bail qui reprend la même clause et ne fait pas référence à une Proportion de 15 %. 2.1.3 L’intention des parties [ 43 ] Le Locateur ne démontre pas que l’intention des parties était que la Locataire paie 15 % des dépenses de l’immeuble pour les motifs ci-après expliqués. [ 44 ] Vu le silence dans l’offre de location et le bail quant à la façon de calculer la Proportion des dépenses que la Locataire doit payer, le Tribunal doit déterminer qu’elle était l’intention des parties en examinant les documents et le comportement des parties. 2.1.3.1 Le Locateur ne peut modifier unilatéralement la Proportion en cours de bail [ 45 ]

Malgré l’absence d’entente dans le bail pour une Proportion de 15 %, le Locateur exige une Proportion de 15 % durant toute la durée du bail. [ 46 ] Pourtant, aucune clause du bail ne l’autorise à modifier unilatéralement la Proportion. [ 47 ] La clause établissant l’obligation de payer sa Proportion des dépenses est claire.

Le seul changement possible est l’ajustement de la Provision initiale de loyer additionnel de 700 $ à l’automne de chaque année « selon les coûts réels, tels que déterminés par le Locateur de temps à autre et payables mensuellement [11] ». [ 48 ] Le Tribunal conclut donc que le bail ne permet pas au Locateur de modifier unilatéralement la Proportion en cours de bail. 2.1.3.2 La Provision initiale de loyer additionnel de 700 $ est un indice de la volonté des parties [ 49 ] Les seuls éléments quantitatifs au bail permettant de comprendre l’intention des parties quant à la façon de calculer la Proportion sont, d’une part, la Provision initiale de loyer additionnel de 700 $ payable à l’avance avec le loyer minimum et ajustée annuellement à l’automne et, d’autre part, la superficie des lieux loués établie provisoirement à 824 pieds carrés, mais qui doit être mesurée. [ 50 ] Le bail est silencieux quant à la superficie de l’immeuble, mais les parties s’entendent à l’instruction qu’elle mesure 7 789 pieds carrés. [ 51 ] La Provision initiale du loyer additionnel de 700 $ indiquée dans l’offre de location et le bail donne un ordre de grandeur de ce que les parties envisageaient sur la base des informations connues par les parties lors de leur négociation.

Aucun témoin ne peut dire cependant d’où vient ce chiffre lors de l’instruction. [ 52 ] À l’automne de la première année du bail, le Locateur envoie à la Locataire l’ajustement de loyer demandé indiquant que les dépenses réelles qu’il a encourues.

Encore une fois, il calcule la part de la Locataire sur la base d’une Proportion de 15 %, ce qui représente 1 336,65 $ par mois au lieu du 700 $ prévu au bail, soit presque le double du montant estimé. [ 53 ] En signant le bail, la Locataire n’a clairement pas consenti à un tel résultat. [ 54 ] La Locataire reconnait que s’il est vrai qu’en signant le bail, elle ne connait pas précisément le pourcentage de la Proportion de dépenses de l’immeuble qu’elle assumera, elle se fie au montant de 700 $ pour établir un ordre de grandeur. [ 55 ] La Locataire reconnait que ce n’est que plus tard qu’elle calcule sa Proportion à 9,5 % en tenant compte de la superficie des lieux loués indiquée dans le bail et de la superficie de l’immeuble indiquée au compte de taxes municipales, à défaut d’obtenir l’information précise du Locateur quant à la superficie de l’immeuble.

Puis, elle obtient 9,35 % en se basant sur sa superficie mesurée des lieux loués. [ 56 ] Madame Ahasniou est formelle : jamais le Locateur ne lui a expliqué la base de ses calculs, malgré ses nombreuses demandes d’explications. [ 57 ] En appliquant ce 9,5 % aux dépenses apparaissant dans la lettre du Locateur du 11 janvier 2017, la provision s’élève à 638 $ par mois, ce qui s’approche du 700 $ prévu dans l’offre de location et le bail. [ 58 ] Le Tribunal conclut que la Locataire démontre donc que l’intention des parties était réellement que le calcul de la Proportion

tienne compte de la superficie des lieux loués sur la superficie de l’immeuble et non pas du calcul du Locateur qui l’établit à 15 % [12] . [ 59 ] Le Tribunal conclut que l’intention des parties est que la Proportion soit le rapport entre la superficie des lieux loués sur celle de l’immeuble, soit 10,4 % en se basant sur les admissions des parties sur la superficie de l’immeuble faites à l’instruction. 2.2 En payant la Proportion des dépenses exigée par le Locateur, la Locataire reconnait-elle que sa Proportion est de 15 % plutôt que 10,4 % ? [ 60 ] Le Locateur soutient la Locataire accepte la Proportion de 15 %, d’une part, en payant le montant son loyer additionnel sur la base d’une Proportion de 15 % dans le cadre du Recours, et, d’autre part, en lui payant 15 % jusqu’à la fin du bail sans protestation, ce qui constitue, selon lui, une acceptation dudit montant. [ 61 ] Le Tribunal ne partage pas son point de vue et conclut que la preuve révèle plutôt qu’il n’y a pas eu de transaction du Recours selon laquelle la Locataire reconnait que sa Proportion qu’elle doit assumer des dépenses de l’immeuble est de 15 %. [ 62 ] De plus, selon la preuve prépondérante, la Locataire a toujours protesté avant de payer la Proportion exigée par le Locateur, démontrant ainsi son désaccord avec ce taux. 2.2.1 La locataire n’accepte pas le 15 % en payant le Locateur dans le cadre du Recours [ 63 ] L’

article 2631 du Code civil du Québec [13] ( C.c.Q. ) définit une transaction comme « le contrat par lequel les parties préviennent une contestation à naître, terminent un procès ou règlent les difficultés qui surviennent lors de l’exécution d’un jugement, au moyen de concessions ou de réserves réciproques. Elle est indivisible quant à son objet. » [ 64 ] Une transaction peut prendre plusieurs formes puisque la loi n’en impose aucune.

Il peut donc s’agir d’un document signé par toutes les parties visant spécifiquement à régler un différend, comme elle peut être constatée simplement par un échange ou autres communications entre les parties [14] . [ 65 ] Dans Productions Nathalieve inc. c. 9191-6387 Québec inc. [15] , la Cour d’appel souligne qu’il doit être clair que par celle-ci, les parties avaient effectivement l’intention de mettre fin à un litige et que « trois conditions doivent être réunies afin qu’une transaction existe, soit : l’existence d’une contestation, une renonciation au Recours et des concessions mutuelles ». [ 66 ] Dans le présent dossier, le Tribunal conclut que l’ensemble des trois conditions ci-haut mentionnées ne sont pas satisfaites. 2.2.1.1 L’existence d’une contestation [ 67 ] Il est clair que le critère de l’existence d’une contestation est satisfait puisque la Locataire conteste le Recours et particulièrement, la Proportion de 15 % que lui exige le Locataire. [ 68 ] Comme expliqué plus haut, les parties ne se sont pas entendues en signant le bail sur une Proportion de 15 %. [ 69 ] D’ailleurs, la Locataire paie au Locateur la Provision initiale de loyer additionnel de 700 $ plutôt que la Nouvelle provision de 2017 de 1 017 $ que lui conseille de payer le Locateur. [ 70 ] Quelques mois après le début du bail, la Locataire avise clairement le Locateur de son désaccord avec la Proportion recalculée à 14,35 % par madame Giaccari.

Elle demande d’ailleurs les plans de l’immeuble afin de faire vérifier le pourcentage et elle réitère sa demande pour recevoir la nouvelle mesure de la superficie des lieux loués et des frais [16] . [ 71 ] Quatre mois plus tard, à l’automne 2017, la Locataire reçoit le premier état de l’ajustement des dépenses [17] : les chiffres n’ont aucun sens pour elle.

Le Locateur passe de 700 $ par mois selon le bail, à 1 017 $ en janvier 2017 avant de signer le bail et maintenant, il lui exige de payer 1 386 $ par mois. [ 72 ] La Locataire lui demande immédiatement des précisions [18] , car elle note une grande exagération quant aux montants facturés.

Elle réitère son désaccord avec la Proportion de 14,39 % établie par le Locateur et demande à nouveau les plans de l’immeuble et documents justificatifs. [ 73 ] Le Locateur concède que certains montants ne sont pas justifiés, mais il ne lui remet pas les plans de l’immeuble et maintient sa position quant à la Proportion exigée. [ 74 ] C’est alors que la Locataire décide de ne plus payer sa Proportion initiale de loyer additionnel de 700 $ par mois qu’elle payait jusque-là [19] n’ayant pas reçu les pièces justificatives, ce qui déplait au Locateur. [ 75 ] Trois mois plus tard [20] , madame Ahasniou et son père rencontrent le représentant du Locateur, monsieur Kertzer, pour discuter du calcul de sa part des dépenses de l’immeuble.

Elle lui réitère que sa part devrait être calculée en tenant compte de la superficie des lieux loués sur la superficie de l’immeuble. [ 76 ] Monsieur Kertzer refait des calculs rapides et il leur indique que madame Giaccari leur fera parvenir les calculs refaits avec les données appropriées.

[ 77 ] En quittant la rencontre, la Locataire constate qu’il n’y a pas de possibilité de s’entendre avec le Locateur. [ 78 ] Son appréhension se confirme : elle reçoit un budget provisionnel mensuel pour la seconde année du bail de 1 386 $ calculé selon une Proportion de 15 %. Le Locateur lui suggère de payer les 1 017 $ par mois qu’il a essayé de lui imposer en janvier 2017 avant de signer le bail plutôt que le 700 $ prévu au bail [21] . La Locataire refuse. [ 79 ] Le Locateur intente donc le Recours et il lui réclame 37 274,22 $ [22] , soit : - 9 745,53 $ de loyers ; - 21 316,32 $ représentant une pénalité de 6 mois de loyers à

titre de dommages et intérêts et indemnité de relocation ; - 6 212, 37 $ à

titre d’indemnité pour les honoraires extrajudiciaires du Locateur, soit 20 % des montants réclamés. [ 80 ] Madame Ahasniou produit une réponse personnellement pour réduire ses frais et rencontre l’avocat du Locateur, Me Mercadante, à ses bureaux. [ 81 ] Seule madame Ahasniou témoigne des discussions avec Me Mercadante lors de cette rencontre.

Cette preuve n’est donc pas contredite par le Locateur. [ 82 ] Madame Ahasniou explique comprendre qu’à l’issue de cette rencontre avec Me Mercadante, elle n’a pas le choix de payer le loyer, car elle risque la résiliation de son bail et l’éviction des lieux loués, en plus que devoir payer des sommes colossales et disproportionnées en dommages par rapport au loyer impayé. [ 83 ] Madame Ahasniou témoigne qu’elle est contrainte de payer les arrérages et les frais d’avocats pour mitiger ses dommages. [ 84 ] Les parties ne signent aucun document et la Locataire lui remet des chèques que le Locateur encaisse. [ 85 ] Le Locateur ne démontre pas que ce paiement est une acceptation de la Proportion de 15 %.

Au contraire, il est clair que la Locataire conteste la Proportion de 15 %. 2.2.1.2 Une absence de renonciation au Recours et de concessions mutuelles [ 86 ] L’

article 220 du Code de procédure civile [23] ( C.p.c. ) prévoit : 220. Transaction et avis de règlement. Les parties peuvent mettre fin à l’instance par une transaction, que leur accord intervienne devant le tribunal ou qu’il soit conclu hors de sa présence.

En ce dernier cas, elles doivent sans délai déposer au greffe un avis de règlement. [ 87 ] La preuve démontre que les parties ne signent pas de quittance, que le Locateur encaisse les chèques et aucune procédure utile n’est faite dans le dossier par la suite. [ 88 ] À ce moment, la Locataire conteste encore devoir payer au Locateur la Proportion de 15 % et elle s’attend encore à recevoir de celui-ci les documents demandés pour éventuellement trouver un terrain d’entente avec le Locateur sur la Proportion des dépenses de l’immeuble qu’elle devra assumer. [ 89 ] Le Locateur reste sur sa position en exigeant une proportion de 15 %. [ 90 ] La Locataire se voit contrainte de payer pour éviter la résiliation de bail et de perdre son investissement dans son projet de commerce à peine un an après le début de ses opérations. [ 91 ] Cinq mois plus tard, l’avocat du Locateur dépose de sa propre initiative un avis de règlement du Recours à l’insu de la Locataire [24] . [ 92 ] Le Tribunal conclut qu’il n’y a pas de renonciation au recours ni concessions mutuelles dans ce paiement fait en début d’instance par la Locataire.

Il s’agit plutôt d’un paiement fait pour éviter la résiliation du bail en attendant que la Locataire ne reçoive les informations demandées au Locateur et que les parties puissent s’entendre sur la Proportion. [ 93 ] Le Tribunal conclut que les deux dernières conditions nécessaires pour qu’il y ait transaction ne sont donc pas satisfaites. [ 94 ] À la lumière de ce qui précède, le Tribunal conclut qu’en payant la Proportion de 15 % des dépenses exigée par le Locateur au début du Recours, la Locataire ne reconnait pas que telle est sa Proportion. 2.2.2 Le paiement du 15 % par la Locataire après le Recours ne constitue pas une reconnaissance que sa Proportion n’est pas de 10,4 % [ 95 ] Le Locateur soutient que le fait que la Locataire lui paie jusqu’à la fin du bail une Proportion de 15 % des dépenses de l’immeuble constitue une reconnaissance qu’elle lui doit une telle proportion. [ 96 ] Le Tribunal ne partage pas son point de vue. [ 97 ] Il ressort clairement de la preuve que la Locataire choisit de continuer de payer le loyer pour ne pas être sujette à une résiliation du bail et avec l’idée que la superficie devrait être recalculée et qu’elle essayera s’entendre avec le Locateur.

D’ailleurs, le Recours

demeure toujours pendant devant la Cour après le paiement jusqu’au dépôt de l’avis de règlement à l’insu de la Locataire. [ 98 ] Le Locateur demande la résiliation du bail et l’éviction de la Locataire alors qu’elle a investi des sommes importantes dans les lieux loués et ne les occupe que depuis le mois d’avril 2017.

Il lui réclame des montants exorbitants en dommages. [ 99 ] La Locataire continue de contester la position du Locateur lui exigeant une Proportion de 15 % jusqu’à la fin du bail. [ 100 ] En effet, à la réception de la facture de l’ajustement du loyer additionnel de 2018 [25] , la Locataire lui répète son désaccord et elle demande encore une fois les plans de l’immeuble pour connaitre sa superficie. [ 101 ] Sans réponse depuis 4 mois, la Locataire est contrainte de mandater un avocat pour faire part de sa position à savoir que le pourcentage devrait plutôt être 9,35 % au lieu de 15 % [26] et demande de lui transmettre une copie des plans. [ 102 ] La mise en demeure reste sans réponse.

Quatre mois plus tard, le Locateur réclame le paiement des frais de 2018 [27] . [ 103 ] Entre le 22 mars 2019 et le mois d’octobre 2019, la Locataire échange des courriels avec le Locateur pour l’aviser qu’elle n’est pas d’accord avec le calcul de sa Proportion et elle lui dit qu’elle ne peut pas payer les frais pour l’instant. [ 104 ] À l’automne 2019, la Locataire reçoit une lettre l’avisant des ajustements des dépenses de l’année qui se clôture en avril 2018 et constate que le Locateur lui réclame encore une Proportion de 15 % de celles-ci [28] . [ 105 ] Le 10 juillet 2019, le Locateur lui répond qu’elle peut étaler les paiements jusqu’en octobre 2019. [ 106 ] En recevant la facture du 15 octobre 2019, elle lui mentionne son désaccord. [ 107 ] En novembre 2020, le Locateur envoie la facture des frais pour l’année 2019-2020, mais une

partie des frais de 2018-2019 n’étaient pas payés.

La Locataire répond par courriel le 27 novembre 2020 qu’elle attend encore l’ajustement des paiements en fonction de la Proportion qui devait être recalculée et elle lui dit avoir versé 1 000 $ de plus de bonne foi en attendant de recevoir les ajustements sur la facturation [29] . [ 108 ] Le jour même, la représentante du Locateur, madame Pauline Chahine répond à la Locataire et lui demande de s’adresser à madame Giaccari afin d’établir une entente de paiement avec elle, sinon le dossier sera envoyé à ses avocats et elle ajoute une note à madame Giaccari que le loyer est en retard, que les frais communs n’ont pas été payés pour l’année précédente et qu’elle envoie le dossier à l’avocat « car ça va être réglé seulement comme ça, car elle recommence avec la quote-part encore et on avait déjà réglé ça en cour la fois passée. [30] ». [ 109 ] C’est la première fois le 27 novembre 2020 que la Locataire apprend que le Recours est réglé.

Dans les faits, la Locataire n’était pas au courant que les avocats du Locateur avaient déposé un avis de règlement dans le dossier du 6 novembre 2018 [31] . [ 110 ] Avant cette date, le Locataire n’avait pas de réponse du Locateur et elle n’a pas eu de plans de l’immeuble ni de justificatifs ou explications sur la façon de calculer la Proportion de 15 %. [ 111 ] La Locataire mandate donc une autre avocate, Me Laflamme, qui envoie une lettre le 11 février 2021 au Locateur dans laquelle celle-ci explique que plusieurs demandes ont été faites au sujet des dépenses pour lesquelles la Locataire n’a pas eu de réponse.

Elle ajoute que la Proportion de 15 % est excessive et que cela fait plusieurs années qu’elle demande des ajustements et qu’elle n’a pas reçu de justifications. [ 112 ] Me Laflamme quantifie le trop-payé, à savoir la différence entre le montant de 9,36 % qu’elle aurait dû payer et le 15 % facturé et demande le remboursement de ces sommes [32] . [ 113 ] Le 1 er mars 2021, Me Mercadante, l’avocat du Locateur, lui répond que le Locateur et lui-même ont déjà répondu à toutes les questions de la Locataire et il demande le paiement immédiat d’arrérages de 9 987,46 $ à défaut de quoi des poursuites judiciaires seront intentées [33] . [ 114 ] Par ailleurs, le Locateur prétend que la Locataire accepte la Proportion de 15 % dans un courriel du 12 mars 2021 [34] .

En effet, madame Ahasniou lui écrit : « Simplement pour vous indiquer que les factures de frais communs a été payer ( sic ) aujourd’hui. Merci pour la facturation sans erreurs ( sic ) cette année ». [ 115 ] Le Locateur y voit une admission que la Locataire admet la Proportion de 15 % des dépenses. [ 116 ] À l’instruction, Me Mercadante formule une objection à une question de l’avocate de la Locataire au sujet de ce courriel visant à lui faire préciser le contexte de cet échange.

Selon lui, madame Ahasniou ne peut pas par preuve testimoniale contredire un document valablement fait, soit ledit courriel. [ 117 ] Le Tribunal entend la preuve sous réserve de ladite objection. [ 118 ] Dans sa réponse, madame Ahasniou ne contredit pas son courriel, mais elle explique le contexte de cet échange ce qui permet de mieux comprendre son propos. [ 119 ] Le Tribunal rejette l’objection puisque la réponse ne tend pas à contredire le propos de la lettre, mais permet de comprendre le contexte de l’échange.

[ 120 ] De toute façon, le courriel sans les explications ne peut être interprété, comme le fait le Locateur, comme voulant dire que la Locataire accepte le 15 % surtout en raison de grand nombre d’échanges entre les parties et mises en demeure dans lesquels la Locataire conteste vigoureusement que sa Proportion des dépenses est de 15 %. [ 121 ] D’ailleurs, à peine deux mois plus tard, la Locataire intente donc la demande introductive d’instance contre le Locateur et lui réclame le trop payé de 4,6 % des dépenses de l’immeuble depuis le début du bail. [ 122 ] Le Tribunal conclut que l’ensemble des échanges entre les parties reflètent clairement le fait que la Locataire est en désaccord avec la proportion de 15 % que lui impose le Locateur unilatéralement et sans justifications. [ 123 ] Son paiement du 15 % au Locateur après le Recours ne constitue pas une reconnaissance que sa Proportion est de 15 % plutôt que de 10,4 %. 2.3 La Locataire satisfait-elle aux conditions de l’action en répétition de l’indu ? [ 124 ] La Locataire invoque la répétition de l’indu afin d’obtenir la restitution par le Locateur du 4,6 % qu’elle lui a versé en trop volontairement tout en sachant ne rien lui devoir, mais dans le but d’éviter un préjudice. [ 125 ] Trois conditions sont requises pour donner ouverture à la répétition de l’indu sous le régime de l’

article 1491 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) [35] . [ 126 ] Premièrement, il doit y avoir un paiement, ce que les parties admettent. [ 127 ] Deuxièmement, ce paiement doit avoir été effectué en l’absence d’une dette entre les parties, ce qui est le cas puisque le bail ne prévoit pas que la Proportion est de 15 % des dépenses de l’immeuble et que la Locataire n’a jamais accepté cette Proportion. [ 128 ] Troisièmement, le paiement doit avoir été fait pour éviter un préjudice, ce qui est également le cas, tel qu’expliqué précédemment dans le présent jugement.

Soulignons, par ailleurs, que le Locateur n’établit pas que les paiements de la Proportion de 15 % constituent une libéralité. [ 129 ] Le Tribunal conclut donc que la Locataire satisfait aux conditions de l’action en répétition de l’indu.

Elle a donc droit au remboursement du montant payé en trop. 2.4 La demande pour les sommes payées avant avril 2018 est-elle prescrite ? [ 130 ] L’action en paiement de l’indu se prescrit par trois ans [36] et le délai commence à courir à compter de la date de la découverte de l’erreur qui est à l’origine du paiement indu. [ 131 ] La Locataire intente la présente demande le 18 mai 2021 et la signifie le 27 mai 2021.

Elle réclame au Locateur le remboursement de sa quote-part de Proportion des dépenses de l’immeuble payée en trop [37] depuis le début du bail, à savoir depuis avril 2017. [ 132 ] En l’instance, la Locataire écrit au mois de mai 2017 au Locateur son désaccord quant à la part de 15 % que lui facture le Locateur [38] . [ 133 ] La réclamation pour les loyers d’avril 2017 à avril 2018 que les parties quantifient à 4 579,81 $ est donc prescrite puisqu’elle précède la période de prescription de trois ans. [ 134 ] Le Tribunal rejette donc la réclamation de la Locataire pour cette période au montant de 4 579, 81 $. [ 135 ] Le Tribunal conclut que la Locataire a droit, cependant, au remboursement du reste des sommes réclamées soit 19 931,04 $.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 136 ] ACCUEILLE la demande en

partie avec frais de justice. [ 137 ] CONSTATE que la quote-part des lieux loués par 9348-9250 Québec Inc. est de 10,4 %. [ 138 ] CONDAMNE 9 123 407 Canada Inc. à payer 14 907,44 $ [39] à 9348-9250 Québec Inc. avec intérêts au taux légal plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à partir du 11 février 2021. [ 139 ] CONDAMNE 9 123 407 Canada Inc. à payer 5 023,60 $ à 9348-9250 Québec Inc. avec intérêts au taux légal plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à partir de la date du présent jugement. __________________________________ EMMANUELLE SAUCIER, J.C.Q.

Me Mona LAFLAMME LAFLAMME AVOCATE 450 rue Saint-Pierre, Bureau 210 Montréal QC H2Y 2M9 LAFLAMME@LAFLAMMEAVOCATE.CA Avocate de la demanderesse Me Carmine MERCADANTE MSBA AVOCATS S.E.N.C.R.L. 5450 rue Jarry Est, Bureau 202 Saint-Léonard QC H1P 1T9 CMERCADANTE@MSBAAVOCATS.COM Avocat de la défenderesse Date d’audience : 1 er au 2 février 2023