2024 QCCS 36, 2024 QCCS 36

Grimes c. 9211-7191 Québec inc. 2024 QCCS 36 COUR SUPÉRIEURE CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU No : 550-17-009955-178 DATE : Le 10 janvier 2024 _____________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE marie-josée bédard, J.C.S. _____________________________________________________________________ TRINA JANE GRIMES et DAVID GRIMES Demandeurs/ défendeurs reconventionnels c. 9211-7191 QUÉBEC INC. et 2645-8307 QUÉBEC INC.

Défenderesses et ANTON SAGH et RÉGINA GASSELSDORFER Défendeurs en reprise d’instance/ Demandeurs reconventionnels ______________________________________________________________________ JUGEMENT (enclave- droit de passage)

______________________________________________________________________ L’APERÇU [ 1 ] La demanderesse est propriétaire d’un immeuble désigné comme étant le lot [1] du cadastre du Québec qui est situé en bordure du lac Oxbow dans la municipalité de Lac-Sainte-Marie.

Cet immeuble a initialement été acquis par ses grands-parents qui y ont fait construire un chalet en bois rond et des bâtiments accessoires en 1939. [ 2 ] Le codemandeur est le cousin de la demanderesse et il détient des droits dans l’immeuble en vertu d’une entente d’indivision conclue avec la demanderesse. [ 3 ] L’immeuble est situé à 2,8 kilomètres à vol d’oiseau de tout chemin public [1] . Il a toujours été accessible en utilisant le lac comme voie d’accès, par bateau l’été. et en motoneige ou en véhicule lorsque le lac est gelé.

Les demandeurs et leurs auteurs ont toujours stationné leurs véhicules sur un immeuble situé sur la berge nord du lac qui appartient aujourd’hui à Jacques Knight. Un quai y est également installé et ils y laissent leur bateau.

Ils ne détiennent aucune servitude à cet égard, mais ils ont l’autorisation d’y stationner. [ 4 ] Les demandeurs introduisent le présent recours le 21 septembre 2017. [ 5 ] Ils invoquent que leur accès à l’immeuble est difficile et insuffisant, notamment pour leur permettre d’effectuer des travaux de réparation et d’entretien au chalet et aux bâtiments secondaires, mais également pour s’y rendre et y séjourner en toute sécurité.

Ils affirment en outre que l’accès par le lac est devenu insuffisant parce qu’en raison des changements climatiques, le lac ne gèle plus comme auparavant l’hiver et qu’une épaisse couche de slush s’y accumule, ce qui rend les déplacements en camion et en motoneige difficiles, voire impossibles.

Ils allèguent aussi que le transport d’équipements et de matériaux sur une barge est impossible. [ 6 ] Ils réclament un droit de passage sur l’immeuble des défendeurs, Anton Sagh et Régina Gasselsdorfer (le lot [2] du cadastre du Québec (le « lot [2] »), et sur celui de la défenderesse, 2645-8307 Québec inc. (le lot 5 281 429 du cadastre du Québec (le « lot 429 »). [ 7 ] Les défendeurs contestent la demande. Ils allèguent que l’immeuble des demandeurs n’est pas enclavé et que l’accès dont ils bénéficient en passant par le lac est suffisant.

Ils avancent également que l’octroi d’un droit de passage sur leur immeuble en réduirait la valeur et l’utilité d’une ampleur telle qu’ils le vendraient. [ 8 ] La défenderesse 2645-8307 Québec inc., qui est représentée par son administratrice Carla Monette, s’en remet à la décision du Tribunal. ANALYSE 1.

L’immeuble des demandeurs est-il enclavé? [ 9 ] Pour bien saisir les positions respectives des parties, il est utile de débuter l’analyse en présentant dès maintenant le cadre juridique applicable. 1.1 Le cadre juridique [ 10 ] Le droit pour le propriétaire d’un immeuble enclavé d’obtenir un droit de passage sur l’immeuble d’un ou plusieurs voisins est prévu et encadré par les articles 997 et 998 C.c.Q. qui se lisent comme suit : 997.

Le propriétaire dont le fonds est enclavé soit qu’il n’ait aucune issue sur la voie publique, soit que l’issue soit insuffisante, difficile ou impraticable peut, si on refuse de lui accorder une servitude ou un autre mode d’accès, exiger de l’un de ses voisins qu’il lui fournisse le passage nécessaire à l’utilisation et à l’exploitation de son fonds. Il paie alors une indemnité proportionnelle au préjudice qu’il peut causer. 998.

Le droit de passage s’exerce contre le voisin à qui le passage peut être le plus naturellement réclamé, compte tenu de l’état des lieux, de l’avantage du fonds enclavé et des inconvénients que le passage occasionne au fonds qui le subit. [ 11 ] Les demandeurs admettent qu’ils bénéficient actuellement d’un accès de tolérance à la voie publique en traversant le lac à partir de l’immeuble des Knight.

La question centrale réside donc à déterminer si ce passage est insuffisant et difficile comme l’allèguent les demandeurs. [ 12 ] Le droit de propriété n’est pas absolu et il s’exerce dans le respect et les limites qui sont fixées par la Loi [2] . L’

article 987 C.c.Q. opère comme une limite au droit de propriété d’un propriétaire au bénéfice d’un autre dont l’immeuble n’a pas d’accès à la voie publique ou dont l’accès est insuffisant, difficile ou impraticable. [ 13 ] Dans Ziebell c. Leblanc [3] , La Cour d’appel a indiqué qu’un immeuble qui est uniquement accessible par la voie de l’eau n’est pas nécessairement enclavé parce que l’eau peut servir de passage, mais qu’un examen des circonstances doit se faire dans chaque cas en appliquant un principe de bon sens. Dans cette affaire, la Cour a jugé que la rivière n’était pas une voie publique praticable et que le

fonds de la demanderesse était enclavé à toutes fins pratiques : Dans l’espèce, les parties ont admis que la rivière Ottawa était navigable et elle peut donc en principe servir de voie publique. Toutefois, l’embarcadère public le plus rapproché sur la terre ferme, c’est-à-dire sur la rive sud de la rivière Ottawa, est à deux milles de l’île Leblanc et celui des Allumettes, à trois milles et demi et il faut donc se demander si, dans de telles, circonstances, il peut être dit que la rivière constitue pour le fonds une voie publique. Les auteurs enseignent et la jurisprudence est unanime à décider qu’un fonds est enclavé, même s’il est situé en

partie sur une voie publique, lorsque l’accès à cette voie est rendu impraticable par le coût prohibitif de la construction d’une route la rejoignant ou par tout autre motif du même ordre.

Il me semble que l’on doit appliquer ce principe de bon sens à l’espèce, bien qu’elle soit différente, et conclure que les distances à parcourir sur la rivière Ottawa, pour se rendre d’un quai public à l’île Leblanc, sont telles que cette rivière n’est pas, dans les circonstances, une voie publique praticable et que le fonds de la demanderesse est en conséquence une enclave à toute fins pratiques [4] . [ 14 ] La Cour a toutefois jugé que la situation d’enclave ne donnait pas pour autant le droit au propriétaire du fonds enclavé de passer sur le fonds voisin puisqu’il était lui-même propriétaire d’un autre lot sur lequel il pouvait construire un chemin d’accès même si cela entraînait des coûts et constituait un passage moins commode que de passer sur le fonds du voisin.

La Cour a insisté sur l’octroi d’un passage de nécessité par opposition à un passage de commodité et évoqué les droits respectifs des parties. La Cour s’exprime comme suit à cet égard : La demanderesse peut donc en principe se rendre à son fonds et en sortir en passant par son propre lot et, si cette issue est praticable, le passage existant autrefois sur les lots du défendeur est maintenant supprimé. Il n’y a pas de doute qu’il serait plus facile à la demanderesse de faire une traversée de cinquante pieds que d’en faire une de 2,660 ou 3,900 pieds sur la rivière Ottawa.

Il est aussi évident qu’elle préférerait ne pas avoir à construire un chemin sur son lot, même s’il ne devait avoir que cinquante pieds de longueur. Mais il ne s’agit pas toutefois de facilité ni d’économie, mais uniquement de nécessité, car si la demanderesse a droit à un accès praticable sur la voie publique, le défendeur de son côté a celui de jouir de son héritage sans être troublé. [5] [ 15 ] Les deux parties renvoient à l’arrêt Rankin c. Gaucher [6] [ Rankin ] rendu par la Cour d’appel en 2019.

Dans cette affaire, le demandeur Michel Gaucher (« Gaucher ») est propriétaire d’un immeuble situé en bordure du lac Tremblant dans la Municipalité de Lac-Tremblant-Nord (« la MLTN ») et il n’a pas d’accès terrestre pour s’y rendre.

Il réclame un droit de passage sur les immeubles de plusieurs voisins pour construire un chemin pour se rendre à son immeuble par la voie terrestre pour pouvoir s’y rendre en toute saison. [ 16 ] La présentation des faits est importante pour bien comprendre le raisonnement de la Cour d’appel que les parties reprennent différemment au soutien de leurs positions respectives. [ 17 ] L’accès de Gaucher et de plusieurs de ses voisins se fait par bateau au printemps, à l’été et à l’automne. Une association de propriétaires exploite une marina sur la rive sud-ouest du lac du 1 er mai au 31 octobre de chaque année.

En période de gel et de dégel, le lac devient impraticable par bateau pour une période de plus ou moins deux mois, mais lorsque le lac est gelé, il peut être traversé à pied, en skis, en motoneige ou même en véhicule si les conditions le permettent. [ 18 ] La demande de Gaucher est faite dans un contexte où il souhaite convertir l’usage de son immeuble, initialement utilisé comme lieu de villégiature, pour en faire sa résidence principale et l’habiter toute l’année. [ 19 ] La Cour d’appel déclare que l’accès de Gaucher est suffisant et qu’il ne peut réclamer un droit de passage sur les immeubles de ses voisins.

La Cour a énoncé les critères d’interprétation et d’appréciation de l’

article 997 C.c.Q. et insiste sur la nécessité de faire une appréciation contextuelle propre à chaque affaire.

Les principes dégagés par la Cour se résument comme suit: ➢ La distinction entre l’enclave physique et l’enclave économique n’est pas anodine et elle met en évidence l’objectif de mise en valeur du droit de propriété foncier qui est sous-jacent au régime [7] ; ➢ L’enclave économique met souvent en jeu des considérations de proportionnalité et de finalité d’utilisation et une analyse coûts- avantages [8] ; ➢ Le contexte plus large des relations de voisinage est un élément pertinent [9] ; ➢ L’allégation par un propriétaire d’une enclave économique qui nuit à l’utilisation ou à l’exploitation de son fonds justifie un examen des différentes hypothèses de désenclavement et appelle le tribunal à faire un arbitrage, lorsque les circonstances s'y prêtent, entre les obligations et les droits respectifs des voisins, « la faculté d’emprunter un fonds voisin peut parfois s’avérer trop contraignante ou trop onéreuse vu l’existence d’autres manières d’accéder à la voie publique » [10] ; ➢ Renvoyant à certains passages de Ziebell c.

Leblanc [11] , la Cour y voit une évidence qu’il faut faire un arbitrage entre les droits et les obligations respectifs des propriétaires [12] . Cet arbitrage doit être fait en prenant en considération tout le contexte particulier de chaque affaire, puisque déterminer si l’on est en présence d’une insuffisance de l’issue existante ou d’une simple incommodité de cette issue est une affaire d’appréciation [13] . [ 20 ] La Cour d’appel conclut que le passage de Gaucher est suffisant.

Elle fonde sa décision sur cinq principales considérations. [ 21 ] Premièrement, la Cour insiste sur le fait que Gaucher connait l’état des lieux autour du lac depuis 1981 et il s’en est accommodé pendant 26 ans. Pour la Cour, l’état d’enclave qu’il revendique dépend moins de la réalité de son fonds que de sa décision de changer l’usage qu’il entend en faire, soit de transformer sa résidence secondaire en résidence principale et y loger à l’année [14] . [ 22 ] Deuxièmement, la Cour considère que l’état d’enclave allégué comporte une forte dimension subjective. L’évolution du droit a

favorisé une extension du droit des propriétaires qui se considéraient enclavés pour exploiter tout le potentiel de leur fonds, mais on ne peut ignorer l’objectif économique sous-jacent à cette évolution qui répondait à des données objectivables.

Un certain élément de subjectivité y a été introduit puisque l’enclave est invoquée par le propriétaire qui décide de procéder à l’exploitation de son fonds et qu’en raison de son initiative, il a besoin d’un accès qui ne soit ni insuffisant, difficile ou impraticable. [ 23 ] La Cour donne l’exemple de la terre agricole qui ne peut être exploitée parce qu’elle est enclavée est un fonds « qui n’a aucune valeur en soi, qui est stérile et qui est mis hors du domaine des hommes ».

La Cour demande si on peut en dire autant d’une résidence de villégiature, entourée de résidences semblables, qu’on veut transformer en résidence principale? La Cour illustre la dimension subjective en demandant si l’état d’enclave peut changer en fonction des préférences personnelles des propriétaires [15] . [ 24 ] Troisièmement, la Cour considère que la destination des lieux favorise la thèse des appelants. La Cour insiste sur le fait qu’une fois construit, le chemin projeté serait sûrement utilisé par d’autres résidents et serait tôt ou tard un chemin privé utilisé comme voie publique en sens de l’

article 997 C.c.Q. ce qui transformerait de façon importante la destination des lieux.

La Cour accorde beaucoup d’importance au caractère distinctif de la MLTN, des usages locaux et de la politique de développement favorisée par la MLTN dans sa loi constitutive et qui a été réitérée avec fermeté par les élus et par plusieurs résidents. [ 25 ] Quatrièmement, la Cour juge que le scénario proposé par Gaucher pour désenclaver sa propriété – soit la construction d’un chemin sur plus de 5 km – est disproportionné si l’on fait l’analyse coûts-avantages, mais également en considérant le bénéfice qu’en retirerait Gaucher en comparaison des désavantages que subiraient les voisins qui devraient accorder le passage.

Le passage suivant est particulièrement intéressant à cet égard : [38] …La jurisprudence et la doctrine enseignent qu’ on n’oblige pas un propriétaire enclavé à réaliser à coût « prohibitif » des aménagements sur son fonds si une solution plus économique existe, tel un droit de passage sur un fonds voisin et le versement d’une indemnité raisonnable à son propriétaire. La situation ici est en quelque sorte inversée : un propriétaire qui se dit enclavé se déclare prêt à assumer un coût de quelque deux millions de dollars pour désenclaver une propriété, le lot 5 011 333, évaluée à 872 600 $.

Même si l’on suppose que cette propriété aura pris de la valeur depuis le dernier rôle d’évaluation, il est vraisemblable aussi que les coûts de construction du chemin identifiés au procès auront eux aussi augmenté. De plus, il faudra bien ajouter aux coûts de construction des coûts afférents importants (entretien, déneigement, etc.). Une évaluation conservatrice à partir des éléments qu’on retrouve au dossier mène à la conclusion que le désenclavement par ce moyen du lot 5 011 333 coûtera le double, ou plus, de la valeur du lot en question.

Doit-on permettre à un propriétaire qui se dit prêt à assumer de tels coûts un désenclavement par voie terrestre qui empiètera sur de nombreux lots contigus et constituera une importante intrusion routière dans ce qui était jusque-là un environnement naturel vierge de toute telle intrusion?

Le « remède » excède de beaucoup le « mal » à corriger, il est exorbitant et trop dommageable pour les fonds voisins. [39] En l’absence d’un bénéfice économique clair pour le fonds de l’intimé, il serait disproportionné de causer des dommages (en coupant les arbres, en altérant le paysage, en réduisant la quiétude et le caractère privé des lieux) aux propriétaires des lots voisins.

Outre la disproportion entre la valeur du fonds et le coût des travaux envisagé, il y a aussi cette deuxième disproportion que la doctrine de l’enclave économique ne permet pas de justifier : qu’un avantage économiquement négligeable soit consenti au prix d’importants dommages causés à de nombreuses autres propriétés. [16] [ 26 ] Cinquièmement, la Cour juge que Gaucher dispose de moyens moins coûteux et sans impact sur les immeubles voisins pour remédier à ses difficultés d’accès comme en fait foi la preuve présentée par le voisin de Gaucher.

La Cour conclut en ces termes que Gaucher cherchait en fait un accès plus commode, ce qui dépasse le cadre de l’

article 997 C.c.Q. [17] [ 27 ] À l’instar du juge Gaudet, j.c.s., dans Teasdale c. Osborn [18] , le Tribunal comprend de l’arrêt Rankin , que la question de l’enclave économique doit s’apprécier en faisant une analyse qui tient compte du contexte particulier de l’affaire et que le Tribunal doit faire un arbitrage « qui met en jeu des considérations de proportionnalité, de finalité d’utilisation ainsi qu’une analyse coût-avantage ». [ 28 ] Ces mêmes principes sont repris par la Cour d’appel dans l’arrêt Turbide c.

Boucher [19] : [17] L’enclave économique implique des considérations de proportionnalité et de finalité d’utilisation, ainsi qu’une analyse « coûts- avantages » [5] . Cette évaluation s’intéresse nécessairement à la situation particulière du fonds enclavé. Les caractéristiques propres à ce fonds, comme l’usage projeté du fonds, le contexte plus large des relations de voisinage et l’ensemble des options disponibles de désenclavement, doivent donc faire

partie intégrante de l’analyse. Il s’agit d’un examen profondément ancré dans les faits de chaque dossier. [18] L’enclave est un état de fait d’interprétation restrictive qui s’apprécie au moment de l’institution du recours, la loi accordant d’ailleurs un chemin de nécessité et non pas de commodité [6] . Il est difficile de trouver une question de nature plus factuelle.

La norme d’intervention en appel est donc celle de l’erreur manifeste et déterminante. 1.2 La preuve et les positions des parties 1.2.1 La preuve et la position des demandeurs [ 29 ] La demanderesse explique que son immeuble appartenait initialement à ses grands-parents qui, en 1939, y ont fait construire un chalet en bois rond et des bâtiments accessoires également en bois rond (un abri à bateau, une cabane à glace, un sauna et une cabine pour les invités).

Le lac Oxbow ne compte que deux autres chalets et deux résidences qui sont tous situés sur la rive nord et qui bénéficient d’un accès terrestre via le chemin Thom-Knight. [ 30 ] Le chalet et les bâtiments ont été construits par Aurèle Knight qui possédait un immeuble sur la rive nord du lac. M. Knight s’est ensuite occupé de l’entretien du terrain et des bâtiments et il a toujours autorisé la famille de la demanderesse à stationner leurs véhicules sur son immeuble et à stationner leur bateau à son quai. Aucune entente formelle n’a été signée.

L’immeuble appartient maintenant à Jacques Knight, le fils d’Aurèle, qui autorise aussi la demanderesse et sa famille à stationner leurs véhicules et leur bateau

sur son immeuble. [ 31 ] En 2004, la demanderesse hérite de cet immeuble avec ses deux frères à la suite du décès de sa mère. Le 15 octobre 2015, elle achète les parts indivises de ses frères. [ 32 ] L’immeuble est utilisé par la demanderesse et sa famille à des fins de villégiature, principalement l’été. Il s’agit d’un endroit très important pour elle et elle y vient depuis son plus jeune âge.

L’endroit est très calme et isolé et il n’est pas desservi en eau potable ni raccordé à un réseau d’électricité. [ 33 ] Le 11 juillet 2016, la demanderesse convient d’une entente d’indivision avec son cousin, le codemandeur. Au terme de cette entente, le codemandeur s’oblige à engager des dépenses pour faire des réparations et des rénovations aux bâtiments. À chaque tranche de dépenses de 45 000 $, la demanderesse s’engage à lui transférer une

part indivise de 12.5 % de l’immeuble, jusqu’à concurrence d’un investissement total de 180 000 $. L’entente d’indivision permet à la demanderesse d’obtenir l’aide de son cousin en contrepartie d’un transfert progressif d’une part de l’immeuble jusqu’à concurrence de la demi-indivise (50%). [ 34 ] Afin d’alléger le texte, le Tribunal renvoie aux demandeurs même si pour l’instant, la demanderesse est la seule propriétaire de l’immeuble. [ 35 ] Comme déjà mentionné, l’immeuble n’a jamais été accessible par la voie terrestre.

La demanderesse et ses auteurs y ont toujours accédé par le lac en utilisant un bateau au printemps, à l’été et à l’automne et un véhicule ou une motoneige l’hiver lorsque le lac est gelé. Le trajet en bateau prend de 7 à 10 minutes. [ 36 ] Les demandeurs allèguent que cet accès est maintenant insuffisant et trop difficile, et ce, pour plusieurs raisons. [ 37 ] Premièrement, le droit de stationner sur l’immeuble qui appartient à Jacques Knight et d’utiliser son quai n’a jamais été formalisé dans un acte de servitude ou une autre entente.

Il s’agit d’une permission verbale qui leur a été accordée, initialement par Aurèle Knight, et dont la pérennité dépend de la volonté du propriétaire.

Si Jacques Knight ou ses successeurs décident de ne plus les autoriser à stationner leur véhicule et à utiliser le quai, ils n’auront plus aucun accès à leur immeuble. [ 38 ] Deuxièmement, les bâtiments ont besoin de réparations majeures que les demandeurs ne sont pas en mesure d’effectuer en raison de l’impossibilité de transporter sur l’immeuble des matériaux et de l’équipement. [ 39 ] Le bâtiment principal et les bâtiments accessoires ont été bâtis en bois rond en 1939.

Au fil du temps, certains travaux mineurs ont été réalisés, mais les bâtiments ont maintenant besoin de réparations majeures qui requièrent des matériaux et des équipements. À tire d’exemples, la fondation du chalet principal doit être réparée, des billots de bois doivent être remplacés et l’abri de bateau et la cabine d’invités doivent être reconstruits. [ 40 ] Pendant plusieurs années, l’immeuble a été accessible en véhicule ou en motoneige pendant l’hiver. Il était alors possible de traverser de l’équipement et des matériaux.

La demanderesse se souvient même avoir traversé en hiver dans un traineau tiré par des chevaux. [ 41 ] Les deux demandeurs expliquent que la situation a radicalement changé au fil du temps, surtout depuis 8 ou 9 ans, et l’accès à l’immeuble en hiver est devenu impraticable en camion et même en motoneige. Ils affirment que le lac ne gèle plus autant qu’avant et qu’une importante couche de slush recouvre la glace. Le codemandeur a expliqué être demeuré coincé à quelques reprises en motoneige.

Ils soutiennent qu’il n’est donc plus possible de profiter de la saison hivernale pour transporter de l’équipement et des matériaux jusqu’à leur immeuble. [ 42 ] Quant à la possibilité de traverser de l’équipement et des matériaux en utilisant un bateau et une barge, elle est très limitée parce que les entrepreneurs ne veulent pas transporter des équipements et des matériaux jusqu’à l’immeuble des demandeurs. [ 43 ] La dernière fois qu’un entrepreneur a accepté d’apporter des matériaux et de l’équipement pour effectuer des travaux de réparation à la fondation, sa barge est demeurée coincée dans le sable devant l’immeuble des demandeurs.

Au retour, lorsque l’entrepreneur a voulu remettre la barge sur sa remorque, il a abimé sa remorque et endommagé le terrain des Knight. Le tracteur de cet entrepreneur est d’ailleurs toujours sur l’immeuble des demandeurs et le codemandeur a tenté en vain à deux reprises de le ramener de l’autre côté du lac.

Cet entrepreneur ne veut plus revenir effectuer des travaux chez les demandeurs et ils n’ont jamais trouvé un autre entrepreneur qui accepte de transporter des matériaux et de l’équipement à leur immeuble pour y réaliser des travaux. [ 44 ] La demanderesse a affirmé que lorsqu’ils ont dû effectuer des travaux de réparation de la toiture, ils ont trouvé un entrepreneur pour réaliser les travaux, mais ce dernier a refusé de transporter de l’équipement et des matériaux.

Ils ont dû eux-mêmes faire le transport et ils n’ont pas été en mesure de rapporter les anciens bardeaux qui sont toujours sur leur immeuble. [ 45 ] Les demandeurs allèguent donc qu’ils ont absolument besoin d’un accès terrestre pour réaliser les travaux de réparation et d’entretien des bâtiments qui sont requis. À défaut, l’état des bâtiments va continuer de se dégrader et leur immeuble perdra toute sa valeur et son utilité. [ 46 ] Troisièmement, la demanderesse et son conjoint vieillissent et ils ne se sentent pas en sécurité sur l’immeuble puisqu’aucun véhicule d’urgence ne peut s’y rendre.

La demanderesse affirme également qu’il est de plus en plus difficile pour eux de monter à bord du bateau et d’en descendre pour transporter leurs biens de façon sécuritaire.

Elle note que beaucoup de choses doivent être transportées notamment parce que le chalet n’est pas desservi en eau et en électricité et qu’ils doivent apporter du propane, du kérosène, de l’eau, des outils et tous leurs biens. [ 47 ] L’idée de réclamer un droit de passage a germé dans l’esprit de la demanderesse lorsqu’un chemin forestier qui passe à environ 240 mètres de leur chalet a été construit en 1999 ou au début de l’année 2000 par une compagnie d’exploitation forestière. À cette époque, elle n’était toutefois pas en mesure d’entreprendre des procédures pour réclamer un droit de passage.

La situation est différente

maintenant qu’elle est à la retraite et qu’elle est épaulée par son cousin. [ 48 ] En bref, les demandeurs allèguent qu’un accès terrestre à leur immeuble est essentiel pour les raisons suivantes : ➢ Leur permettre, en tenant compte de leur âge, d’accéder au chalet et d’y transporter leurs biens et effets personnels de façon sécuritaire; ➢ Assurer l’accès à des véhicules d’urgence en cas de besoin; ➢ Permettre que des matériaux et des équipements puissent être transportés sur l’immeuble pour réaliser des travaux de réparation et d’entretien; [ 49 ] Ils soutiennent que le passage réclamé est un chemin de nécessité et non de simple commodité et ils allèguent que leurs circonstances sont différentes de celles qui prévalaient dans l’affaire Rankin . [ 50 ] Les demandeurs veulent accéder à leur immeuble en empruntant le trajet suivant : ➢ En partant du chemin public le Grand poisson blanc; ➢ En utilisant ensuite le chemin existant (Walsh Road) qui traverse l’immeuble de la défenderesse 2645-8307 Québec inc. (le lot 429) et qui est utilisé par les défendeurs pour se rendre à leur immeuble; ➢ En poursuivant ensuite sur ce chemin existant dont une

partie est située sur l’immeuble des défendeurs (le lot [2]); ➢ En poursuivant ensuite sur l’ancien chemin forestier situé sur des terres appartenant au gouvernement du Québec; ➢ En aménageant un chemin d’accès qui bifurquerait vers leur immeuble à partir de l’ancien chemin forestier sur une distance d’environ 240 mètres. [ 51 ] Les demandeurs allèguent que les défendeurs et la défenderesse sont les voisins à qui le passage peut être le plus naturellement réclamé. [ 52 ] Le droit de passage réclamé est situé en grande

partie sur un chemin existant qui était initialement un chemin forestier que les défendeurs utilisent eux aussi pour se rendre à leur propre immeuble, et en

partie sur des terres appartenant au gouvernement du Québec. Les demandeurs soulignent que l’immeuble des défendeurs est lui aussi enclavé et bénéficie d’un droit de passage sur le lot 429 qui a été octroyé par un jugement rendu le 5 juin 2000, par le juge Orville Frenette, j.c.s [20] . [ 53 ] Pour se rendre à leur immeuble, les demandeurs devraient aussi aménager un nouveau chemin d’accès d’environ à partir du chemin forestier. [ 54 ] Ils reconnaissent que leur immeuble et la

partie du chemin forestier qui appartient au gouvernement du Québec sont situés dans la Réserve de biodiversité projetée du Mont Ste-Marie et qu’ils devront obtenir des autorisations du ministère de l’Environnement, de la Luttte contre les changements climatiques, de la Faune et des Parcs (« ministère de l’Environnement ») et du ministère des Ressources naturelles et des Fôrets (« ministère des Ressources naturelles »). [ 55 ] La demanderesse a rencontré une représentante du ministère de l’Environnement qui a fait une visite des lieux.

Elle a compris de cette rencontre que l’obtention d’une autorisation pour aménager un chemin d’accès n’est pas impossible, bien qu’ils devraient possiblement l’aménager plus loin qu’initialement envisagé, pour s’éloigner de la zone humide. [ 56 ] Elle a aussi communiqué avec le ministère des Ressources naturelles. Guillaume Godbout qui est biologiste et adjoint exécutif au directeur régional du ministère des Ressources naturelles a témoigné. Il travaille notamment comme conseiller au niveau d’activités d’aménagements en territoire forestier, notamment sur les terres de l’État.

Il a été consulté dans le cadre du dossier des demandeurs en 2019 lorsqu’ils ont déposé une demande pour aménager un chemin à partir d’un ancien chemin forestier pour accéder à leur immeuble. [ 57 ] Il explique que l’immeuble des demandeurs est enclavé par des terres publiques situées dans la Réserve de biodiversité projetée dont la responsabilité relève du ministère de l’Environnement.

Les activités d’aménagement qui peuvent être réalisées dans une aire protégée sont limitées. [ 58 ] Pour aménager un chemin multiusage dans cette zone, les demandeurs doivent obtenir une autorisation du ministère de l’Environnement qui déterminera si l’aménagement envisagé est compatible ou non avec les activités autorisées dans une réserve de biodiversité.

Bien qu’il ne soit pas un représentant du ministère de l’Environnement, il estime possible que le ministère considère que les demandeurs ont des droits existants puisque leur immeuble est enclavé dans la Réserve de biodiversité, mais il ne peut en être certain.

Si le ministère de l’Environnement autorise un aménagement, les demandeurs doivent ensuite obtenir l’autorisation du ministère des Ressources naturelles avant d’aménager leur chemin d’accès à un endroit précis. [ 59 ] Pour appuyer leur position, les demandeurs ont retenu les services de l’ingénieur forestier Pascal Audet dont le mandat consistait à vérifier la possibilité d’emprunter le trajet qu’ils proposent pour se rendre à leur immeuble. Il a fait une première visite des lieux le 21 novembre 2018. Il considère que le chemin existant est solide et carrossable sur toute sa longueur.

Il s’agit d’un ancien chemin aménagé à des fins d’exploitation forestière pour transporter le bois extrait des terres publiques. Le chemin est ouvert et il a été conçu avec une fondation solide qui respecte les normes applicables. M. Audet considère qu’un tel chemin d’accès n’a pas à respecter les normes municipales pour la construction d’un chemin destiné à être municipalisé. [ 60 ] Il considère également qu’un chemin d’accès d’environ 280 mètres entre le chemin forestier et l’immeuble des demandeurs pourrait être construit sans problème. Il ne voit pas de contraintes particulières au niveau de l’environnement.

[ 61 ] Fort de leurs discussions avec des représentants du ministère de l’Environnement et du ministère des Ressources naturelles et de l’analyse de M. Audet, les demandeurs sont confiants d’obtenir les autorisations requises pour effectuer certains travaux dans l’ancien chemin forestier et aménager un nouveau chemin pour se rendre à leur immeuble. [ 62 ] Les demandeurs avancent que les défendeurs ne subiront qu’un préjudice minime si un droit de passage leur est accordé puisque le chemin existant passe à plus de 300 pieds de leur chalet qui est situé beaucoup plus bas en bordure du lac des Huit.

Les demandeurs affirment qu’ils ne peuvent même pas voir le chalet des défendeurs à partir du chemin existant. Ainsi, les défendeurs ne les verraient pas et ne les entendraient pas lorsqu’ils emprunteraient le chemin.

Ils ajoutent que les défendeurs viennent rarement à leur immeuble. [ 63 ] Quant à la défenderesse, elle ne subirait aucun inconvénient puisque le chalet de Mme Monette, l’actionnaire et administratrice de la défenderesse 2645-8307 Québec inc., n’est pas situé dans ce secteur. 1.2.2 La preuve et la position des défendeurs [ 64 ] Les défendeurs allèguent que l’immeuble des demandeurs n’est pas enclavé puisque l’accès dont ils bénéficient depuis 1939 est suffisant compte tenu des circonstances. Les demandeurs et leurs auteurs accèdent à leur immeuble par bateau depuis 1939 et ils s’en sont toujours accommodés.

Ils soutiennent que les demandeurs ont acquis l’immeuble en toute connaissance de cause. [ 65 ] Le lac constitue donc, dans les circonstances, un accès à une voie publique qui est suffisant.

Ils insistent sur le fait que la preuve ne démontre pas que le chalet a été construit autrement qu’en amenant les matériaux par la voie du lac. [ 66 ] Les défendeurs prétendent aussi que la preuve présentée par les demandeurs est insuffisante pour prouver que le chalet et les bâtiments accessoires ont besoin de réparations majeures de même que pour démontrer quels équipements et matériaux devraient être transportés pour les réaliser. Ils soulignent qu’aucune évaluation des coûts des travaux n’a été présentée.

Ils allèguent également que la preuve présentée est aussi insuffisante pour établir que les demandeurs ne sont pas en mesure de trouver des entrepreneurs disposés à transporter de l’équipement et des matériaux jusqu’à leur immeuble pour effectuer des travaux. [ 67 ] Les défendeurs avancent aussi que l’arbitrage auquel le Tribunal doit se prêter doit prendre en compte l’usage auquel leur immeuble est destiné. [ 68 ] Ils ont acheté leur immeuble pour sa quiétude et son emplacement isolé. Ils allèguent que le passage de véhicules brimerait cette quiétude et entraînerait du bruit.

Ils affirment aussi que contrairement à ce que prétendent les demandeurs, ils passent beaucoup de temps à leur immeuble. [ 69 ] M. Sagh s’adonne à la chasse de plusieurs espèces sur l’immeuble, dont la perdrix, la dinde sauvage et le chevreuil. Il craint que le passage de véhicules ait un impact négatif sur les déplacements des animaux et compromette ses activités de chasse en plus de soulever un enjeu de sécurité. Il souligne aussi que plusieurs de ses caches de chasse sont situées à proximité de l’ancien chemin forestier.

Il pêche aussi sur le lac et apprécie de façon particulière le calme et la quiétude de l’endroit. [ 70 ] Les défendeurs sont également des éleveurs et des entraîneurs de chiens de race Vizsla à poil dur. Ils ont actuellement 9 chiens. Leurs chiens sont entraînés pour chasser et M. Sagh amène certains d’entre eux avec lui lorsqu’il vient au chalet pour chasser.

Les défendeurs participent aussi à de nombreuses activités et expositions canines et certains de leurs chiens ont gagné des titres de championnat et des certificats de travail lors d’épreuves sur le terrain et dans l’eau et lors d’épreuves d’obéissance. [ 71 ] Les défendeurs entraînent leurs chiens sur une base quotidienne incluant lorsqu’ils viennent à leur immeuble. Ils en profitent pour entraîner les chiens dans l’eau. L’entraînement des chiens requiert que ces derniers puissent demeurer concentrés sur les tâches qu’ils doivent exécuter.

Un environnement de quiétude absolue est donc nécessaire. [ 72 ] Ils allèguent que le passage de véhicules sur leur immeuble entrainerait du bruit ce qui est susceptible d’entraver les activités d’entrainement des chiens en plus de soulever un enjeu de sécurité puisque les chiens circulent librement sur leur immeuble. [ 73 ] Ils avancent aussi qu’il est peu probable que les demandeurs obtiennent l’autorisation du ministère de l’Environnement et du ministère des Ressources naturelles pour aménager le tronçon nécessaire pour accéder à leur immeuble à partir des terres publiques. [ 74 ] Les défendeurs ont confié un mandat à l’ingénieur forestier David Armstrong pour qu’il identifie les contraintes liées à l’aménagement d’un tronçon de chemin dans la Réserve de biodiversité projetée.

Ce dernier considère que plusieurs contraintes sont susceptibles d’empêcher l’aménagement d’un chemin d’accès à partir de l’ancien chemin forestier parce que les terres publiques en cause sont situées dans la Réserve de biodiversité et que l’aménagement d’un chemin est incompatible avec la politique gouvernementale qui encadre les activités autorisées dans des aires protégées. Il souligne que la présence d’un milieu humide entraîne des contraintes additionnelles.

Contrairement aux allégations des demandeurs, il considère qu’il est peu probable que le ministère de l’Environnement autorise des travaux de réfection de l’ancien chemin forestier et l’aménagement d’un nouveau tronçon qui se rendrait jusqu’à l’immeuble des demandeurs. [ 75 ] Les défendeurs allèguent aussi que la

section de l’ancien chemin forestier qui est située à l’ouest de leur aire de stationnement n’est plus carrossable. Comme cette

section n’est plus utilisée pour y circuler en véhicules depuis plusieurs années, la végétation et les arbres y ont poussé. Ils affirment qu’à certains endroits, le chemin est délavé en raison de l’écoulement des eaux. Ainsi, pour rendre le chemin carrossable, d’importants travaux devraient être réalisés ce qui aurait un impact important sur la situation des lieux. [ 76 ] Lors de son témoignage, l’ingénieur Armstrong a traité de l’état de ce tronçon même s’il n’en était pas question dans son rapport.

Les demandeurs se sont opposés à son témoignage à ce sujet. [ 77 ] Après discussion avec les parties, le Tribunal a demandé aux ingénieurs Audet et Armstrong de faire ensemble une visite des lieux afin d’émettre leurs opinions respectives sur l’état de la

section de l’ancien chemin forestier située à l’ouest de l’aire de stationnement des défendeurs et sur la possibilité de construire un nouveau tronçon pour accéder à l’immeuble des demandeurs.

L’audition a été ajournée et s’est poursuivie le 13 décembre 2023. Le Tribunal traite de cette preuve additionnelle dans la

section suivante. [ 78 ] Les défendeurs invoquent les principes énoncés par la Cour d’appel dans l’arrêt Rankin au soutien de leur position et ils allèguent que les circonstances dans les deux affaires présentent plusieurs similitudes.

Ils soutiennent en outre que l’évaluation de la situation requiert une analyse des droits respectifs des parties et du contexte général des lieux, de leur usage et de leur destination et que cette analyse ne milite pas en faveur de l’octroi du droit de passage sur leur immeuble. 1.2.3 L’expertise complémentaire conjointe [ 79 ] À la suite de leur visite des lieurs le 20 novembre 2023, les experts Audet et Armstrong ont préparé un rapport complémentaire conjoint le 8 décembre 2023 qui fait état de leurs constatations et de leur opinion conjointe. [ 80 ] Les ingénieurs confirment que la

section du chemin existant qui traverse le lot 429 appartenant à 2645-8307 Québec inc. sur une distance d’environ 1498 mètres et qui est utilisée par les défendeurs pour se rendre à leur chalet, est en bon état et ne requiert aucun investissement. [ 81 ] Il en est de même pour la

section du chemin existant qui passe sur le lot [2] appartenant aux défendeurs et qui est située entre la limite est de leur immeuble et le point d’observation numéro 2 identifié sur la carte jointe à leur rapport qui correspond à l’aire de stationnement des défendeurs. Cette

section du chemin est déjà utilisée par les défendeurs et elle ne requiert aucun investissement. [ 82 ] L’ancien chemin forestier continue à l’ouest sur l’immeuble des défendeurs et bifurque ensuite vers le nord sur les terres du gouvernement du Québec. Ces sections de l’ancien chemin forestier ne sont pas entretenues et ne sont pas utilisées comme voie de circulation. Les ingénieurs ont constaté que le chemin est moins large que les sections entretenues parce que faute d’entretien, il s’est partiellement refermé avec de la végétation.

Ils sont toutefois d’avis qu’il serait aisé d’en élargir l’ouverture en enlevant de la petite végétation, des branches d’arbres et de petits arbustes. Les ingénieurs confirment que de façon générale, la chaussée a encore une assise qui est solide et en bon état. [ 83 ] Les ingénieurs ont identifié les travaux requis pour rendre cet ancien chemin forestier carrossable et ils confirment que des travaux structuraux ou d’autres types de travaux d’envergure ne sont pas nécessaires.

Il s’agit plutôt des travaux qui sont requis dans certaines sections du chemin pour niveler la chaussée, ajouter et/ou nettoyer quelques ponceaux et reformer quelques fossés pour permettre un écoulement adéquat de l’eau. [ 84 ] Les ingénieurs notent par ailleurs que la

section du chemin existant située sur les terres du gouvernement du Québec est située dans la Réserve de biodiversité projetée. Pour joindre leur immeuble, les demandeurs devraient aménager un nouveau chemin d’accès qui bifurquerait à partir de l’ancien chemin forestier. Cette zone est également située dans la Réserve de biodiversité projetée, mais elle est également composée d’un important milieu humide. [ 85 ] Les ingénieurs notent que des contraintes pour réaliser des travaux peuvent être importantes, mais ils ne se prononcent pas sur la possibilité pour les demandeurs d’obtenir les autorisations requises. Leur note à cet égard se lit comme suit : Cette

section du chemin continue vers le nord sur la propriété du Gouvernement du Québec. Il s’agit d’une réserve de biodiversité projetée. Les contraintes pour réaliser des travaux peuvent être importantes. Il est toutefois permis de demander des dérogations pour maintenir un droit existant. Les signataires ne s’avancent pas sur l’éventuelle acceptation ou refus de ces dérogations par le ministère de l’Environnement, de la Lutte contre les changements climatiques, de la Faune et des Parcs. Nous nous comme concentrés à montrer les différentes options et à décrire les contraintes actuelles. [ 86 ] Les ingénieurs analysent ensuite trois options pour l’aménagement d’une nouvelle

section de chemin pour se rendre à l’immeuble des demandeurs à partir de l’ancien chemin forestier. [ 87 ] L’option 1 consisterait à aménager un chemin dans un sentier existant qui est utilisé par les demandeurs pour circuler avec des véhicules hors route. Ce sentier ne pourrait toutefois pas être transformé en chemin carrossable jusqu’à l’immeuble des demandeurs parce qu’il est situé dans la zone de protection de 60 mètres d’un milieu humide. Cette option impliquerait donc la construction d’un stationnement dans la Réserve de biodiversité à environ 160 mètres de l’immeuble des défendeurs.

Ces derniers devraient ensuite construire un sentier piétonnier qui longerait une paroi rocheuse pour se rendre à leur chalet. [ 88 ] L’option 2 consisterait à aménager un chemin vers le sommet de la falaise. Le chalet est situé en bas de cette falaise. Certains travaux seraient requis sur deux courtes sections de l’ancien chemin forestier.

Dans une première section, un léger affaissement doit être réparé et dans une deuxième section, le chemin doit être réformé et nivelé sur environ 15 mètres pour corriger un lessivage probablement dû à des pluies torrentielles. [ 89 ] Il serait ensuite possible de construire un chemin d’environ 120 mètres qui mènerait au sommet de la falaise. Un stationnement devrait être aménagé en haut de la falaise et un escalier devrait être construit pour se rendre de la falaise au chalet dans une pente de 16% à 30%.

Une autre option envisageable consisterait à construire un sentier piétonnier qui contournerait la pente abrupte. Cette option est celle qui implique le chemin le plus court et qui est la moins invasive dans la Réserve de biodiversité. [ 90 ] L’option 3 consisterait à aménager un chemin à partir d’une

section située plus au nord de l’ancien chemin forestier pour s’éloigner du milieu humide. Il faudrait alors déboiser et construire un chemin sur une distance de 225 mètres pour se rendre à l’immeuble des demandeurs, mais non jusqu’à leur chalet, et ce, afin de respecter la bande de 60 mètres de protection des milieux humides. Il serait alors nécessaire de construire un stationnement dans la Réserve de biodiversité et de construire un sentier piétonnier de 141 mètres pour se rendre au chalet. [ 91 ] Les ingénieurs ont fait une évaluation

sommaire des coûts des travaux requis pour rendre l’ancien chemin forestier carrossable

et pour construire un chemin jusqu’à l’immeuble des demandeurs, à l’exception des coûts pour aménager un stationnement. Ils estiment les coûts de réparation et d’élargissement de l’ancien chemin forestier, sans y inclure la

section du chemin situé sur l’immeuble des défendeurs, à 9 060 $. Les travaux requis dans la

section du chemin située sur les terres du gouvernement du Québec sont estimés à 5 500 $. [ 92 ] Quant aux coûts de déboisement et de construction du chemin, ils sont respectivement de 1 640 $ pour l’option 1, de 2 310 $ pour l’option 2 et de 3 280 $ pour l’option 3. 1.3 Appréciation [ 93 ] Le Tribunal considère, à la lumière de l’ensemble de la preuve et du contexte, que les demandeurs ont établi que l’accès actuel dont ils bénéficient pour se rendre à leur immeuble en passant par le lac est insuffisant et trop difficile. [ 94 ] Bien qu’il y ait certaines similitudes entre la présente affaire et la trame factuelle de l’affaire Rankin comme les défendeurs le prétendent, il y a aussi des différences importantes comme le soutiennent les demandeurs. [ 95 ] Premièrement, les demandeurs ne cherchent pas à modifier l’usage qu’ils font de leur immeuble comme c’était le cas dans l’affaire Rankin .

La Cour d’appel a insisté sur le fait que l’état d’enclave alléguée par Gaucher ne relevait pas tant de la réalité de son fonds, mais davantage de son initiative et son désir de changer l’usage qu’il entendait en faire pour pouvoir y habiter toute l’année. La situation des demandeurs est différente. Ils n’entendent pas changer l’usage qu’ils font de leur immeuble.

Ils allèguent plutôt que l’accès par le lac qui a longtemps été acceptable est devenu insuffisant et difficile en raison de leur situation qui a changé, mais également en raison des difficultés réelles d’accès à des fins de réparation et d’entretien de l’immeuble. [ 96 ] Les défendeurs n’ont pas tort d’invoquer que les demandeurs et leurs auteurs se sont toujours satisfaits d’un passage par le lac et qu’ils connaissent depuis toujours l’état de la situation.

Les demandeurs ont choisi de conserver le chalet familial qui est situé dans une zone isolée sans accès terrestre et qui ne bénéficie pas des services d’électricité et d’eau potable. Ils bénéficient par ailleurs d’une quiétude incomparable et leur choix de conserver cet immeuble vient avec certains inconvénients qui sont indissociables de sa localisation. [ 97 ] Ainsi, les conditions liées au transport de leurs effets personnels et des biens requis pour se pourvoir en eau, en propane et en kérosène par bateau et celle liées à la sécurité ont toujours été existantes et n’ont pas changé.

Ce qui a changé toutefois, c’est l’âge et l’état de santé des demandeurs qui allèguent qu’il est devenu beaucoup plus difficile pour eux de voyager dans le bateau et d’y transporter des biens. Quant à l’enjeu lié à la difficulté d’accès de services d’urgence, il a toujours été existant. Il prend toutefois une dimension plus importante pour les demandeurs qui vieillissent et qui ont une santé plus fragile.

Ces éléments ont une part de subjectivité parce qu’ils sont reliés à des changements de contexte personnels des demandeurs et ne seraient pas en soi suffisants pour conclure que l’accès par bateau est devenu insuffisant ou trop difficile. [ 98 ] La question de l’accès à l’immeuble pour effectuer des réparations et l’entretien des bâtiments se pose toutefois différemment. Les demandeurs ont témoigné concernant l’état actuel du chalet principal et des bâtiments accessoires et la nécessité d’y effectuer des réparations majeures qui requièrent des équipements et des matériaux.

Cette preuve n’a pas été contredite en défense. [ 99 ] Contrairement aux prétentions des défendeurs, Le Tribunal considère que la preuve présentée par les demandeurs à cet égard est suffisante pour comprendre que les bâtiments qui ont été construits en 1939 ont besoin de réparations majeures qui requièrent l’utilisation d’équipements et de matériaux imposants qui ne se transportent pas sur une petite barge tirée par un ponton ou un bateau.

Il n’était pas nécessaire, dans les circonstances, de présenter une liste exhaustive des travaux requis ni des estimations des coûts des travaux et une description précise des équipements et matériaux nécessaires pour les réaliser. [ 100 ] Il en est de même en ce qui concerne les difficultés d’accès alléguées. Les demandeurs ont établi, par une preuve non contredite, qu’il est très difficile, voire impossible, de transporter de l’équipement et des matériaux en utilisant une barge tirée par un bateau.

L’expérience vécue avec l’entrepreneur qui a transporté de l’équipement et des matériaux pour effectuer des travaux de réparation à la fondation est évocatrice : la barge est demeurée coincée devant l’immeuble des demandeurs et à sa sortie, la remorque de l’entrepreneur a été endommagée et le terrain de Jacques Knight a aussi été endommagé. Le tracteur de l’entrepreneur est d’ailleurs toujours coincé sur l’immeuble des demandeurs. [ 101 ] L’exemple lié à la réparation de la toiture reflète bien, lui aussi, la situation.

Les demandeurs ont trouvé un entrepreneur, mais ce dernier a refusé de transporter l’équipement et les matériaux requis pour effectuer les réparations. Les demandeurs ont dû transporter eux- mêmes l’équipement et les matériaux. [ 102 ] Les demandeurs ont aussi témoigné de l’impossibilité de trouver un entrepreneur qui accepte de transporter son équipement et les matériaux requis.

Leurs témoignages sont crédibles et il n’était pas nécessaire qu’ils identifient le nom de tous les entrepreneurs avec qui ils ont communiqué. [ 103 ] Ils ont également témoigné de la difficulté grandissante de traverser sur le lac en hiver en raison de l’épaisse couche de slush qui s’accumule sur la glace qui compromet la possibilité d’y circuler en motoneige ou en véhicule. Le demandeur a indiqué qu’il est demeuré coincé avec une motoneige.

Les témoignages des demandeurs sont crédibles et suffisants pour conclure que les conditions ont changé au cours des dernières années et que l’utilisation du lac comme voie d’accès pour transporter de l’équipement et des matériaux l’hiver n’est plus envisageable. [ 104 ] Ainsi, les demandeurs ont établi, suivant une preuve prépondérante, que la voie d’accès en utilisant le Lac n’est plus adéquate pour transporter les équipements et les matériaux requis pour réparer et entretenir le chalet et les bâtiments accessoires et qu’il n’existe pas d’alternatives raisonnables autres que le passage terrestre proposé. [ 105 ] Il s’agit d’une distinction importante avec l’affaire Rankin , où la

partie en défense avait présenté une preuve concernant les

alternatives de transport par le lac pour accéder à l’immeuble de Gaucher pour contrer la preuve des difficultés invoquées par ce dernier pour justifier la construction d’un chemin d’accès qui traverserait les lots de plusieurs voisins. [ 106 ] La Cour d’appel note qu’il appartenait à Gaucher de présenter une preuve prépondérante des difficultés réelles pour accéder à son immeuble par tout moyen de locomotion autre que routier. Elle ajoute « qu’en l’absence d’une preuve en défense, ce que l’intimé a versé au dossier en demande favoriserait indubitablement la thèse de ce dernier » [21] .

La même conclusion s’applique à l’égard de la preuve présentée par les demandeurs. [ 107 ] La Cour d’appel note par ailleurs que les appelants ont présenté une défense, en présentant notamment les moyens utilisés par un voisin qui passe beaucoup de temps à sa propriété y compris l’hiver. Ce voisin a témoigné des mesures qu’il a prises pour rendre sa maison plus autonome et pour accéder à sa propriété notamment par motoneige. La preuve démontrait aussi qu’il pourrait accéder à son immeuble par un hydroplane ou un aéroglisseur pendant les périodes de gel et de dégel.

La Cour en a conclu que Gaucher cherchait un accès plus commode que son accès actuel et noté que l’

article 997 C.c.Q. ne va pas jusque-là [22] . [ 108 ] En l’espèce, les demandeurs ont établi des difficultés d’accès réelles, notamment pour transporter de l’équipement et des matériaux pour entretenir leur immeuble, et cette preuve n’a pas été contredite ni nuancée. [ 109 ] De plus, la voie de passage réclamée constitue la seule voie possible pour désenclaver leur immeuble et il s’agit d’une mesure qui n’est pas exorbitante et qui n’a aucune mesure avec l’ampleur du projet de construction envisagé dans Rankin . Le chemin existant est déjà carrossable jusqu’à l’aire de stationnement des défendeurs.

Pour la portion de l’ancien chemin forestier située à l’ouest de l’aire de stationnement, des travaux sont requis, mais comme l’ont expliqué les experts Audet et Armstrong, il ne s’agit pas de travaux d’envergure. Les ingénieurs ont fait une évaluation très

sommaire des coûts d’environ 15 000 $. En ce qui concerne les travaux d’aménagement d’un nouveau chemin pour se rendre de l’ancien chemin forestier à l’immeuble des demandeurs, les coûts estimés sont d’au plus 3 000 $, à l’exclusion des coûts pour aménager une aire de stationnement. Il ne s’agit donc pas de coûts qui sont disproportionnés en regard de l’avantage qu’un chemin d’accès confèrera au fonds des demandeurs. [ 110 ] Dans Rankin , la Cour d’appel a aussi retenu l’impact important d’un éventuel chemin d’accès sur les usages locaux et sur le caractère distinctif de la MLTN.

Dans cette affaire, l’arbitrage se faisait notamment entre le désir de Gaucher de transformer sa résidence secondaire en résidence principale accessible toute l’année et l’impact potentiel d’un éventuel chemin sur l’ensemble des propriétés du secteur qui ont fait un choix collectif de limiter le développement. Le présent passage est particulièrement évocateur de l’importance que la Cour d’appel accorde à l’impact de la demande de Gaucher sur le milieu de vie de la MLTN : [37] Troisièmement, la destination des lieux favorise la thèse des appelants.

Bien entendu, le scénario évoqué à la toute fin du paragraphe précédent ne risque pas de se produire. L’avocat de l’intimé a d’ailleurs concédé loyalement en cours de plaidoirie qu’une fois construit, un chemin comme celui projeté par son client serait sûrement utilisé par d’autres résidents (et deviendrait tôt ou tard un chemin privé utilisé comme voie publique au sens de l’

article 997 C.c.Q. ). Serait ainsi transformée la destination des lieux, de manière à contrecarrer la politique de développement favorisée par la MLTN dans sa loi constitutive de 1915, suivie depuis dans les faits, et réitérée avec fermeté par ses élus dans sa règlementation de 2006. On peut facilement concevoir que, par la suite, les choses évolueraient comme ce qui s’observe dans la municipalité voisine, la Ville de Mont-Tremblant.

En un sens, et paradoxalement, les fonds que l’intimé possède autour du Lac, soit personnellement, soit par l’entremise de ses fiducies et de sa société de portefeuille, pourraient alors réaliser leur pleine potentialité économique en ouvrant d’intéressantes et lucratives perspectives de promotion immobilière, mais au prix, irréversiblement, du caractère distinctif de la MLTN. Ce caractère, et celui de la municipalité limitrophe au sud-est, sont mutuellement exclusifs, les « usages locaux » au sens de l’

article 976 C.c.Q. étant nettement différents entre la MLTN et la Ville de Mont-Tremblant. Le droit d’un propriétaire qui se prétend affecté d’une enclave économique devrait-il lui permettre de changer la destination des biens immobiliers de ses voisins dans la municipalité où il s’est installé? Car, en somme, l’intimé, par sa demande, tente d’allier les attributs de la vie en milieu urbain, comme à Ville de Mont-Tremblant, avec les avantages peu compatibles d’un grand isolement par éloignement dans un cadre naturel, forestier et lacustre à très faible peuplement.

Notre collègue le juge Levesque avait bien circonscrit cet aspect des choses dans ses motifs distincts de l’arrêt Kuchar c. Déom [39] , où il écrivait ceci : [59] La preuve avancée en Cour supérieure révèle que l’accès par le lac est impossible près de deux mois par année et que, le reste du temps, l’accès par bateau peut être tributaire des conditions météorologiques. Ces inconvénients pourraient nous amener à envisager un état d’enclave. Or, l’analyse ne s’arrête pas là puisqu’il est possible que, selon les particularités du fonds, le passage, bien que limité dans le temps, s’avère suffisant.

En effet, comme il importe que la protection accordée par le droit civil ne serve pas autrement que pour les fins pour lesquelles elle a été codifiée, un fonds ne devient pas enclavé du seul fait que son propriétaire estime que le passage est inadéquat en fonction de la manière dont il entend l’exploiter.

Une telle façon de concevoir l’enclave serait incomplète puisqu’elle permettrait de faire abstraction des caractéristiques du fonds tel que son usage, la destination des lieux où il se situe et les limites à son exploitation autres que celles qui concernent l’absence ou l’insuffisance du passage. […] [66] Je suis d’avis, et cela dit avec respect, que le juge de la Cour supérieure, en se livrant à son analyse de la situation des lieux pour déterminer si l’issue est « insuffisante, difficile ou impraticable » et en concluant à l’enclave, a commis une erreur déterminante en priorisant les inconvénients limités subis par des villégiateurs au détriment de la destination réelle des lieux dont la vocation spécifique est la villégiature.

Tels sont les usages locaux dans la MLTN et ce facteur doit lui aussi figurer dans l’appréciation d’une demande de droit de passage en raison d’une prétendue enclave économique. Si les résidents du lieu choisissaient de renoncer à cette destination, qu’ils adoptaient l’autre modèle de développement, celui que décrivait le juge Dalphond dans le passage que j’ai cité au paragraphe [17], et qu’ils saisissaient leurs élus pour ouvrir la possibilité d’une habitation domiciliaire, ou simplement résidentielle, toute l’année sur tout le territoire de la MLTN, le résultat serait peut-être différent.

Mais ce n’est pas ce dont nous sommes saisis dans ce pourvoi. [23] [ 111 ] La situation en l’espèce est complètement différente. L’immeuble des demandeurs est le seul immeuble situé en bordure du lac qui ne bénéficie pas d’un accès routier et il est situé dans une Réserve de biodiversité projetée, ce qui limite considérablement le potentiel

de développement du secteur. De plus, le chemin d’accès réclamé n’a des impacts réels que pour un fonds voisin et n’entraînerait pas un changement de la destination des lieux. Le Tribunal considère donc que la question relative à la destination des lieux ne constitue pas un facteur aussi important que dans l’affaire Rankin . [ 112 ] La preuve révèle que les défendeurs subiront des désavantages si un droit de passage est accordé aux demandeurs. Ils ont acquis leur immeuble en raison de son caractère isolé et sa quiétude.

En raison de l’usage particulier qu’ils font des lieux, notamment en ce qui concerne l’entraînement de leurs chiens, ils affirment que le passage de véhicules sur leur immeuble entraînerait du bruit qui pourrait entraver l’entraînement des chiens en plus d’engendrer pour ces derniers des risques de se faire frapper par des véhicules.

Les défendeurs affirment que si un droit de passage est accordé aux demandeurs, ils vont vendre leur immeuble qui ne répondra plus à leurs besoins. [ 113 ] Les inconvénients allégués par les défendeurs sont réels, mais ils sont tout de même mitigés en raison de la distance entre le chemin existant et leur chalet. De plus, il n’est pas question ici du passage quotidien de plusieurs véhicules.

On parle d’un achalandage marginal. [ 114 ] De plus, les inconvénients que subiront les défendeurs ne surpassent pas les inconvénients que les demandeurs subissent et qui s’aggraveront avec le temps en raison de l’insuffisance de leur accès à leur immeuble. [ 115 ] En l’absence d’un accès terrestre, les demandeurs ne seront pas en mesure d’effectuer les réparations requises et l’entretien des bâtiments situés sur leur immeuble. Il s’en suivra inévitablement une perte de son utilité et une réduction significative de sa valeur.

Dans de telles circonstances, l’octroi d’un droit de passage sur un fonds voisin s’inscrit non seulement dans l’objectif de mise en valeur de la propriété foncière qui est sous-jacent au régime de l’enclave économique codifiée à l’

article 997 C.c.Q , mais également dans celui de préserver la valeur économique et l’utilité même de leur immeuble. [ 116 ] Comme l’a répété la Cour d’appel dans Rankin , le Tribunal doit tenir compte de l’ensemble du contexte pour déterminer si l’on est en présence d’une insuffisance de l’issue existante ou d’une simple incommodité [24] . En l’espèce, la preuve démontre qu’il s’agit bien d’un passage de nécessité et non simplement de commodité.

Le droit de passage réclamé est indispensable pour assurer le maintien de l’utilisation du fonds. [ 117 ] Ainsi, même en tenant compte de l’usage particulier que les défendeurs font de leur immeuble et en soupesant les droits respectifs des voisins les uns vis-à-vis les autres, le Tribunal considère que l’immeuble des demandeurs est enclavé. Les parties reconnaissent que le passage proposé par les demandeurs est le seul réellement envisageable et qu’ainsi, les défendeurs sont les voisins à qui le passage peut être le plus naturellement réclamé au sens entendu par l’

article 998 C.c.Q . 2. L’indemnité 2.1 Le cadre juridique [ 118 ] L’article 997 C.c.Q. in fine prévoit que le propriétaire qui bénéficie du droit de passage doit payer une indemnité proportionnelle au préjudice qu’il peut causer. [ 119 ] La doctrine et la jurisprudence reconnaissent que l’indemnité prévue à l’

article 997 C.c.Q. sert à compenser les dommages matériels, mais surtout les inconvénients qu’emporte la diminution de valeur et qu’elle peut être payable sous forme forfaitaire ou de redevances périodiques. Dans Lacombe-Boisjoly c.

Labrecque [25] , le juge Clément Trudel, j.c.s., résume comme suit l’objet de l’indemnité : [16] Bien que l'action en réclamation d'une indemnité en vertu de l' art. 997 C.c.Q. diffère d'une demande d'expropriation en ce que le paiement de cette indemnité n'est pas une condition préjudicielle à son exercice, il n'en demeure pas moins qu'elle doit être proportionnelle au préjudice causé au fonds servant.

Selon le professeur Pierre-Claude Lafond [4] , « cette indemnité sert à compenser non seulement les dommages matériels causés au terrain, mais surtout les inconvénients qu'emportent un démembrement de propriété et la diminution de la valeur du fonds qui lui est afférente. » Elle peut être payable sous forme de somme forfaitaire ou de redevances périodiques [5] . [26] [ 120 ] Dans Fortin c.

Marcouiller [27] , le juge Jocelyn Geoffroy, j.c.s., note que la détermination de l’indemnité s’établit en appliquant des principes semblables à ceux applicables en matière d’expropriation et que l’indemnité doit être proportionnelle au préjudice causé. [ 121 ] Les défendeurs ont renvoyé le Tribunal au jugement du Banc du Roi dans l’affaire Rothpan c. Drouin [28] , dans laquelle la Cour a statué que lorsque le Tribunal constate qu’une

partie a subi un dommage, il n’est pas nécessaire qu’une preuve positive ait été administrée concernant son étendue. 2.2 Positions des parties [ 122 ] Les défendeurs ont témoigné concernant le préjudice qu’ils subiront si un droit de passage est accordé sur leur immeuble. À défaut d’une meilleure unité de mesure, ils réclament une indemnité équivalente à 10% de la valeur de leur immeuble pour compenser sa perte de valeur.

Les défendeurs réclament ainsi un montant de 10 320 $. [ 123 ] La défenderesse 2645-8307 Québec inc. réclame, pour sa part, 42 040 $, soit 10% de la valeur de son immeuble. [ 124 ] Les défendeurs et la défenderesse réclament aussi une indemnité de 2 000 $ par année pour l’entretien du chemin qui sera utilisé en commun par les trois parties. [ 125 ] Les demandeurs considèrent que les montants réclamés sont nettement exagérés, mais ils s’en remettent à la Cour. [ 126 ] Ils ont renvoyé le Tribunal au jugement rendu par le juge Frenette le 5 juin 2000 au terme duquel, l’auteure des défendeurs, la

société 2942437 Canada inc., a obtenu un droit de passage sur l’immeuble de la défenderesse 2645-8307 Québec inc. Ce droit de passage dont les défendeurs bénéficient aujourd’hui a été octroyé dans le contexte d’activités d’exploitation forestière et de coupe de bois.

Le passage était donc réclamé pour permettre la circulation de véhicules lourds et de camions qui transportent du bois. En l’absence de preuve concrète, le juge a estimé qu’une indemnité de 5 000 $ était adéquate en plus d’une indemnité de 100 $ par année pour l’entretien du chemin. 2.3 Appréciation [ 127 ] Les défendeurs ont témoigné concernant le préjudice qu’ils subiront si le droit de passage est accordé, notamment la perte de leur quiétude et de la possibilité de permettre à leurs chiens de circuler librement sur le terrain.

Le préjudice a été établi, mais il demeure limité notamment parce qu’il n’est pas question ici d’un volume important de circulation. [ 128 ] À défaut de proposition de la part des demandeurs, mais considérant que le montant réclamé par les défendeurs est trop élevé, le Tribunal considère qu’une indemnité de 7 000 $ est raisonnable dans les circonstances. [ 129 ] La défenderesse, de son côté, n’a présenté aucune preuve de préjudice.

Il est d’ailleurs utile de noter que les défendeurs utilisent déjà le chemin existant qui traverse son immeuble et que le fait pour les demandeurs d’utiliser le même chemin constitue un achalandage additionnel négligeable. De plus, l’immeuble de la défenderesse n’est pas situé à proximité du chemin. Dans ces circonstances, la défenderesse n’a pas établi qu’elle subira un préjudice quantifiable et aucune indemnité ne lui sera versée. [ 130 ] L’indemnité de 2 000 $ par année pour les défendeurs et 2 000 $ pour la défenderesse pour l’entretien du chemin est exagérée et non appuyée.

Les demandeurs devront toutefois participer aux coûts d’entretien du chemin existant, pour la

section qui traverse l’immeuble de la défenderesse et celui des défendeurs jusqu’à l’aire de stationnement des défendeurs soit jusqu’au point d’observation numéro 2 identifié sur la carte dans le rapport conjoint des experts Audet et Armstrong daté du 8 décembre 2023. [ 131 ] Les demandeurs devront également assumer seuls tous les coûts liés à la réparation et la remise en état de l’ancien chemin forestier situé à l’ouest du point d’observation numéro 2 identifié sur la carte dans le rapport conjoint des experts Audet et Armstrong daté du 8 décembre 2023. 3.

Le caractère exécutoire du jugement et les conditions rattachées au droit de passage [ 132 ] Les défendeurs prétendent que le jugement recherché par les demandeurs n’est pas susceptible d’exécution et comporte un caractère théorique parce qu’il ne mettra pas fin à la controverse et à l’incertitude entre les parties. Ils invoquent l’article 238 C.p.c. qui exige qu’un jugement soit susceptible d’exécution et l’article 10 C.p.c. qui énonce que les tribunaux ne sont pas tenus de se prononcer sur des questions théoriques.

Sur cette base, ils demandent au Tribunal de rejeter le recours. [ 133 ] Les défendeurs considèrent aussi que la question de l’utilisation du droit de passage demeure théorique parce que les demandeurs n’ont pas obtenu les autorisations requises pour construire un chemin à partir de l’ancien chemin forestier pour se rendre à leur immeuble.

Cette question soulève plusieurs éléments d’incertitudes et il est loin d’être acquis qu’ils obtiendront ces autorisations compte tenu des importantes contraintes liées à des travaux de construction dans la Réserve de biodiversité projetée, et plus particulièrement dans la bande de protection des milieux humides. [ 134 ] Ils reprochent aux demandeurs de ne pas avoir obtenu ces autorisations au préalable et de ne pas avoir appelé comme témoin un représentant du ministère de l’Environnement.

Ils soulignent également que les demandeurs auraient dû mettre en cause le Procureur général du Québec pour qu’il informe le Tribunal de sa position à l’égard des scénarios envisagés. [ 135 ] Les demandeurs ont entamé des démarches préliminaires auprès du ministère de l’Environnement et auprès du ministère des Ressources naturelles, mais ils attendent de voir si un droit de passage sur les lots des défendeurs leur sera accordé avant d’entreprendre des démarches formelles.

En cours d’instance et pour répondre à l’argument avancé par les défendeurs, les demandeurs ont proposé au Tribunal de suspendre l’instance pour leur permettre de faire les démarches formelles ou encore d’imposer des conditions au droit de passage. [ 136 ] Le Tribunal convient qu’une incertitude demeure parce que les démarches formelles n’ont pas été entreprises auprès des deux ministères concernés.

La preuve administrée par les témoignages de ingénieurs Audet et Armstrong et de Guillaume Godbout du ministère des Ressources naturelles ne permet pas de déterminer si les autorisations requises pour effectuer les travaux requis pour rendre l’ancien chemin forestier à nouveau carrossable et pour construire un chemin entre cet ancien chemin forestier et l’immeuble des demandeurs seront accordées. Il est inutile de spéculer à cet égard. [ 137 ] La question soulevée par le présent litige n’est pas pour autant théorique parce que la question de l’enclave est réelle et existante.

De plus, l’instance a été instituée en 2017 et son déroulement a été retardé pour toutes sortes de raison, dont le décès du premier expert retenu par les défendeurs et il n’aurait certes pas été dans l’intérêt des parties de suspendre l’instance. [ 138 ] Dans ces circonstances et dans le but d’éviter qu’un droit de passage sans effet utile ne soit accordé, le Tribunal considère qu’il est dans l’intérêt des parties de rendre l’octroi du droit de passage sur l’immeuble des défendeurs et sur celui de la défenderesse, conditionnel à l’obtention par les demandeurs des autorisations requises pour réaliser les travaux d’aménagement sur l’ancien chemin forestier et pour construire un chemin d’accès jusqu’à leur immeuble.

Ils devront également vérifier si une autorisation de la municipalité de Lac-Sainte-Marie est requise. [ 139 ] C’est l’approche adoptée par le juge Richard Wagner, alors qu’il était à la Cour supérieure, dans l’affaire Vézina c. Brady [29] . Cette approche a été confirmée en appel. La Cour d’appel qui s’est exprimée comme suit [30] :

[42] Mme Vézina soutient que le jugement du juge de première instance n'est pas susceptible d'exécution puisqu'il est conditionnel à une autorisation du ministère des Transports et de la Commission de la protection du territoire agricole du Québec. [43] Les conclusions du jugement auxquelles réfère Mme Vézina sont les suivantes : DÉCLARE que le droit de passage en faveur du lot 548, devra s’exercer sur le lot 542 en empruntant le chemin déjà tracé au travers de la plantation de pins rouges pour suivre l’ancien chemin de calèches de façon diagonale sur le lot 542, afin de rejoindre la route 104, sous réserve des approbations nécessaires et notamment du ministère des Transports et de la Commission de la protection du territoire agricole du Québec quant à l’endroit où le chemin d’accès peut rejoindre la route 104, le cas échéant; RÉSERVE à la défenderesse Lynn Brady, le droit de faire entériner le droit de passage une fois les approbations obtenues à charge par elle, d’obtenir à ses frais, le plan, la description technique et autres documents nécessaires, le cas échéant; [44]

L'article 469 C.p.c. édicte qu'un jugement portant condamnation doit être susceptible d'exécution : 469. Le jugement portant condamnation doit être susceptible d'exécution. Celui qui condamne à des dommages-intérêts en contient la liquidation; lorsqu'il prononce une condamnation solidaire contre les personnes responsables d'un préjudice, il détermine, pour valoir entre elles seulement, la part de chacune dans la condamnation, si la preuve permet de l'établir. [45] On comprend de cet

article qu'un jugement ne doit pas donner lieu à interprétation et doit être le plus clair possible pour les parties, eu égard à leurs obligations [6] . [46] En l'espèce, le jugement est déclaratoire. Il reconnaît un droit de passage sous réserve de l'obtention des approbations nécessaires qui permettront de déterminer l'endroit exact où le chemin d'accès rejoindra la Route 104.

Or, depuis le prononcé du jugement, le ministère des Transports a accordé un droit d'accès à la Route 104 à l'endroit mentionné par son représentant lors de l'audition. [47] En outre, le juge de première instance a réservé à Mme Brady le droit de faire entériner le droit de passage une fois les approbations requises obtenues. Elle devra, pour ce faire, obtenir à ses frais le plan, la description technique et les autres documents nécessaires.

Une fois cette étape complétée, les deux parties seront en mesure de savoir précisément à quel endroit sera exercé le droit de passage. [48] Les obligations des parties sont donc suffisamment claires. [ 140 ] C’est également l’approche qu’a privilégiée le juge Pierre Dallaire, j.c.s., dans 4356527 Canada inc. c. Bélisle [31] .

Il s’agissait d’un contexte où le chemin le plus naturel pour désenclaver un immeuble était situé sur une terre agricole, alors que la Commission sur le territoire agricole du Québec (« CPTAQ ») a la compétence exclusive pour autoriser ou non la servitude de passage sur une terre située en zone agricole.

Le Tribunal a exercé sa compétence en statuant sur la situation d’enclave, en proposant le remède approprié et en décrivant l’accès qui répond aux exigences du Code civil du Québec , mais en laissant ensuite à la CPTAQ sa compétence pour autoriser ou non la mise en place de la servitude de passage. [ 141 ] Le juge Charles Ouellet, j.c.s., a lui aussi pris une voie similaire dans Delacombaz c. St-Laurent [32] , alors qu’une autorisation de la Ville et possiblement une autorisation du ministère de l’Environnement étaient requises pour remettre en service du chemin d’accès qui était situé en

partie dans la bande riveraine. 4. Les frais réclamés par les défendeurs [ 142 ] Les défendeurs réclament le remboursement d’un montant de 3 093.27 $ représentant les honoraires de leur procureur (1 985, 41 $) et la perte estimée de revenus de M. Sagh (1 107,86 $), alors que ces derniers se sont inutilement déplacés de Montréal au palais de justice de Gatineau pour un interrogatoire qui a été annulé sur place. Un interrogatoire hors Cour de M.

Sagh était fixé le 25 mars 2019, mais il a dû être annulé à la dernière minute parce que le procureur des demandeurs avait oublié de réserver les services d’un sténographe. [ 143 ] L’annulation de l’interrogatoire découle d’une erreur commise de bonne foi par le procureur des demandeurs et les honoraires professionnels du procureur des défendeurs pour cette vacation ont malheureusement été payés inutilement. Quant à la perte de revenus estimée de M.

Sagh, il ne s’agit pas d’une perte monétaire réelle, mais d’une évaluation du temps qu’il a passé pour se rendre inutilement à Gatineau. [ 144 ] Le Tribunal tient à préciser que cette instance a été introduite en 2017 et qu’elle a été retardée à plusieurs reprises pour différentes raisons, dont certaines découlent des circonstances de l’une ou de l’autre des parties ou de leurs procureurs ou encore du décès d’un expert. Ainsi des coûts supplémentaires ont été encourus par chacune des parties. Il n’y a toutefois eu aucun abus de procédure de part et d’autre.

Dans ces circonstances, le Tribunal considère qu’il n’y a pas lieu de condamner les demandeurs à payer le montant réclamé par les défendeurs. POUR TOUS CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 145 ] ACCUEILLE en

partie la présente demande; [ 146 ] DÉCLARE que l’immeuble des demandeurs, soit le lot [1] du cadastre du Québec, est enclavé; [ 147 ] DÉCLARE qu’il est nécessaire d’établir un droit de passage au bénéfice du lot [1] du cadastre du Québec, sur le lot 5 281 429 du cadastre du Québec qui appartient à la défenderesse 2645-8307 Québec inc., et sur le lot [2] du cadastre du Québec qui appartient aux défendeurs, dans les limites identifiées à la description technique et les plans préparés par l’arpenteur-géomètre André Durocher, datés du 16 février 2018 et portant le numéro 23 761 de ses minutes, ladite description technique et les plans étant annexés au présent

jugement; [ 148 ] DÉCLARE que le droit de passage est octroyé sous réserve de l’obtention par les demandeurs des autorisations requises du Gouvernement du Québec, et plus particulièrement du ministère de l’Environnement, de la Lutte contre les changements climatiques, de la Faune et des Parcs et du ministère des Ressources naturelles et des Forêts, et au besoin, de la municipalité de Lac-Sainte-Marie, pour rendre carrossable l’ancien chemin forestier et aménager un chemin d’accès sur les terres du Gouvernement pour se rendre jusqu’à leur immeuble; [ 149 ] RÉSERVE aux demandeurs le droit de faire ratifier leur droit de passage par la Cour supérieure si et lorsqu’ils auront reçu les autorisations requises pour faire des travaux d’aménagement dans l’ancien chemin forestier situé sur les terres du Gouvernement du Québec et y construire un chemin d’accès jusqu’à leur immeuble; [ 150 ] DÉCLARE qu’une indemnité de 7 000 $ devra être versée par les demandeurs aux défendeurs lorsque le droit de passage aura été ratifié, et ce, à

titre d’indemnité au sens de l’

article 997 C.c.Q. ; [ 151 ] DÉCLARE qu’à compter de la ratification du droit de passage, les démandeurs devront participer au même

titre que les défendeurs et la défenderesse, aux coûts liés à l’entretien du chemin existant qui traverse les lots 5 281 429 et [2] du cadastre du Québec, jusqu’au point d’observation numéro 2 identifié sur la carte inclue dans le rapport complémentaire conjoint préparé le 8 décembre 2023 par les ingénieurs forestiers Pascal Audet et David Armstrong, les demandeurs étant responsable de payer le tiers des coûts d’entretien; [ 152 ] DÉCLARE que les demandeurs devront payer seuls tous les coûts de construction et d’entretien pour rendre l’ancien chemin forestier carrossable, soit sur la

partie du chemin qui est située à l’ouest du point d’observation numéro 2 sur la carte inclue dans le rapport complémentaire conjoint préparé le 8 décembre 2023 par les ingénieurs forestiers Pascal Audet et David Armstrong, et pour aménager un chemin d’accès jusqu’à leur immeuble; [ 153 ] LE TOUT avec les frais de justice en faveur des demandeurs, à l’exception des frais et honoraires professionnels de l’ingénieur Armstrong liés à la visite des lieux effectuée en présence de l’ingénieur Audet le 20 novembre 2023, à la

[…]