2014 QCCQ 8711, 2014 QCCQ 8711

Logis-Ma inc. c. Car-Tel inc. 2014 QCCQ 8711 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUCE LOCALITÉ DE ST-JOSEPH DE BEAUCE « Chambre civile » N o : 350-22-000083-124 DATE : 4 septembre 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE A. GAGNON, J.C.Q. [JG-2320] ______________________________________________________________________ Logis-Ma inc. Demanderesse c. CAR-TEL INC.

Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Logis-Ma inc. (« Logis-Ma ») demande l'annulation de la vente de l'immeuble qu'elle a acheté de Car-Tel inc. (« Car-Tel ») en raison de sa contamination aux hydrocarbures plus importante que prévue. [ 2 ] Logis-Ma invoque les fausses représentations de Car-Tel, la garantie relative aux limitations de droit public et le fait personnel de Car-Tel. [ 3 ] Car-Tel rappelle que la vente s'est faite sans garantie légale, aux risques et périls de Logis-Ma, de sorte que la garantie relative aux limitations de droit public ne s'applique pas.

Elle soutient que la preuve est insuffisante pour conclure que la contamination supplémentaire résulte du fait personnel de Car-Tel. Elle affirme qu'elle n'a fait aucune fausse représentation et que c'est Logis-Ma qui a été négligente en ne réalisant pas une étude de caractérisation du terrain avant l'achat. Elle demande au Tribunal de déclarer que la demande est abusive.

Questions en litige : [ 4 ] Logis-Ma a-t-elle été victime de fausses représentations de Car-Tel équivalant à dol (art. 1401 C.c.Q.)? [ 5 ] Logis-Ma bénéficie-t-elle de la garantie relative aux limitations de droit public (art. 1725 C.c.Q)? [ 6 ] La contamination constatée après l'achat de Logis-Ma découle-t-elle du fait personnel de Car-Tel (art. 1732 C.c.Q.)? [ 7 ] La demande est-elle abusive (art. 54.1 C.p.c.)? Les faits : [ 8 ] Car-Tel exploite un garage de mécanique générale. [ 9 ] Le 21 décembre 2000, elle achète l'immeuble du 429 Notre-Dame à Ste-Marie (« l'immeuble »).

La vente est faite sous contrôle de justice suite à l'exercice des droits hypothécaires de la Caisse populaire Desjardins du Centre de La Nouvelle Beauce (« la Caisse ») sur l'immeuble (« la vente de 2000 »). [ 10 ] L'immeuble est utilisé depuis 1956 pour des activités de garage de mécanique et de station-service.

Situé entre la rue Notre- Dame Nord et la rivière Chaudière, l'immeuble comprend essentiellement trois zones : l'une sur laquelle est érigé le bâtiment servant de garage de mécanique, l'autre sur laquelle est érigé un entrepôt et une troisième près de la rue correspondant à l'endroit où les pompes à essence sont installées. [ 11 ] Dans les mois qui précèdent la vente de 2000, la Caisse obtient une caractérisation environnementale du site et entreprend sa réhabilitation.

À cette fin, elle retire les pompes à essence et enlève les sols de cette zone. [ 12 ] Désireuse de reprendre le service d'essence, Car-Tel réinstalle les pompes et les tuyaux nécessaires à la vente d'essence. Elle

vend de l'essence à compter de la mi-juin 2001. [ 13 ] Le 16 août 2006, le service « Urgence Environnement » du MEQ intervient en raison de la présence d’hydrocarbures aux abords de la rivière Chaudière près du 343, rue Notre-dame Nord, en amont de l’immeuble. L’inspecteur rencontre M. Carrier. M. Carrier lui explique qu’il ne croit pas que son garage soit à l’origine du déversement parce qu’il y a eu décontamination du terrain en 2000 et que ses nouvelles installations sont munies de capteurs et d’instruments électroniques qui indiquent les pertes au niveau de ses réservoirs.

Il lui dit qu’il voit ce phénomène deux fois par année quand l’eau est basse. Il croit que le déversement est plutôt en amont. De fait, le MEQ découvre la présence d’huile dans un drain se déversant dans la rivière en amont de l’immeuble. [ 14 ] Le 3 octobre 2006, Car-Tel cesse de vendre de l’essence et conséquemment, son fournisseur vide les réservoirs d'essence. [ 15 ] En juin 2008, Car-Tel enlève les pompes, les tuyaux et les réservoirs d'essence.

Elle recourt aux services d'un vérificateur pour s'assurer que les travaux sont conformes aux normes environnementales. [ 16 ] À compter de 2009, le représentant de Car-Tel, M. Gaby Carrier, discute avec l'un de ses clients, M. Mario Champagne, de la possibilité de vendre l'immeuble. [ 17 ] M. Champagne est le président, seul actionnaire et administrateur de Logis-Ma. Il est un entrepreneur en construction et un promoteur immobilier. [ 18 ] M. Carrier est intéressé à déménager les activités de garage de mécanique de Car-Tel dans un local plus petit. M. Champagne a des locaux disponibles à cette fin. [ 19 ] M.

Carrier informe M. Champagne que le terrain de l'immeuble est contaminé. Il lui remet trois rapports environnementaux qu'il a lui même reçus de la Caisse (« les rapports environnementaux de 2000 »). [ 20 ] D’abord, le rapport de caractérisation environnementale de janvier 2000 conclut essentiellement à : Quatre forages et quatre puits d'exploration ont été effectués sur la propriété de la station-service Ultramar, située au 429, rue Notre- Dame Nord, à Sainte-Marie.

Les analyses effectuées sur quelques échantillons choisis ont indiqué une contamination des sols par l'essence dans le secteur de l'îlot des pompes situé près de la rue.

Dans les sondages F-4 et P-5, le niveau de contamination est légèrement plus élevé que le critère d'usage du terrain, soit le critère C. (nous soulignons) [ 21 ] La Caisse ayant opté pour l'enlèvement de tous les sols dont le niveau de contamination est supérieur aux critères d'usage du terrain, le rapport précise que : « le niveau de contamination sera abaissé à un niveau acceptable mais le terrain demeurera toujours contaminé et ce, pour une grande période de temps ». [ 22 ] Ensuite, le rapport de réhabilitation de juillet 2000, réalisé après les travaux d'enlèvement des sols contaminés, conclut essentiellement à ce qui suit : L'enlèvement des sols effectués au 429, Notre-Dame Nord à Sainte-Marie s'est poursuivi dans presque toutes les directions jusqu'à ce que les sols ne dégagent plus d'odeur d'essence ou que des analyses chimiques confirment que le niveau de contamination était inférieur au critère « C ».

La localisation des sols et les concentrations mesurées indiquent que la contamination provenait du secteur des pompes et qu'elle a migré vers le sud et le sud-ouest, en direction de la rivière Chaudière. (reproduction intégrale) [ 23 ] Enfin, dans une lettre du 28 juillet 2000 qu'il adresse à la Caisse, l'auteur du rapport de réhabilitation précise sa pensée : Dans un autre ordre d'idée, nous avons indiqué dans notre rapport portant sur la réhabilitation du site que l'excavation des sols du côté sud a été arrêtée même si les analyses chimiques ont indiqué que le niveau de contamination était supérieur au critère d'usage.

Il convient de souligner que nous avons arrêté l'excavation parce que nous avons jugé qu'une excavation additionnelle pourrait déstabiliser les fondations du bâtiment. À toutes fins pratiques, la portion non excavée peut être considérée comme formant l'assise du bâtiment et fait alors

partie des sols situés sous le bâtiment. À notre connaissance, cette façon de faire est une pratique courante et n'est jamais remise en cause par le ministère de l'Environnement du Québec. Également, il est important de souligner que lorsque l'excavation a été arrêtée à cause du bâtiment, les résultats des analyses indiquaient que nous étions près de l'extrémité de la zone à décontaminer. En effet, le niveau de contamination de la paroi finale (échantillons EX-8 et EX-9) était considérablement moindre que celui de l'échantillon prélevé un peu plus près des pompes (EX-4).

Dans le cas de l'échantillon EX-8, le niveau de contamination n'était que légèrement supérieur au critère C et ce, uniquement pour le benzène. (reproduction intégrale) [ 24 ] Les rapports environnementaux de 2000 réfèrent aux critères indicatifs de contamination du ministère de l’Environnement du Québec (« MEQ ») [1] . Le critère B correspond à la limite maximale acceptable pour des terrains à vocation résidentielle, récréative et institutionnelle.

Le critère C correspond à la limite maximale acceptable pour des terrains à vocation commerciale, non situés dans un secteur résidentiel, et pour des terrains à usage industriel. Le terrain de l’immeuble étant à vocation commerciale, le niveau de contamination est acceptable en autant qu’il n’excède pas le critère C. [2] [ 25 ] M. Champagne prend connaissance de ces constats et opinions de 2000. Il en discute avec M. Carrier. Les négociations entre les parties s'échelonnent sur près d'un an. [ 26 ] M. Carrier informe M.

Champagne qu'un entrepreneur a estimé le coût des travaux de réhabilitation des sols contaminés (de 100

à 300 m 3 ) sous le bâtiment servant de garage de mécanique entre 10 000 $ et 15 000 $. [ 27 ] M. Carrier témoigne que M. Champagne revient périodiquement sur le sujet de la contamination du terrain. M. Carrier l'informe qu'il ne connaît pas l'étendue de la contamination puisque « tant qu'on creuse pas, on ne sait pas » et parce qu'il « faut aller voir pour savoir ». Les auteurs des rapports environnementaux de 2000 n’ont pas eu accès aux sols situés sous les bâtiments. À la question de M. Champagne « Combien tu penses qu'il y en a de la contamination? », M.

Carrier lui suggère de rencontrer un ingénieur en sol puisqu'il ne connaît pas la réponse. [ 28 ] M. Champagne propose d’acheter l'immeuble si M. Carrier le décontamine mais M. Carrier refuse. M. Carrier insiste pour que la vente se fasse sans aucune garantie, aux risques et périls de l'acheteur. [ 29 ] Finalement, à l'été 2010, les parties s’entendent. Le 9 septembre 2010, elles signent une promesse d'achat et de vente de l’immeuble et de location d'un local (la « promesse »).

Le même jour, elles signent un bail par lequel Logis-Ma loue un local à Car-Tel pour qu'elle puisse opérer son commerce de mécanique automobile. [ 30 ] Le 30 septembre 2010, Car-Tel vend à Logis-Ma l'immeuble pour un prix de 50 000 $ (la « vente »). La vente est faite sans aucune garantie et aux risques et périls de Logis-Ma. Les parties fixent la base d'imposition du droit de mutation de l'immeuble à 128 647 $. [ 31 ] La promesse prévoit que Car-Tel doit démolir le bâtiment abritant le garage et évacuer tous les matériaux et débris à l'extérieur du terrain avant le 31 mars 2011.

Les parties modifient cet aspect de la promesse le 9 novembre 2010 en prolongeant la date de démolition du bâtiment au plus tard le 1 er juillet 2011 « compte tenu que l'acheteur doit avoir les autorisations pour les permis afin de ne pas perdre les droits acquis ». [ 32 ] Le 11 février 2011, un inspecteur du MEQ visite l'immeuble afin de vérifier la conformité des réservoirs d'huile usée. Il constate que les activités du garage sont arrêtées, que le site n'est pas déneigé et qu'il y a une affiche « à vendre – à louer » sur la porte du commerce. [ 33 ] Le 14 février 2011, l'inspecteur discute avec M.

Champagne de la situation. M. Champagne l'informe qu'il avait préalablement l'intention de mettre à terre le garage et de construire des condos. Le rapport de l’inspecteur élabore : « Cependant, suite à de mauvais renseignements qui lui ont été fournis par la Ville de Sainte-Marie lors de l'achat, M. Champagne a appris par M. Pascal Sarrazin, analyste au Secteur hydrique, que son terrain n'avait pas de droit acquis concernant la zone inondable 0-20 ans et qu'il ne pourrait pas établir de condos sur ce site. » À l'audience, M.

Champagne précise qu'il avait en tête un projet de condo commercial servant d'entrepôt. [ 34 ] Le 11 mai 2011, Logis-Ma reçoit un avis du MEQ relatif à la cessation des activités et au changement d'utilisation de l'immeuble. L'avis rappelle à Logis-Ma les obligations prévues à la

Loi sur la qualité de l'environnement [3] (la « LQE »); en particulier, le MEQ rappelle les articles 31.51 et 31.53 de la LQE qui obligent toute personne qui cesse ses activités de station-service à procéder à une étude de caractérisation du terrain où elle a exercé ses activités. [ 35 ] Le 31 mai 2011, des orages s'abattent sur le Québec et provoquent un glissement de terrain qui emporte une

partie du bâtiment abritant l'ancien garage dans la rivière Chaudière.

En conséquence, les parties hâtent la démolition de ce qui reste du bâtiment, aux frais de Car-Tel. [ 36 ] Le 15 juillet 2011, Logis-Ma confie à Mission HGE (« HGE ») l'évaluation environnementale Phase I et la caractérisation environnementale Phase II de l'immeuble. [ 37 ] Dans son rapport de mars 2012, HGE écrit : La revue des résultats des échantillons de sols montre que les 14 échantillons de sols prélevés et analysés à l’intérieur des sondages présentent, en général, des concentrations en hydrocarbures pétroliers (…) inférieures aux critères « B » et « C » de la Politique du MDDEP, à l'exception de concentrations diverses isolées, lesquelles sont supérieures aux critères « B » et/ou « C » de la p olitique du MDDEP. (…) Un volume total d'environ 3 004 mètres cubes de sols en place (non foisonné

s) couvrant une superficie estimée à environ 993 mètres carrés, excédant les critères « B » de la p olitique du MDDEP a été estimé sur le site. De ce volume, environ 1 347 mètres cubes sont de niveau « B-C » et l 657 mètres cubes sont de niveau supérieur aux critères « C ». [4] (reproduction intégrale) [ 38 ] HGE observe que les zones correspondantes au sol sous l'ancien garage de mécanique ainsi que les sols sous et à proximité de l'ancien entrepôt excèdent les limites des critères B de la Politique. [ 39 ] HGE évalue

sommairement les coûts reliés à la décontamination des 3 000 tonnes métriques et à la réhabilitation du terrain à au moins 320 000 $, plus taxes [5] . [ 40 ] Face à l'ampleur des coûts relatifs à la réhabilitation du site, M. Champagne demande l'annulation de la vente. Analyse et motifs : ➢ Logis-Ma a-t-elle été victime de fausses représentations de Car-Tel équivalant à dol (art. 1401 C.c.Q.)? [ 41 ] La requête introductive d'instance allègue essentiellement que la caractérisation environnementale de juillet 2011 démontre que

l'étendue de la contamination de l'immeuble dépassant le critère « C » est nettement supérieure à celle spécifiée au rapport de réhabilitation du site réalisé au bénéfice de la Caisse en juillet 2000. [ 42 ] Cet écart dans le niveau de la contamination se traduit par des coûts reliés à la réhabilitation d'environ 320 000 $ plus taxes, ce qui excède largement la somme d'environ 10 000 $ à 15 000 $ de travaux que Car-Tel a représentée. [ 43 ] Logis-Ma affirme donc au paragraphe [16] de sa requête introductive d'instance : 16.

L'importance des fausses représentations de la défenderesse avant l'achat de l'immeuble eu égard aux normes environnementales en vigueur justifie la demanderesse de demander l'annulation de la vente et d'être remboursée du prix payé. [ 44 ] Logis-Ma invoque ainsi l'erreur qui vicie son consentement, provoquée par le dol de Car-Tel. Elle fonde sa demande sur l’

article 1401 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») : 1401 . L'erreur d'une partie, provoquée par le dol de l'autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes.

Le dol peut résulter du silence ou d'une réticence. [ 45 ] En principe, un acheteur peut demander la nullité de la vente en raison d'une erreur provoquée par le dol ( art. 1401 C.c.Q. ), même s'il achète à ses risques et périls d'un vendeur non professionnel ( art. 1733 C.c.Q.), en raison de la règle qui veut que l'exclusion de garantie est sans valeur s'il y a faute intentionnelle ou lourde ( art. 1474 C.c.Q.). [6] [ 46 ] Pour réussir dans sa demande fondée sur le dol alors qu’il a acheté à ses risques et périls, l'acheteur doit démontrer que le vendeur non professionnel a omis de lui dénoncer une réalité qu'il connaît, ce qui a provoqué chez l’acheteur une erreur déterminante.

En outre, l'acheteur doit également avoir « exercé toute la diligence raisonnable dans les circonstances et n'avoir donc pas contribué à s'induire lui-même en erreur, pour ainsi dire, par exemple en se fermant les yeux ou en agissant de façon négligente ou téméraire » [7] . [ 47 ] Logis-Ma doit donc prouver que Car-Tel a, par son silence, une réticence, un mensonge ou une fausse déclaration, provoqué chez elle une erreur déterminante qui vicie son consentement. Comme l'écrit la Cour supérieure : [55] Pour donner ouverture à l'annulation de contrat, l'erreur provoquée par le dol doit satisfaire à deux conditions.

Elle doit être déterminante avec fardeau de preuve pour la

partie trompée qu'elle n'aurait pas contracté si elle avait connu la vérité. Il s'agit là d'une question de fait laissée à l'appréciation du tribunal qui doit en décider en tenant compte des circonstances particulières de l'affaire, de la nature du contrat et de la personnalité de la victime. [56] En second lieu, le dol doit émaner du cocontractant ou être connu de lui (…) [8] [ 48 ] Logis-Ma sait qu'elle achète un terrain contaminé dont la réhabilitation n’est pas complétée. Les activités de garage de mécanique et de station service depuis 1956 ont laissé des traces.

Logis-Ma s'attend à devoir effectuer une étude de caractérisation et à devoir éventuellement réhabiliter les sols de l'immeuble. [ 49 ] Logis-Ma s'attend toutefois à ce que ses coûts de décontamination soient limités. [ 50 ] Elle se fonde d'abord sur le rapport de réhabilitation de 2000 qui estime que le volume résiduel de sols dont le niveau de contamination est supérieur au critère « C » se situe environ entre 100 et 300 mètres cubes. Elle se fonde également sur l'affirmation de M.

Carrier, qui a lui-même obtenu un estimé verbal d'un entrepreneur, qu'il en coûterait entre 10 000 $ et 15 000 $ pour la réhabilitation de ce volume de sols. [ 51 ] Ces informations obtenues de Car-Tel sont exactes. Elles représentent l'état de la situation qui est à la connaissance de Car-Tel. D'aucune façon Car-Tel représente à Logis-Ma que l'étendue de la contamination de l'immeuble lors de la vente serait celle constatée par les rapports environnementaux de 2000 ou que les coûts de décontamination correspondraient à l'évaluation obtenue de façon informelle.

Bien au contraire. [ 52 ] La preuve révèle que le sujet de la décontamination et des coûts associés est une préoccupation constante de M. Champagne durant les discussions pré-achat. M. Carrier informe M. Champagne qu'il ne connaît pas l'étendue exacte de la contamination et que ce n'est qu'en recourant aux services d'un ingénieur en sol que l'on pourrait la déterminer. Bref, les deux hommes ne connaissent pas l'étendue de la contamination de l'immeuble au moment de la vente et tous deux savent que seule une caractérisation permettrait de la connaître. [ 53 ] Le fait que M.

Carrier ait remis les documents de l'an 2000 n'entraîne pas une garantie spécifique que la contamination est limitée à ce qui a été constaté en 2000. [ 54 ] D’une part, les rapports sont préparés dans un contexte où la Caisse désire vendre l'immeuble sous contrôle de justice. Ils ne sont pas préparés à la demande de Car-Tel et leur auteur n'est pas l'expert de Car-Tel. D’autre part, les rapports datent de plus de dix ans et M. Champagne sait que des activités susceptibles de contaminer l’environnement se sont déroulées sur le site. [ 55 ] Dans l'affaire 9025-5555 Québec inc . c.

Tabori Holdings inc . [9] , la Cour supérieure affirme que la remise d'un rapport d'analyse environnementale réalisé dans l'année précédant la vente ne constitue pas une garantie spécifique de l'état environnemental du terrain. D'une part, le vendeur n’a pas remis le rapport à l'acheteur pour justifier l'état du terrain, mais plutôt comme l’un des documents disponibles se rapportant au bail de l’immeuble. D’autre part, le rapport n'a pas été préparé à la demande du vendeur. Il n'émane donc

pas de son expert ou de son mandataire. Ainsi, le vendeur n’a pas représenté à son acheteur « qu'aucun travail de réhabilitation ne serait requis pour le site à l'étude », même si le rapport remis l’affirmait. [ 56 ] Logis-Ma allègue que Car-Tel aurait sciemment omis de l'informer qu'elle avait retiré les trois réservoirs destinés à alimenter les pompes de la station-service en juin 2008 et qu'elle n'avait pas fait une caractérisation du terrain par la suite.

Elle allègue que Car-Tel a alors constaté la contamination des sols, ne serait-ce que par l’odeur d’essence que le sol devait dégager lors de l’enlèvement des réservoirs. [ 57 ] Logis-Ma allègue également que Car-Tel aurait sciemment omis de lui divulguer l'accident technologique survenu en août 2006 et le fait que M.

Carrier constatait un phénomène d'apparition de nappes d'huile environ deux fois par année quand l’eau de la rivière Chaudière est basse. [ 58 ] D'abord, Logis-Ma n’a pas prouvé que Car-Tel a constaté une odeur démontrant la contamination des sols suite à l'enlèvement des réservoirs en juin 2008 ni qu’elle se devait de réaliser une étude de caractérisation. [ 59 ] Car-Tel a confié les travaux d’enlèvement de ses réservoirs à des professionnels.

Elle obtient d’ailleurs une attestation de conformité le 2 juillet 2008 pour les travaux réalisés sur son installation d'équipement pétrolier à risque élevé, laissant supposer que les réservoirs ont été enlevés conformément aux lois et règlements applicables. [ 60 ] Car-Tel continue ses activités de garage de mécanique et M. Carrier explique qu'il n'abandonne pas définitivement l’idée de vendre de l’essence. Sa procureure plaide que dans ces circonstances, Car-Tel ne cessait pas définitivement ses activités au sens de l'

article 31.51 de la LQE . Le MEQ semble lui donner raison puisqu’il invoque cet

article dans sa lettre du 11 mai 2011 à Logis-Ma, après la cessation définitive des activités de garage mécanique sur le site. [ 61 ] Par ailleurs, la déclaration de M. Carrier au MEQ à l’occasion de l’accident technologique d’août 2006 doit s’interpréter dans son contexte. M. Carrier affirme au MEQ que l'exploitation de son entreprise n'est pas à l'origine de l'apparition de la tache d'huile dans la rivière Chaudière et le MEQ conclut que Car-Tel n’en est pas la source. [ 62 ] Enfin et surtout, M. Champagne n'a pas témoigné sur l'impact qu'aurait eu la divulgation de ces informations sur son consentement.

Aurait-il refusé d'acheter si Car-Tel les avait divulguées? Le Tribunal ne peut le présumer. [ 63 ] M. Champagne explique à l’audience qu'il ne sait pas l'usage qu'il entend faire de l'immeuble au moment où il l’achète. Or, les coûts nécessaires à la réhabilitation du terrain varieront en fonction de l'usage qu'il entend donner à l'immeuble. L’évaluation de 320 000 $ est valable pour décontaminer 3 000 mètres cubes de sols, ce qui correspond selon le rapport de HEG de mars 2012 à la quantité de sols à réhabiliter pour ramener les sols à un niveau de contamination de catégorie « B ».

Si l’on veut ramener le terrain à un niveau de contamination de niveau « C », comme en l’an 2000, ce serait plutôt 1 657 mètres cubes de sols à réhabiliter, soit en proportion un coût de 176 747 $. [ 64 ] La considération principale de Logis-Ma est définitivement le faible prix payé (50 000 $), pour l’achat d’un terrain situé sur le bord de l’eau dont la base d’imposition est de 128 647 $, avec en prime l’obligation pour son vendeur de démolir à ses frais le bâtiment existant et la conclusion d’un bail. [ 65 ] M. Champagne sait qu’il achète un terrain contaminé dont la réhabilitation n’est pas complétée.

Il sait qu’il pourra s'en servir pour l'un des usages qu'autorise le règlement de zonage dans la mesure où il y investit les sommes nécessaires pour le réhabiliter. Il ne connaît pas les coûts de cette réhabilitation, pas plus que M. Carrier. Ces coûts dépendent notamment de l’usage que Logis-Ma fera éventuellement de l’immeuble, usage que Logis-Ma n’a pas décidé au moment où elle achète. Il prend la chance d’acheter à ses risques et périls, sans entreprendre de plus amples vérifications sur l’état de contamination de l’immeuble. [ 66 ] Dans Théberge c.

Durette [10] , la Cour d'appel écrit : [79] En effet, sachant que l'immeuble pouvait contenir de la pyrite, situation qui leur a été dénoncée expressément par l'intimée, les appelants ont accepté d'acheter l'immeuble à leurs risques et périls, sans garantie aucune.

Ce faisant, ils se trouvaient à renoncer à tout droit qu'aurait pu leur conférer, à l'encontre du vendeur, la découverte subséquente de pyrite sur les lieux, sans qu'ils puissent invoquer l'erreur ou le dol à ce propos. (…) [84] En l'espèce, toutefois, les appelants ne pourraient invoquer l'erreur ou le dol, puisqu'ils ont librement et, faut-il le répéter, en toute connaissance de cause, décidé d'acheter l'immeuble en dépit d'un problème potentiel de pyrite, problème dûment dénoncé par l'intimée, et décidé aussi de ne pas faire le test qui leur aurait permis d'en avoir le cœur net, choisissant plutôt de se fier aux impressions favorables de leur inspecteur.

S'ils invoquaient l'erreur, celle-ci serait vraisemblablement inexcusable au sens de l'article 1400, second alinéa, C.c.Q. [ 67 ] Bref, Logis-Ma n'a pas prouvé qu’elle a été victime du silence, d'une réticence, d'un mensonge ou d'une fausse déclaration de Car-Tel équivalant à dol.

Au contraire, Logis-Ma achète l’immeuble à bas prix, sans aucune garantie, sachant qu’il est contaminé et qu’elle devra le réhabiliter à un coût qui reste à déterminer. ➢ Logis-Ma bénéficie-t-elle de la garantie relative aux limitations de droit public (art. 1725 C.c.Q.)? [ 68 ] Tout vendeur est tenu de garantir à son acheteur le droit de propriété et la qualité de l'immeuble vendu [11] . En particulier, le vendeur d'un immeuble se porte garant envers l'acheteur de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété : 1725 .

Le vendeur d'un immeuble se porte garant envers l'acheteur de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété. Le vendeur n'est pas tenu à cette garantie lorsqu'il a dénoncé ces limitations à l'acheteur lors de la vente, lorsqu'un acheteur prudent et

diligent aurait pu les découvrir par la nature, la situation et l'utilisation des lieux ou lorsqu'elles ont fait l'objet d'une inscription au bureau de la publicité des droits. [ 69 ] Par contre, les parties peuvent, dans leur contrat, exclure entièrement une garantie légale : 1732. Les parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets, ou l'exclure entièrement, mais le vendeur ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels. [ 70 ] L'

article 1733 C.c.Q. précise : 1733 . Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s'il n'a pas révélé les vices qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien. Cette règle reçoit exception lorsque l'acheteur achète à ses risques et périls d'un vendeur non professionnel. [ 71 ] Logis-Ma allègue au paragraphe 13 de sa requête introductive d'instance : 13. Même si la vente a été faite sans garantie légale, il n'en demeure pas moins que l'

article 1725 C.c.Q. fait en sorte que la défenderesse s'est portée garante envers la demanderesse de toute violation aux limitations de droit publique qui grèvent l'immeuble. (reproduction intégrale) [ 72 ] Cette allégation est erronée en droit. En effet, les parties ont spécifiquement exclu toute garantie légale dans leur contrat de vente. Conséquemment, Car-Tel ne s’est pas portée garante envers Logis-Ma de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent l'immeuble. [ 73 ] Au surplus, la vente est faite aux risques et périls de Logis-Ma.

Car-Tel est un vendeur non professionnel de sorte qu’elle peut exclure sa responsabilité relative aux vices qu’elle connaissait, en particulier la contamination qui affecte l’immeuble. [ 74 ] M. Carrier témoigne que Car-Tel n'a pas les moyens financiers d'investir dans la réhabilitation du terrain. Elle désire s'en départir, ce pourquoi elle vend, sans garantie, aux risques et périls de Logis-Ma. [ 75 ] M. Champagne connaît bien la portée des ventes aux risques et périls de l'acheteur. En effet, il admet que depuis qu'il achète des immeubles, c'est toujours sans garantie, à ses risques et périls [12] . [ 76 ] M.

Champagne précise dans son témoignage à l'audience qu'il a déjà acheté un terrain contaminé pour un prix (300 000 $) nettement inférieur à sa valeur marchande (1 000 000 $), sans réaliser de rapport de caractérisation avant l'achat. La réhabilitation ne lui a coûté finalement que 85 000 $. Il a pris consciemment un risque d’affaires, qui s'est avéré dans ce cas extrêmement profitable. [ 77 ] Dans l'arrêt Roussel [13] , l'appelant Roussel achète à ses risques et périls un immeuble en mauvais état pour la somme de 28 000 $.

Or, dans le cadre de travaux aux fondations, l’appelant Roussel découvre que le terrain est pollué par des hydrocarbures qui se sont infiltrés dans la nappe phréatique. L'évaluation municipale qui était de 121 000 $ tombe à 200 $. L'immeuble peut encore servir à la destination en logements d'habitation, mais les coûts de confection d'un plancher de béton, tel que conseillé par l'experte en décontamination des sols, sont élevés et le prêt hypothécaire qu'il sollicite lui est refusé.

La Cour d'appel dresse un portrait semblable au nôtre : [31] La lecture de l'ensemble de la preuve documentaire et des extraits de témoignages au dossier montre, me semble-t-il, le portrait suivant. Les appelants ont, avec raison lorsqu'ils ont négocié, flairé une bonne affaire, soit obtenir, pour quelques dizaines de milliers de dollars, un immeuble évalué à plus de 100 000 $. Ils ont inspecté l'immeuble, s'en sont déclarés satisfaits, mais, par ailleurs, ont omis de procéder à un examen environnemental spécialisé.

Enfin, de son côté, l'intimée, qui connaissait le mauvais état de la bâtisse tout en ignorant l'existence du vice, voulait se débarrasser de l'immeuble mais, en aucun cas et pour aucune considération, accepter de garantir celui-ci de quelque façon que ce soit. [32] Je conclus donc, sur ce point, que l'exclusion de la garantie est valable, que l'entente des parties est claire et n'est donc pas sujette à interprétation et, qu'en conséquence, les acheteurs doivent, malheureusement pour eux, assumer les risques de cette entreprise. [14] [ 78 ] La situation en l'espèce est fort semblable à celle de l'arrêt Roussel.

Logis-Ma achète l'immeuble sans garantie et à ses risques et périls, pour un prix de 50 000 $, alors qu'elle reconnaît que la base d'imposition de l'évaluation foncière est de 128 647 $. Elle sait qu’elle devra le réhabiliter, mais ignore le coût exact de la réhabilitation, ne sachant pas quelle vocation elle donnera à l’immeuble et ne procédant pas à une étude environnementale avant l’achat. De son côté, Car-Tel veut se débarrasser de l’immeuble, ne désirant pas le réhabiliter. [ 79 ] Bref, l'exclusion de la garantie relative aux limitations de droit public est tout à fait valable.

L'entente des parties est claire et, en conséquence, Logis-Ma doit, malheureusement pour elle, assumer les risques de son entreprise. ➢ La contamination constatée après l'achat de Logis-Ma découle-t-elle du fait personnel de Car-Tel (art. 1732 C.c.Q.)? [ 80 ] L'

article 1732 C.c.Q. édicte : Les parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets, ou l'exclure entièrement, mais le vendeur ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels. [ 81 ] La jurisprudence et la doctrine majoritaire reconnaissent qu'un vendeur non professionnel peut diminuer ou exclure la garantie

légale, et ce, même à l'égard des vices qu'il connaît ou est présumé connaître. Par contre, il ne peut jamais se dégager de ses faits personnels [15] . [ 82 ] Dans l'affaire Gestion Paradigme inc. , la Cour supérieure définit le fait personnel dont le vendeur ne peut se dégager : [253] Ainsi, selon la jurisprudence et la doctrine, la vente sans garantie légale et « aux risques et périls de l'acheteur » ne souffre que d'une seule exception, le fait personnel du vendeur. [254] Mais, en quoi consiste le fait personnel dont le vendeur ne peut être dégagé et que l'

article 1732 C.c.Q. ne précise ni ne définit? [255] De façon générale, la jurisprudence et les auteurs assimilent le fait personnel du vendeur à un droit, empiètement ou fait qui lui est personnellement attribuable, qui constitue un vice du

titre de propriété vendue ou qui affecte l'exercice du droit de propriété de l'acheteur, et que le vendeur a omis de divulguer. [256] Voici comment le professeur Deslauriers s'exprime sur cette question : […] La garantie du fait personnel du vendeur est fondée sur le vieux brocard selon lequel « celui qui doit garantie ne peut évincer ». Le transfert du droit de propriété est l'un des effets essentiels produits par la vente . Le législateur a donc maintenu le principe selon lequel le vendeur ne peut exclure sa garantie pour ses faits personnels , qu'il s'agisse d'un vice du

titre ou d'un empiétement ( art. 1732 C.c.Q. ). Plus précisément, la règle vise l'empiétement attribuable au vendeur, et l'exercice, par un tiers contre l'acheteur, d'un droit réel qu'a consenti le vendeur . Par exemple, le vendeur aurait vendu deux fois le même bien. Il en est ainsi de l'exercice d'un droit réel par le vendeur lui- même contre l'acheteur, par exemple, une servitude en faveur d'un autre immeuble dont le vendeur est demeuré propriétaire. Il n'existe qu'une façon pour le vendeur d'échapper à la garantie de son fait personnel : c'est de déclarer l'empiétement, le droit ou le vice du

titre lors de la vente , de préférence dans l'acte de vente lui-même . La moralité juridique ne permet pas au vendeur de troubler l'acheteur, directement ou indirectement, à moins que la convention ne lui en ait réservé le droit expressément et clairement ( art. 1723 C.c.Q. ). Le caractère fondamental de la garantie du fait personnel du vendeur est illustré par le fait que la garantie subsiste malgré la stipulation de certaines clauses qui, dans un autre contexte, peuvent produire des effets juridiques. Ainsi, à moins évidemment que le vice du

titre n'ait été déclaré lors de la vente , une clause de vente aux risques et périls de l'acheteur ne protégera pas le vendeur contre son fait personnel. Il en sera de même d'une clause suivant laquelle « l'acheteur acquiert l'immeuble avec toutes ses servitudes actives et passives, apparentes et non apparentes. […] [257] Les commentaires du professeur Pierre-Gabriel Jobin, dans son ouvrage La vente , sont au même effet : 140 – Clause exonératoire. Vente aux risques et périls de l'acquéreur – Dans la réforme du Code civil , le législateur a maintenu le principe que le vendeur ne peut exclure sa garantie pour ses faits personnels; la règle vaut autant pour un vice de

titre que pour un empiètement. Ainsi subsiste ce concept, bien connu dans le droit du Code civil du Bas Canada , de la garantie du fait personnel du vendeur.

Elle embrasse l'empiètement attribuable au vendeur , l'exercice, par un tiers contre l'acheteur, d'un droit réel qu'avait consenti le vendeur (par exemple une servitude), ainsi que l'exercice d'un droit réel par le vendeur lui-même contre l'acheteur (telle une servitude en faveur d'un autre fonds dont le vendeur est demeuré propriétaire) – sauf si ce risque précis d'éviction a été dénoncé lors de la vente puisqu'alors de toute façon, il n'existe pas de garantie.

Un concept élargi, qui protège les intérêts de l'acheteur. […] La garantie du fait personnel est si capitale que, comme il a été décidé dans le droit du Code civil du Bas Canada, elle n'est pas écartée par une vente aux risques et périls de l'acheteur ni par une clause suivant laquelle « l'acheteur acquiert l'immeuble avec toutes les servitudes actives et passives, apparentes ou non-apparentes ».Le texte de l'

article 1733 sur l'achat aux risques et périls de l'acheteur ne paraît pas s'opposer à ce que cette interprétation continue de prévaloir.

Une exclusion particulière et spécifique est tolérée à condition que le droit ou l'empiètement soit clairement dénoncé par le vendeur dans l'acte de vente ou qu'il fasse l'objet d'une stipulation équivalente (autorisation donnée par l'acheteur au vendeur de faire un empiètement déterminé, servitude consentie par l'acheteur au vendeur). [258] Dans tous les cas, il doit s'agir d'une atteinte « attribuable » au vendeur lui-même. [259] Bien que la doctrine et la jurisprudence ne le mentionnent pas, le Tribunal ajoute que l'obligation du vendeur de divulguer tout droit, charge, hypothèque, empiètement qu'il a lui-même consenti ou tout vice de

titre qui lui est personnellement attribuable devrait également emporter celle de dénoncer toute violation aux limitations de droit public qui découle de ses propres faits et gestes. [260] En effet, l'omission d'un vendeur de divulguer une violation aux limitations de droit public qui lui est personnellement attribuable, qu'elle soit volontaire ou non, engage sa responsabilité. [16] [ 83 ] Il ressort de cette analyse que l'atteinte doit être attribuable au vendeur lui-même, que la limitation de droit public doit découler des faits et gestes du vendeur et que le vendeur doit omettre de la divulguer à son acheteur. [ 84 ] En l'espèce, tant Car-Tel que Logis-Ma savent que le terrain est contaminé. [ 85 ] Le rapport de caractérisation de 2000 rappelle que même s'il y a réhabilitation du terrain, le niveau de contamination sera abaissé à un niveau acceptable pour une vocation commerciale mais le terrain demeurera toujours contaminé, et ce, pour une grande période de temps.

[ 86 ] Les travaux de réhabilitation de 2000 n’ont pas réussi à ramener tout le terrain à un niveau de contamination inférieur au critère « C ».

L'excavation a dû être interrompue dans le secteur du bâtiment du garage de mécanique, laissant un niveau résiduel de contamination supérieur au critère « C ». [ 87 ] En outre, les activités de station service se sont poursuivies sur le terrain après la réhabilitation du site. [ 88 ] Logis-Ma prétend qu’il y a des présomptions graves, précises et concordantes qui militent en faveur de la conclusion que le niveau de contamination observé en 2011 découle directement des activités de Car-Tel et donc, de son fait personnel. Elle affirme que le pollueur ne peut échapper à son fait personnel.

Elle cite à l'appui de son affirmation les auteures Coche et Duchaine : Le C.c.Q mentionne que le vendeur ne peut exclure sa responsabilité pour ses faits personnels. À

titre d’exemple, le pollueur ne pourrait se soustraire de la responsabilité légale découlant de ses gestes, notamment pour la contamination issue de ses activités. [17] [ 89 ] De même, l'auteure Odette Nadon écrit : Tout comme le fabricant ne peut échapper à la garantie de qualité du produit qu'il fabrique et vend (en vertu de l'

article 1730 du Code civil du Québec car il est assimilé à un vendeur professionnel), le « pollueur » ne peut se dégager de ses faits personnels. [18] [ 90 ] Ces affirmations générales ne doivent pas être appliquées aveuglément. Le fait personnel suppose que le vendeur qui est l’auteur de la limitation de droit public en a une connaissance puisqu’il doit la divulguer pour se disculper.

Ainsi, preuve doit être faite que le « pollueur » sait qu'il a pollué et qu’il ne l’a pas divulgué. [ 91 ] Le simple fait de se livrer à des activités risquées pour l'environnement ne signifie pas que l'auteur de ces activités sait qu’il a pollué et qu’il doit répondre des conséquences de ces activités en toutes circonstances, même s’il ignore ces conséquences.

Autrement, une personne ayant exercé des activités risquées pour l’environnement ne pourrait jamais vendre l’immeuble où elle a exercé ses activités, sans garantie, aux risques et périls de l’acheteur, même si elle lui dénonce les activités risquées pour l’environnement qu’elle a pratiquées. [ 92 ] M. Carrier explique dans son témoignage que Car-Tel s'est dotée d'un système permettant de mesurer la perte de ses réservoirs d'essence. Or, il n’a pas constaté de perte d’essence.

Il n’a pas eu connaissance d'un déversement, d'une fuite ou d'un autre événement susceptible de contaminer l'immeuble durant ses activités. [ 93 ] Ainsi, la preuve ne révèle pas que Car-Tel ou son représentant, M. Carrier, avait connaissance d'événements susceptibles d'avoir contaminé l'immeuble à des niveaux plus élevés que ceux constatés en 2000. [ 94 ] En outre, les zones où HGE constate en 2011 une contamination supérieure au critère « C » n'ont pas fait l'objet de la réhabilitation de l'an 2000.

Ces zones correspondent principalement aux secteurs sous l'emplacement des bâtiments servant de garage et d’entrepôt. Peut-être les auteurs des rapports environnementaux de 2000 ont-ils sous-estimé la contamination dans ces secteurs alors inaccessibles? [ 95 ] Bref, la preuve prépondérante ne révèle pas que la présence de contaminants en 2011 au-delà de la valeur limite prescrite par le critère « C » dans une proportion plus importante que celle constatée en 2000 constitue un fait personnel de Car-Tel au sens de l'

article 1732 C.c.Q. ➢ La demande est-elle abusive (art. 54.1 C.p.c.)? [ 96 ] Le 24 mai 2013, le Tribunal défère la requête de Car-Tel en déclaration d'abus de la demande amendée au juge du procès pour qu'il se prononce sur celle-ci en même temps que le fond. [ 97 ] Car-Tel soulève que la vente faite sans aucune garantie et aux risques et périls de Logis-Ma exclut toute forme de garantie légale et qu'en conséquence la demande n’a aucune chance de succès puisque la vente ne peut être annulée pour les motifs que soulève Logis-Ma. [ 98 ] De plus, Car-Tel questionne le comportement de Logis-Ma avant l'achat et en particulier son manque de diligence en ce qu'elle a omis de faire des vérifications supplémentaires sur l’état de la contamination de l'immeuble. [ 99 ] Enfin, Car-Tel soulève que Logis-Ma cherche à faire annuler la vente pour des raisons autres que celles invoquées à sa requête introductive d'instance. [ 100 ] La Cour d'appel enseigne que la déclaration d'abus de la demande comporte une part de blâme envers le comportement de la personne visée.

Elle écrit : [26] […] Deuxièmement, il aurait dû conclure à l'inapplicabilité de l'article 54.1 C.p.c. en l'espèce. En effet, une déclaration d'abus comporte une part de blâme envers le comportement de la personne visée comme la Cour l'affirme dans Duni c. Robinson Sheppard Shapiro, s.e.n.c.r.l., L.L.P.

Or, la lecture de la procédure introductive d'instance ne permet pas de faire un tel constat. [27] Dans Acadia Subaru précitée, la Cour confirme la vocation différente des recours selon les articles 165 (4) C.p.c. et 54.1 C.p.c . en soulignant notamment qu'un recours peut être recevable en droit tout en étant abusif. Avant de déclarer un recours abusif, il est nécessaire d'y déceler un comportement blâmable. Le terme abus porte en lui-même l'idée d'un usage mauvais, excessif ou injuste.

Cette appréciation est confortée par l'utilisation d'un vocabulaire particulier qui est relié à la démesure, l'excès ou l'outrance. Dans cette optique, l'utilisation des mots « acte de procédure manifestement mal fondé » en parallèle avec les mots frivole, dilatoire, vexatoire,

quérulent, etc. emporte la nécessité d'y associer une mesure de blâme avant de déclarer un acte de procédure abusif [19] : […] [ 101 ] La preuve en l'instance ne révèle pas que la demande est « manifestement mal fondée, frivole ou dilatoire » ou encore que Logis- Ma a eu un comportement vexatoire ou quérulent. [ 102 ] La situation à laquelle Logis-Ma est confrontée la questionne sur le comportement de Car-Tel avant la vente. En particulier, l’augmentation du niveau de la contamination découle-t-elle du fait personnel de Car-Tel? Cette question est légitime.

Le Tribunal y a répondu en fonction de la preuve contradictoire administrée de part et d’autre. [ 103 ] La preuve ne permet pas au Tribunal de conclure que Logis-Ma a fait sa demande avec l'idée d’en faire un usage mauvais, excessif ou injuste. Bref, Car-Tel n’a pas prouvé le comportement blâmable de Logis-Ma, nécessaire à l'application de l'article 54.1 C.p.c. [ 104 ] En conséquence, le Tribunal rejette la requête de Car-Tel en déclaration d'abus de la demande.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande, avec dépens ; REJETTE la requête de Car-Tel inc. en déclaration d'abus de la demande, avec dépens. __________________________________ PIERRE A. GAGNON, J.C.Q. Me Bruno Marcoux Bélanger Longtin 65, Ste-Anne, bureau 900 Québec (Québec) G1R 3X5 Procureurs de la demanderesse Me Charles Laflamme Cliche Laflamme Loubier 108, rue Verreault Saint-Joseph de Beauce (Québec) G0S 2V0 Procureurs de la défenderesse Date d’audience : 18 juin 2014