2012 QCCA 192, 2012 QCCA 192

Maisons Marcoux inc. (Syndic de) 2012 QCCA 192 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-007026-104 (350-11-000094-082) (200-11-016886-080) Dans l’affaire de faillite de Maisons Marcoux inc., faillie DATE : 2 février 2012 CORAM : LES HONORABLES MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. PAUL VÉZINA, J.C.A. RICHARD WAGNER, J.C.A. CAISSE DESJARDINS DU CENTRE DE LA NOUVELLE BEAUCE APPELANTE – mise en cause et UNIBÉTON, DIVISION CIMENT QUÉBEC INC. et JELD-WEN OF CANADA LTD. INTIMÉES - requérantes et ERNST & YOUNG INC., syndique à l’actif de Maisons Marcoux inc. MISE EN CAUSE – intimée et

RAYMOND CHABOT INC. L'AGENCE DU REVENU DU QUÉBEC AGENCE DES DOUANES ET DU REVENU DU CANADA 9131-1050 QUÉBEC INC., faisant affaire sous le nom de CONSTRUCTION NOMADE 9168-3904 QUÉBEC inc., faisant affaire sous le nom de GROUPE DYNAMITEK LES ENTREPRISES DE VENTILATION CLIMASOL INC. 9061-5709 QUÉBEC INC., faisant affaire sous le nom CONSTRUCTION DU SABOT D'OR 9032-1928 QUÉBEC INC., faisant affaire sous le nom de CONSTRUCTION STÉPHAN GOUIN GUILLEVIN INTERNATIONAL CIE ESCALIER GILLES GRENIER INC. GASTON THIBAUDEAU, faisant affaire sous le nom de CONSTRUCTION GASTON THIBODEAU ACIER OUELLETTE INC.

GROUPE MATÉRIAUX COUPAL INC. TERRASSEMENT T.C.G. INC. GROUPE ROYAL INC., faisant affaire sous le nom de PRODUIT DE BÂTIMENT RÉSIDENTIEL PLOMBERIE P.P. MÉCANIQUE INC. GILLES LEDUC ENTREPRENEUR ÉLECTRICIEN INC. FONDATIONS M.J. INC. FER ORNEMENTAL LÉVESQUE INC. LES CONSTRUCTIONS CLAUDE DUMONT INC. Y.B.G. INC. LES ENTREPRISES FRED-AL INC. AGRÉMAT INC. ENTREPRISES JEANNOT PAQUETTE 1996 INC. BÉTON DEUX MONTAGNES INC. C.G.C. ÉNERGIE INC. CONSTRUCTIONS RICHARD CLICHE INC. L.K. INDUSRIES INC. ISOLATION FUTURE INC.

OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE TERREBONNE MIS EN CAUSE – mis en cause ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 14 avril 2010 par la Cour supérieure, district de Beauce (l’honorable Dominique Bélanger), qui a déclaré prioritaires les hypothèques légales de la construction des intimées. [ 2 ] Pour les motifs du juge Vézina, auxquels souscrivent les juges Bich et Wagner;

LA COUR : [ 3 ] ACCUEILLE l’appel, chaque

partie payant ses frais; [ 4 ] CASSE le jugement dont appel, sauf quant aux dépens de première instance; [ 5 ] ORDONNE à la Syndique de préparer un nouvel état de collocation conforme aux directives du présent arrêt; [ 6 ] ORDONNE le renvoi de l’affaire en Cour supérieure pour que la procédure de contestation de l’état de collocation suive son cours concernant la portion maintenant allouée pour l’ensemble des hypothèques légales de la construction. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. PAUL VÉZINA, J.C.A. RICHARD WAGNER, J.C.A.

Me Jean-François De Rico et Me Guy Deblois Langlois, Kronström Pour l'appelante Me Nicolas Gosselin B.C.F. s.e.n.c.r.l. Pour les intimées et les mis en cause 9131-1050 Québec inc., 9168-3904 Québec inc., 9061-5709 Québec inc., Guillevin International cie, Escalier Gilles Grenier inc., Gaston Thibaudeau, Acier Ouellette inc., Groupe Matériaux Coupal inc., Terrassement T.C.G. inc., Plomberie P.P. Mécanique inc., Les constructions Claude Dumont inc., Les Entreprises Fred-Al inc., Agrémat inc., L.K. Industries inc. Me Marie-Paule Gagnon Stein, Monast Pour la mise en cause Ernst & Young inc.

Date d’audience : 8 novembre 2011 MOTIFS DU JUGE VÉZINA [ 7 ] Les biens de Maison Marcoux inc. (la Débitrice) sont vendus après sa faillite par la mise en cause Ernst & Young inc. (la Syndique). La distribution du produit de la vente de certains immeubles oblige à trancher qui a priorité entre l’appelante (la Caisse) et les créancières intimées (les Constructeurs). [ 8 ] À l’époque, la Débitrice agit comme promotrice immobilière. La Caisse finance son entreprise et détient des hypothèques conventionnelles contre tous ses biens.

Les Constructeurs participent à la réalisation du projet Boisbriand et bénéficient d’hypothèques légales de la construction contre les immeubles de ce projet. [ 9 ] Au printemps 2008, la Débitrice a recours à la

Loi sur les arrangements avec les créanciers des compagnies [1] ( L.a.c.c. ) et une « ordonnance initiale » [2] est prononcée par le tribunal, qui autorise la Débitrice à contracter un « prêt temporaire » de 2,1 M$ garanti par une « hypothèque ou sûreté » universelle et superprioritaire, c’est-à-dire « de rang supérieur à celui de tous autres hypothèques, gages, sûretés… grevant l’un ou l’autre de ses biens ». [ 10 ] La Caisse prête cette somme à la Débitrice et elles signent une « Convention de financement intérimaire » où la Débitrice garantit « toutes les obligations afférentes [au prêt temporaire] au moyen d’une hypothèque intérimaire prioritaire », telle que prévue à l’ordonnance initiale. [ 11 ] La Débitrice continue ses projets, mais quelques mois plus tard, c’est la faillite. [ 12 ] Il est alors dû à la Caisse un total de 5,5 M$ [3] , dont 2,2 M$ garantis par son hypothèque superprioritaire et 3,3 M$, par ses hypothèques conventionnelles.

Les Constructeurs pour leur part réclament 1 M$. [ 13 ] La vente des biens par la Syndique rapporte 5,8 M$ incluant les maisons du projet Boisbriand, vendues sous contrôle de justice au prix de 1,2 M$. [ 14 ] La Syndique prépare un état de collocation pour distribuer le 1,2 M$ de la vente de Boisbriand où on retrouve :

Vente 1 200 000 $ Frais de justice 190 000 $ Charge A+D [nous y reviendrons] 110 000 La Caisse (prêt temporaire) 900 000 Les Constructeurs 0 [ 15 ] Les Constructeurs contestent l’état de collocation et demandent de déclarer leurs hypothèques légales prioritaires aux droits de la Caisse. [ 16 ] Le Tribunal leur donne raison : [73] DÉCLARE que les créances des détentrices d'hypothèques du domaine de la construction [les Constructeurs] doivent être colloquées prioritairement à celles de la [Caisse] dans le cadre du projet d'état de collocation…; [74] ORDONNE [à la Syndique] de préparer un nouvel état de collocation qui tiendra compte du présent jugement; [ 17 ] C’est le jugement porté en appel par la Caisse. * * * [ 18 ] Dans un premier temps, la juge de première instance (la Juge) reconnaît, avec raison, que la superpriorité de la L.a.c.c. passe au premier rang, avant les sûretés du Code civil : [42] Les tribunaux canadiens ont reconnu qu'ils avaient juridiction pour accorder une super priorité en vertu de la loi, même si elle s'établissait avant une créance établie prioritaire en vertu des lois provinciales . [43] Il s’agit en quelque sorte d’une hypothèque créée judiciairement en vertu d’une loi fédérale portant sur l’insolvabilité, domaine de compétence fédérale exclusif. [44] Ainsi, à moins d’une intervention du Tribunal, la charge prioritaire de la Caisse de la Nouvelle-Beauce prend rang avant les hypothèques légales des personnes qui ont participé à la construction, au même

titre qu’elle est prioritaire à l’hypothèque de premier rang inscrite sur les autres immeubles. [45] L’argument des constructeurs selon lequel leur créance est prioritaire à la créance prioritaire de Caisse Desjardins n’est donc pas retenu. [ 19 ] On aura noté la réserve de la Juge au paragraphe [44] ci-dessus : « À moins d’une intervention du Tribunal… ». [ 20 ] Ce qui amène la Juge à s’interroger sur le fondement légal qui lui permettrait d’intervenir.

Elle le trouve dans une clause de révision prévue à l’ordonnance initiale : (clause dite « de retour », come back clause ) : [48] Or, l’Ordonnance initiale prévoit un mécanisme permettant aux créancières - requérantes d'obtenir un redressement, moyennant un préavis de sept jours : 54. DÉCLARE que toute personne intéressée peut présenter une demande au tribunal afin de faire modifier ou annuler l’Ordonnance ou d’obtenir un autre redressement moyennant un préavis de sept jours à la Requérante, au Contrôleur et à toute autre

partie susceptible d’être touchée par l’ordonnance demandée ou moyennant tout autre préavis, s’il en est, que le tribunal pourra ordonner. [ 21 ] Puis elle examine « s’il est équitable d’intervenir ». [ 22 ] Elle constate que la créance superprioritaire de 2,2 M$ n’est pas en péril puisque la liquidation des actifs a rapporté plus de 5,8 M$. [ 23 ] Elle constate aussi que l’état de collocation a pour effet que les Constructeurs voient « leurs droits complètement anéantis par une superpriorité qui, rappelle-t-elle, porte sur l’universalité des biens meubles et immeubles de la Débitrice et non seulement sur les terrains de Boisbriand ». [ 24 ] Elle est d’avis que cette situation la justifie d’intervenir pour accorder « une protection équitable » aux Constructeurs : [56] En affectant le produit de la vente des terrains de Boisbriand au seul remboursement du [prêt temporaire], le syndic préjudicie les détentrices d'hypothèques légales sur cet immeuble, puisque celles-ci perdent alors tous leurs droits, alors qu’elles ont vraisemblablement contribué à une plus value de l’immeuble par leur travail. [57] En réalité, la situation, telle qu’elle se présente si le Tribunal rejette la requête, fait en sorte que Caisse Desjardins serait remboursée non seulement du financement intérimaire garanti par une super priorité, mais aussi d’une plus grande

partie des prêts hypothécaires accordés à la débitrice . C’est là l’enjeu de la contestation de la Caisse Desjardins. Les détentrices d’hypothèques légales du domaine de la construction seraient les grandes perdantes de l’histoire. [Soulignement ajouté] […] [66] Le Tribunal estime approprié non pas de modifier l’Ordonnance initiale, car il y a eu cession de biens, mais d’accorder un redressement aux détentrices d’hypothèques légales du domaine de la construction en leur permettant de recevoir leur part dans la réalisation de l’actif que sont les immeubles situés à Boisbriand.

[ 25 ] Analysons les trois moyens que la Caisse soumet au soutien de son pourvoi.

Le premier : la Juge de première instance a-t-elle erré en droit en modifiant l’ordre de priorité établi aux termes de l’Ordonnance initiale et l’ordre de collocation en s’appuyant sur la clause de retour? [ 26 ] Selon la Caisse, la Juge commet une erreur car elle fait passer les hypothèques légales des Constructeurs avant son hypothèque superprioritaire. [ 27 ] Si on ne lit que le dispositif du jugement, la Caisse semble avoir raison : [73] DÉCLARE que les créances des détentrices d’hypothèques du domaine de la construction doivent être colloquées prioritairement à celles de la Caisse Desjardins du Centre de la Nouvelle-Beauce dans le cadre du projet d’état de collocation R-3; [ 28 ] La Juge confirme toutefois dans ses motifs que le rang de l’hypothèque superprioritaire est supérieur à celui des hypothèques légales des Constructeurs et aussi à celui des hypothèques conventionnelles inscrites contre les immeubles (voir l’extrait du jugement au paragraphe 18 ci-dessus). [ 29 ] Et, en toute logique, ce n’est qu’après s’être assurée que le prêt temporaire sera entièrement remboursé à même la liquidation des biens de la Débitrice que la Juge s’arrête à la répartition du surplus. [ 30 ] En ce sens, elle ne va pas à l’encontre du principe énoncé avec justesse par la Caisse : « …les Tribunaux ne peuvent promulguer des ordonnances ayant des effets rétroactifs préjudiciables lorsqu’ils se prononcent en vertu d’une clause de retour… » [4] . [ 31 ] La superpriorité confirmée, la Juge pouvait-elle se fonder sur la clause « de retour » pour modifier l’ordre de collocation? [ 32 ] La question est intéressante, mais il n’est pas opportun d’y répondre ici.

L’analyse éventuelle de cette question sera plus utile si elle est faite ultérieurement en tenant compte des importantes modifications à la L.a.c.c. promulguées après le jugement dont appel. [ 33 ] Les Constructeurs ont invoqué une autre disposition légale pour fonder l’intervention de la Juge, l’

article 2754 du Code civil du Québec , c’est le deuxième moyen de la Caisse. Le deuxième : La Cour peut-elle ordonner la répartition de la Charge du prêteur temporaire sur les différents biens de la Débitrice grevés en sa faveur, en vertu de l’article 2754 C.c.Q.? [5] [ 34 ] L’hypothèque superprioritaire porte sur tous les biens de la Débitrice.

Le produit de la liquidation de l’ensemble de ses biens doit d’abord être consacré à la rembourser. [ 35 ] Quant au surplus, force est de constater que sa répartition entre les créanciers varie considérablement qu’on applique la superpriorité d’abord sur les immeubles de Boisbriand et ensuite sur les autres biens, ou inversement, sur les autres biens en premier et sur les immeubles de Boisbriand en second, ou, troisième hypothèse, si on l’applique selon la règle proportionnelle de l’article 2754. [ 36 ] La proportion selon 2754 est la suivante.

La liquidation de l’ensemble des biens de la Débitrice a rapporté 5,8 M$, dont 1,2 M$ provenant des immeubles de Boisbriand et 4,6 M$ des autres biens, soit 21 % et 79 % respectivement.

Le remboursement du prêt temporaire, au montant de 2,2 M$, se répartit dans le même rapport, soit 21 %, ou 462 000 $ contre les 1,2 M$ de Boisbriand et 79 % ou 1 738 000 $ contre les 4,6 M$ des autres biens. [ 37 ] Les sommes à distribuer, après prélèvement des frais de vente, sont de 900 000 $ provenant du projet Boisbriand et de 4,2 M$ des autres biens, pour un total de 5,1 M$. [ 38 ] Le tableau ci-dessous fait voir la différence pour la Caisse et les Constructeurs suivant chacune des trois hypothèses d’application de la superpriorité contre les sommes à répartir.

La Syndique a dressé l’état de collocation selon la première. La deuxième correspond au dispositif du jugement dont appel. La troisième est conforme à l’article 2754 : Provenant du projet Boisbriand Provenant de l’ensemble des biens À la caisse pour son hypothèque superprioritaire Aux Constructeurs À la Caisse au total Selon l’état de collocation 900 000 $ 0 5,1 M$ Selon le jugement 0 900 000 $ 4,2 M$ Selon 2754 C.c.Q. 462 000 $ 438 000 $ 4 662 000 $

[ 39 ] La Juge trouve inéquitable l’état de collocation où les Constructeurs ne reçoivent rien de la vente des maisons de Boisbriand qu’ils ont contribué à édifier. Elle a bien raison. [ 40 ] Par contre, l’application de la superpriorité suivant le jugement prive la Caisse de toute participation dans le produit de la vente des immeubles de Boisbriand, ce qui me semble pécher par excès dans l’autre sens, soit dit avec égards. [ 41 ] En effet, à même le prêt temporaire de 2,2 M$, la Débitrice a consacré plus de 1 M$ pour continuer le projet de Boisbriand et augmenter la valeur de ses maisons.

Les Constructeurs en ont profité. [ 42 ] Et surtout, les Constructeurs, comme la Caisse et la Débitrice, ont profité de ce prêt temporaire pour tenter, au bénéfice de chacun, de sauver le projet et de récupérer leurs investissements en travail, en matériaux et en argent. La juste contrepartie est que chacun soit mis à contribution lorsque la tentative échoue.

C’est le principe sous-jacent à la L.a.c.c. [ 43 ] La Caisse objecte à l’application de 2754 le fait qu’elle percevra moins au total pour l’ensemble de ses créances résultant du prêt temporaire et des prêts antérieurs : …le prix provenant de la vente des Immeubles est insuffisant pour payer le créancier de rang antérieur tel que requis par l’

article 2754 C.c.Q. , ce qui fait en sorte que l’une des conditions essentielles à l’application de cet

article n’est pas rencontrée. En effet, le montant total des créances garanties détenues par l’appelante est de [5,5 M$], alors que le produit net de réalisation des actifs de la Débitrice ne s’élève qu’à [4,8 M$]. [ 44 ] Pour tenir ce langage, la Caisse confond ses créances en une seule. Pour autant, il ne saurait y avoir confusion des sûretés, celles-ci demeurent distinctes et ne sont pas des vases communicants.

L’ordonnance initiale octroie la superpriorité à l’hypothèque du prêt temporaire, mais non aux hypothèques conventionnelles déjà existantes, dont elle ne change en rien les droits afférents. [ 45 ] Il faut considérer la question de l’équité dans l’application de la superpriorité tout comme si un tiers avait effectué le prêt temporaire et bénéficiait de l’hypothèque superprioritaire.

Le fait que la Caisse porte deux chapeaux ne change en rien ses droits et ne modifie pas la solution équitable à rechercher. [ 46 ] La Caisse écrit encore que : N’eût été de l’octroi du Prêt temporaire bénéficiant de la super priorité grevant tous les biens de la Débitrice, l’A ppelante n’aurait pas consenti le Prêt intérimaire et aurait librement exercé ses droits hypothécaires en conséquence.

Sans ironiser, on doit ajouter que, en pareil cas, les Constructeurs auraient alors été les premiers prenants sur le projet Boisbriand, leurs hypothèques légales primant celles, conventionnelles, de la Caisse. [ 47 ] La Caisse soutient que les conditions de 2754 ne sont pas satisfaites, puisque les biens n’ont pas été vendus « au même moment » et qu’ils n’ont pas été vendus sous l’autorité de la justice. [ 48 ] L’exigence que les divers biens soient vendus « au même moment », comme le plaide la Caisse, n’est pas inscrite à l’

article 2754 , encore que les termes « …si au moins deux de ces biens sont vendus… » impliquent une certaine concomitance des ventes de ces deux biens. [ 49 ] Il est vrai que les biens de la Débitrice ont été liquidés par deux voies différentes. Les immeubles de Boisbriand ont fait l’objet d’une vente sous contrôle de justice alors que les autres biens de la Débitrice ont été vendus par la Syndique à

titre de séquestre nommée par la Caisse. [ 50 ] Il est plausible que la vente des immeubles de Boisbriand et celle des autres biens n’aient pas été conclues simultanément, encore que le dossier ne précise pas grand-chose quant à la seconde vente. [ 51 ] Néanmoins, les deux procédures de vente résultent de la liquidation de l’actif de la Débitrice mise en branle par sa faillite, et les deux ont été entreprises et poursuivies en parallèle par la Syndique.

D’ailleurs, l’ « Analyse de réalisations des actifs » de cette dernière rassemble dans un seul et même état les résultats de l’ensemble de la liquidation, incluant la vente des immeubles de Boisbriand et la vente des autres biens. [ 52 ] La Caisse ajoute que, si la première vente s’est réalisée « sous contrôle de justice », tel n’est pas le cas de la seconde, et donc les deux biens n’ont pas été vendus « sous l’autorité de la justice ». [ 53 ] Encore une fois, le débat concerne l’hypothèque superprioritaire.

La réalisation de cette hypothèque nécessitait plus que la vente du projet Boisbriand, il fallait aussi vendre d’autres biens pour rembourser entièrement le prêt temporaire. Sans oublier que la faillite commande la liquidation de tous les biens d’une faillie. [ 54 ] Tout ce qui touche cette sûreté est « sous l’autorité de la justice ». Sa réalisation, comme sa création par l’ordonnance initiale, et même sa révision en vertu de la clause de retour.

Il n’y a pas de contrat au départ, c’est la volonté du tribunal qui impose la superpriorité et il demeure arbitre tout au long du processus pour en assurer l’équité et l’efficacité. [ 55 ] Certes la faillite de la Débitrice a fait que l’affaire, régie par la L.a.c.c. , l’est désormais par la

Loi sur la faillite et l’insolvabilité , mais cela ne diminue en rien la supervision judiciaire, puisque cette dernière loi permet à tout intéressé insatisfait de s’adresser au Tribunal :

37. Lorsqu’un acte ou une décision du syndic lèse le failli ou l’un des créanciers ou toute autre personne, l’intéressé peut s’adresser au tribunal, et ce dernier peut confirmer, infirmer ou modifier l’acte ou la décision qui fait l’objet de la plainte et rendre à ce sujet l’ordonnance qu’il juge équitable. 37.

Where the bankrupt or any of the creditors or any other person is aggrieved by any act or decision of the trustee, he may apply to the court and the court may confirm, reverse or modify the act or decision complained of and make such order in the premises as it thinks just. [ 56 ] La Caisse insiste que la vente des autres biens de la Débitrice a été conclue sans formalités judiciaires par la Syndique, agissant alors à

titre de séquestre. [ 57 ] Il est vrai que la Caisse a nommé la Syndique comme séquestre pour cette réalisation, mais cette nomination n’en fait ni sa représentante ni sa mandataire, elle agit toujours comme officier de justice. Notons que seul un syndic dûment agréé peut être nommé séquestre ( L.f.i. , art. 243(4)). [ 58 ] C’est la

Partie XI de la L.f.i. « Créanciers garantis et séquestres » qui régit la tâche du séquestre : les avis à donner lors de sa nomination, la possibilité d’instructions par le tribunal, les rapports provisoires et définitifs à soumettre aux intéressés, sujets à examen par le tribunal. La L.f.i. lui impose un devoir de loyauté à l’égard du failli et de tous les intéressés même s’il est choisi et nommé par un créancier : Art. 247. Le séquestre doit gérer les biens de la personne insolvable ou du failli en toute honnêteté et de bonne foi, et selon des pratiques commerciales raisonnables. 247. A receiver shall (

a) act honestly and in good faith; and (

b) deal with the property of the insolvent person or the bankrupt in a commercially reasonable manner. [ 59 ] Quant au Code civil , s’il comprend parmi les « droits hypothécaires » (art. 2748) celui « de la vente pour le créancier », même « de gré à gré » (art. 2784), il prévoit que le créancier « doit alors agir dans le meilleur intérêt de celui contre qui le droit hypothécaire est exercé ». Et le débiteur peut solliciter l’intervention du tribunal s’il s’estime lésé dans ses droits.

On est loin d’une vente privée. [ 60 ] Quelle que soit la procédure exacte suivie par la Syndique/séquestre pour vendre les autres biens de la Débitrice, elle s’est déroulée, à mon avis, « sous l’autorité de la justice » au sens de l’article 2754. [ 61 ] En conclusion, une fois le remboursement du prêt temporaire assuré, la loi favorise un traitement équitable des autres créanciers et la formule pour y parvenir est d’appliquer la superpriorité contre le produit de la vente des divers biens de la Débitrice selon la formule de l’article 2754.

Le troisième moyen : La Cour peut-elle incorporer la doctrine du marshalling en droit civil québécois? [ 62 ] Selon la doctrine du marshalling , le tribunal a le pouvoir d’ordonner une distribution du produit de la vente de biens hypothéqués de manière à favoriser un paiement à un créancier de rang postérieur [6] . [ 63 ] À première vue, la position de la Caisse que cette doctrine ne s’applique pas en droit québécois est bien fondée : Au surplus, l’appelante soumet que la Cour d’appel a clairement refusé l’incorporation de la doctrine du marshalling en droit civil québécois dans l’arrêt Central Factors Corp.

Ltd. c. Imasa Ltd. * : Le premier juge a désiré introduire dans notre droit civil la « doctrine of marshelling » dont on peut fort bien se dispenser. […] il est irritant de devoir répéter que notre système de droit civil est autonome. _______ * Central Factors Corp. Ltd. c. Imasa Ltd. , J.E. 79-318 (C.A.) . * * * [ 64 ] En conclusion, la Syndique devra reprendre l’état de collocation en tenant compte de l’

article 2754 du C.c.Q. de manière à ce que le prêt temporaire soit remboursé à même le produit de la vente du projet Boisbriand dans la proportion du produit brut de cette vente de 1,2 M$ par rapport au produit brut réalisé par la liquidation de l’ensemble des biens de la débitrice de 5,8 M$, soit dans une proportion de 21 % [7] . * * * [ 65 ] L’état de collocation attaqué comporte un autre poste, de 110 000 $, qui est contesté pour le même motif par les

Constructeurs : 4- Charge A&D ( Administrateurs JEAN-LOUIS BONNEVILLE, JEAN-MARIE BROUSSEAU ET CLAUDE A. BLANCHARD ) accordée en vertu [de l’ordonnance initiale] du 28 mars 2008, pour charges du 20 mars 2008 au 18 juillet 2008. 110 000 $ 5- [La Caisse] pour

partie du prêt temporaire en vertu du jugement de l’Honorable Juge Dominique Bélanger du 28 mars 2008 900 000 $ [ 66 ] De fait, l’Ordonnance initiale crée plus d’une superpriorité, dans l’ordre suivant : [41] DÉCLARE que les priorités, l’une par rapport à l’autre, entre la Charge d’administration et la Charge A&D (collectivement, « Charges en vertu de la LACC »), en ce qui concerne les Biens auxquels elles s’appliquent, sont les suivantes : a) …[non pertinent];

b) Deuxièmement, la Charge A&D [de 110 000 $]; et

c) Troisièmement, la Charge du Prêteur temporaire . [ 67 ] La Syndique a colloqué entièrement cette créance de 110 000 $ contre le produit de la vente du projet Broisbriand et non contre le produit de la vente de tous les biens de la Débitrice, suivant la formule de l’

article 2754 C.c.Q. Cette façon de faire favorise indûment la Caisse au détriment des Constructeurs et ne respecte pas la philosophie de la L.a.c.c. [ 68 ] Pour les mêmes motifs, la Syndique devra aussi modifier cet item de l’état de collocation de manière à ce que cette créance soit payée à même le produit de la vente du projet Boisbriand dans la même proportion de 21 %. * * * [ 69 ] Vu le sort mitigé du pourvoi, chaque

partie supportera ses frais. * * * [ 70 ] Le dossier sera aussi renvoyé en Cour supérieure pour que la procédure de finalisation de l’état de collocation s’y poursuive conformément à ce qui est prévu au jugement attaqué : [5] Les procureurs ont informé le Tribunal qu’advenant le cas où il donnerait raison aux détentrices d’hypothèques légales des personnes ayant participé à la construction, l’examen de chacune de ces hypothèques devrait être fait pour en déterminer la validité, de même que la plus value apportée relativement à chacun des lots concernés, tenant compte du lotissement intervenu. Les procureurs ont convenu de reporter cette

partie du débat. * * * [ 71 ] Pour ces motifs, je suis d’avis que la formation rende un arrêt comportant le dispositif suivant : ACCUEILLE l’appel de la Caisse, chaque

partie payant ses frais; CASSE le jugement dont appel, sauf quant aux dépens de première instance; ORDONNE à la Syndique de préparer un nouvel état de collocation conforme aux directives du présent arrêt; ORDONNE le renvoi de l’affaire en Cour supérieure pour que la procédure de contestation de l’état de collocation suive son cours concernant la portion maintenant allouée pour l’ensemble des hypothèques légales des Constructeurs. PAUL VÉZINA, J.C.A. [5] C.c.Q. : « Art. 2754 .

Lorsque des créanciers de rang postérieur n'ont d'hypothèque à faire valoir que sur un seul des biens grevés en faveur d'un même créancier, l'hypothèque de ce dernier se répartit, si au moins deux de ces biens sont vendus sous l'autorité de la justice et que le prix à distribuer soit suffisant pour acquitter sa créance, proportionnellement à ce qui reste à distribuer sur leurs prix respectifs. »