2019 QCCQ 8382, 2019 QCCQ 8382

Abitbol c. Amsellem 2019 QCCQ 8382 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-702-864-176 DATE : 20 décembre 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ENRICO FORLINI, J.C.Q. ______________________________________________________________________ RUDY ABITBOL Demandeur c.

LYDIE AMSELLEM Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le 27 juillet 2017, Rudy Abitbol achète de Lydie Amsellem une résidence unifamiliale située à Dollard-des-Ormeaux. La résidence inclut une piscine creusée et l’équipement nécessaire à son fonctionnement [1] . [ 2 ] Il prend possession de l’immeuble le jour même de la vente mais y emménage à compter du 2 août 2017. C’est alors qu’il constate qu’une composante du système de chloration au sel est manquante.

De plus, il découvre une fuite d’eau provenant de l’évier de la cuisine qui cause des dommages au plafond de la salle de bain du sous-sol. [ 3 ] M. Abitbol réclame de Mme Amsellem 3 216 $ en dommages-intérêts, incluant 1 586,66 $ pour l’absence du chlorateur au sel, 130 $ pour la réparation de la fuite et 1 500 $ pour la réparation du plafond de la salle de bain du sous-sol endommagé par la fuite. [ 4 ] Mme Amsellem conteste la réclamation. Elle plaide notamment que lorsqu’elle a livré la résidence à M. Abitbol, le chlorateur au sel était présent.

De plus, elle ajoute que la vente a été faite sans garantie légale et donc elle n’a aucune responsabilité en lien avec la fuite d’eau et les dommages causés à la salle de bain du sous-sol. Subsidiairement, elle soutient qu’il y a absence de vice et qu’à tout événement, même si la garantie légale contre les vices cachés est applicable, elle n’a jamais reçu de mise en demeure de son acheteur. Questions en litige

a) Mme Amsellem a-t-elle manqué à son obligation de délivrance en omettant de livrer le chlorateur au sel lors de la livraison de la résidence?

b) Mme Amsellem est-elle redevable en vertu de la garantie de qualité pour les dommages causés à la salle de bain du sous-sol par la fuite de l’évier? Analyse et décision

a) Mme Amsellem a-t-elle manqué à son obligation de délivrance en omettant de livrer le chlorateur au sel lors de la livraison de la résidence? [ 5 ] Selon l’

article 1716 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »), le vendeur est tenu de délivrer le bien, et d’en garantir le droit de propriété et la qualité. [ 6 ] L’obligation de délivrance à laquelle réfère l’

article 1716 C.c.Q. est notamment définie aux articles 1717 et 1718 C.c.Q. : 1717. L’obligation de délivrer le bien est remplie lorsque le vendeur met l’acheteur en possession du bien ou consent à ce qu’il en prenne possession, tous obstacles étant écartés. 1718. Le vendeur est tenu de délivrer le bien dans l’état où il se trouve lors de la vente, avec tous ses accessoires. [ 7 ] L’obligation de délivrance signifie que le vendeur doit délivrer le bien vendu, incluant tous ses accessoires, de manière à ce que l’acheteur puisse en retirer la jouissance qu’il peut légitimement en attendre [2] .

De plus, l’obligation de délivrance oblige le vendeur à délivrer un bien rigoureusement conforme à celui qui a été convenu. Le bien délivré et ses accessoires doivent être ceux mêmes qui ont fait l’objet de la vente et posséder les caractéristiques ainsi que les qualités précisées par le contrat [3] . [ 8 ] En l’espèce, le bien qui est visé par la vente de la résidence est un immeuble résidentiel avec comme accessoire une piscine creusée,

incluant tout l’équipement nécessaire à son bon fonctionnement. Cela signifie que Mme Amsellem avait l’obligation de délivrer un système de chloration au sel complet, à défaut de quoi, elle manque à son obligation découlant de l’

article 1716 C.c.Q . [ 9 ] M. Abitbol achète l’immeuble le 27 juillet et en a la possession le même jour [4] . [ 10 ] Il ne commence qu’à emménager dans l’immeuble le 2 août 2017. Il constate alors notamment que l’eau de la piscine est verte et opaque. Il fait alors appel à une entreprise d’entretien de piscine qui se rend sur place pour inspecter la piscine et ses accessoires.

C’est alors qu’il apprend que le boîtier de l’électrolyseur du système du chlorateur au sel a disparu. [ 11 ] Le 3 août 2017, il en informe Mme Amsellem par courriel [5] . [ 12 ] Le 4 août, Mme Amsellem se rend à la résidence notamment pour constater la présence ou l’absence du chlorateur au sel. Elle ne peut pas accéder au cabanon où l’équipement nécessaire au fonctionnement de la piscine est installé car M. Abitbol lui en empêche l’accès. [ 13 ] Le 9 août 2017, M.

Abitbol fait l’achat et fait installer un système de chlorateur au sel au coût de 1 250 $ plus les taxes applicables [6] . [ 14 ] En matière civile, la charge de la preuve repose sur les épaules de la

partie qui réclame un droit suivant le principe énoncé à l’

article 2803 du Code civil du Québec , qui établit que « celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. ». [ 15 ] Le Tribunal doit décider selon la balance des probabilités, tel que prévu à l’article 2804 C.c.Q. , c’est-à-dire que « la preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante ». [ 16 ] De plus, comme le rappelle la Cour suprême du Canada, « la preuve doit toujours être claire et convaincante pour satisfaire au critère de la prépondérance des probabilités » [7] . [ 17 ] Bien que la prise de possession de la résidence survient le 27 juillet aux termes de l’acte de vente, Mme Amsellem libère et quitte la résidence le 13 juillet car elle quitte pour un voyage en Europe.

Avant son départ, la piscine avait été ouverte et le chlorateur au sel était présent et installé dans un cabanon verrouillé. [ 18 ] Mme Amsellem était à l’extérieur du pays entre le 17 juillet et le ou vers le 3 août 2017. Elle est représentée par une amie aux fins de la signature de l’acte de vente devant le notaire Sawhney le 27 juillet.

Elle affirme avec conviction qu’il est impossible que le chlorateur de sel ne soit pas présent le 2 août car lorsqu’elle quitte la résidence le 13 juillet il était présent et que le cabanon est demeuré verrouillé jusqu’à la prise de possession. [ 19 ] David Elbaz, un ami de Mme Amsellem, visite la résidence le 13 juillet lors de sa fermeture. Tout lui semble en ordre mais il n’a pas de souvenir précis de l’équipement de piscine qui se trouve dans le cabanon. Il affirme cependant qu’il a fermé la porte du cabanon et l’a verrouillée.

Son témoignage sur ce dernier point n’est pas contredit. [ 20 ] Mme Amsellem est catégorique : l’immeuble a été délivré à M. Abitbol avec tous ses accessoires, incluant toutes les composantes du système de chloration au sel. [ 21 ] M. Abitbol a le fardeau de prouver par une preuve claire et convaincante que le système de chloration au sel, ou une de ses composantes, n’a pas été livré avec la résidence le 27 juillet. [ 22 ] Or, le témoignage de Mme Amsellem est clair et convaincant.

Il n’y a aucun motif d’écarter son témoignage selon lequel le système complet de chloration au sel est livré avec la résidence car il est crédible et fiable. [ 23 ] De plus, l’acte de vente notarié prévoit la clause suivante : CONDITIONS The present sale is thus made subject to the following conditions, to the complete fulfilment whereof the Purchaser [Rudy Abitbol] binds and obliges himself, namely: 1.

To take the said property in its present states and in an as-is-where-is condition, the Purchaser declaring to have seen and examined the same and to be content and satisfied therewith. [8] [ 24 ] Cette clause est claire et non ambigüe. Les parties n’ont parlé pour rien dire. La clause doit produire un effet plutôt qu’aucune [9] . [ 25 ] En conclusion, en l’absence d’une preuve claire et convaincante de M. Abitbol sur l’absence du chlorateur de sel, et compte tenu de la présence de la clause citée ci-dessus, le Tribunal conclut que M.

Abitbol ne s’est pas déchargé de son fardeau de preuve pour établir le manquement à l’obligation de délivrance de Mme Amsellem. Ainsi ce volet de sa réclamation sera rejeté.

b) Mme Amsellem est-elle redevable en vertu de la garantie de qualité pour les dommages causés à la salle de bain du sous-sol par la fuite de l’évier? [ 26 ] M. Abitbol soutient que lorsqu’il prend possession de la résidence le 2 août 2017, il découvre qu’il y a une fuite d’eau provenant de l’évier de la cuisine du rez-de-chaussée qui cause des dommages au plafond de la salle de bain du sous-sol situé directement en dessous de la cuisine. Il fonde son recours sur la garantie contre les vices cachés qui découle de l’

article 1726 C.c.Q. [ 27 ] Cependant, aux termes des articles 1732 et 1733 C.c.Q. , un vendeur non professionnel peut exclure l’applicabilité de la garantie

contre les vices cachés : 1732. Les parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets, ou l’exclure entièrement, mais le vendeur ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels. 1733. Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien.

Cette règle reçoit exception lorsque l’acheteur achète à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel. [ 28 ] Il est acquis que Mme Amsellem n’est pas un vendeur professionnel. [ 29 ] De plus, l’acte de vente contient la clause suivante : WARRANTY The sale is made without legal warranty, the purchaser buying the immovable in an as-is-where-is fashion at his own risk and peril. [10] [ 30 ] Cette clause d’exclusion de garantie est claire et non ambigüe.

Elle a pour effet d’écarter complétement la garantie contre les vices cachés [11] . [ 31 ] Puisque la clause précitée est valide et exécutoire, les parties ont validement exclu l’applicabilité de la garantie contre les vices cachés de sorte que le recours de M.

Abitbol fondé sur cet aspect de la garantie légale et découlant de la découverte d’une prétendue fuite de l’évier ayant causé des dommages à la salle de bain du sous-sol doit être rejeté. [ 32 ] Par ailleurs, malgré la validité de la clause d’exclusion de la garantie légale de qualité, cette clause ne fait pas obstacle à un recours fondé sur un vice de consentement, incluant un dol ou une fausse représentation. [ 33 ] Bien que la demande introductive d’instance de M. Abitbol ne fasse pas expressément référence à cet argument, il a en néanmoins traité lors du procès.

Il prétend que Mme Amsellem a fait une fausse représentation lorsqu’elle affirme avoir réparé une fuite d’un évier dans un message texte qu’elle lui a transmis le 25 mai 2017 alors que cette affirmation s’est avérée fausse [12] . [ 34 ] Or, Mme Amsellem affirme catégoriquement n’avoir jamais fait aucune représentation à M. Abitbol au sujet de quelconque fuite de l’évier de la cuisine. Au contraire, elle affirme qu’elle n’a pas pu faire cette représentation car il n’y a jamais eu de fuite de l’évier de la cuisine pendant la période où elle a habité la résidence. [ 35 ] Ainsi, dans la mesure où le recours de M.

Abitbol pourrait être fondé sur un dol ou une fausse représentation, il y a absence de preuve claire et convaincante à l’effet que Mme Amsellem aurait fait une telle fausse représentation. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 36 ] REJETTE la demande de Rudy Abitbol; [ 37 ] AVEC FRAIS DE JUSTICE de 200 $ payable par Rudy Abitbol à Lydie Amsellem. __________________________________ ENRICO FORLINI, J.C.Q. Dates d’audience : 28 mai 2019 et 3 septembre 2019