2012 QCCA 430, 2012 QCCA 430

9118-7781 Québec inc. (Groupe Sutton Millénia) c. Lerer 2012 QCCA 430 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-021001-102 (760-22-005996-080) DATE : 7 MARS 2012 CORAM : LES HONORABLES ANDRÉ FORGET, J.C.A. FRANCE THIBAULT, J.C.A. JACQUES R. FOURNIER, J.C.A. 9118-7781 QUÉBEC INC. (Groupe Sutton Millénia) APPELANTE – Demanderesse c.

SIGALIT LERER INTIMÉE – Défenderesse ARRÊT [ 1 ] L'appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 9 août 2010 par la Cour du Québec, district de Beauharnois (honorable Marie-Andrée Villeneuve), qui a rejeté son action dans laquelle elle réclamait 49 407,00 $, soit la rétribution découlant d'un contrat de courtage immobilier intervenu avec l'intimée ainsi que des dommages-intérêts. [ 2 ] Pour les motifs de la juge Thibault auxquels souscrivent les juges Forget et Fournier, LA COUR : [ 3 ] ACCUEILLE l'appel en partie, avec dépens; [ 4 ] INFIRME le jugement de première instance; [ 5 ] CONDAMNE l'intimée à payer à l'appelante 27 000 $ avec l'intérêt légal et l'indemnité additionnelle à compter du 6 mai 2008 ainsi que les dépens.

ANDRÉ FORGET, J.C.A. FRANCE THIBAULT, J.C.A. JACQUES R. FOURNIER, J.C.A. M e Daniel Caisse et M e François-Olivier Godin Daniel Caisse, Avocats Pour l'appelante M e Fanny Gayet Dunton, Rainville Pour l'intimée Date d’audience : 2 février 2012

MOTIFS DE LA JUGE THIBAULT [ 6 ] L'appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 9 août 2010 par la Cour du Québec, district de Beauharnois (honorable Marie-Andrée Villeneuve), qui a rejeté son action dans laquelle elle réclamait 49 407,00 $, soit la rétribution découlant d'un contrat de courtage immobilier intervenu avec l'intimée ainsi que des dommages-intérêts. [ 7 ] L'appel concerne le droit d'un courtier d'immeuble de recevoir une rétribution ou une compensation lorsque, après l'acceptation d'une offre d'achat, le vendeur décide de ne plus vendre sa propriété. 1- Les faits [ 8 ] L'appelante est une société commerciale dont la principale activité est le courtage immobilier. [ 9 ] Le 7 août 2007, l'époux de l'intimée, Barry Hitterman, communique avec Mario Macaluso, un agent immobilier affilié à l'appelante.

Il l'invite à visiter la propriété de l'intimée pour obtenir une évaluation. Cette propriété est constituée de plusieurs bâtiments de ferme et d'une résidence. [ 10 ] Le 11 août 2007, M. Macaluso visite la ferme en compagnie de M. Hitterman. Le même jour, l'intimée conclut avec l'appelante un contrat de courtage exclusif pour la vente de sa propriété. Le prix demandé est de 689 000 $.

Le contrat de courtage contient les clauses suivantes : 7.1 Le vendeur versera au courtier, dans les cas prévus en 1º, 2º et 3º du présent article, au moment de la signature de l'acte de vente, une rétribution de 7 % du prix de vente prévu à l'article 4.1 ou d'un prix de vente autre auquel le vendeur aura donné son assentiment par écrit, le cas échéant, ou ; 1º si une promesse d'achat conforme aux conditions de ventes énoncées au présent contrat de courtage et ses amendements, le cas échéant, lui est présentée pendant la durée dudit contrat et que cette promesse d'achat conduise effectivement à la vente de l'immeuble; ou 2º si une entente visant à vendre l'immeuble est conclue pendant la durée du présent contrat, que ce soit par ou sans l'intermédiaire du courtier, et que cette entente conduise effectivement à la vente de l'immeuble; ou 3º si une vente a lieu dans les 180 jours suivant la date d'expiration du contrat avec une personne qui a été intéressée à l'immeuble pendant la durée du contrat, sauf si, durant cette période, le vendeur a conclu avec un autre courtier immobilier un contrat stipulé exclusif pour la vente de l'immeuble. 7.2 Rien dans ce qui est stipulé à l'article 7.1 ne doit être interprété comme venant restreindre le droit du courtier d'obtenir, le cas échéant, le paiement de toutes sommes pouvant lui être dues à

titre de rétribution ou de dommages-intérêts selon les règles ordinaires du droit commun notamment, mais sans limiter la généralité de ce qui précède, dans le cas où la vente n'aurait pas lieu parce que c'est le vendeur qui y a volontairement fait obstacle ou qui a autrement volontairement empêché la libre exécution du présent contrat. [ 11 ] Le contrat de courtage entre en vigueur le 11 août 2007 et il expire le 30 juin 2008, à 23 h 59. [ 12 ] Le 26 mars 2008, une agente affiliée à une autre maison de courtage présente à l’intimée une offre d’achat de 550 000 $ pour sa propriété.

Cette offre expire le 27 mars, à 23 h. Elle est conditionnelle à ce que l’acheteur obtienne un prêt de 400 000 $, garanti par une hypothèque de premier rang, et à ce qu’une inspection ait lieu dans les 10 jours suivant l’acceptation de l’offre d’achat. [ 13 ] Le 27 mars 2008, l’intimée présente une contre-offre de 625 000 $, qui expire le 29 mars, à 23 h 59. Le même jour, l'agente de Royal-Lepage présente une contre-offre « ferme et finale » pour 600 000 $, qui expire le 30 mars, à 23 h.

Selon les termes de cette contre-offre finale, l'intimée dispose de 72 heures pour notifier l'agente de son acceptation. [ 14 ] M. Macaluso remet cette contre-offre à l’intimée en même temps qu'un document non signé indiquant ce qui suit : Pour la transaction, les agents inscripteurs Mario Macaluso et Nicole Bernard accepteront de se séparer une rétribution de 4,5 % donc 2,25 % chacun. [ 15 ] Le 30 mars 2008, à 23 h 4, M. Hitterman confirme verbalement à M.

Macaluso l’acceptation de la contre-offre finale en laissant le message suivant sur la boîte vocale de ce dernier : Okay Marco, it's Barry Hitterman calling, just to tell you we accepted the offer. We signed it at 10:50 p.m., ten minutes before the bell. Just call if you have any questions… [ 16 ] Le lendemain, M. Macaluso informe l'agente affiliée de l'acceptation par sa cliente de la contre-offre finale. Le même jour, M. Hitterman téléphone à M. Macaluso pour lui dire qu'il n'est plus certain de vouloir vendre la propriété puisque ses enfants souhaitent la conserver. Le 1 er avril 2008, M.

Macaluso informe l'agente de Royal-Lepage de la décision de l'intimée de ne plus vendre la propriété. [ 17 ] L’appelante, qui estime avoir droit à sa rétribution, transmet à l’intimée une facture de 47 407 $. Vu le refus de l'intimée de payer cette facture malgré une mise en demeure, l'appelante lui signifie une requête introductive d'instance dans laquelle elle réclame les frais de courtage de 47 407 $ ainsi que 2 000 $ à

titre de dommages-intérêts pour les ennuis et les inconvénients subis.

2- Le jugement de première instance [ 18 ] La juge de première instance s'attarde aux témoignages de l'intimée et de son conjoint, M. Hitterman. Vu les contradictions et les éléments d'invraisemblance qu'ils contiennent, elle retient que l'intimée a signé, à 22 h 50 le 30 mars 2008, l'acceptation de la contre- offre de la promettant-acheteuse. [ 19 ] Par la suite, la juge conclut que, même si M. Hitterman ne pouvait signer au nom de l'intimée les offres d'achat, il existait entre les conjoints un mandat tacite permettant à M. Hitterman de communiquer avec M. Macaluso.

L'acceptation de la contre-offre et la notification à l'acheteuse ayant été faites dans les délais impartis, la juge affirme que l'intimée était liée par son acceptation et, en conséquence, que son refus ultérieur de vendre sa propriété constitue un geste fautif. [ 20 ] Puisque l'offre d'achat de la promettant-acheteuse était conditionnelle à l'obtention par cette dernière d'un financement et aussi à la tenue d'une inspection, la juge de première instance rejette toutefois l'action de l'appelante parce que celle-ci n'a pas prouvé que ces deux conditions auraient été satisfaites et que, en conséquence, la vente de la propriété aurait été conclue si l'appelante avait respecté son engagement. 3- Les questions en litige [ 21 ] Dans son mémoire, l'appelante propose l'étude de deux questions : - Pour avoir droit à sa rétribution ou à une compensation, l'appelante devait-elle établir que les conditions de la vente auraient été satisfaites, soit celles relatives à l'obtention du financement de la promettant-acheteuse et à l'inspection satisfaisante de l'immeuble ? - Quel est le montant de la rétribution ou à une compensation à laquelle l'appelante a droit ? 4- L'analyse Le droit à la rétribution ou à une compensation [ 22 ] Je souligne que, en matière de courtage immobilier, la

Loi sur le courtage immobilier (ci-après la Loi) et son règlement d'application imposent l'utilisation d'un contrat-type, sous la forme d'un formulaire, pour tout contrat de courtage exclusif [1] . La clause 7.2 du contrat prévoit le paiement de la rétribution du courtier immobilier ou encore le paiement de dommages-intérêts dans le cas où le vendeur a empêché l'exécution du contrat. Cette clause apparaît donc dans tous les contrats de courtage pour la vente d'un immeuble résidentiel au Québec. [ 23 ] Tel que l'a rappelé la Cour suprême dans l'arrêt Association des courtiers et agents immobiliers du Québec c.

Proprio Direct inc. [2] , les prescriptions d'ordre public de la Loi reflètent la volonté du législateur de mieux protéger les consommateurs en imposant la règle générale prévue aux clauses 7.1 et 7.2, soit de limiter l'obligation de rétribuer le courtier aux cas de survenance d'une vente.

Le contrat de courtage prévoit cependant une exception à cette règle dans le cas où la vente n'a pas eu lieu parce que le vendeur « y a fait volontairement obstacle ou […] a autrement volontairement empêché la libre exécution du contrat ». [ 24 ] L'action de l'appelante se fonde sur cette exception. [ 25 ] Avec beaucoup d'égards pour la juge de première instance, elle a commis une erreur en rejetant l'action de l'appelante. Elle a confondu les rapports juridiques du vendeur et du courtier avec ceux du vendeur et de l'acheteur. En conséquence, elle n'a pas donné effet à l'

article 1503 C.c.Q. [ 26 ] Dans Royal LePage des Moulins inc. c. Baril [3] , le juge Baudouin explique, avec rigueur et concision, que les rapports juridiques entre le courtier et le vendeur ainsi que ceux qui existent entre le vendeur et l'acheteur sont distincts l'un de l'autre et produisent des effets juridiques indépendants : [15] Il ne faut pas confondre deux rapports de droit qui sont distincts l'un de l'autre et produisent des effets juridiques indépendants. [16] Lorsqu'une promesse d'achat entièrement conforme à l'offre de vente est faite, les parties sont liées.

Il y a eu offre et acceptation ( art. 1386 C.c.Q. ). Le promettant acheteur qui voit son vendeur prospectif refuser de donner suite à son engagement peut alors le poursuivre en justice, exiger l'exécution en nature de l'engagement par une action en passation de

titre ou réclamer des dommages pour le préjudice qu'il subit ( art. 1590 C.c.Q. ). Les acheteurs potentiels ( M. Vallée et Mme L'Heureux ) pouvaient donc se prévaloir de ces droits. [17] Par contre, la situation et les rapports contractuels entre les intimés et leur courtier sont tout autres. Le mandat confié à ce dernier n'est pas, à mon avis, simplement de faire en sorte que certaines personnes s'intéressent à l'immeuble lorsque toutes les conditions de la future vente ont été précisées et que l'offre d'achat est, en plus, parfaitement conforme aux exigences des vendeurs.

Le courtier a, en effet, parfaitement exécuté son obligation en ramenant aux vendeurs une offre que l'on doit qualifier de parfaite. Il était donc de l'obligation des vendeurs de conclure l'entente. Cette conclusion a été rendue impossible par la seule et unique faute d'Hélène Baril et la non-réalisation de la vente est due, en effet, à son seul acte de volonté. L'intimée, certes, ne peut être forcée de s'exécuter que sur action en passation de titre, mais, en l'espèce, nous ne sommes pas saisis de l'examen des rapports entre promettant-acheteurs et promettant vendeurs.

Le geste fautif d'Hélène Baril ne saurait, pour autant, avoir pour effet, au seul motif que le contrat n'a pas été conclu, de faire perdre au courtier le bénéfice de la rétribution prévue. [ 27 ] Dans son ouvrage, Le courtage immobilier au Québec, l'auteur Henri Richard reprend ces principes en écrivant que, lorsque le vendeur décide de ne plus vendre sa propriété, on ne peut exiger du courtier qu'il prouve la réalisation des conditions prévues à l'offre :

La jurisprudence établit clairement qu'un client-inscripteur qui décide de ne plus vendre sa propriété doit verser à son courtier la rétribution prévue au contrat de courtage. Avec respect, dans un tel cas, il nous apparaît mal fondé d'imposer au courtier le fardeau de prouver que toutes les conditions prévues à la promesse d'achat sont remplies, en dépit de la décision du vendeur de ne plus vendre. Lorsqu'un client-inscripteur décide de ne plus vendre, il empêche l'accomplissement de l'objet prévu au contrat de courtage, soit la vente de l'immeuble.

Peu importe le moment où le client décide de ne plus vendre, il engage sa responsabilité envers son courtier. La présentation d'une promesse d'achat ou la réalisation des conditions prévues à une promesse d'achat ne doit pas être tenue en compte ; [4] [Je souligne] [ 28 ] À mon avis, l'auteur Richard va trop loin. Certains jugements de la Cour du Québec semblent indiquer que la preuve de la réalisation des conditions suspensives énoncées à la promesse d'achat est nécessaire pour que le recours d'un courtier d'immeuble réussisse [5] .

La Cour n'a jamais traité de la question comme elle se pose ici même s'il faut reconnaître que, dans certains arrêts, il a été mentionné que le courtier avait droit à sa rétribution parce qu'il avait présenté au vendeur un acheteur sérieux et solvable [6] . [ 29 ] Il faut cependant tenir compte des termes utilisés dans le contrat de courtage qui prescrivent que « Rien dans ce qui est stipulé à l'article 7.1 ne doit être interprété comme venant restreindre le droit du courtier d'obtenir, le cas échéant, le paiement de toutes sommes pouvant lui être dues à

titre de rétribution ou de dommages-intérêts selon les règles ordinaires du droit commun notamment, mais sans limiter la généralité de ce qui précède, dans le cas où la vente n'aurait pas lieu parce que c'est le vendeur qui y a volontairement fait obstacle ou qui a autrement volontairement empêché la libre exécution du présent contrat ». [ 30 ] L'approche qui exige la démonstration de la satisfaction des conditions suspensives de la promesse d'achat écarte l'effet de l'

article 1503 C.c.Q. dont je rappelle les termes : 1503. L'obligation conditionnelle a tout son effet lorsque le débiteur obligé sous telle condition en empêche l'accomplissement. [ 31 ] Comme l'affirme le professeur Karim, pour que l'

article 1503 C.c.Q . s'applique, « la faute doit être la cause directe de la non- réalisation de la condition » [7] . [ 32 ] L'obligation conditionnelle visée ici concerne le droit du courtier d'immeuble à sa rétribution ou à une compensation. La condition rattachée à cette obligation est la vente de l'immeuble.

Comme l'intimée a empêché, de façon fautive, l'accomplissement de la vente, l'obligation a tout son effet : le courtier a droit à sa rétribution ou à une compensation du même montant (art. 7.2 du contrat de courtage). [ 33 ] L'intimée allègue que le dommage subi par l'appelante est un dommage par ricochet. À mon avis, elle a tort. Son refus de vendre sa propriété avant l'expiration d'un contrat de courtage est la cause directe de l'échec de la vente.

Le fait que l'offre d'achat contenait des conditions – qui sont d'usage courant en cette matière – ne dispensait pas l'intimée de remplir son obligation en vertu du contrat de courtage, soit de ne pas empêcher fautivement la vente de sa propriété [8] . D'ailleurs, il faut avoir à l'esprit que l'intimée a accepté les conditions lorsqu'elle a accepté la contre-offre de la promettant-acheteuse. La question de la conformité de l'offre d'achat n'est donc pas en cause dans notre affaire.

C'est l'attitude de l'intimée – son refus obstiné de vendre son immeuble – qui a fait en sorte que l'inspection n'a pas eu lieu et le financement requis n'a pas été demandé. Elle ne peut donc se plaindre de ce que les conditions n'ont pas été remplies puisque c'est bien elle qui en a empêché l'accomplissement. Du reste, eussent-elles été accomplies qu'on sait ici, la preuve étant sans équivoque sur ce point, que l'intimée aurait refusé de vendre.

Finalement, on sait par ailleurs que la promettant-acheteuse a acheté une propriété semblable peu de temps après, ce dont on peut inférer que, de toute façon, la condition aurait été satisfaite [ 34 ] Bref, si la vente n'a pas eu lieu, c'est en raison du refus injustifié de l'intimée d'honorer son engagement de vendre sa propriété. La faute est établie. L'appelante n'a pas reçu la rétribution ou la compensation prévue au contrat de courtage alors qu'elle a rempli ses obligations. Le préjudice est établi. Si l'appelante n'a pas reçu sa rétribution, c'est en raison de la faute de l'intimée.

Le lien de causalité est établi. [ 35 ] Pour rompre ce lien de causalité, il appartenait à l'intimée d'établir que la vente n'aurait pas eu lieu indépendamment de son refus de vendre.

Par exemple, elle aurait pu démontrer que l'absence de financement aurait empêché l'acheteuse de donner suite à son offre, que l'inspection n'aurait pas été à la satisfaction de cette dernière, etc. [ 36 ] En conclusion, dans le cadre d'une action intentée par un courtier pour réclamer sa rétribution ou une compensation visée à l'article 7.2 du contrat de courtage, celui-ci doit établir l'existence d'un contrat de courtage valable, l'exécution de ses propres obligations au terme de ce contrat et la satisfaction des conditions préalables au droit à la rétribution ou le fait que l'accomplissement de celles-ci a été empêché par la faute du vendeur.

Le montant de la rétribution ou de la compensation [ 37 ] Le montant total de la réclamation de l'appelante, soit 47 407,50 $, ne peut être accordé en l'espèce puisque le montant initial convenu a été modifié par les parties. [ 38 ] Le formulaire utilisé est d'usage obligatoire pour tous les titulaires de permis en vertu du Règlement d'application de la

Loi sur le courtage immobilier [9] . Tel que l'expliquent les auteurs Létourneau et Naccarato [10] , les clauses de ces formulaires ont été conçues dans une perspective de protection de public. Depuis 2010, le courtier a l'obligation de s'assurer que les droits et obligations des parties à une transaction immobilière sont consignés par écrit [11] . [ 39 ] En l'espèce, le formulaire de modification remis le 27 mars 2008 à l'intimée par M. Malacuso n'est pas signé. Selon les mentions qui y apparaissent, la rétribution a été réduite à 4,5%. Le formulaire comporte une

section destinée à la signature de l'acheteur ou de son courtier, d'une part, et du vendeur et de son conjoint, s'il y a lieu, d'autre part.

Malgré l'absence de signature, il faut donner effet à la modification pour les raisons suivantes. [ 40 ] Vu le caractère obligatoire de ce formulaire qui vise la protection du consommateur, il est raisonnable de faire profiter à

l'intimée des engagements, certes verbaux, de l'agent immobilier au moment de la remise de la contre-offre finale. Enfin, le formulaire de modification est un écrit habituellement utilisé à l'occasion des activités de l'appelante pour constater un acte juridique, soit un accord entre M. Macaluso, l'agente de l'acheteuse ainsi que l'intimée concernant le taux de rétribution. Il s'agit ici d'un cas d'application de l'

article 2831 C.c.Q. : 2831. L'écrit non signé, habituellement utilisé dans le cours des activités d'une entreprise pour constater un acte juridique, fait preuve de son contenu. [ 41 ] La compensation payable par l'intimée est donc de 27 000 $ (600 000 $ X 4,5 %). [ 42 ] L'intimée a raison d'affirmer qu'elle n'est pas tenue de payer les taxes si sa responsabilité civile est retenue.

Selon les termes du contrat de courtage, les taxes sont dues si les frais de courtage sont payés à la suite de la vente de la propriété : 7.2 Rien dans ce qui est stipulé à l'article 7.1 ne doit être interprété comme venant restreindre le droit du courtier d'obtenir, le cas échéant, le paiement de toutes sommes pouvant lui être dues à

titre de rétribution ou de dommages-intérêts selon les règles ordinaires du droit commun notamment, mais sans limiter la généralité de ce qui précède, dans le cas où la vente n'aurait pas lieu parce que c'est le vendeur qui y a volontairement fait obstacle ou qui a autrement volontairement empêché la libre exécution du présent contrat. 7.3 Toute taxe sur les produits et services, taxe de vente du Québec, ou autre taxe pouvant être imposée en raison de services rendus par le courtier s'ajoute à la rétribution mentionnée à l'article 7.1 et doit être versée au courtier par le vendeur conformément aux dispositions des lois fiscales applicables. [Je souligne] [ 43 ] Il y a deux façons d'interpréter ces clauses contractuelles. [ 44 ] Premièrement, la clause 7.3 peut limiter le paiement des taxes de vente aux cas où il y a eu vente de l'immeuble puisque la rétribution dont il est question est celle « mentionnée à l'article 7.1 ».

Dans le cas où aucune vente n'intervient, mais que le paiement de la compensation est dû en vertu de la clause 7.2, les taxes de vente ne sauraient s'ajouter à ce montant. [ 45 ] Dans l'arrêt Association des courtiers et agents immobiliers du Québec c.

Proprio Direct inc. précité, la juge Abella, pour les juges majoritaires, a indiqué que le législateur a voulu, en adoptant ces clauses obligatoires, subordonner le paiement de la « rétribution » du courtier à la survenance d'une vente : [38] Le législateur a expressément limité la liberté contractuelle des parties en faisant de la clause sur la rétribution une condition obligatoire du contrat. Le libellé utilisé subordonne la rétribution à la survenance d’une vente.

S’il était permis de modifier facilement cette exigence, il serait alors permis de modifier facilement la protection qui est manifestement censée demeurer à l’abri de toute atteinte.

C’est la protection du consommateur qui prime la liberté contractuelle, et non le contraire. [12] [ 46 ] La compensation payable en vertu de la clause 7.2, c'est-à-dire lorsqu'il n'y a pas eu vente par la faute du vendeur, est alors assimilable à une clause pénale prévoyant à l'avance le montant des dommages, en l'occurrence le montant de la rétribution prévue dans le contrat de courtage ( art. 1613 et 1622 C.c.Q. ). [ 47 ] C'est d'ailleurs la solution retenue par une

partie de la jurisprudence lorsque la condamnation du client au paiement d'une compensation découle de la clause 7.2 [13] . Le montant payable en vertu de la clause 7.2 revêt alors une nature compensatoire. Il n'y a pas eu vente et le dommage subi par le courtier est compensé selon les termes de la clause 7.2 à la manière d'une clause pénale. Aucune taxe de vente n'a donc à être payée puisque la somme versée au courtier est une compensation. [ 48 ] À l'inverse, si la clause 7.2 est le pendant de l'

article 1503 C.c.Q. tel que le conçoivent la doctrine et la jurisprudence [14] , on peut conclure que, lorsqu'un débiteur empêche l'exécution d'une obligation conditionnelle, cette dernière a tout son effet. La rétribution du courtier est alors due et les taxes applicables le sont également. Selon cette interprétation, la rétribution représente les honoraires du courtier pour ses services, ce qui peut constituer une fourniture taxable au sens de

Loi sur la taxe d'accise [15] et

Loi sur la taxe de vente du Québec [16] . [ 49 ] Le contrat de courtage exclusif est, en plus d'être un contrat de services ( art. 2098 C.c.Q. ), un contrat de consommation ( art. 1384 C.c.Q. ) [17] .

En cas de doute, il y a lieu de l'interpréter en faveur du consommateur, en application de l'

article 1432 C.c.Q. : 1432. Dans le doute, le contrat s'interprète en faveur de celui qui a contracté l'obligation et contre celui qui l'a stipulée. Dans tous les cas, il s'interprète en faveur de l'adhérent ou du consommateur. [ 50 ] Sur cette base, je suis d'avis qu'il y a lieu de faire primer la nature compensatoire du montant dû au courtier. Dans ce cas, aucune taxe de vente n'est payable par l'intimée. Il s'agit également de la solution retenue par les auteurs Létourneau et Naccarato : Un point important doit être signalé à l'égard de la somme accordée à

titre de dommages suite au défaut du promettant vendeur. Bien que l'article 7.3 des formulaires prescrits du contrat de courtage prévoit que la taxe de vente s'ajoute à la rétribution prévue à l'article 7.1, vu que la somme réclamée en cas de défaut équivaut à des dommages et intérêts en application de l'article 7.2 du contrat et de l'

article 1503 C.c.Q. , aucune taxe de vente n'est payable. [18] [ 51 ] Quant à l'auteur Henri Richard, il cite avec approbation le jugement Immeubles Di Sabato inc. c. Guerrera [19] qui a refusé d'accorder les taxes de vente à un courtier après avoir déterminé que la clause 7.2 trouvait application : Qu'en est-il du droit à la rétribution d'un courtier lorsque aucune promesse d'achat n'est présentée et que le propriétaire-vendeur décide de résilier unilatéralement le contrat de courtage exclusif et irrévocable ? Dans un tel cas, en application de l'

article 1503 C.c.Q. et malgré la conséquence sévère qui en résulte, la Cour du Québec décide qu'elle n'a d'autre choix « que de constater qu'en mettant un terme,

comme ils l'ont fait, au contrat de courtage irrévocable, les défendeurs ont empêché l'accomplissement de la condition, soit la vente de l'immeuble, se rendant ainsi obligés à l'égard de la demanderesse (le courtier) au paiement de la rétribution prévue ». Pour le juge Jacques Paquet, conclure autrement signifie que le caractère irrévocable du contrat devient aléatoire. Dans ces circonstances, le courtier a droit à la rétribution prévue au contrat de courtage, correspondant au pourcentage convenu du prix de vente demandé, sans pour autant avoir droit aux taxes applicables.

Il nous semble difficile de contester ce raisonnement qui donne plein effet à la notion d'irrévocabilité du contrat de courtage. [20] [ 52 ] L'appelante demande aussi que l'intimée soit condamnée à lui payer 2 000 $ représentant les dommages subis pour ennuis et inconvénients. Toutefois, elle n'explique pas pourquoi cette somme devrait lui être octroyée. Elle n'a pas, non plus, déposé au dossier la preuve susceptible de soutenir sa réclamation .

Il y a donc lieu de rejeter ce chef de réclamation. [ 53 ] En conséquence, je propose d'accueillir l'appel en partie, avec dépens, d'infirmer le jugement de première instance et de condamner l'intimée à payer à l'appelante 27 000 $ avec l'intérêt légal et l'indemnité additionnelle à compter du 6 mai 2008 ainsi que les dépens. FRANCE THIBAULT, J.C.A.