2012 QCCQ 7856, 2012 QCCQ 7856

Fiducie Maurice Samson c. 9012-8067 Québec inc. (Excavation Mailhot et Fils) 2012 QCCQ 7856 JG 1496 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-22-011979-117 705-22-009790-096 DATE : 26 juillet 2012 SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE DIANE GIRARD, J.C.Q.

Dossier 705-22-011979-117: FIDUCIE MAURICE SAMSON Demanderesse c. 9012-8067 QUÉBEC INC. faisant affaires sous la raison sociale de: Excavation Mailhot et fils Défenderesse -et- L'OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE MONTCALM Mise-en-cause -et- Dossier 705-22-009790-096: 9012-8067 QUÉBEC INC. faisant affaires sous la raison sociale de: Excavation Mailhot et fils Demanderesse c.

PIERRE AIRD & JOSÉE LALANCETTE Défendeurs -et- FIDUCIE MAURICE SAMSON Requérante tierce opposante JUGEMENT [ 1 ] Le Tribunal a été saisi de deux (2) recours dans des dossiers distincts. [ 2 ] Le dossier Fiducie Maurice Samson (dossier 1: 705-22-011979-117) est une requête en radiation d’une inscription d'une hypothèque légale et d’un préavis d’exercice pour prise en paiement sur un immeuble dont Fiducie Maurice Samson est devenue propriétaire suite à un jugement en délaissement et prise en paiement. [ 3 ] La demanderesse plaide que l’hypothèque légale a été inscrite tardivement ainsi que le préavis d’exercice.

Subsidiairement, elle demande que l’hypothèque légale soit réduite, le coût et la plus value à l’immeuble étant inexacts. [ 4 ] Le second dossier est une action sur compte de 9012-8067 Québec inc. contre deux (2) défendeurs pour des travaux d’excavation exécutés à leur résidence et pour lesquels l’hypothèque légale et le préavis d’exercice ont été enregistrés. Jugement par défaut est intervenu dans ce dossier le 25 mars 2009 condamnant les défendeurs à payer 15 578,27 $, dont 13 078,27 $ pour des travaux

sur l’immeuble. [ 5 ] Les défendeurs ont fait une demande de rétraction de jugement, qui a été rejetée par le juge Georges Massol, le 29 octobre 2009. [ 6 ] Fiducie Maurice Samson, tierce opposante, demande la rétraction du jugement du 25 mars 2009, alléguant qu’elle n’a pas été représentée dans cette instance et que ses intérêts sont affectés par ce jugement. Comme il s’agit d’une action personnelle contre les défendeurs, son seul intérêt consiste à ne pas se faire opposer la valeur des travaux aux fins de l’hypothèque légale enregistrée sur son immeuble.

I La requête en rétractation de jugement (dossier 2: 705-22-009790-096) : [ 7 ] Il y a lieu de décider d’abord de cette requête en rétractation de jugement (dossier 2: 705-22-009790-096). [ 8 ] L’avocate de Fiducie Maurice Samson plaide qu’il ne peut y avoir chose jugée (

article 2848 C.c.Q. ) quant à la valeur et le coût des travaux, car il n’y a pas identité des parties, identité d’objet et de cause. Elle précise que Fiducie Maurice Samson n’était pas

partie au litige et que le recours dans le dossier 2 (705-22-009790-096) était une action personnelle et non un recours hypothécaire. Elle cite de la jurisprudence en ce sens [1] . [ 9 ] Elle dit avoir fait la demande en rétractation de jugement pour ne pas se voir opposer le montant du jugement pour l’hypothèque légale. [ 10 ] Vu l’absence d’identité des parties et des recours, le Tribunal ne peut conclure qu’il y a chose jugée pour Fiducie Maurice Samson. D’autre part, cette dernière n’était pas propriétaire de l’immeuble lors du prononcé du jugement du juge Richard Landry le 25 mars 2009. Elle ne pouvait donc pas être

partie à l'instance et le Tribunal doute que la requérante ait pu bénéficier d'une rétractation de jugement, son intérêt étant inexistant au moment du jugement. [ 11 ] Quoi qu'il en soit, puisque le Tribunal conclut qu'il n'y a pas chose jugée pour la requérante, la demande de rétractation de jugement n’a plus d'utilité de l'aveu même de l'avocate de Fiducie Maurice Samson. Elle est donc rejetée sans frais, vu l'utilité d'un jugement sur la chose jugée.

II Le dossier en radiation d'inscription (dossier 1: 705-22-011979-117) : [ 12 ] Fiducie Maurice Samson est propriétaire de l'immeuble situé au 5045 rue Dolorès à Rawdon suite à un jugement en délaissement et prise en paiement inscrit à l'index aux immeubles le 10 juin 2010. [ 13 ] 9012-8067 Québec inc., une compagnie d'excavation a publié le 5 février 2009 une hypothèque légale de construction pour un montant de 13 078,27 $.

Le 8 octobre 2009, elle a inscrit un préavis d'exercice en prise en paiement. [ 14 ] Fiducie Maurice Samson plaide que les deux (2) inscriptions ont été faites en dehors des délais prévus à l'

article 2727 du Code civil du Québec : « 2727. L'hypothèque légale en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d'un immeuble subsiste, quoiqu'elle n'ait pas été publiée, pendant les 30 jours qui suivent la fin des travaux. Elle est conservée si, avant l'expiration de ce délai, il y a eu inscription d'un avis désignant l'immeuble grevé et indiquant le montant de la créance. Cet avis doit être signifié au propriétaire de l'immeuble.

Elle s'éteint six mois après la fin des travaux à moins que, pour conserver l'hypothèque, le créancier ne publie une action contre le propriétaire de l'immeuble ou qu'il n'inscrive un préavis d'exercice d'un droit hypothécaire. » [ 15 ] Noël Antoine Mailhot, président d'Excavation Mailhot et fils (9012-8067 Québec inc.), témoigne qu'il avait obtenu un contrat de Pierre Aird et Josée Lalancette (défendeurs dans le dossier 2 : 705-22-009790-096) afin de renchausser la fondation de leur résidence en construction, d'excaver une tranchée pour le tuyau d'alimentation du puits artésien, de refermer le tout et de faire l'installation septique (fosse et champ d'épuration). [ 16 ] Le contrat était à l'heure et au voyage.

Sa compagnie a également transporté du sable sur un terrain adjacent à la résidence et qui appartenait au couple Aird-Lalancette (3 à 4 heures de travail selon monsieur Mailhot). Ils ont également sorti des souches qui avaient été empilées sur le terrain. [ 17 ] Monsieur Pierre Aird a témoigné à la demande de son ex-prêteur Fiducie Maurice Samson. Il a d'abord prétendu qu'il y avait eu entente pour les travaux septiques pour 2 à 3 000 $. Plus tard, il dira plutôt 4 à 5 000 $. Il corrobore les travaux pour le puits artésien, la fosse septique, le « renchaussement » de la fondation et des travaux sur l'autre lot.

Il reconnaît avoir fait un chèque de 8 000 $ le 15 décembre 2008 au nom d'Excavation Mailhot (dossier 2, pièce P-3). [ 18 ] Le chèque est revenu sans provision malgré l'affirmation du témoin que son intention était d'arrêter le chèque. [ 19 ] Monsieur Mailhot a témoigné qu'il a exigé un paiement des défendeurs, car beaucoup de travail avait été fait et aucun montant n'avait été payé. À ce moment, la fosse septique avait été installée, mais le champ d'épuration n'avait pas été fait.

Il avait dit à monsieur Aird qu'il ferait le champ d'épuration après les fêtes. [ 20 ] Entre-temps, la Caisse populaire a avisé le tireur que le chèque n'avait pas de provision suffisante. Le 9 janvier 2009, les défendeurs recevaient, par huissier, une mise en demeure de payer la facture totale des travaux déjà exécutés dans les cinq (5) jours. [ 21 ] Le 5 février 2009, Excavation Mailhot n'ayant pas été payée, elle enregistre l'hypothèque légale de construction (pièce P-1,

index aux immeubles). [ 22 ] L'immeuble n'est toujours pas doté de champ d'épuration.

Malgré tout, le couple loue l'immeuble à deux (2) reprises. [ 23 ] Le champ d'épuration ne sera fait que le 9 août 2010 par la municipalité de Rawdon qui en a obtenu l'autorisation judiciaire.

Fiducie Maurice Samson a dû payer 4 740,75 $ à la Municipalité pour ces travaux (pièce P-7). [ 24 ] Monsieur Bruce MacKay, inspecteur pour la municipalité de Rawdon, témoigne que le 5 décembre 2008 le champ d'épuration n'était pas fait et que trois (3) avis ont été envoyés à monsieur Aird et madame Lalancette (dont le dernier par huissier le 10 février 2009). [ 25 ] Le 22 septembre 2009, suite à une plainte de monsieur Noël Antoine Mailhot que l'immeuble était occupé alors qu'aucun champ d'épuration n'était fait, il s'est rendu sur les lieux (voir photographies, pièce P-11).

Monsieur MacKay témoigne que la résidence ne pouvait être habitée en l'absence de champ d'épuration, ceci contrevenant aux normes environnementales.

Il précise que l'immeuble ne pouvait être habité que le 9 août 2010, date à laquelle les travaux d'épuration ont été complétés. [ 26 ] Quant au lot adjacent à la maison, monsieur MacKay dira qu'il n'y avait eu que du « défrichage » [ 27 ] Le Tribunal doit décider de la date de la fin des travaux pour valider ou invalider les inscriptions au registre foncier. [ 28 ] Fiducie Maurice Samson plaide que l'excavateur a abandonné les lieux et les travaux le 5 décembre 2008 et que cet abandon équivaut à la fin des travaux selon la jurisprudence. [ 29 ] Excavation Mailhot plaide qu'il n'y a eu que suspension des travaux et que la fin des travaux est le 9 août 2010, date à laquelle l'immeuble était « habitable ». [ 30 ] La requérante en radiation réfère le Tribunal aux jugements de la Cour d'appel dans Industries Hancan inc. (Syndic d') et Nova Construction plus (JPR) inc . c.

Hypothèque CIBC inc . [2] , où la Cour d'appel aurait reconnu que l'abandon des travaux peut équivaloir à la fin des travaux. [ 31 ] Dans Industrie Hancan, la Cour d'appel a confirmé le rejet de la demande de radiation d'hypothèque légale. Même si elle a précisé que l'abandon des travaux peut équivaloir à la fin des travaux, elle a jugé qu'il y avait eu suspension des travaux.

Elle précise « qu'en matière de « fin des travaux » chaque cas est un cas d'espèce, apprécié en fonction des circonstances propres à chaque dossier . » [ 32 ] Dans Nova Construction plus , il s'agissait d'une contestation de l'état de collocation et de l'annulation d'une hypothèque légale. Le juge de première instance avait jugé qu'il y avait eu abandon des travaux et non-suspension. [ 33 ] Cette affaire doit être citée dans le contexte ou la Cour d'appel a précisé qu'une

partie de la preuve testimoniale n'avait pas été produite devant elle, notamment la transcription du témoignage de la signataire de la déclaration d'exécution finale des travaux. Le juge Giroux précise que « plusieurs éléments retenus par le juge de première instance pour conclure qu'il y avait un abandon des travaux n'avaient pas été transcrits. » [ 34 ] La Cour conclut: « En l'absence d'une

partie de la preuve administrée […] je ne peux voir aucune erreur manifeste et dominante du premier juge dans son appréciation de la date de la fin des travaux. » Page 9 [ 35 ] La Cour d'appel établit toutefois des critères pour analyser s’il y a suspension ou abandon des travaux. Elle réfère à l'auteur Serge Binette [3] et précise qu'il y a abandon lorsque la reprise des travaux cesse d'être prévisible et suspension lorsque la reprise des travaux est et demeure prévisible. Ceci est repris par Louis Payette [4] . [ 36 ] D'autre part, les articles 2110 et 2727 du Code civil du Québec précisent: « 2110.

Le client est tenu de recevoir l'ouvrage à la fin des travaux; celle-ci a lieu lorsque l'ouvrage est exécuté et en état de servir conformément à l'usage auquel on le destine. La réception de l'ouvrage est l'acte par lequel le client déclare l'accepter, avec ou sans réserve. 2727. L'hypothèque légale en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d'un immeuble subsiste, quoiqu'elle n'ait pas été publiée, pendant les 30 jours qui suivent la fin des travaux.

Elle est conservée si, avant l'expiration de ce délai, il y a eu inscription d'un avis désignant l'immeuble grevé et indiquant le montant de la créance. Cet avis doit être signifié au propriétaire de l'immeuble.

Elle s'éteint six mois après la fin des travaux à moins que, pour conserver l'hypothèque, le créancier ne publie une action contre le propriétaire de l'immeuble ou qu'il n'inscrive un préavis d'exercice d'un droit hypothécaire. » [ 37 ] La fin des travaux a donc lieu lorsque l'immeuble est habitable dans le cas d'une résidence privée. [ 38 ] D'autre part, la jurisprudence depuis le jugement de la Cour d'appel dans Laporte c. Gagnon [5] précise qu'il ne peut exister qu'une seule fin des travaux.

[ 39 ] Dans la présente affaire, la reprise des travaux était prévisible en décembre 2009, car la présence d'un champ d'épuration est obligatoire. [ 40 ] Le Tribunal conclut que la fin des travaux est le 9 août 2010 et les inscriptions ont été faites dans les délais. III Le montant de l'hypothèque légale et la plus value donnée à l'immeuble : [ 41 ] L'avocate de Fiducie Maurice Samson plaide qu'il n'y a pas eu pour 13 078,27 $ de travaux, que ce n'était pas l'entente avec le couple Aird-Lalancette, qu'une

partie des travaux a été faite sur un autre lot sur lequel aucune hypothèque légale n’a été enregistrée et que son client a dû débourser prés de 4 800 $ pour le champ d'épuration. [ 42 ] La requérante n'a fait entendre que monsieur Aird sur le montant du contrat. Comme souligné, séance tenante, ce témoin n'est absolument pas crédible. Son chèque de 8 000 $ contredit son affirmation d'un coût projeté de 4 à 5 000 $. D'autre part, il a signé régulièrement les bons de travail. [ 43 ] Quant à monsieur Mailhot, il a témoigné sans hésitation et son témoignage est très crédible.

Il admet avoir discuté d'un prix de 4 à 5 000 $ pour la fosse septique. Il admet avoir fait un peu de travail sur le terrain adjacent. [ 44 ] Sa facture de 2 167,20 $ comprend l'excavation pour la tranchée d'eau et les travaux de fosse septique.

Pour la fosse septique, il y a une somme de 1 330 $ plus taxes. [ 45 ] Si on ajoute la somme payée pour le champ d'épuration, on arrive à environ 6 000 $. [ 46 ] La facture (pièce P-2 numéro 009735) comprend trois (3) voyages de souches (240 $) et trois (3) voyages de sable (405 $) qui ont servi au lot adjacent, 645 $ + TPS et TVQ (de 2008) doivent donc être retirés. [ 47 ] Quant aux autres travaux apparaissant à cette facture, ils sont liés au « renchaussement » de la fondation avec des voyages de sable provenant de l'extérieur.

Malgré l'argument de la requérante que ces travaux n'ont pas donné de plus value à l'immeuble, le Tribunal en conclut différemment; ces travaux étaient nécessaires pour protéger la fondation et accéder à l'immeuble dont le contour était en grande

partie dégarni. [ 48 ] Quant à la fosse septique et au champ d'épuration, monsieur Mailhot a admis une entente à environ 5 000 $. 1 330 $ plus taxes ont été inclus dans la facture et font l'objet de l'hypothèque légale. [ 49 ] La requérante a dû débourser 4 740,75 $. Cette somme payée n'est pas comprise dans les 13 000 $ couverts sur l'hypothèque légale. Il en a coûté environ 1 000 $ de plus que l'estimation qui avait été faite à Pierre Aird.

Cette entente n'est toutefois pas avec la requérante et n'est pas un droit réel sur l'immeuble acquis. [ 50 ] Le Tribunal ne voit pas comment il pourrait réduire l'hypothèque légale de cette somme puisque ce montant n'est pas dans la facture ayant engendré l'hypothèque légale. [ 51 ] Le Tribunal conclut à la validité des inscriptions dont la plus value doit être réduite de 645 $ plus taxes (32,25 $ à 5% de TPS et 50,79 $ à 7.5% de TVQ) soit la somme de 728,04 $. [ 52 ] Pour ces motifs, le Tribunal: [ 53 ] Dans le dossier 2 : 705-22-009790-096: [ 54 ] REJETTE la requête sans frais; [ 55 ] Dans le dossier 1 : 705-22-011979-117: [ 56 ] REJETTE la requête en radiation de l'hypothèque légale publiée le 5 février 2009 au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montcalm sous le numéro 15 937 386; [ 57 ] REJETTE la requête en radiation de l'inscription du préavis d'exercice pour prise en paiement publiée le 8 octobre 2009 au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montcalm sous le numéro 16 618 638; [ 58 ] RÉDUIT le montant de l'hypothèque légale à 12 350,23 $ (13 078,27 $ moins 728,04 $ = 12 350,23 $); [ 59 ] PERMET le dépôt au greffe de cette somme à

titre de sûreté pour substituer à l'hypothèque légale dans les 10 jours du présent jugement. Sur paiement et dépôt de cette sûreté, PERMET la radiation des hypothèques 15 937 386 et préavis d'exercice 16 618 638; [ 60 ] LE TOUT chaque

partie payant ses frais vu le montant de la réduction. __________________________________ L'Honorable Diane Girard, j.C.Q. Me Cristina Mageau Procureure de Fiducie Maurice Samson

Me Éric Germain Procureur de 9012-8067 Québec inc. Date d’audience : 16 juillet 2012