2011 QCCQ 7082, 2011 QCCQ 7082

Talbot c. Paquet 2011 QCCQ 7082 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUCE LOCALITÉ DE SAINT-JOSEPH « Chambre civile » N° : 350-32-008409-106 DATE : 7 juin 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE JUGE ANDRÉ J. BROCHET ______________________________________________________________________ GORDON TALBOT ET RAYMONDE POMERLEAU, […] , Sainte-Marie (Québec) […] Demandeurs c.

FRANCINE PAQUET , […] , Sainte-Marie (Québec) […] Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ QUESTION EN LITIGE [ 1 ] À la suite d'un jugement du Tribunal des droits de la personne du 22 janvier 2010 [1] , les demandeurs monsieur Gordon Talbot et madame Raymonde Pomerleau ont été appelés à payer une cotisation spéciale de 996,59 $ imposée par le Syndicat des copropriétaires Les Condominiums Sainte-Marie (ci-après: « le Syndicat »). [ 2 ] Madame et monsieur Pomerleau Talbot avaient acheté de la défenderesse Francine Paquet son unité de condominium le 16 août 2007 et ils prétendent que cette dernière aurait dû leur déclarer la possibilité d'une poursuite de la part d'un copropriétaire ayant donné lieu au jugement ci-haut mentionné et ayant eu comme conséquence la cotisation payée.

Ont-ils raison ? LES FAITS [ 3 ] Les quelques faits pertinents au présent litige et retenus par le Tribunal sont les suivants. [ 4 ] À l'été 2007, madame et monsieur Pomerleau Talbot s'intéressent à l'achat du condominium de madame Paquet et le 22 juillet, ils signent une promesse d'achat qui est acceptée le même jour par madame Paquet.

Cette dernière déclare n'avoir connaissance d'aucun facteur susceptible d'affecter la valeur de l'immeuble. [ 5 ] À l'audience, monsieur Talbot indique qu'il a requis de madame Paquet ou de son agent immobilier les procès-verbaux des assemblées antérieures du Syndicat mais que ces procès-verbaux ne lui ont pas été fournis et qu'il a procédé avec sa conjointe à l'achat sans les consulter.

L'annexe B de sa promesse d'achat ne requérait pas ses documents précisément puisqu'il ne fait mention que des règlements de la copropriété. [ 6 ] Monsieur Talbot indique que c'est à l'assemblée annuelle 2008 qu'il apprend l'existence du contentieux entre la Commission des droits de la personne (ci-après: « la Commission ») et le Syndicat.

En fait, une copropriétaire a déposé une plainte contre le Syndicat en raison du comportement discriminatoire à son égard quant à l'usage d'un stationnement. [ 7 ] Le 13 novembre 2008, un mémo est distribué à tous les copropriétaires annonçant une dette éventuelle de 10 000,00 $ à l'égard de ce contentieux. On sait qu'en bout de ligne, c'est une somme de plus de 23 623,97 $ qu'ont été appelés à payer les copropriétaires si on tient compte de la condamnation du Tribunal des droits de la personne et les frais extrajudiciaires engendrés.

La quote-part payée par madame et monsieur Pomerleau Talbot fut de 996,59 $ qu'ils réclament à madame Paquet. [ 8 ] Cette dernière conteste le bien-fondé de la demande puisqu'elle avance qu'en août 2007, elle ne pouvait informer madame et monsieur Pomerleau Talbot de la procédure devant la Commission puisqu'elle n'avait pas encore été intentée.

En effet, c'est en novembre 2007 que la plainte de la copropriétaire en question fût déposée auprès de la Commission. [ 9 ] Le procès-verbal de l'assemblée annuelle du 30 janvier 2005 a fait état du paiement d'un compte d'honoraires d'avocats de 312,49 $, honoraires encourus à l'égard du litige, mais rien ne laisse transpirer, à ce moment-là non plus, qu'à l'assemblée annuelle du 29

janvier 2006 que tout dégénérera en une poursuite fondée sur des droits qui auraient été refusés à la copropriétaire tels qu'ils existent dans la Charte des droits de la personne . [ 10 ] Madame et monsieur Pomerleau Talbot plaident que le litige dont ils ont eu à payer une cotisation spéciale a pris naissance avant leur achat et que madame Paquet doit en supporter les conséquences puisqu'elle aurait dû leur déclarer. [ 11 ] Aussi, l'

article 1078 du Code civil du Québec imposerait à madame Paquet l'obligation de payer la cotisation émise. Cet

article 1078 se lit ainsi: 1078. Le jugement qui condamne le syndicat à payer une somme d'argent est exécutoire contre lui et contre chacune des personnes qui étaient copropriétaires au moment où la cause d'action a pris naissance, proportionnellement à la valeur relative de sa fraction. Ce jugement ne peut être exécuté sur le fonds de prévoyance, sauf pour une dette née de la réparation de l'immeuble ou du remplacement des parties communes. [ 12 ] Madame Paquet n'habitait pas l'unité qu'elle a vendue qui était en location.

DÉCISION [ 13 ] Voici comment le Tribunal disposera de la présente affaire. [ 14 ] La promesse d'achat ayant précédé la signature du contrat notarié ne fait pas état qu'il ait été requis de madame Paquet de produire les procès-verbaux des assemblées annuelles précédentes. [ 15 ] Il est possible que madame et monsieur Pomerleau Talbot les aient demandés, soit à madame Paquet ou à l'agent immobilier, mais ils n'en ont pas pris connaissance puisqu'on ne les a pas produits.

Ils ont quand même procédé à l'achat de leur propriété, renonçant ainsi à l'analyse des décisions antérieures du Syndicat prises lors des assemblées annuelles. [ 16 ] Ceci étant, le Tribunal n'est pas convaincu qu'ils auraient trouvé à redire sur ce que le procès-verbal de ces assemblées peut révéler. En effet, pour l'assemblée du 30 janvier 2005, il y a la mention d'honoraires d'avocats de 312,29 $, somme modeste faisant état d'un échange de correspondances.

Quant à l'assemblée du 29 janvier 2006, on parle d'un problème de stationnement mais le Syndicat demande aux parties de s'entendre entre elles. [ 17 ] L'assemblée annuelle de 2007 n'a pas fait l'objet de preuve et c'est après la vente d'août 2007 que la copropriétaire a déposé sa plainte à la Commission.

Donc, il faut considérer que la prise de naissance du litige, ayant eu comme conséquence la cotisation spéciale, a lieu au moment où la Commission a été saisie du problème. [ 18 ] Dans l'esprit de madame Paquet, il n'y avait pas à déclarer la divergence de vue relativement à l'utilisation d'un stationnement, non plus qu'un simple échange de correspondances d'avocats.

Il ne s'agit pas quant au Tribunal d'une réticence importante destinée à cacher un litige qui ferait avorter la vente envisagée. [ 19 ] Au moment de la vente, il n'y avait aucune procédure judiciaire qui était pendante ou même de poursuite sur le point d'être intentée par la copropriétaire dont il s'agit. Il n'y avait aucune mise en demeure formelle provenant d'un avocat ou de la

partie elle-même qui ait pu laisser croire que l'affaire se dirigeait devant un tribunal comme celui du Tribunal des droits de la personne et se conclurait par le paiement d'une indemnité importante en plus du paiement des frais extrajudiciaires. [ 20 ] Certes, une analyse minutieuse après enquête aurait pu laisser croire à la possibilité d'une telle condamnation.

Mais pour une personne raisonnable, en août 2007, il n'y avait pas cette probabilité qui fait en sorte que cet élément de divergence quant à l'occupation d'un stationnement avait à être révélé aux acheteurs. [ 21 ] Encore que le Tribunal n'est pas convaincu que la révélation de cette éventuelle poursuite, au moment de l'achat, aurait fait reculer les demandeurs. [ 22 ] La loi ne sanctionne que le dol qui provoque une erreur qui vicie le consentement à un contrat. La

partie qui invoque ce dol ou cette réticence doit prouver qu'elle n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes ( art. 1401 C.c.Q ). [ 23 ] L'

article 1078 C.c.Q. opposé par les demandeurs, règle une question reliée à l'exécution d'un jugement uniquement. Il ne règle pas les litiges entre les propriétaires successifs. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: REJETTE la réclamation des demandeurs, Gordon Talbot et Raymonde Pomerleau, contre la défenderesse, Francine Paquet, avec frais limités à la somme de 59,00 $.

__________________________________ ANDRÉ J. BROCHET, J.C.Q. Date d’audience : 31 mai 2011