2020 QCCQ 8483, 2020 QCCQ 8483

JR 1973 Banque de Montréal c. Estrada Medina 2020 QCCQ 8483 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-253037-199 DATE : Le 1 er décembre 2020 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LOUIS RIVERIN, J. C.Q. BANQUE DE MONTRÉAL Demanderesse c. MANUEL ESTRADA MEDINA Défenderesse JUGEMENT [ 1 ] La Banque de Montréal (BMO) demande l’autorisation de vendre sous contrôle de justice, de gré à gré, l’immeuble sis au [...], Dorval, propriété de monsieur Manuel Estrada Médina (M.

Médina). [ 2 ] BMO détient sur l’immeuble un lien hypothécaire en garantie d’un prêt de cent mille dollars (100 000 $) (pièce P- 1) intervenu le 10 juillet 2003. L’acte est dûment publié au bureau de la publicité des droits (pièce P-3). [ 3 ] M. Médina étant en défaut de rembourser les sommes dues de décembre 2017 à juin 2018, de même que de payer à leur échéance les taxes municipales, BMO lui a fait signifier un préavis d’exercice d’un recours hypothécaire conformément à l’

article 2757 du Code civil du Québec . (pièce P-4). [ 4 ] Le 27 juin 2018, M. Médina reçoit signification de la demande introductive d’instance en délaissement forcé et pour autorisation de vente dont le tribunal doit maintenant disposer. CONTEXTE [ 5 ] La demande de BMO est introduite dans le district judiciaire de Québec en juin 2018. [ 6 ] Le 17 octobre 2018, jugement par défaut de plaider est rendu par la greffière spéciale en faveur de BMO. La demande est accueillie. [ 7 ] Le 1 er novembre 2018, le jugement est signifié à M. Médina. [ 8 ] Le 7 décembre 2018, M.

Médina présente à Québec une demande de rétractation de jugement et une demande en changement de district, lesquelles sont alors prises en délibéré. [ 9 ] Le 24 janvier 2019, jugement est rendu rétractant la décision rendue le 17 octobre 2018 par la greffière spéciale, suspendant son exécution et remettant les parties dans l’état où elle se trouvait avant le prononcé du jugement. [ 10 ] Le dossier est également transféré dans le district judiciaire de Montréal. [ 11 ] Le jugement du 24 janvier 2019 mentionne à son paragraphe [37] un aveu judiciaire fait par M. Médina.

Il reconnaît devoir au moins douze mille dollars (12 000 $) à BMO. [ 12 ] Les motifs qui suivent du jugement du 24 janvier 2019 méritent ici d’être cités : [43] That being said, Mr. Medina asserts that BMO made errors in the handling of his file in regard to the payment of property tax and that it is claiming interest from him without entitlement, as a result of its failure to apply amounts duly paid by him to the principal of his debt. [44] He alleges that the Bank acknowledged these errors in the summer of 2017 but did not reverse those prejudicial effects. [45] At first glance, Mr.

Medina puts forth defenses that appear at this stage to be [translation] " sufficiently serious to justify a

subsequent, closer examination". [46] In these circumstances, the judgment rendered by the special clerk on October 17, 2018, should be revoked and its execution suspended. ANALYSE [ 13 ] L’examen ultérieur plus approfondi est l’exercice qui s’est déroulé devant le tribunal lors de l’audition. Cet exercice a révélé la futilité des moyens de défense énoncés par M. Médina. PREMIER MOYEN : ERREURS DANS LE CALCUL [ 14 ] Madame Sylvie Lantaigne, Directrice de comptes et d’hypothèques possède 25 ans d’expérience dans le domaine.

Elle témoigne pour BMO et a clairement expliqué toute la chronologie du dossier depuis l’origine du prêt à l’aide de la pièce P-6, soit le « Mortgage loan ledger ». [ 15 ] De cet état de compte remontant à l’origine du prêt en 2003 jusqu’au 1 er juin 2020, l’on constate que M. Médina s’est trouvé en situation de collection à plusieurs reprises avant 2018. [ 16 ] De plus, alors que M.

Médina soutient que des erreurs sont commises en 2012 et 2016, non seulement il est incapable d’en identifier une [1] , mais les explications données par Madame Lanteigne sont claires et non-équivoques et l’état de compte P-6 explique clairement l’attribution de chaque dollar reçu en paiement du capital, des intérêts et des taxes municipales. [2] [ 17 ] L’une des problématiques est que M. Médina ne paie pas en temps utile ses taxes municipales.

Alors qu’à l’origine du prêt, il a accepté que BMO s’en charge pour lui, il a demandé que cesse ce service en 2012 et a retiré les sommes alors accumulées pour les taxes municipales. [3] [ 18 ] Puisqu’il s’est trouvé en défaut de payer les taxes municipales et scolaires [4] , BMO a dû « protéger » sa créance et sa garantie hypothécaire en prélevant une

partie des sommes reçues de M. Médina pour payer lesdites taxes. [ 19 ] Cette façon de procéder est permise par le Deed of loan. [5] De plus, cela n’a pas empêché les paiements du capital. [6] [ 20 ] Lorsqu’il demeure un excédent en faveur de M. Médina, BMO lui remet le tout. [7] [ 21 ] Le Tribunal est satisfait de la preuve offerte par BMO quant au traitement et à la séparation exercée entre les sommes applicables sur le capital et celles pour les taxes et l’assurance. Il n’y a pas de relation de cause à effet possible entre les deux créant une erreur. [ 22 ] Ainsi donc, le moyen de défense soulevé par M.

Médina ne résiste pas à « l’examen ultérieur plus approfondi ». Mais il y a plus. [ 23 ] Considérant l’historique de délinquance, dès le 5 mars 2018, BMO avise M. Médina que son hypothèque vient à échéance le 1 er juillet 2018 et elle l’avise que le solde en entier devra alors être payé. (pièce P-7) [ 24 ] Le prêt est échu depuis le 1 er juillet 2018 de telle sorte que tout le solde est dû, nonobstant le recours hypothécaire. M. Médina ne peut ignorer ce fait. [ 25 ] Pourtant, depuis juillet 2018, et même avant, M. Médina n’a versé aucune somme d’argent à BMO.

Il a admis devoir douze mille dollars (12 000 $) lors de l’audition en rétractation le 7 décembre 2018. [ 26 ] Plus de 2 années se sont écoulées entre la signification des procédures et l’audition au mérite devant le Tribunal sans que M.

Médina ne prenne quelques mesures concrètes pour « comprendre » ses états de compte et payer quelques sommes que ce soit alors qu’il sait et reconnaît en devoir. [ 27 ] Au 31 mai 2020, selon la pièce P-6, c’est une somme de soixante-quatre mille deux cent cinquante-deux dollars et vingt cents (64 252,20 $) qui est due à BMO. [ 28 ] L’évaluation de l’immeuble est de trois cent quatre-vingt-trois mille cinq cent quatre-vingt-dix-huit dollars (383 598,00 $) (pièce P-5).

AUTRES MOYENS [ 29 ] Monsieur Médina a déposé la pièce D-3 laquelle contient certains reproches adressés à BMO et ses procureurs. [ 30 ] Le premier concerne le dépôt de la demande introductive d’instance dans le district de Québec.

Le dépôt d’une demande dans un district autre que celui du domicile d’un défendeur n’est pas une violation de la loi et un défendeur peut ne pas relever ce moyen déclinatoire. [ 31 ] À tout événement, le remède qu’est la demande en changement de district a été reçue par le Tribunal, frais à suivre le sort de la demande principale. [8] [ 32 ] La question de la langue soulevée relève du comportement des procureurs de BMO.

Le reproche adressé est que le procureur de BMO a rédigé la demande introductive d’instance en français et qu’il aurait insisté pour se faire entendre en français lors de l’audition sur la rétractation de jugement et changement de district.

[ 33 ] La Cour Suprême du Canada dans l’arrêt Mazraani c. Industrielle Alliance, Assurance et service financier inc. a reconnu le droit constitutionnel de toute personne témoignant devant la Cour d’être entendu dans l’une des deux langues officielles de ce pays. [9] [ 34 ] Elle y a aussi reconnu le droit constitutionnel de plaider dans l’une ou l’autre des deux langues officielles pour les avocats.

Ce moyen est donc non-fondé. [ 35 ] L’allégation du refus des procureurs de BMO de procéder à un interrogatoire préalable hors Cour est contredite par la preuve documentaire, soit le courriel D-1 du 15 avril 2020. [ 36 ] Quant aux demandes de compensation pour déplacement à Québec et perte de temps, deux éléments font échec à ces demandes. [ 37 ] Le premier est qu’aucune n’est quantifiée. Hors, le Tribunal ne peut allouer au-delà de ce qui est demandé. Le second est que, bien que questionné à ce sujet, M.

Médina n’a offert aucune preuve des dommages prétendument subis. [ 38 ] Dans ces circonstances, il n’y a pas lieu de donner suite à ces demandes lesquelles apparaissent, aux yeux du Tribunal et eu égard à l’ensemble de la preuve, des prétextes pour ne pas payer ce qui est dû depuis plus de deux ans. [ 39 ] En conclusion, l’examen ultérieur plus approfondi révèle qu’il y a absence de cause valable d’opposition et que l’ensemble des critères des articles 2757 , 2758 et 2765 du Code civil du Québec sont rencontrés. PAR CES MOTIFS : ACCUEILLE la demande introductive d’instance.

DÉCLARE bonne et valable à toutes fins que de droit l’assignation du défendeur; CONSTATE l’existence bonne et valable de l’hypothèque et de la créance hypothécaire de la demanderesse, laquelle s’établit en date du 18 mars 2018 à la somme de cinquante-huit mille cent trente-cinq dollars et huit cents (58 135,08 $) en capital et trois cent soixante- dix-sept dollars et quatre-vingt-sept cents (377,87 $) en intérêts courus; CONSTATE le défaut du défendeur d’exécuter ses obligations découlant de l’acte d’hypothèque immobilière inscrit au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal sous le numéro 10 594 782; CONDAMNE le défendeur à rembourser à la demanderesse la somme de cinquante-huit mille cinq cent douze dollars et quatre-vingt- quinze cents (58 512,95 $) avec intérêts au taux de 2,22 % l’an sur la somme de cinquante-huit mille cent trente-cinq dollars et huit cents (58 135,08 $) à compter du 18 mars 2018; CONSTATE le refus du défendeur de délaisser volontairement l’immeuble hypothéqué sans cause valable d’opposition; AUTORISE la vente sous contrôle de justice, par voie de vente de gré à gré, de l’immeuble suivant : « Un immeuble connu et désigné comme étant le lot numéro [...], du cadastre du Québec, dans la circonscription foncière de Montréal.

Avec la bâtisse dessus construite portant le numéro civique [...], Dorval, province de Québec, [...]. »

ORDONNE au défendeur et/ou à tout autre occupant ou détenteur subséquent de délaisser et de livrer à la personne chargée de la vente, l’immeuble précédemment décrit dans les dix (10) jours de la notification du présent jugement pour que ledit immeuble soit vendu sous contrôle de justice par voie de vente de gré à gré; À DÉFAUT par le défendeur ou tout occupant ou détenteur subséquent de ce faire, ORDONNE leur expulsion immédiate de l’immeuble sus décrit ainsi que tous les biens et effets mobiliers qui ont pu y être laissés; ORDONNE que la personne chargée de la vente de l’immeuble soit dispensée de saisir l’immeuble et DÉCLARE que le présent jugement à l’effet d’investir ladite personne de la saisine de l’immeuble aux fins de procéder à sa vente; DÉSIGNE la personne proposée par la demanderesse, à savoir M.

Richard Dubé, de la firme Gagnon, Sénéchal, Coulombe inc., huissiers de justice, ou tout huissier de justice de ladite firme, pour procéder à la vente sous contrôle de justice, par voie de vente de gré à gré, et ce, pour et au nom du propriétaire défendeur de l’immeuble ci-avant décrit; AUTORISE la personne ainsi nommée à procéder à la vente sous contrôle de justice de gré à gré; ET POUR CE FAIRE À : OBTENIR auprès des personnes et autorités concernées toutes les informations relatives à l’immeuble décrit aux présentes et suffisantes pour permettre à toute personne intéressée de présenter une promesse d’achat en toute connaissance de cause; VISITER, FAIRE VISITER et FAIRE INSPECTER l’immeuble décrit aux présentes; ENTREPRENDRE les démarches nécessaires afin de trouver une ou des personnes intéressées à présenter une promesse d’achat pour ledit immeuble; RECEVOIR une ou des promesses d’achat pour ledit immeuble, lesquelles promesses d’achat devront, le cas échéant, être conformes aux conditions de vente déterminées par le Tribunal et être aussi avantageuses que possible tant pour le propriétaire défendeur que pour la demanderesse;

À CET ÉGARD , elle devra OBTENIR l’autorisation préalable et écrite de la demanderesse avant d’accepter quelque promesse d’achat que ce soit; POUVOIR MANDATER un courtier possédant une expertise dans le domaine de la vente d’immeubles afin que celui-ci puisse effectuer des démarches auprès d’acheteurs potentiels et, à cette fin, elle devra obtenir l’assentiment préalable et écrit de la demanderesse quant au courtier à être nommé; AUTORISE la personne chargée de procéder à la vente sous contrôle de justice de l’immeuble susdit à vendre ce dernier pour un prix commercialement raisonnable supérieur ou égal à 383 598,00 $ ou à tout montant inférieur à être autorisé par écrit par les représentants de la demanderesse, mais ne devant pas être moindre que la somme de cent quatre-vingt-onze mille sept cent quatre-vingt-dix-neuf dollars (191 799,00 $) représentant 50% de l’évaluation municipale de l’immeuble; AUTORISE la personne chargée de la vente à signer au nom du défendeur un acte de vente de l’immeuble pour valoir

titre de propriété en faveur de l’acquéreur y apparaissant et d’en transmettre copie à l’Officier de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal pour inscription au registre foncier pour valoir

titre et radiation; ORDONNE que la vente sous contrôle de justice de l’immeuble à intervenir soit faite sans aucune garantie de qualité, conformément à l’

article 1731 du Code civil du Québec , sans aucune garantie légale et aux risques et périls de l’acquéreur; ORDONNE que les honoraires et les frais de préparation de l’acte de vente, les frais de publications et de radiations ainsi que les frais de copie additionnelle dudit acte pour la demanderesse soient à la charge de l’acheteur; ORDONNE que le transfert de propriété de l’immeuble vendu se fasse seulement lorsque le prix de vente, ainsi que les taxes applicables, le cas échéant, auront été payés intégralement et que l’acquéreur prenne possession de l’immeuble vendu après ce paiement; DÉCLARE que la vente sous contrôle de justice à intervenir aux présentes purge les droits réels conformément à l’article 759 du Code de procédure civile et à l’

article 2794 du Code civil du Québec ; FIXE la rémunération de M.

Richard Dubé, de la firme Gagnon, Sénéchal, Coulombe inc., huissiers de justice, ou tout autre huissier de ladite firme, à un tarif horaire maximum de cent cinq dollars (105,00 $), plus les frais de justice encourus, pour procéder à la vente sous contrôle de justice, par voie de vente de gré à gré de l’immeuble décrit aux présentes; FIXE la rémunération, incluant les honoraires et déboursés, de tout courtier immobilier à être nommé, le cas échéant, par la personne chargée de procéder à la vente sous contrôle de justice, à une commission minimale de mille cinq cents dollars (1 500,00 $) plus taxes, mais n’excédant pas un maximum de 5,00 % du prix de vente de l’immeuble, lesquels honoraires seront payés à même la distribution à être faite par la personne chargée de la vente suivant l’état de collocation à être dressé; ORDONNE à la personne chargée de la vente de l’immeuble de produire son rapport de vente, incluant un rapport des démarches effectuées, des informations obtenues et des promesses d’achat reçues, le cas échéant, au Greffe, dans les trente (30) jours suivant la vente à intervenir, et en y joignant toutes les pièces justificatives; ORDONNE à la personne chargée de la vente de dresser un état de collocation, conformément aux articles 766 à 771 du Code de procédure civile, et de notifier son projet aux créanciers inscrits à l’état certifié de l’Officier de la publicité des droits, conformément à l’article 765 du Code de procédure civile; ORDONNE à la personne ci-avant désignée de remettre à la demanderesse, nonobstant l’article 760 du Code de procédure civile, au moment de la signature de l’acte de vente, le produit de la vente sous contrôle de justice de l’immeuble ci-avant décrit, jusqu’à concurrence de sa créance en capital, intérêts, frais et accessoires, le tout en contrepartie de l’émission d’un engagement écrit irrévocable formulé par la demanderesse en faveur de la personne ci-avant désignée, garantissant le paiement sur demande des frais de la vente sous contrôle de justice et des créances qui lui sont prioritaires ainsi que l’excédent résultant de l’état de collocation dressée par la personne ci-avant désignée;

Sous réserve du paragraphe précédent, ORDONNE à la personne chargée de la vente si, dix (10) jours après la notification du projet d’état de collocation, il n’y a pas eu de contestation, de distribuer le produit de la vente, tel que prévu au projet d’état de collocation, conformément à l’article 771 du Code de procédure civile , et que la distribution des sommes s’effectue dans l’ordre prévu à l’article 776 du Code de procédure civile, étant entendu que les honoraires de la personne chargée de la vente, ainsi que les honoraires de tout courtier nommé par cette dernière, le cas échéant, soient colloqués à

titre de frais de justice; ORDONNE que la personne chargée d’effectuer la vente sous contrôle de justice puisse, dans l’intérêt des parties, ajouter toute autre condition particulière jugée opportune pour aider au bon déroulement de la vente dans la mesure où elle respecte les lois en vigueur et ne contrevienne pas à l’ordre public, mais qu’elle obtienne à cet égard l’autorisation préalable et écrite de la demanderesse avant de poser tout geste pouvant augmenter les frais de réalisation; AUTORISE la personne désignée et/ou la demanderesse à notifier par tout moyen technologique les procédures subséquentes, incluant le présent jugement et en l’absence d’adresse courriel et civique connues, de faire telles notifications au greffe de la Cour du Québec, district de Montréal; CONDAMNE le défendeur aux frais de justice et incluant les frais d’expulsion, le cas échéant. __________________________________ Louis Riverin, J.C.Q.

Me Mathieu Bernier GBV Avocats Avocats de la

partie demanderesse Monsieur Manuel Estrada Medina

Partie non-représentée Date d’audience : 6 novembre 2020