2023 QCCQ 9464, 2023 QCCQ 9464

El Idrissi c. Yu 2023 QCCQ 9464 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE SHERBROOKE « Chambre civile » N° : 450-32-702084-229 DATE : 28 novembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SOPHIE LAPIERRE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ BOUCHRA EL IDRISSI et ABDELMALEK MOUNGID

Partie demanderesse c. YINGHUA YU

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ Note: Under the law, a judgment can be translated into English free of charge, at a party’s request. To that effect, please consult the website of the ministère de la Justice at www.justice.gouv.qc.ca or contact the court clerk (Palais de justice de Sherbrooke). [ 1 ] Les parties concluent une promesse d’achat-vente d’une résidence appartenant à Mme Yinghua Yu.

Elles prévoient la signature de l’acte de vente chez le notaire au plus tard le 1 er décembre 2019. [ 2 ] Mme Yu ne donne pas suite à la promesse d’achat-vente. [ 3 ] Mme Bouchra El Idrissi et M. Abdelmalek Moungid lui réclament des dommages-intérêts pour le préjudice qu’ils prétendent avoir subi en raison de son refus de signer l’acte de vente à la date convenue. [ 4 ] Mme Yu conteste. Elle allègue que les restrictions sanitaires en lien avec la pandémie mondiale de coronavirus l’ont empêchée de se déplacer pour signer l’acte de vente. Elle fait aussi valoir que Mme El Idrissi et M.

Moungid sont les premiers à avoir contrevenu à leurs obligations parce qu’ils ont terminé leur processus d’inspection préachat après l’expiration du délai prévu dans l’offre d’achat, et qu’ils ne peuvent donc pas lui reprocher un manquement contractuel subséquent. Finalement, elle justifie sa position par l’intransigeance des acheteurs face aux difficultés de Mme Yu pour libérer la maison, et déplacer sa mère.

Les acheteurs auraient fait subir des pressions indues à cette dernière. [ 5 ] La résolution du litige repose sur la question de savoir si les parties ont rempli leurs obligations respectives découlant de la promesse d’achat-vente acceptée. Analyse [ 6 ] Lorsqu’une offre d’achat est acceptée, les parties à l’offre s’engagent à conclure le contrat proposé [1] . [ 7 ] La

partie qui contrevient à son engagement est responsable du préjudice qu’elle cause à l’autre [2] . [ 8 ] Le promettant-vendeur qui refuse de donner suite à sa promesse de vendre s’expose à différents recours. La

partie lésée a le choix du recours. Elle peut demander l’exécution forcée en nature par le biais d’une demande en passation de

titre ou réclamer des dommages-intérêts [3] . C’est ce dernier recours que les acheteurs ont choisi. [ 9 ] En se désistant de sa promesse de vendre la résidence à Mme El Idrissi et M. Moungid, Mme Yu contrevient à son obligation découlant de la promesse d’achat-vente acceptée, et cette contravention la rend responsable, en principe, des dommages-intérêts subis par les acheteurs. [ 10 ] Tout est question de circonstances.

Il convient d’analyser les faits révélés par la preuve pour déterminer si Mme Yu était justifiée de refuser de signer l’acte de vente à la date convenue. *** [ 11 ] Les documents précontractuels, les nombreux échanges écrits entre avocats, ainsi que les messages textes produits au dossier permettent de dégager la séquence des faits pertinents.

[ 12 ] Mme Yu met en vente la résidence le 5 juillet 2019 et confie un contrat de courtage exclusif à Lafleur Davey, un cabinet de courtage immobilier, représenté par Mme Kassidy Davey. Dans les faits, la courtière en immobilier Mme Marie-Pier Bouchard, de ce cabinet, est celle qui exécute le contrat de courtage immobilier. [ 13 ] Le 28 octobre 2019, Mme Yu accepte l’offre d’achat finale de Mme El Idrissi et M. Moungid à 380 000 $, par message texte.

Elle signe le formulaire d’acceptation deux jours plus tard, le 30 octobre. [ 14 ] Après cette date, les choses se compliquent au point où l’avocate des acheteurs transmet une mise en demeure à Mme Yu, datée du 8 novembre suivant, la sommant de lui confirmer, avant le 12 novembre, qu’elle signera l’acte de vente comme prévu. Dans sa mise en demeure, l’avocate mentionne être informée que la raison donnée par Mme Yu pour ne pas signer l’acte de vente à la date prévue est qu’elle ne peut revenir du Texas avant le mois de juillet suivant et qu’elle ne peut donc déménager le mobilier à temps.

L’avocate propose des solutions pour pallier ces deux problèmes : la signature électronique de l’acte de vente et la location d’un entrepôt pour les meubles. [ 15 ] Mme Yu ne répond pas à cette mise en demeure. [ 16 ] Par la suite, Mme Yu semble tout à coup en mesure de signer. Elle exige toutefois un dédommagement de 3 000 $ si elle signe l’acte de vente le 1 er décembre 2019. Mme Bouchard et son avocat essaient de lui faire comprendre qu’elle ne peut pas négocier à nouveau le prix alors que la promesse d’achat est acceptée.

Rien n’y fait. [ 17 ] Mme Bouchard lui propose de réduire de 3 000 $ le montant de sa rétribution pour permettre de conclure la vente, en vain. [ 18 ] Le 13 novembre 2019, le lendemain du délai donné par leur avocate à Mme Yu pour confirmer qu’elle signerait l’acte de vente, Mme El Idrissi et M. Moungid, par l’entremise de Mme Bouchard, signent une promesse d’achat sur une résidence située dans le voisinage. Cette promesse d’achat est acceptée le lendemain. La date de prise de possession convient.

La vente se conclut le 29 novembre, au prix de 387 000 $. *** [ 19 ] Voyons maintenant les moyens de contestation de Mme Yu. [ 20 ] Sa justification liée à la pandémie mondiale de coronavirus n’arrive qu’au moment de la contestation de la demande introductive d’instance. Elle n’en fait jamais mention lorsqu’elle refuse de signer l’acte de vente, et pour cause. [ 21 ] Il est de connaissance judiciaire qu’aux mois d’octobre et novembre 2019, il n’existe pas encore de restrictions de santé publique qui empêchent Mme Yu de se déplacer du Texas à Sherbrooke.

Le gouvernement québécois déclare l’état d’urgence sanitaire le 13 mars 2020. [ 22 ] À tout événement, même si Mme Yu ne peut se déplacer pour une autre raison, ce qui n’est pas prouvé, son refus de signer par voie électronique, comme proposé par l’avocate des acheteurs, est injustifié et déraisonnable [4] . [ 23 ] Le Tribunal écarte ce motif de contestation de Mme Yu. [ 24 ] Quant à la prétendue contravention des acheteurs à leur obligation de procéder à l’inspection préachat dans le délai convenu, elle ne tient pas la route non plus. [ 25 ] Le Tribunal note qu’à l’instar du motif de contestation relatif à la pandémie, celui-ci arrive tardivement.

Mme Yu n’en fait pas mention au moment de son refus de signer. [ 26 ] De plus, les échanges écrits montrent que le délai pour procéder à l’inspection préachat est prolongé de consentement pour permettre aux acheteurs d’obtenir des soumissions pour le prix de certains travaux recommandés par l’inspecteur. La preuve est insuffisante pour conclure que le délai convenu est dépassé puisque le Tribunal ignore à quelle date les acheteurs obtiennent les soumissions. [ 27 ] À tout événement, Mme Yu renonce implicitement à cet accroc au contrat, s’il en est.

En effet, postérieurement au prétendu dépassement du délai, elle accepte la modification à l’offre d’achat, laquelle tient compte des travaux à effectuer, et elle ne soulève alors pas ce prétendu défaut des acheteurs. [ 28 ] Le Tribunal ne retient pas non plus l’intransigeance des acheteurs devant l’impossibilité pour Mme Yu de vider la maison de son mobilier. À l’audience, il est aussi question de l’impossibilité de loger la mère de Mme Yu ailleurs.

Enfin, Mme Yu ajoute que les acheteurs auraient harcelé sa mère. [ 29 ] D’abord, ces allégations ne constituent pas des motifs de contestation valables pour repousser la responsabilité contractuelle de Mme Yu. Même s’ils étaient recevables, ce qui n’est pas le cas, le Tribunal n’est pas d’accord avec Mme Yu. Quant à la question du mobilier, Mme Yu ignore la solution alternative proposée par l’avocate des acheteurs, sans s’en expliquer. Quant au déménagement de la mère, Mme Yu n’offre aucune preuve tangible des difficultés alléguées. Finalement, quant au harcèlement, la preuve est fortement contradictoire.

Les acheteurs nient même avoir mis les pieds chez Mme Yu. Ils suggèrent avec empathie que la mère de Mme Yu confond possiblement les gens. Le Tribunal croit les acheteurs, qui témoignent sobrement et sont crédibles. [ 30 ] En conclusion, le Tribunal juge que Mme Yu contrevient à ses obligations contractuelles découlant de la promesse d’achat- vente de l’immeuble en refusant de signer l’acte de vente à la date convenue. Elle est tenue de réparer le préjudice subi par les acheteurs, lequel doit s’analyser en fonction des règles suivantes. Les dommages

[ 31 ] En matière d’inexécution d’obligations contractuelles, le contractant fautif est tenu responsable des dommages causés directement par sa faute, et qui en sont une suite immédiate. Ces dommages sont ceux qui sont prévisibles au moment où se forme le contrat.

Ils visent à compenser la perte subie et/ou le gain dont le cocontractant est privé par la faute contractuelle [5] . [ 32 ] L’appréciation du caractère direct et immédiat ainsi que du caractère prévisible du dommage est une question de fait pour laquelle le juge jouit d’une large marge discrétionnaire : « Confronté à une série de rebondissements fâcheux à la suite d’une faute, le juge doit "tirer une ligne", ou identifier le "point de rupture", entre les conséquences qui découlent directement et immédiatement de la faute et les autres » [6] . [ 33 ] À la lumière de ces principes, le Tribunal retient ce qui suit. [ 34 ] Les acheteurs réclament le remboursement du coût de l’inspection préachat de la résidence en litige ainsi que de celle qu’ils achètent par la suite.

Cette réclamation est rejetée. Il ne s’agit pas d’une dépense qui découle directement de la faute de Mme Yu, mais d’un choix des acheteurs de se protéger par le biais d’une inspection préachat. Le Code civil du Québec n’oblige pas de recourir à une telle inspection [7] . [ 35 ] Ils réclament le remboursement de leurs frais d’avocats. Cette réclamation est également non recevable.

Le droit au remboursement des frais d’avocats ne s’ouvre qu’en cas d’abus, ce qui n’est pas le cas ici. [ 36 ] Les acheteurs demandent d’être dédommagés pour les nombreux déplacements effectués entre Trois-Rivières, ville qu’ils habitaient, et Sherbrooke. Cette réclamation est rejetée puisqu’elle n’est supportée par aucune preuve. [ 37 ] Mme El Idrissi et M.

Moungid réclament 7 000 $, représentant la différence entre le prix payé pour la maison qu’ils ont finalement achetée et le prix convenu pour l’achat de celle de Mme Yu. [ 38 ] Le Tribunal retient le témoignage des acheteurs qui expliquent que dès l’acceptation de leur dernière offre, ils organisent leur nouvelle vie en fonction d’une date de prise de possession de la maison au plus tard le 1 er décembre. Ils vendent leur maison de Trois- Rivières, inscrivent leurs jeunes enfants à la garderie à Sherbrooke, retiennent les services de déménageurs, fixent un rendez-vous chez le notaire.

C’est la panique lorsque Mme Yu annonce, vingt jours avant la date convenue, qu’elle refuse de signer l’acte de vente. Ils doivent rapidement trouver une autre maison à proximité, ce qu’ils réussissent avec l’aide de Mme Bouchard. [ 39 ] Rien ne permet de croire que la précipitation ou la panique expliquent le prix plus élevé de 7 000 $ payé pour cette seconde résidence. La preuve offerte permet plutôt de conclure que les acheteurs minimisent leurs dommages et achètent une résidence à peu près semblable, à des conditions raisonnables.

La différence de prix découle directement du refus injustifié de Mme Yu de signer l’acte de vente à quelques jours de la date convenue. Un tel dommage est prévisible pour tout promettant-vendeur. Pour ces motifs, la réclamation de 7 000 $ pour la différence de prix est accordée. [ 40 ] Finalement, les acheteurs réclament une somme de près de 5 000 $ pour troubles, ennuis, inconvénients et préjudice moral. Cette histoire les a bousculés et bouleversés. Ils se retrouvaient soudain sans maison, avec deux jeunes enfants.

Ils ont subi un stress important face au refus injustifié de Mme Yu de signer l’acte de vente dans le délai convenu. Le Tribunal leur octroie à chacun la somme de 1 000 $ qu’il considère raisonnable dans les circonstances. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 41 ] ACCUEILLE partiellement la demande instructive d’instance; [ 42 ] CONDAMNE Mme Yinghua Yu à payer conjointement à Mme Bouchra El Idrissi et M. Abdelmalek Moungid, la somme de 9 000 $ avec l’intérêt légal, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 31 mars 2021, soit dix jours suivant la date de la mise en demeure; [ 43 ] CONDAMNE Mme Yinghua Yu aux frais de justice de 217 $. __________________________________ SOPHIE LAPIERRE, J.C.Q. Date d’audience : 15 novembre 2023 N.B. – Un an après la date du présent jugement, les pièces produites au dossier seront détruites à moins que les parties n'en reprennent possession avant cette échéance.