2018 QCCQ 4199, 2018 QCCQ 4199

Roy c. Agence du revenu du Québec 2018 QCCQ 4199 COUR DU QUÉBEC (Division administrative et d’appel) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-022226-121 500-80-022225-123 500-80-025869-133 DATE : 19 juin 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE JEAN FAULLEM, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JACQUES ROY Demandeur -et- COLLETTE LEBLANC Demanderesse c.

L'AGENCE DU REVENU DU QUÉBEC Défenderesse ______________________________________________________________________ JF 1075 JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Dans le cadre de trois différentes vérifications fiscales effectuées par l’Agence du revenu du Québec ( ARQ ), cette dernière considère que Jacques Roy et Collette Leblanc ont élaboré ensemble un plan afin de leur permettre, entre 2002 et 2010, de faire le commerce de la construction et de la vente de résidences unifamiliales sans déclarer de revenus d’entreprise. [ 2 ] Une première vérification du dossier fiscal de monsieur Roy qui se déroule du 10 janvier au 23 juin 2011 aboutit en l’émission des deux avis de nouvelle cotisation suivants :

i) Pour l’année 2005 : avis de cotisation du 21 juillet 2011 portant le numéro MN886506C01; ii) Pour l’année 2007 : avis de cotisation du 7 juillet 2011 portant le numéro MR413627C01. [ 3 ] De façon concomitante, l’ARQ procède également à une vérification du dossier fiscal de madame Leblanc, dont l’analyse provoque l’émission des deux avis de nouvelle cotisation suivants : iii) Pour l’année 2006 : avis de cotisation du 7 juillet 2011 portant le numéro MS186620C01; iv) Pour l’année 2009 : avis de cotisation du 21 juillet 2011 portant le numéro MR278327C01.

[ 4 ] Par la suite, une deuxième vérification du dossier fiscal de monsieur Roy effectuée au cours de la période du 13 juin 2011 au 3 août 2012 résulte, le 10 août 2012, en l’émission de l’avis de nouvelle cotisation pour l’année 2010 portant le numéro MS720725C01. [ 5 ] Après s’être opposé aux trois avis de nouvelle cotisation, processus qui a confirmé pour chacun des dossiers l’analyse de la vérificatrice de l’ARQ, madame Leblanc et monsieur Roy interjettent appel des cotisations dans les délais légaux, respectivement dans les trois dossiers suivants :

i) Dossier 500-80-022226-121 : Jacques Roy pour les années 2005 et 2007 ; ii) Dossier 500-80-022225-123 : Collette Leblanc pour les années 2006 et 2009 ; iii) Dossier 500-80-025869-133 : Jacques Roy pour l’année 2010. [ 6 ] À la demande des parties, l’instruction des trois dossiers procède en même temps afin d’être jugée sur la preuve commune administrée au procès. Il est également convenu qu’un seul jugement tranchera les questions en litiges. I- QUESTIONS EN LITIGE [ 7 ] Le litige à l’étude soulève les questions de faits et de droit suivantes :

A) Les avis de nouvelle cotisation pour les années 2005, 2007 et 2006 sont-ils prescrits ?

B) La présomption de validité des avis de cotisation en litige est-elle renversée par Jacques Roy et par Collette Leblanc ?

C) Les revenus réalisés à la suite de la vente des résidences unifamiliales en litige constituent-ils des revenus d’entreprise ?

D) Les résidences unifamiliales en litige se qualifient-elles de résidences principales ?

E) Les pénalités imposées aux avis de nouvelle cotisation sont-elles bien fondées ?

II- MISE EN CONTEXTE [ 8 ] Dans ses déclarations de revenus pour les années d’imposition 2005, 2007 et 2010, Jacques Roy déclare les revenus nets suivants : Année d’imposition Revenu net déclaré 2005 24 546 $ 2007 17 419 $ 2010 29 016 $ [ 9 ] Les revenus déclarés de monsieur Roy sont composés exclusivement de ses rentes de retraite de la Commission de la construction du Québec, de celles de la Régie des rentes du Québec et de certains revenus d’intérêts. [ 10 ] De son côté, Collette Roy déclare les revenus nets suivants pour les années d’imposition 2006 et 2009 : Année d’imposition Revenus nets déclarés 2006 38 905 $ 2009 38 379 $ [ 11 ] Pour leurs parts, les revenus déclarés de madame Leblanc lui proviennent de sa pension de retraite d’infirmière. [ 12 ] Selon madame Josée Picard du service du contrôle fiscal au sein de l’ARQ, l’examen des dossiers fiscaux de madame Leblanc et de monsieur Roy s’avère nécessaire puisque l’analyse préliminaire de leurs transactions immobilières démontre qu’au cours des années en litige, ceux-ci ont procédé à l’achat de six terrains, dont trois dans la seule année 2005, sur lesquelles ils ont construit des résidences unifamiliales.

Cinq de ces propriétés ont été revendues avec profits, sans qu’aucun revenu d’entreprise ou de gain en capital ne soit inscrit dans leurs déclarations de revenus respectives.

Le Tribunal reproduit le tableau récapitulatif des transactions immobilières en litige que l’on retrouve dans le mémoire sur opposition [1] déposé par l’ARQ au soutien de sa défense dans le dossier portant le numéro 500-80-025869-133, afin de mieux visualiser le portrait de ces transactions : Actif Description Propriétaire selon contrat notarié Date d’acquisition du terrain Date de disposition de l’immeuble Prix de vente selon contrat notarié

Résidence […], Laval Jacques Roy 2002-02-04 2005-05-12 270 000 $ Résidence […], Terrebonne Colette Leblanc 2005-02-24 2006-10-06 257 000 $ Résidence […], Terrebonne Jacques Roy 2005-06-16 2007-08-24 290 000 $ Résidence […], Terrebonne Colette Leblanc 2005-06-16** 2009-05-06 386 000 $ Résidence […], Terrebonne Jacques Roy 2007-09-26 2010-09-03 465 000 $ ** Le terrain avait initialement été acquis par Jacques Roy le 16 juin 2005, mais un roulement a eu lieu le 17 novembre 2006 en faveur de Mme Colette Roy (sic). [ 13 ] Après analyse des différents documents et autres informations fournis par monsieur Roy et madame Leblanc, madame Picard conclut que « les maisons ont été construites dans le but de les vendre avec un profit » [2] .

Plus précisément, elle qualifie les activités des demandeurs d’exploitation d’une entreprise. [ 14 ] En conséquence, l’ARQ apporte les changements suivants aux déclarations de revenus de monsieur Roy et de madame Leblanc : Année d’imposition 2005 (Roy) 2006 (Leblanc) 2007 (Roy) 2009 (Leblanc) 2010 (Roy) Revenus nets antérieurs 24 546 $ 38 905 $ 17 419 $ 38 379 $ 29 016 $ Ajout : 1. Revenus d’entreprise (Ligne 164) 177 605 $ 114 860 $ 122 207 $ 248 015 $ 265 000 $ 2. Déductions : RRQ et RQAP autonome 1 598 $ 2 093 $ 1 244 $ 2 352 $ 3 438 $ 3.

Déduction travailleur 500 $ 1 025 $ Revenus totaux révisés 200 553 $ 151 172 $ 138 382 $ 283 017 $ 290 578 $ Pénalités 22 629,54 $ 15 696,26 $ 15 452,98 $ 31 398,62 $ 33 127,05 $ III- PRÉTENTIONS DES PARTIES [ 15 ] Tant monsieur Roy que madame Leblanc nient avoir omis de déclarer des revenus d’entreprise relativement aux années en cause.

Ils ajoutent que les hypothèses de l’ARQ sont erronées à plusieurs égards et ne reflètent pas la réalité. [ 16 ] Plus particulièrement, les demandeurs soutiennent qu’ils n’ont jamais eu l’intention principale ou secondaire de faire un quelconque profit en achetant des terrains, en y faisant bâtir des résidences unifamiliales et en les revendant. [ 17 ] Dans ses deux avis d’appel, monsieur Roy allègue plus particulièrement ce qui suit [3] : « 9. Le demandeur expose un résumé des dernières années afin d’expliquer son dossier d’une manière complète. 10.

En 2005, le demandeur a vendu sa maison au […] à Laval, car après 2 ans, le secteur avait trop changé, car des maisons de ville très petites et très serrées ont été construites à l’arrière de son bungalow au lieu des champs ouverts qu’il aimait tant. 11. Le demandeur s’est tanné d’entendre les autos sur l’autoroute 13 qui troublaient son sommeil. 12. D’autre part, il en avait déjà assez avec ses chocs électriques douloureux du côté gauche de sa figure qui débutaient tout juste dans sa vie, telle qu’il sera plus amplement démontré lors de l’enquête et audition. 13.

Le 18 janvier 2005, il y avait deux terrains accessibles sur le golf à Terrebonne qui répondaient à ses attentes en matière d’espace. 14. Il a donc fait l’acquisition des deux terrains dans le but d’en faire un seul. 15. Lorsqu’il mit sa maison à vendre, celle-ci se vendit très rapidement. 16. Le demandeur qui avait déjà auparavant offert le gîte à madame Leblanc pendant les quatre mois de la construction de sa maison lui rendit le même service pour ne pas qu’il perde son acheteur. 17. Le sous-sol vide de madame Leblanc lui servit d’entrepôt pour ses meubles. 18.

Lorsque la maison sise au [...] fut prête, les chocs électriques du demandeur augmentaient et un neurologue lui a prescrit un sédatif très fort qui perturba son énergie, augmentèrent son anxiété et son stress, tel qu’il sera plus amplement démontré lors de l’enquête et audition. 19. Il a alors, décidé de prendre sa retraite.

20. De plus, il ne voyait plus l’intérêt d’avoir un grand terrain à entretenir, sa condition physique ne lui en permettant pas d’en profiter à son plein potentiel. 21. Il décida donc de mettre une

partie de son terrain à vendre. 22. Le demandeur avait réussi à trouver un acheteur, cependant ce dernier n’a pas été en mesure d’obtenir un prêt de la banque. 23. Entre temps, madame Leblanc s’est montrée intéressée à en faire l’achat et il lui a vendu. 24. Le demandeur a été opéré en avril 2007 par le Dr Moundjian, neurochirurgien à l’Hôpital Notre-Dame de Montréal, pour ses chocs électriques, et ce, durant la construction de la maison de madame Leblanc, tel qu’il sera plus amplement démontré lors de l’enquête et audition. 25.

Il était incapable de manger, de se brosser les dents ou de se faire la barbe tout seul, la présence de madame Leblanc qui est infirmière de profession lui a été des plus utiles. 26. Malheureusement, son état ne s’améliorait pas autant que ça aurait dû. 27. En conséquence et avec l’assentiment de madame Leblanc, il décida de vendre sa maison et d’aller vivre avec elle dans sa nouvelle maison. 28. Quelque temps plus tard, son état s’est amélioré et stabilisé. 29. Cependant, sa manière de vivre et celle de madame Leblanc sont entrées en conflits. 30.

Le demandeur dut, donc, se trouver un autre endroit où rester. 31. Il se fit donc construire au [...]. 32. Compatissant pour madame Leblanc qui ne pouvait profiter de sa cour arrière et s’étant réconcilié, il lui a permis de venir vivre chez lui le temps qu’elle mette la main sur un autre terrain, ce qui fut fait. 33. Une fois la nouvelle maison de madame Leblanc terminée, elle y est déménagée. 34.

D’autre part, n’étant pas des plus chanceux, le demandeur a fait une mauvaise chute qui lui a valu une hernie discale des vertèbres L4 et L5 qui lui cause encore aujourd’hui de vives douleurs dorsales, telles qu’il sera plus amplement démontré lors de l’enquête et audition. 35. Après mûres réflexions, il décida d’avoir une bonne conversation avec madame Leblanc et ils ont décidé d’essayer, de nouveau, la cohabitation. 36. Ce dernier a donc vendu sa résidence du [...] en septembre 2010. 37. Il espère que cette fois-ci leur entente durera plusieurs années. 38.

Le demandeur n’a jamais eu comme intention principale ou secondaire de faire un quelconque profit en achetant et en vendant des maisons unifamiliales. 39. Il n’a fait que prendre les décisions, qui à ses yeux étaient les mieux selon les circonstances décrites plus haut. 40. Le demandeur a fait, de chacune de ses maisons, sa résidence principale telle qu’il sera plus amplement démontré à l’enquête et audition. 41. Il a toujours eu l’intention de demeurer très longtemps dans chacune desdites maisons, mais il a dû faire d’autres choix selon la survenance des évènements décrits précédemment. 42.

La présente requête est bien fondée en faits en droit. » [ 18 ] Quant à madame Leblanc voici comment elle rédige sa demande judiciaire : « 10. En 2004, après être demeurée 15 ans seule à Dollard-des-Ormeaux dans sa petite maison de ville, la demanderesse souhaitait déménager, car son secteur se détériorait rapidement, les gens ne prenant plus autant soin de leurs propriétés qu’auparavant. 11. De plus, elle allait prendre sa retraite en mars 2005 après plus de 38 ans au Centre hospitalier Lachine comme infirmière. 12.

Monsieur Jacques Roy, qu’elle connaissait depuis environ un an, à la salle de danse, lui conseilla de vendre sa maison et de s’acheter un terrain à Terrebonne, car les prix étaient raisonnables et de se faire bâtir. 13. La demanderesse fit l’achat du terrain sis au [...], le 18 janvier 2005 dans un développement résidentiel. 14. La vente de sa maison fut rapide et l’occupation par le nouveau propriétaire également. 15. Monsieur Roy lui offrit, alors, le gîte en attendant que sa nouvelle maison soit habitable. 16. Elle engagea, elle-même, ses entrepreneurs et s’arrangea avec eux. 17.

En achetant en plein hiver, il a été difficile à la demanderesse de faire l’évaluation du terrain et elle était la seule dans cette

section du

projet. 18. Elle découvrit, contre toute attente, que son terrain était en glaise ce qui allait compliquer son désir d’avoir un gros jardin et des fleurs. 19. L’année suivante, le promoteur a acheté les terrains situés en arrière de sa main pour y construire des cottages. 20. Ce dernier a dû surélever les terrains et la demanderesse s’est retrouvée avec un mur de soutènement de 4 pieds au fond de sa cour. 21. Suivant tous ces désagréments, elle a pris la décision de vendre et ce qui fut fait au mois d’octobre 2006. 22.

Entre temps, monsieur Roy qui a acheté deux terrains en même temps qu’elle pour se construire, soit au mois de janvier 2005, a bâti sa maison au [...], dos au terrain de golf. 23. À l’époque, des rumeurs se répandaient que le golf allait être vendu, mais vu qu’il y avait une grosse dépression de terrain, un ruisseau et beaucoup d’arbres, ce site allait demeurer espace vert et non habitable. 24. D’autre part, monsieur Roy était de plus en plus indisposé de sa névralgie du nerf trijumeau (chocs électriques douloureux au côté gauche du visage). 25.

Il n’avait plus la force de s’occuper de l’entretien des deux terrains qui lui donnait un bel espace vert. 26. Vu qu’il n’était plus en mesure de s’occuper d’un aussi grand terrain, il décida d’en revendre une partie. 27. La demanderesse se montra intéressée à l’achat dudit terrain. 28. Le 17 novembre 2006, elle procéda à l’achat du [...]. 29. Monsieur Jacques Roy lui offrit l’hospitalité, le temps que la maison soit prête à être habitée. 30. Cependant, en avril 2007, monsieur Roy a été opéré pour ses chocs électriques, et ce, durant la construction de la maison de la demanderesse. 31.

Il était incapable de manger, de se brosser les dents ou de se faire la barbe tout seul, la présence de la demanderesse qui est infirmière de profession lui a été des plus utiles. 32. Malheureusement, son état ne s’améliorait pas autant que ça aurait dû. 33. En conséquence et avec l’assentiment de la demanderesse, il décida de vendre sa maison et d’aller vivre avec elle dans sa nouvelle maison. 34. Une mésentente est malheureusement intervenue entre eux et monsieur dut déménager. 35.

La demanderesse adorait sa maison, mais les rumeurs de vente du golf pour le transformer en espace vert ne se sont pas concrétisées. 36. Donc en une saison d’été, la demanderesse a recueilli environ 3 chaudières de 5 gallons de balles de golf et elle s’est fait briser une vitre de salle à manger à deux reprises et ce, en 2 mois. 37. Elle avait peur pour sa sécurité parce que leurs terrains ont été aménagés vraiment trop près du terrain de golf rendant l’accès à la cour arrière très dangereuse. 38.

La demanderesse n’en pouvant plus de ne pas sortir et de profiter de sa cour arrière a décidé de mettre la maison en vente. 39. Elle fut vendue le 6 janvier 2009. 40. De plus, s’étant réconciliée avec monsieur Roy, elle vécut chez lui, de nouveau, en attendant qu’elle se trouve un nouveau terrain. 41. Le 10 octobre 2009, il y a achat du [...], une chance inouïe dans le secteur, les terrains se faisant de plus en plus rares et dispendieux. 42. Une maison y a été construite et elle y habite depuis. 43. Elle y a la vie qu’elle souhaitait avoir à sa retraite, son gros jardin, ses fleurs, son intimité, son calme. 44.

Elle désire y vivre aussi longtemps que sa santé le lui permettra. 45. Son but était de se trouver une maison où elle pourrait vivre une retraite paisible. 46. Ça lui a pris plusieurs essais avant de la trouver, mais jamais elle n’a voulu faire de l’argent avec l’achat ou la vente des maisons. 47. Elle a toujours été honnête et de bonne foi. 48. Elle se cherchait une résidence pour y habiter très longtemps et elle y est parvenue. 49. La demanderesse n’a jamais eu comme intention principale ou secondaire de faire un quelconque profit en achetant et en vendant des maisons unifamiliales.

50. Elle n’a fait que prendre des décisions, qui à ses yeux étaient les mieux selon les circonstances décrites plus haut. 51. La demanderesse a fait, de chacune de ses maisons, sa résidence principale telle qu’il sera plus amplement démontré à l’enquête et audition. 52. Elle a toujours eu l’intention de demeurer très longtemps dans chacune desdites maisons, mais elle a dû faire d’autres choix selon la survenance des évènements décrits précédemment. 53.

La présente requête est bien fondée en faits et en droit. » [ 19 ] Les demandeurs prétendent également que les avis de nouvelle cotisation pour l’année 2005 (monsieur Roy) et 2006 (madame Leblanc) sont prescrits. Quant à l’année 2007, monsieur Roy reconnaît avoir signé une renonciation à la prescription. [ 20 ] Les demandeurs plaident finalement que l’ARQ ne peut pas appliquer l’

article 1049 de la

Loi sur les impôts du Québec ( LI ) [4] afin de leur réclamer une pénalité, puisqu’ils n’ont fait aucune déclaration équivalant à de la négligence flagrante. [ 21 ] En défense, l’ARQ soulève principalement la présomption de validité des avis de cotisation. En résumé, elle allègue que les demandeurs ne démontrent pas que les avis de cotisation en litige comportent quelques inexactitudes que ce soient. [ 22 ] L’ARQ ajoute que les ventes des immeubles en litige constituent des transactions à caractère commercial. À ce titre, elle plaide que le gain réalisé par ces ventes se qualifie de revenus d’entreprise. [ 23 ] Quant aux pénalités exigées en vertu de l’

article 1049 LI , l’ARQ plaide qu’elle est justifiée de les réclamer, puisque l’omission des demandeurs de déclarer des revenus d’entreprise équivaut à de la négligence flagrante. IV- DROIT ET ANALYSE A- La prescription des avis de nouvelle cotisation des années 2005 et 2006 [ 24 ] La

Loi sur les impôts oblige tout contribuable à déclarer l’ensemble de ses revenus pour chaque année d’imposition. L’

article 28 LI précise la façon dont le revenu pour une année d’imposition se détermine. [ 25 ] L’

article 1010 LI autorise l’ARQ à vérifier l’exactitude des déclarations d’un contribuable à l’intérieur de certains délais prévus à la Loi. « 1010. 1. Le ministre peut, en tout temps, déterminer l’impôt, les intérêts et les pénalités en vertu de la présente partie, ou donner avis par écrit à tout contribuable qui a produit une déclaration fiscale pour une année d’imposition qu’aucun impôt n’est à payer pour cette année d’imposition. 2. Le ministre peut aussi déterminer de nouveau l’impôt, les intérêts et les pénalités en vertu de la présente

partie et faire une nouvelle cotisation ou établir une cotisation supplémentaire, selon le cas :

a) dans les trois ans qui suivent le plus tardif soit du jour de l’envoi d’un avis de première cotisation ou d’un avis portant qu’aucun impôt n’est à payer pour une année d’imposition, soit du jour où une déclaration fiscale pour l’année d’imposition est produite ; (…)

b) en tout temps, si le contribuable ou la personne qui a produit la déclaration : i. a fait une fausse représentation des faits par incurie ou par omission volontaire ou a commis une fraude en produisant la déclaration ou en fournissant un renseignement prévu en vertu de la présente

partie ; ou (…) [nos soulignements] [ 26 ] Ainsi, l’ARQ peut, en tout temps à l’extérieur de la période normale de cotisation, émettre un avis de nouvelle cotisation notamment si le contribuable effectue de fausses représentations portant sur des faits, soit par incurie ou par omission volontaire ou s’il commet une fraude en produisant sa déclaration. [ 27 ] Dans le dossier à l’étude, l’ARQ reproche aux demandeurs d’avoir fait preuve d’incurie et d’omission volontaire dans le cadre de leurs déclarations de revenus, ce qui l’autorise à modifier les avis de cotisation à l’extérieur du délai de trois ans normalement applicables à cette situation. [ 28 ] Dans l’affaire St-Martin c.

Québec (Sous-ministre du revenu) [5] , notre collègue le juge Richard Landry, J.C.Q., résume la façon dont la jurisprudence applique le sous-alinéa 1010

(2) b) i) LI : « L’importante jurisprudence appelée à dégager les principes applicables en matière de prescription de nature fiscale a majoritairement retenu les critères suivants : - l’argument de la prescription peut être soulevé en tout état de cause ; - l’impôt payable étant basé sur les principes d’auto déclaration et de l’autocotisation, donc reposant sur la bonne foi et l’honnêteté du

contribuable, le ministre doit disposer de larges pouvoirs pour vérifier les déclarations qui lui sont produites ; - la "fausse représentation" dont il est question n’a pas être nécessairement frauduleux ; il suffit que la représentation soit fausse,même si elle a été faite de bonne foi ; - le simple défaut de déclarer un revenu peut constituer une telle fausse représentation ; - "l’incurie" est définie comme un "manque de soin, une négligence, un laisser-aller" et elle peut même résulter du fait d’unmandataire ; - le degré de négligence requis est donc moindre que celui de la négligence flagrante requise par d’autres dispositions de la Loi ; - le fardeau de prouver la fausse représentation incombe à l’intimé. »[6] [références omises] [29] Plus récemment, la Cour d’appel du Québec, dans l’affaire Québec (Sous-ministre du revenu) c.

Chiasson[7] précise le sens àdonner à l’expression « incurie » : « Le sens à donner au mot « incurie », dans ce contexte, se compare à la négligence ou au manque de diligence, mesuré sur une baseobjective. Cette interprétation, retenue en jurisprudence, est confortée par l’emploi du terme « neglect » dans le texte anglais de 1010 (2) b) (

i) comme équivalent d’« incurie ». »[8] [30] Ainsi, malgré la présomption de validité d’un avis de cotisation émis par l’ARQ prévue à l’article 1014 LI, il appartient à cettedernière de prouver les circonstances qui démontrent que le contribuable a fait preuve d’incurie au sens de l’article 1010 (b) (

i) LI.[9] [31] Comme cela est mentionné précédemment, entre les années 2002 et 2010, les demandeurs ont collectivement acheté et revendupar la suite 5 terrains sur lesquels ils ont construit des résidences unifamiliales. [32] Pour les motifs exposés à la prochaine section, le Tribunal conclut que ces transactions répétitives s’inscrivent dans unstratagème conçu dans le but d’éluder le paiement d’impôt découlant d’une entreprise conjointe à caractère commercial. [33] Dans ces circonstances, les demandeurs devaient déclarer leurs revenus d’entreprise dans leurs déclarations de revenus pour lesannées à l’étude. [34] Ces omissions se qualifient d’incuries au sens de l’article 1010

(2) b) i) LI. Pour ce motif, l’ARQ était justifiée d’émettre desavis de nouvelle cotisation pour les années en litige qui se situent à l’extérieur du délai de trois ans prévus à la

Loi sur l’impôt. [35] En conséquence, le Tribunal conclut que les avis de nouvelle cotisation émis pour les années 2005 et 2006 ne sont pas prescrits.Rappelons qu’en ce qui concerne l’année 2007, monsieur Roy a renoncé volontairement au bénéfice de l’écoulement du temps. B- La présomption de validité des avis de cotisation. [36] En vertu de l’article 1014 de la

Loi sur les impôts[10] (LI), les cotisations émises par l’ARQ sont présumées valides, jusqu’àpreuve du contraire. [37] L’article 1014 LI se lit ainsi : «

Sous réserve des modifications et d’annulation résultant d’une opposition, d’un appel ou d’un appel

sommaire et sous réserve d’unenouvelle cotisation, une cotisation est réputée valide et tenante, nonobstant toutes erreurs, liste de formes d’émission qui s’y trouve danstoutes les procédures s’y rattachant. » (Nos soulignements) [38] L’article 1014 LI établit clairement qu’un avis de cotisation bénéficie d’une présomption de validité. [39] La Cour suprême du Canada dans l’arrêt Hickman Motors Ltd c. Canada[11] enseigne que cette présomption de validité peutêtre repoussée par le contribuable par la présentation d’une preuve prima farcie.

« Lorsque l’appelant a « démoli » les présomptions du ministre, le « fardeau de la preuve […] passe […] au ministre qui doit réfuter lapreuve prima farcie”, faites par l’appelant et prouvez les présomptions. » [40] Comme le rappel le juge Henry Richard, J.C.Q., dans l’affaire Carpentiero c. Agence du revenu du Québec[12], la Cour d’appeldu Québec, dans St-Georges c.

Québec (Sous-ministre du Revenu)[13], délimite les règles de renversement de la présomption de la façonsuivante : « [8] L’article 1014 L.I. établit la présomption de validité des cotisations fiscales. [9] Dans 9027-5967 Québec inc. (Sous-ministre du Revenu), 2007 QCCA 47 , J.E. 2007-223 (C.A.), la Cour rappelle lesconséquences de cette présomption sur le fardeau de la preuve, aux paragr. 13 et 14 : [13] Dans l’arrêt Durand c. Québec (Sous-ministre du Revenu), la Cour a réitéré les règles relatives à la présomption de validité de lacotisation fiscale et des fardeaux de preuve qui en découlent.

Reprenant les principes énoncés par la Cour suprême dans Hickman MotorsLtd c. Canada, la Cour dit :

- la cotisation fiscale jouit d’une présomption de validité (art. 1014

Loi sur les impôts), qui peut être repoussée par le contribuable. - Le fardeau initial du contribuable consiste à « démolir » l’exactitude de la présomption en présentant une preuve prima farcie. - Lorsque le contribuable présente une telle preuve, il y a renversement du fardeau de la preuve. - Le fisc doit alors réfuter la preuve prima farcie et prouver la cotisation établie par présomption. [14] Règle générale, la preuve prima farcie se définit comme une preuve suffisante pour établir un fait jusqu’à preuve du contraire.Dans Stewart c.

M.R.N., le juge Cain mentionne qu’« une preuve prima farcie est celle qui est étayée par des éléments de preuve quicréent un tel degré de probabilité en sa faveur que la Cour doit l’accepter si elle y ajoute foi, à moins qu’elle ne soit contredite ou que lecontraire ne soit prouvé ». [références omises] [10] Dans Capobianco c. Québec (Sous-ministre du Revenu), 2007 QCCA 1235 , J.E. 2007-1837 aux paragr. 12 à 14 (C.A.),la Cour précise que le contribuable n’a pas à établir le montant exact de son revenu imposable.

Cet enseignement met définitivement finau flottement entourant la question du fardeau de preuve du contribuable qui s’oppose à l’avis de cotisation parce que le montant de sonrevenu imposable établi par le ministère du Revenu serait inexact. Le contribuable doit seulement démolir l’exactitude de la présomptionen présentant une preuve prima farcie de son inexactitude. [11] La preuve du contribuable doit toutefois comporter un certain degré de précision et de probabilité en sa faveur par opposition àdes allégations vagues et ambiguës.

Règle générale, la simple affirmation du contribuable ne suffit pas ; elle aura avantage à êtresoutenue par une preuve documentaire ou circonstancielle. [12] La thèse voulant qu’une simple négation de la part du contribuable puisse contrer la présomption de validité de l’article 1014 L.I.reviendrait à priver cet

article de tout son sens. » [41] Dans le dossier à l’étude, la preuve des demandeurs repose entièrement sur leur témoignage respectif ainsi que sur trois photos. [42] Toujours dans l’affaire Carpentiero précitée, le juge Richard détermine « qu’il n’est pas interdit au juge de statuer sur la seulefoi du témoignage des contribuables sans que sa version n’ait été appuyée par une preuve additionnelle susceptible de corroborer ce quiest affirmé. »

Mais, encore faut-il, afin de détruire la présomption de validité des avis de cotisation, que cette preuve « comporte uncertain degré de précision et de probabilité ». [43] Plus récemment, la Cour d’appel confirme, dans l’affaire Hardy c.

Agence du revenu du Québec[14], que « [l]a présomption devalidité de l’avis de cotisation ne permet pas de déroger aux règles relatives à l’admissibilité des moyens de preuve ou à leur valeurprobante ». [44] Ainsi, toujours selon les enseignements de la Cour d’appel, la preuve prima facie que doit offrir le contribuable afin de démolirla présomption de validité consiste en une démonstration d’un début de preuve convaincante qui ne se limite pas en une successiond’allégations vagues et ambiguës. [45] Par leurs explications fournies au procès, les demandeurs réussissent, par la présentation d’une preuve prima facie, à renverserla présomption de validité des avis de nouvelle cotisation en litige. [46] En effet, les témoignages des demandeurs, lesquels confirment par ailleurs presque entièrement les allégations contenues à leurprocédure judiciaire respective, offrent le certain degré de précision et de probabilité requis afin de démolir l’exactitude de l’analyse del’ARQ à ce stade préliminaire de l’étude du dossier par le Tribunal. [47] Plus précisément, bien que la preuve offerte par les demandeurs ne soit pas soutenue par une preuve documentaire, lescirconstances qu’ils expliquent confirment, dans une certaine mesure, leur thèse soutenant une absence d’intention principale ousecondaire de réaliser un profit en acquérant les différents terrains mentionnés précédemment. [48] Dans ces circonstances, il appartient à l’ARQ d’établir, par prépondérance, conformément aux articles 2803 et 2804 CCQ, lesfaits sur lesquels reposent ses prétentions.

La preuve prépondérante consiste en celle qui rend l’existence d’un fait plus probable que soninexistence. C- Les revenus réalisés à la suite de la vente des résidences unifamiliales en litige constituent-ils des revenus d’entreprise ? [49] Comme le souligne notre collègue le juge Daniel Bourgeois, J.C.Q., dans l’affaire Villeneuve c.

Agence du revenu duQuébec[15], le juge qui doit déterminer si les transactions d’un contribuable comportent un caractère commercial doit évaluer toutes lescirconstances de l’affaire afin de rechercher son intention principale ou secondaire. [50] Le Tribunal reproduit ci-après, puisqu’il en partage le fondement, la description des principes de droit applicables à la présentequestion, telle que présentée par le juge Bourgeois : « [71] Pour déterminer si une transaction en particulier représente un projet comportant un risque ou une affaire de caractèrecommercial, ou encore s’il s’agit d’une transaction générant un gain en capital à la suite d’un investissement, les tribunaux ont établi quetoutes les circonstances entourant la transaction doivent être prises en considération et qu’aucun critère unique n’est en soi un facteurconcluant. [72] Dans son bulletin d’interprétation IMP.231-1/R1, du 29 décembre 2011, Revenu Québec adopte la position énoncée parl’Agence du revenu du Canada dans le bulletin IT-459, lequel réfère également au bulletin IT-218 concernant les biens immeubles.

[73] Il y a lieu de reproduire ci-après le paragraphe 3 du bulletin IT-218 lequel énonce une liste, non exhaustive, des critères et des facteurs qui peuvent être considérés : « 3. Dans la Loi de l'impôt sur le revenu, aucune disposition ne précise dans quelles circonstances des gains provenant de la vente de biens immeubles doivent être considérés comme un revenu ou une recette en capital. Toutefois, en faisant de telles déterminations, les tribunaux ont considéré des facteurs du genre de ceux qui sont énumérés ci-dessous. En voici une liste qui ne doit pas être considérée comme limitative :

a) l'intention du contribuable en ce qui concerne le bien immeuble au moment de l'achat;

b) la vraisemblance de l'intention du contribuable;

c) l'emplacement géographique du bien immeuble acquis et son zonage;

d) la mesure dans laquelle l'intention du contribuable est réalisée;

e) la preuve que l'intention du contribuable a changé après l'achat du bien immeuble;

f) la nature de l'entreprise, de la profession, du métier ou de l'occupation du contribuable et des associés;

g) la mesure dans laquelle l'argent emprunté a servi à financer l'acquisition du bien immeuble et les modalités arrêtées pour le financement s'il y a lieu;

h) la période pendant laquelle le bien immeuble a été détenu par le contribuable;

i) le fait que la possession du bien immeuble soit partagée avec des personnes autres que le contribuable;

j) la nature de la profession des autres personnes mentionnées en

i) ci-dessus, de même que leurs intentions avouées et leur ligne de conduite;

k) les facteurs qui ont motivé la vente du bien immeuble;

l) la preuve que le contribuable et/ou les associés se livrent sur une grande échelle au commerce de l'immeuble. » [74] Il y a lieu de préciser que les critères ci-haut ont été appliqués par la Cour d’appel du Québec dans l’affaire Fiducie Charbonneau c. Québec (Sous-ministre du Revenu) [6] . [75] Afin de déterminer si la vente des immeubles est de nature courante ou capitale, il a été déterminé que la recherche de l’intention du contribuable lors de l’achat des immeubles est un critère très important. Dans l’affaire Canada Safeway Limited c.

La Reine [7] , la Cour d’appel fédérale a précisé ce qui suit : [43] J’abonde dans le sens des auteurs de Principles of Canadian Income Tax Law , précité, lorsqu’ils disent, à la page 334, que bien que les tribunaux appliquent divers facteurs, à savoir ceux qui sont énumérés dans le bulletin d’interprétation IT-218R, pour déterminer si une opération constitue un projet comportant un risque de caractère commercial ou une opération en capital, le facteur le plus déterminant est l’intention qu’avait le contribuable au moment de l’acquisition du bien . […]. (Nos soulignements) [76] Il est également possible qu’un contribuable ait, à cette occasion, une intention secondaire de revendre si les circonstances s’y prêtent. [77] Bien que plusieurs décisions traitent de cette notion « d’intention secondaire », la décision Racine c.

Canada (Ministre du revenu national ) [8] demeure toujours très pertinente à cet égard. Dans cette décision, le juge Noël, de la Cour de l’Échiquier du Canada, s’est exprimé ainsi : 27 En examinant cette question de savoir si les appelants avaient, au moment de l'acquisition, ce que l'on a parfois appelé une "intention secondaire" de revendre cette entreprise commerciale si les circonstances s'y prêtaient, il est important de considérer ce que cette notion doit comporter.

Il n'est pas, en effet, suffisant de prouver seulement que si un acquéreur s'était au moment de l'acquisition arrêtée pour y penser, il serait obligé d'admettre que si à la suite de son acquisition une offre attrayante lui était faite il revendrait, car toute personne achetant une maison pour sa famille, une peinture pour sa maison, de la machinerie pour son commerce ou un bâtiment pour sa manufacture serait obligée d'admettre, si cette personne était honnête et que la transaction n'était pas exclusivement basée sur une question de sentiment, que si on lui offrait un prix suffisamment élevé à un moment quelconque après l'acquisition, elle revendrait.

Il appert donc que le seul fait qu'une personne achetant une propriété dans le but de l'utiliser à

titre de capital pourrait être induite à la revendre si un prix suffisamment élevé lui […] était offert n'est pas suffisant pour changer une acquisition de capital en une initiative d'une nature ou caractère commercial.

Ce n'est pas en effet ce que l'on doit entendre par une "intention secondaire" si l'on veut utiliser cette phraséologie. 28 Pour donner à une transaction qui comporte l'acquisition d'un capital le double caractère d'être aussi en même temps une initiative d'une nature commerciale, l'acquéreur doit avoir, au moment de l'acquisition, dans son esprit, la possibilité de revendre comme motif qui le pousse à faire cette acquisition; c'est-à-dire qu'il doit avoir dans son esprit l'idée que si certaines circonstances surviennent il a des espoirs de pouvoir la revendre à profit au lieu d'utiliser la chose acquise pour des fins de capital.

D'une façon générale, une décision qu'une telle motivation existe devrait être basée sur des inférences découlant des circonstances qui entourent la transaction plutôt que d'une preuve directe de ce que l'acquéreur avait en tête. » [6] Fiducie Charbonneau c. Québec (Sous-ministre du revenu) , [2010] QCCA 400, paragr. 22.

[7] [2008] CAF 24; voir également Warnford Court (Canada) Limited v.

M.N.R., 64 D.T.C. 5103. [8] (CA EXC), 65 D.T.C. 5098. [51] Dans le dossier à l’étude, l’application de ces principes amène le Tribunal à conclure en l’existence d’un scénario d’entreprisecommune mis sur pied par les demandeurs dans le but de soutirer des profits de la vente consécutive de propriétés résidentielles, et ce,pour les motifs suivants. [52] Jusqu’à sa rencontre en 2003 avec monsieur Roy, madame Leblanc vit seule, depuis son divorce survenu quinze ans auparavant,dans une maison de ville située à Dollard-des-Ormeaux. [53] En 2004, madame Leblanc décide de vendre sa résidence.

Elle envisage également de prendre sa retraite l’année suivante aprèsune carrière d’environ quarante ans à

titre d’infirmière, dont les trente-huit dernières se déroulent au Centre hospitalier Lachine. [54] Bien que madame Leblanc conteste avoir vécu en couple avec monsieur Roy durant les années litigieuses, leurs déclarations derevenus respectives pendant ces années confirment le contraire, à l’exception d’une brève période en 2008 où le couple se serait séparé. [55] Entre le 24 février 2005 et le 10 octobre 2009, madame Leblanc acquiert trois terrains sur lesquels elle fait construire desrésidences unifamiliales. Deux résidences sont revendues par la suite avec profits.

Elle n’avait jamais procédé de cette façon auparavantpour s’installer dans une maison. [56] De son côté, monsieur Roy est un retraité de l’industrie de la construction. [57] De 2002 à 2010, il a acquis également trois terrains sur lesquels il fait ériger des résidences unifamiliales qu’il revend avecprofits dans des délais rapides. [58] Depuis 2010, le couple vit dans la dernière résidence construite à l’acquis de madame Leblanc.

Cette période de stabilitéconcorde avec la vérification de leur dossier fiscale par l’ARQ. [59] Plus précisément, monsieur Roy procède, pendant les années en litige, à l’achat d’un premier terrain situé au [...] à Laval.L’acquisition du terrain s’effectue le 4 février 2002. La construction de la résidence commence le 23 août 2002 pour se terminer au mois d’octobre 2003. Il demeure à cette adresse lorsqu’il rencontre madame Leblanc.

Antérieurement, monsieur Roy habite au [...] du 1er juillet 2001 jusqu’au 10 juin 2002. [60] Le 24 février 2005, sur la recommandation de monsieur Roy, madame Leblanc se procure un terrain vague situé au [...] àTerrebonne. Elle y fait construire, avec l’aide de monsieur Roy, une résidence en 2006 que le couple habitera un an avant de procéder àsa revente en août 2007. [61] Entre la vente de sa résidence située à Dollard-des-Ormeaux et la construction de celle de Terrebonne, madame Leblanccohabite avec monsieur Roy sur la rue Isabelle à Laval.

Ils habiteront cette résidence jusqu’à sa vente qui survient au mois de mai 2005,pour s’installer ensuite dans la nouvelle demeure de madame Leblanc. [62] Environ un mois plus tard, soit le 16 juin 2005, monsieur Roy achète deux terrains vagues situés l’un à côté de l’autre sur lamême rue que la résidence que vient de faire construire madame Leblanc.

Les adresses civiques de ces propriétés sont les […]et [...].Monsieur Roy érige sur le premier terrain (550) une résidence en 2006 que le couple habite environ un an avant de procéder à sa reventeau mois d’août 2007. [63] Quant au [...], monsieur Roy revend à madame Leblanc ce terrain le 17 novembre 2006. Celle-ci s’y fera construire unerésidence, toujours aidée de monsieur Roy, afin d’y déménager, puisqu’elle est insatisfaite de son acquisition précédente comme nous leverrons plus loin.

Encore une fois, cette maison sera revendue après que le couple y ait habité environ un an et demi, soit jusqu’au moisde mai 2009. [64] Le 26 septembre 2007, monsieur Roy procède encore une fois à l’achat d’un autre terrain à Terrebonne, cette fois-ci situé au[...], sur lequel il y construit une résidence au cours de l’année 2008. Toujours après y avoir habité environ un an les demandeursprocèdent à la vente de cette propriété au mois de septembre 2010.

Comme mentionnés précédemment, les demandeurs viventmaintenant ensemble au […], à Terrebonne. [65] Notons que depuis 1999, monsieur Roy n’a jamais résidé très longtemps au même endroit. En effet, ce dernier habite au [...] du21 avril 1999 au 14 octobre 1999, soit pour une période de six mois. Par la suite, il réside au 200 Pierre Bretonneau du 14 octobre 1999 au 1er juillet 2001 (20 mois). Du 1er juillet 2001 au 10 juin 2002 (7 mois), il s’installe au [...].

Par la suite, comme mentionnéprécédemment, il emménage au [...] (18 mois), suivi du [...] (entre 6 et 12 mois), puis respectivement au [...] (environ 12 mois), au [...](12 mois), au [...] (environ 18 mois), pour finalement s’installer au [...], où il demeure toujours en compagnie de madame Leblanc. [66] Au procès, madame Leblanc explique qu’après avoir fait la connaissance de monsieur Roy et lui avoir mentionné son désir dequitter sa résidence de Dollard-des-Ormeaux, ce dernier lui conseille de vendre sa maison et de s’acheter un terrain à Terrebonne,puisque les prix y sont raisonnables.

Il lui offre également de l’aider pour la construction d’une résidence. [67] Puisque la vente de la maison de madame Leblanc à Dollard-des-Ormeaux se négocie rapidement et que le nouveau propriétairedésire en prendre possession immédiatement, monsieur Roy offre à madame Leblanc le gîte dans sa résidence en attendant que sanouvelle maison soit habitable. [68] Bien que dans ses procédures judiciaires ainsi qu’au procès, madame Leblanc indique qu’elle engage elle-même les

entrepreneurs qui procèdent à la construction de sa résidence, cette déclaration doit être prise avec circonspection, puisqu’elle n’est pas conforme à ses déclarations antérieures. En effet, il appert du rapport de vérification de l’ARQ que cette dernière avait déclaré à madame Picard que monsieur Roy et elle-même avaient procédé à la construction de l’immeuble. Madame Leblanc ayant par ailleurs requis de l’ARQ de considérer le temps personnel qu’ils auraient tous les deux consacrés à la réalisation du projet, à

titre de dépenses de construction. Madame Picard confirme cette information lors de son témoignage. Le Tribunal octroie une plus grande valeur probante au témoignage de la vérificatrice qu’à celui de madame Leblanc, puisque la déclaration fournie à madame Picard est contemporaine à la construction des immeubles et qu’elle s’inscrit dans une demande d’ajustement de la valeur de disposition des résidences. [ 69 ] Quant aux motifs de vente de ses nouvelles demeures, madame Leblanc explique premièrement que la propriété du [...] ne satisfait pas ses critères d’achat, ce qu’elle ne réalise qu’après si être installée.

En effet, puisqu’elle achète le terrain pendant la saison hivernale, ce n’est qu’au printemps qu’elle aurait découvert que celui-ci est composé principalement de glaise. Cela remet donc en question son intention d’y aménager « un gros jardin et des fleurs ». Au surplus, l’année suivante, le prometteur des terrains situés à l’arrière de sa propriété y érige de nouvelles maisons. Il appert que l’aménagement de ce développement provoque une surélévation des terrains et que madame Leblanc se retrouve avec un mur de soutènement de quatre pieds au fond de sa cour.

Étant donné ces désagréments, elle décide de vendre son immeuble, ce qui se concrétise au mois d’octobre 2006. [ 70 ] Pendant cette période et comme mentionné ci-devant, monsieur Roy se procure les deux terrains contigus situés au […] et [...]. Il explique que les deux terrains sont situés sur les limites d’un terrain de golf, ce qui constitue pour lui, à

titre d’amateur de cette activité, une considération importante favorisant cette acquisition. Il ajoute que l’achat des deux terrains permet également de lui procurer un bel espace vert. [ 71 ] Dans les mois suivants l’achat des terrains, monsieur Roy se construit une résidence sur l’une des deux propriétés. [ 72 ] Or, après réflexion, monsieur Roy décide de revendre le deuxième terrain. Au procès, il déclare qu’à ce moment il est de plus en plus indisposé par une névralgie du nerf trijumeau et qu’il n’a plus réellement la force de s’occuper de l’entretien de deux terrains. Ainsi, il tente dans un premier temps de vendre à une tierce

partie le terrain, mais selon toute vraisemblance, cette transaction tombe à plat faute pour le promettant acheteur de se trouver du financement. Aucune offre d’achat ou autre élément de preuve tangible n’est déposée au dossier de la Cour afin de corroborer ce témoignage. [ 73 ] En revanche, puisque dans cette même période, madame Leblanc décide de se défaire de sa résidence située sur la même rue, celle-ci contemple l’idée de se faire construire une résidence à côté de celle de monsieur Roy.

Les demandeurs expliquent qu’à l’époque, les rumeurs se répandent que le golf allait être vendu et que le terrain demeurerait un espace vert inhabité. Encore une fois, aucune preuve de corroboration n’est offerte relativement à cette prétention. [ 74 ] En conséquence, monsieur Roy transfère à madame Leblanc, en contrepartie du remboursement de son prix d’acquisition, le terrain situé au [...].

Pendant les travaux de construction de la nouvelle résidence, monsieur Roy offre encore une fois l’hospitalité à madame Leblanc, le temps que la maison soit prête à être habité. [ 75 ] Au mois d’avril 2007, monsieur Roy est opéré pour sa névralgie du nerf trijumeau. En conséquence, il décide de vendre sa maison et d’aller vivre avec madame Leblanc dans sa nouvelle maison, laquelle est maintenant prête à être habitée. [ 76 ] Or, dans les mois qui suivent, une mésentente survient au sein du couple, ce qui force monsieur Roy à déménager.

C’est ainsi que celui-ci fait l’acquisition du […] au mois de septembre 2007 où il se fait construire une maison afin de s’y installer seul. [ 77 ] De son côté, madame Leblanc qui adore sa maison, selon ces dires, apprend que la rumeur entourant la vente du golf ne se serait pas concrétisée. [ 78 ] Madame Leblanc explique qu’à l’occasion de la saison estivale, elle recueille environ trois pleines chaudières de cinq gallons de balles de golf, en plus de se faire briser une vitre de sa salle à manger à deux reprises, et ce, en deux mois.

Puisqu’elle a maintenant peur pour sa sécurité, étant donné la proximité du terrain de golf qui ne fermera plus, elle décide de mettre en vente sa résidence pour s’en faire construire une autre. Par le plus grand des hasards, cette décision coïncide avec sa réconciliation avec monsieur Roy, ce qui leur permet de cohabiter encore une fois ensemble en attendant qu’elle puisse se trouver une nouvelle propriété, ce qui se produit en septembre 2009 par l’acquisition du [...]. [ 79 ] Au procès, madame Leblanc prétend qu’elle a fait l’acquisition de son premier terrain situé au [...] en vue de sa retraite.

Or, le Tribunal doute que cela représente son seul et principal motif. [ 80 ] En effet, les explications qu’elle fournit relativement à sa décision de revendre cette propriété l’année suivant sa construction ne concordent d’aucune façon avec le caractère autrement stable, sédentaire et cartésien que démontre son témoignage ainsi que son style de vie jusqu’en 2004.

Rappelons que cette dernière à travailler 39 au même hôpital et qu’elle est demeurée au même endroit quinze ans après son divorce. [ 81 ] Au surplus, la forte personnalité et le tempérament raisonné dont fait preuve madame Leblanc au procès rendent peu probable qu’elle ait consentie à acheter un terrain en plein hiver sans effectuer auparavant des vérifications quant à la configuration de celui-ci ainsi que relativement aux plans de développement prévus dans ce secteur, qui, précisons-le, est en pleine ébullition.

Ainsi, si l’aménagement d’une cour extérieur selon des critères précis constitue pour madame Leblanc une considération essentielle, pourquoi procède-t-elle à l’acquisition de ce terrain dans ces circonstances.

Aucune explication logique ne permet d’expliquer ce choix, outre son intention première de ne pas y habiter à demeure. [ 82 ] Quant aux motifs énoncés relativement aux raisons associées à sa décision de vendre la deuxième maison qu’elle se fait construire au […], ils ne rendent pas plus probants les explications de madame Leblanc. [ 83 ] En effet, le Tribunal ne s’explique pas non plus comment madame Leblanc accepte de se faire bâtir une maison sur ce terrain sur de simples rumeurs de vente du terrain de golf. Encore une fois, ce genre de décision ne cadre pas avec la personnalité de cette

dernière. De plus, madame Leblanc devait connaitre la dangerosité, si celle-ci existait vraiment, de la présence d’un terrain de golf contiguë à la propriété qu’elle s’apprête à acquérir, puisque monsieur Roy avait déjà fait construire sa résidence sur le terrain adjacent.

La rumeur de la vente du terrain de golf ne cadre pas non plus avec la propre décision de monsieur Roy d’acheter en premier lieu les deux terrains, lui qui, comme nous le verrons ci-après, voulait justement s’établir à proximité d’un tel emplacement. [ 84 ] De plus, l’argument de madame Leblanc voulant que sa sécurité soit en danger puisque sa résidence a été aménagée trop près du terrain de golf, alors qu’elle avait eu la possibilité de visiter la résidence de monsieur Roy, située juste à côté, pendant la saison estivale précédente, empêche le Tribunal d’accorder toute crédibilité à ce témoignage. [ 85 ] Quant à monsieur Roy, il explique avoir quitté le [...] à Laval pour demeurer près d’un terrain de golf et d’une piste cyclable.

C’est pour cette raison, qu’il achète, non pas un, mais deux terrains situés sur la rue Simone Berthiaume. Monsieur Roy indique vouloir deux terrains afin de pouvoir profiter d’un plus grand terrain. [ 86 ] Monsieur Roy n’habitera finalement le [...] que pour une période de six mois. Il explique toutefois que sa condition physique se détériore après la construction de la maison et qu’en raison des médicaments qui lui sont prescrits, son anxiété et son stress augmentent ce qui le décourage d’entretenir un aussi grand terrain.

Craignant de ne pas pouvoir profiter pleinement de celui-ci, il décide de mettre le terrain adjacent de sa résidence en vente. Or, encore une fois, aucune preuve documentaire ou de corroboration n’est produite au procès afin, premièrement de démontrer l’état physique de monsieur Roy et deuxièmement, d’établir la tentative de vente à une tierce

partie le terrain situé à côté de sa résidence. [ 87 ] Loin du Tribunal l’idée de remettre en question ni la maladie de monsieur Roy ni son opération, mais sans preuve médicale, il est difficile de relier ces éléments à sa décision de vendre son terrain, d’autant plus que de façon concomitante, il entreprend avec madame Leblanc la construction de sa nouvelle résidence, sans oublier que quelques mois plus tard, il achète un autre terrain sur lequel il se construit une énième maison. [ 88 ] De plus, la preuve ne tend pas à démontrer une certaine propension de la part de monsieur Roy à détenir une grande propriété afin d’y entretenir un espace vert.

Cette idée semble plus présente chez madame Leblanc. Par ailleurs, le rapport de vérification préparée par madame Picard démontre que depuis 1999 monsieur Roy n’a jamais habité la même résidence très longtemps et qu’aucun de celles- ci ne semblent correspondre aux caractéristiques qu’il décrit lorsqu’il explique les motifs d’acquisition de deux terrains contiguë situés à côté d’un terrain de golf. [ 89 ] Notons au passage que les explications des demandeurs relativement à leur séparation de 2008 laissent également à désirer. Que dire des motifs qui les amènent à réaménager ensemble quelques temps par la suite.

Toutes ces explications sont cousues de fils blancs et n’ont évidemment que pour but de tenter de convaincre l’ARQ et le Tribunal que deux résidences sont habitées en même temps. [ 90 ] Il est également important de rappeler que la grande majorité des propriétés acquises par les demandeurs et qui sont revendues à la suite de la construction de maisons unifamiliales sont toutes situées dans le même secteur de Terrebonne qui était à l’époque en pleine effervescence. [ 91 ] En résumé, de 2005 à 2010, les demandeurs ont acheté cinq terrains sur lesquels des résidences ont été construites pour être rapidement vendus à profit, et ce, de façon successive pour une moyenne de disposition d’une propriété par année au cours de la période de vérification. [ 92 ] Au surplus, la preuve révèle que certaines des résidences n’ont vraisemblablement pas été habitées par l’un ou l’autre des demandeurs, et ce, malgré les changements d’adresses qu’ils ont effectuées. [ 93 ] Notons finalement que les demandeurs ont procédé à toutes ces acquisitions et reventes sans aucune source de financement externe. [ 94 ] Le dicton « si c’est trop beau pour être vrai, c’est que c’est surement le cas » s’applique parfaitement à l’histoire des demandeurs. [ 95 ] En toute vraisemblance, la tendance qui se dégage du comportement de monsieur Roy et de madame Leblanc, pendant la période de vérification effectuée par l’ARQ, est concluante : des maisons ont été construites dans le but de les vendre avec un profit. [ 96 ] En effet, les scénarios qui découlent des témoignages des demandeurs, une fois la preuve de l’ARQ administrée, rendent plus probable l’existence d’un plan bien arrêté, d’améliorer leur condition financière à la suite de leur décision respective de prendre leur retraite.

Le Tribunal ne saura jamais si cette idée émane de monsieur Roy ou de madame Leblanc ou des deux à la fois, mais une chose est certaine, ils ont mené cette entreprise de façon commune. [ 97 ] Il ne fait aucun doute dans l’esprit du Tribunal que les activités d’achat de terrains de construction des résidences et de leur vente dans de si court laps de temps, dans les circonstances décrites ci-devant, s’inscrivent dans le cadre de l’exploitation d’une entreprise commerciale.

Cela confirme l’intention originelle des demandeurs d’acquérir des terrains pour y construire des maisons unifamiliales afin de les revendre avec profit. [ 98 ] Quant aux revenus d’entreprise évalués par l’ARQ, ceux-ci sont confirmés par le Tribunal, puisque les demandeurs n’ont produit au dossier de la Cour aucune documentation afin de remettre en question ces évaluations. [ 99 ] En conséquence, le Tribunal confirme la validité des avis de nouvelle cotisation en litige.

D- Les résidences unifamiliales en litige se qualifient-elles de résidences principales ? [ 100 ] Étant donnée la réponse apportée à la question précédente, il n’est pas nécessaire pour le Tribunal de déterminer si les résidences unifamiliales en litige se qualifient ou non de résidences principales. [ 101 ] En effet, puisque les gains tirés par les demandeurs de la vente des résidences en litige constituent des revenus d’entreprise, cette question devient sans intérêt ; aucun gain en capital ne peut résulter de ces transactions. E- Les pénalités [ 102 ] Les articles 1049 et 1050 L.I. se lisent ainsi : « 1049.

Toute personne qui, sciemment ou dans des circonstances qui équivalent à de la négligence flagrante, fait un faux énoncé ou une omission, dans une déclaration, un certificat, un état ou une réponse, appelée « déclaration » dans le présent article, faits ou produit pour l’application de la présente loi à l’égard d’une année d’imposition, ou y participe ou y acquiesce, encourt une pénalité égale au plus élevé de 100 $ et de 50 % de l’excédent : […] 1050. Aux fins d’un appel interjeté en vertu de la

Loi sur l’administration fiscale (chapitre A-6.002 ) et portant sur une pénalité, le fardeau de prouver les faits visés aux articles 1049 et 1049.34 incombe au ministre. » [ 103 ] Il appartient ainsi à l’ARQ d’établir, par prépondérance, le bien-fondé des pénalités imposées en vertu de l’

article 1049 LI en raison de la négligence flagrante du contribuable. [16] [ 104 ] Le juge Richard Landry, J.C.Q., dans l’affaire St-Martin c. Québec (Sous-ministre du Revenu) [17] confirme les sept critères suivants pour déterminer la présence d’une négligence flagrante d’un contribuable. 1. L’importance des sommes omises, la valeur des justifications fournies et les circonstances dans lesquelles l’omission est survenue ; 2. La qualité des registres comptables du contribuable ; 3. Son éducation, ses connaissances et son expérience en affaires ; 4.

Les omissions ou les faux énoncés dans les déclarations litigieuses ont-ils été reconnus ou déclarés volontairement ? 5. La nature des relations antérieures entre le contribuable et le fisc. 6. La crédibilité du contribuable ; et 7. La responsabilité du professionnel qui prépare les déclarations de revenus du contribuable. [ 105 ] Dans le présent dossier, les conclusions du Tribunal confirment un plan préétablit par les demandeurs afin d’obtenir des revenus supplémentaires tout en évitant le paiement d’impôt.

En agissant de la sorte, ils font actes d’une négligence flagrante qui milite sans aucun doute en l’imposition de la pénalité de l’

article 1049 LI . [ 106 ] Au surplus, avisé de l’orientation du dossier par la vérificatrice avant de confirmer l’avis de nouvelle cotisation pour l’année 2010, monsieur Roy maintient sa position voulant que la vente de sa dernière propriété ne comporte aucun caractère commercial. [ 107 ] L’importance des sommes non déclarées à l’ARQ confirme également l’imposition de ces pénalités. [ 108 ] Il ne faut pas non plus oublier l’absence de registres et de documents comptables relativement aux coûts des travaux de construction des différentes résidences afin de confirmer le gain tiré de leur vente. [ 109 ] En conséquence, le Tribunal conclut que les demandeurs ont sciemment omis de déclarer des revenus d’entreprise, ce qui justifie l’imposition de pénalités conformément à l’

article 1014 LI . [ 110 ] Finalement, conformément aux articles 339 et 340 du Code de procédure civile du Québec , le Tribunal octroie à l’ARQ le remboursement, par les demandeurs, de ses frais de justice dans chacun des trois dossiers. [ 111 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 112 ] REJETTE les trois demandes judicaires des demandeurs en appel de cotisation ; [ 113 ] LE TOUT avec les frais de justice en faveur de l’Agence du revenu du Québec dans chacun des trois dossiers.

__________________________________ JEAN FAULLEM, J.C.Q. Me Louis Sirois Me Amélie Boisvert Sirois Tremblay & associés Procureurs des demandeurs Me Rémi Drouin Larivière Meunier Procureur de la défenderesse Date de l’audition : 11 décembre 2017