2020 QCCA 1495, 2020 QCCA 1495

Municipalité de Les Cèdres c. Venettacci 2020 QCCA 1495 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-027933-183 (760-17-004137-157) DATE : 13 novembre 2020 FORMATION : LES HONORABLES MARK SCHRAGER, J.C.A. STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A. BENOÎT MOORE, J.C.A. MUNICIPALITÉ DE LES CÈDRES APPELANTE – demanderesse c.

ELENA VENETTACCI INTIMÉE – défenderesse ARRÊT [ 1 ] Nous sommes saisis d’un appel d’un jugement rendu le 17 octobre 2018 par la Cour supérieure, district de Beauharnois (l’honorable Kirkland Casgrain), lequel rejette la demande de la municipalité appelante du prononcé d’une ordonnance d’injonction afin que soit respectée sa réglementation de zonage interdisant l’usage résidentiel partiel d’un immeuble situé dans un quartier zoné commercial, industriel et institutionnel [1] . [ 2 ] L’intimée soutient, pour sa part, que son usage résidentiel partiel a été autorisé lors de la délivrance du permis de construction.

Elle ajoute que, de toute façon, la municipalité a permis cet usage si tant est qu’il fût dérogatoire. Elle soutient enfin qu’elle doit bénéficier du pouvoir discrétionnaire du tribunal permettant à celui-ci de refuser la demande d’injonction, vu les circonstances particulières de cette affaire. [ 3 ] Le juge conclut que l’intimée satisfait à toutes les exigences nécessaires pour l’exercice de sa discrétion de rejeter la demande d’injonction.

Il détermine que sa bonne foi et celle de son conjoint ne font aucun doute et que les taxes municipales ont été perçues pendant au moins 10 ans comme si l’édifice abritait un logement. Il souligne que la dérogation était connue dans la municipalité et que, pendant environ 12 ans, celle-ci a toléré la dérogation et peut-être même a-t-elle fini par la valider selon l’interprétation que l’on pourrait donner à sa réglementation. Le juge détermine également qu’aucune preuve n’établit que la dérogation aurait un impact négatif sur l’environnement ou encore présenterait une dangerosité quelconque.

Pour conclure, le juge souligne qu’il serait injuste d’accueillir la demande de la municipalité. [ 4 ] À l’audience, devant la Cour, l’avocat de l’intimée affirme que la non-conformité de la résidence au deuxième étage du bâtiment de sa cliente a été régularisée par le Règlement no 305-2008, adopté en 2008, quand le zonage est passé d’agricole à commercial, industriel et institutionnel.

Seul un extrait de trois pages du règlement a été déposé en preuve. [ 5 ] La représentante de la municipalité a témoigné au procès que c’était des résidences familiales isolées construites dans la zone agricole qui étaient visées par la régularisation et non pas la résidence de l’intimée, qui n’a jamais été autorisée. [ 6 ] Ce témoignage est non contredit. D’ailleurs, et puisque l’appelante est régie par le Code municipal , la Cour ne peut pas prendre connaissance judiciaire de ses règlements [2] .

Le juge fait état de cette preuve dans son jugement, mais appuie sa décision pour rejeter le recours de l’appelante sur sa discrétion découlant de l’

article 227 de la

Loi sur l’aménagement et l’urbanisme [3] (« L.A.U. »). [ 7 ] Aucun appel incident n’a été déposé par l’intimée et cette prétention n’est même pas soulevée dans son mémoire. En conséquence, l’argument ne lui est d’aucun secours. [ 8 ]

Malgré la déférence due au juge en telle matière [4] , nous sommes d’opinion qu’en exerçant sa discrétion, celui-ci a commis des erreurs de droit et des erreurs mixtes de droit et de faits qui sont manifestes et qui font en sorte que l’exercice de la discrétion est, en l’espèce, déraisonnable. En conséquence, il y a lieu d’accueillir l’appel, d’infirmer le jugement et d’ordonner la cessation d’usage illégal des lieux. [ 9 ] Voici pourquoi. [ 10 ] Le refus du juge de prononcer l’ordonnance demandée en vertu de l’

article 227 L.A.U. est basé sur les critères établis par la

jurisprudence débutant avec l’arrêt Montréal (Ville) c. Chapdelaine [5] , où le juge Chamberland, parlant pour la majorité de la Cour, remarque : [31] À mon avis, le recours de l'article 227 de la Loi est porteur d'une certaine discrétion dont le tribunal, dans les circonstances particulières et exceptionnelles, peut user afin de refuser le recours même en présence d'une utilisation du sol ou d'une construction incompatible avec la réglementation municipale.

Cette discrétion s'étend donc non seulement au choix du remède approprié pour corriger une situation dérogatoire mais aussi, exceptionnellement, lorsque les circonstances l'exigent, à la possibilité de rejeter le recours même après avoir constaté l'existence d'une situation dérogatoire. [ 11 ] Il constate que les dérogations reprochées doivent être « mineures ou de peu d’importance ou lorsque les conclusions recherchées par le requérant ne procureront aucun résultat pratique en raison du caractère théorique de l'ordonnance » [6] .

Le juge Chamberland ajoute que le prononcé de l’ordonnance recherchée par une municipalité pourra aussi être refusé « exceptionnellement, lorsque les circonstances tout à fait particulières d'un dossier l'exigent pour éviter les injustices qu'une application stricte, rigoureuse et aveugle de la réglementation pourrait entraîner ». [ 12 ] Dans des motifs concourants, le juge Rochon établit une énumération de critères pertinents à l’exercice d’une telle discrétion : [52] Sans élaborer une théorie générale sur le sujet, je retiens que les tribunaux refuseront la demande de la municipalité si nous retrouvons l'ensemble des éléments suivants : • Il doit s’agir de circonstances exceptionnelles et rarissimes. • L’intérêt de la justice doit commander le rejet du recours. • La personne en contravention de la réglementation municipale doit avoir été diligente et de bonne foi.

Elle ne doit pas avoir connu la contravention préalablement. • L’effet du maintien de la contravention ne doit pas avoir une conséquence grave pour la zone municipale touchée. • Il doit y avoir existence d’un délai déraisonnable (généralement plus de 20 ans) et inexcusable de la part de la municipalité. • Il doit y avoir eu un acte positif de la municipalité (émission de permis, perception de taxes). • La situation dérogatoire ne doit pas avoir pour effet de mettre en danger la santé ou la sécurité publique, l’environnement et le bien-être général de la municipalité. [ 13 ] Le juge Rochon regroupe également les critères en trois catégories, soit : [53] […] • Les agissements de la municipalité. • Les agissements de la personne en contravention. • Les effets du maintien de la situation dérogatoire. [ 14 ] Alors que le juge Chamberland trouve la source de cette discrétion à l’

article 227 L.A.U. , le juge Rochon puise cette discrétion dans la doctrine de la préclusion. Bien que l’application de cette doctrine, lorsqu’en présence d’une disposition réglementaire claire comme en l’espèce, ait été ébranlée par la Cour suprême dans Immeubles Jacques Robitaille inc. c.

Québec (Ville) [7] , les rubriques énoncées par le juge Rochon peuvent nous servir de grille d’analyse dans le présent dossier. [ 15 ] Toutefois, avant d’entreprendre une telle analyse et pour mettre en contexte les dicta des juges Chamberland et Rochon, il est utile de souligner les faits saillants dans l’affaire Chapdelaine . L’édifice en question a été construit en 1959 et était, à l’époque, conforme au règlement en vigueur. Le règlement prévoyait un usage mixte (commercial et résidentiel). Le zonage a été modifié en 1963 pour devenir commercial.

En 1966, une rénovation est entreprise pour modifier l’édifice en immeuble résidentiel et pour lequel un permis de construction a été délivré par la Ville. L’édifice est demeuré résidentiel au fil des ans entre les mains de différents propriétaires. Des adresses distinctes ont même été octroyées par la Ville pour chacun des neuf logements abrités dans l’immeuble. Ce n’est qu’en 1999 que la Ville a agi pour soulever la contravention au règlement de zonage. [ 16 ] Dans le présent dossier, le conjoint de l’intimée (M.

Labelle) témoigne de ses échanges avec la préposée de la municipalité (Mme Lafleur) lors de la délivrance du permis et à quelques reprises pendant la période de construction, comme si ceux-ci lui avaient donné la permission de construire un édifice commercial de deux étages dont le deuxième étage comporterait une résidence. Il ajoute que sa demande de permis d’installation sanitaire mentionne, par coche de case, une chambre à coucher.

Surtout, au fil des ans, l’appelante a encaissé les taxes foncières comme si l’édifice abritait une résidence et n’a pas agi pour soulever la contravention avant 2012, nous plaide l’intimée. [ 17 ] Dès le début, l’édifice ne respectait pas les règlements puisque le zonage, lors de la délivrance du permis de construction, dans le présent dossier, était agricole. De façon plus significative, le permis de construction mentionne clairement « garage, bâtiment commercial de un étage ». Il n’y a aucune mention d’une résidence ni d’un deuxième étage.

Même le permis aux fins de l’installation sanitaire prévoit que la destination de la propriété est « réparation moto; motoneige; VTT-motomarine ». Les conversations que M. Labelle aurait pu avoir avec la préposée de la municipalité ne modifient pas les termes et conditions des permis ni les règlements de zonage [8] . [ 18 ] En l’espèce, la situation est fort différente de l’affaire Chapdelaine où la construction initiale n’enfreignait pas les règlements municipaux et la construction était conforme au permis délivré par la Ville.

[ 19 ] Selon la jurisprudence de notre Cour, la perception des taxes municipales n’est pas en soi un acquiescement d’un usage illégal [9] . [ 20 ] Au niveau des agissements et des croyances de l’intimée et de M. Labelle, il est difficile de partager leur avis voulant qu’ils aient agi de bonne foi en construisant un deuxième étage devant la rédaction claire et non équivoque du permis de construction. [ 21 ] Quant aux effets de la situation dérogatoire, il faut souligner d’abord que la contravention dès le début n’est pas « mineure ou de peu d’importance ».

La construction d’un édifice commercial était à l’époque contraire au zonage et la construction d’un deuxième étage était contre le permis délivré. L’occupation aux fins résidentielles est et a toujours été contraire au zonage. Puisque l’usage est totalement interdit, ce n’est pas, en l’espèce, une contravention mineure ou sans importance [10] . [ 22 ] Le fait que le deuxième étage est clairement visible ne constitue pas la preuve que l’appelante a toléré ce deuxième étage.

Une chose est certaine, une résidence qui se situe à l’intérieur d’un immeuble et qui n’est pas visible de l’extérieur ne peut pas bénéficier d’un tel argument de tolérance. [ 23 ] La demande de la municipalité est raisonnable, car elle n’exige plus la démolition, mais uniquement la cessation de l’occupation résidentielle. Celle-ci est la seule ordonnance à rendre, en l’espèce.

Les autres conclusions demandées (soit enlèvement des éléments qui permettent un usage résidentiel et laisser pénétrer des inspecteurs) ne sont pas nécessaires, l’intimée et son conjoint ayant cessé cet usage pendant l’instance afin d’éviter de recevoir des contraventions. [ 24 ] Le règlement de l’appelante est clair et il n’existe aucune raison juridique valable pour qu’il ne soit pas respecté, même s’il est possible d’avoir de la sympathie pour la situation difficile de l’intimée et de son conjoint.

POUR TOUS CES MOTIFS, LA COUR : [ 25 ] ACCUEILLE l’appel; [ 26 ] INFIRME le jugement de première instance; [ 27 ] ACCUEILLE en

partie la demande introductive d’instance en cessation de l’usage illégal; [ 28 ] ORDONNE à l’intimée, ses mandataires, héritiers, ayants droit et à tout occupant de l’immeuble portant l’adresse 1287, rue Farmer, Municipalité de Les Cèdres de cesser d’utiliser ledit immeuble à des fins résidentielles dans les 60 jours du présent arrêt; [ 29 ] CONDAMNE l’intimée aux frais de justice en première instance et en appel. MARK SCHRAGER, J.C.A. STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A. BENOÎT MOORE, J.C.A. Me Christophe Bruyninx Me Rino Soucy DHC AVOCATS INC. Pour l’appelante Me Eric Oliver MUNICONSEIL AVOCATS Pour l’intimée Date d’audience : 29 octobre 2020