2023 QCCQ 963, 2023 QCCQ 963

Paquet c. Bai 2023 QCCQ 963 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-714181-213 DATE : 8 mars 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL BOURGEOIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SÉBASTIEN PAQUET et HÉLÈNE BRISEBOIS Demandeurs c. PING BAI et ZHI LI LU Défendeurs/Demandeurs en garantie et BIANCA MUSTO INC. et 9272-1695 QUÉBEC INC.

Défenderesses en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Les demandeurs Sébastien Paquet (« Paquet [1] ») et Hélène Brisebois (« Brisebois ») réclament des défendeurs/demandeurs en garantie Ping Bai (« Bai ») et Zhi Li lu (« Lu ») 15 000 $ à la suite de l’achat de la propriété de ces derniers, le 3 avril 2019.

Invoquant plus particulièrement la garantie légale contre les vices cachés, les demandeurs se plaignent que le terrain se retrouve complètement inondé au printemps et plus tard à l’automne. [ 2 ] Les défendeurs/demandeurs en garantie nient toute responsabilité et affirment qu’ils ont dénoncé cette situation dans la « Déclaration du vendeur » et que ce document a été transmis par leur courtier immobilier madame Bianca Musto (« Musto ») aux demandeurs. [ 3 ] Du même coup, les défendeurs/demandeurs en garantie appellent en garantie la société Bianca Musto inc. ainsi que la société 9272-1695 Québec inc., en indiquant que toute l’information nécessaire à la vente de l’immeuble a été transmise au courtier immobilier.

Ainsi, si tant est que les défenderesses en garantie n’ont pas transmis l’intégralité de toute l’information aux demandeurs, les défendeurs/demandeurs en garantie demandent au Tribunal de les tenir indemnes de toute réclamation à cet égard. [ 4 ] Enfin, les défenderesses en garantie Bianca Musto inc. et 9272-1695 Québec inc. nient à leur tour toute responsabilité et soumettent que toutes les informations données par leur client, c’est-à-dire les défendeurs/demandeurs en garantie, ont dûment été relayées aux demandeurs.

CONTEXTE [ 5 ] Musto et les défendeurs/demandeurs en garantie ont signé, le ou vers 19 octobre 2018, un contrat de courtage pour la vente de leur immeuble sis au [...], à Montréal (Saint-Laurent). [ 6 ] À cette date et par la même occasion, les défendeurs/demandeurs en garantie signent une déclaration du vendeur, laquelle indique qu’il y a des accumulations d’eau périodiques sur le terrain. [ 7 ] Le 13 février 2019, alors que Musto est à remplir, en présence des demandeurs, un formulaire de promesse d’achat à être soumis aux défendeurs/demandeurs en garantie, elle demande à Bai de clarifier l’affirmation contenue dans la déclaration du vendeur

concernant l’accumulation d’eau sur le terrain. [ 8 ] Paquet et Brisebois confirment lors de l’audience qu’ils étaient avec Musto et qu’ils ont eu accès aux questions et réponses contenues dans les échanges de courriels entre elle et les défendeurs/demandeurs en garantie. [ 9 ] Il y a lieu de reproduire ci-après le contenu de ces courriels : PING BAI Wed 2019-02-13 7 :00 PM To: Bianca Musto The water accumulation happens during thaw time, the ground is still frozen and hard for water to penetrate.

I use a submersible pump to dump the water to the street. (…) Bianca Musto Wed 2019-02-13 7:06 PM Where is the water accumulating around the house and how much water and how long does it last Bianca Musto Wed 2019-02-13 7:07 PM If not removed what happens, do you know if the neighbours have the same issue PING BAI Wed 2019-02-13 7:11 PM To: Banca Musto In the backyard, in the lawn, it last up to 3 days. The water is far from the house. I don’t like ugly stuff so I use pump. (…) PING BAI Wed 2019-02-13 To: Bianca Musto If it doesn’t been removed, it will take longer time to penetrate, that’s all.

Some neighbors use pumps lime me, as we don’t like ugly stuff, not because of flooding. [ 10 ] Les demandeurs témoignent que les accumulations d’eau les plus importantes sont au printemps et quelques fois à l’automne lors de pluies importantes. Ils affirment de plus que durant l’été, à l’occasion de pluies abondantes, le sol devient tout détrempé. Les photos témoignent entièrement de ce qui précède. [ 11 ] Les demandeurs affirment également que les coûts pour corriger la situation sont très importants et, à cet égard, déposent des soumissions des firmes Les Entreprises D.M.

Martex inc. et Sol Vert, lesquelles indiquent des coûts, en juin 2019, pouvant atteindre plus de 20 000 $ en ce qui concerne la soumission de Les Entreprises D.M. Martex inc. et de plus de 23 000 $ en ce qui concerne la soumission de Sol Vert. [ 12 ] Monsieur Daniel Ménard de Les Entreprises D.M. Martex inc. et monsieur Alain Grandmaison de la firme Sol Vert sont venus témoigner pour expliquer les travaux envisagés pour corriger la situation.

Ces derniers confirment de plus que les terrains des voisins sont surélevés par rapport au terrain, de telle sorte que ce dernier reçoit, à cause de cette pente négative, l’eau de ces terrains. [ 13 ] Enfin, les demandeurs n’ont pas été en mesure de constater la situation dénoncée par Bai puisqu’ils ont visité la propriété en février 2019 avec leur inspecteur en bâtiment.

Ils précisent qu’à cette occasion la neige recouvrait entièrement la cour-arrière de la propriété. [ 14 ] Ils disent qu’ils n’ont constaté la situation que vers le 9 avril 2019, soit quelques jours après avoir pris possession de la maison le 3 avril 2019, soit à la fonte des neiges. [ 15 ] Ils soumettent que bien que les défendeurs/demandeurs en garantie aient déclaré la situation au préalable, cette déclaration n’était pas complète et manquait de transparence compte tenu de l’ampleur de la situation qu’ils ont constatée.

ANALYSE [ 16 ] Le Tribunal doit donc déterminer si nous sommes en présence d’un vice caché ou, encore, si le consentement des demandeurs lors de l’achat de la propriété a été vicié par un dol des défendeurs/demandeurs en garantie.

[ 17 ] L’

article 1726 du Code civil du Québec prévoit ce qui suit : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. (Notre soulignement) [ 18 ] Ainsi, plusieurs conditions permettent de faire la distinction entre un vice caché ou un vice apparent [2] : - Le vice doit posséder une certaine gravité; - Le vice doit être antérieur à la vente; - Le vice doit être inconnu de l’acheteur; - Le vice doit être caché (occulte); - Le vice doit être dénoncé dans un délai raisonnable. [ 19 ] Par ailleurs, pour ce qui est du dol, l’

article 1401 C.c.Q. indique ce qui suit : 1401. L’erreur d’une partie, provoquée par le dol de l’autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d’une réticence. [ 20 ] En ce qui concerne les représentations d’un vendeur, la jurisprudence a aussi établi que si le vendeur fournit, même de bonne foi, des informations fausses ou inexactes qui sont de nature à créer chez l’acheteur le sentiment de fausse sécurité, cela pourrait néanmoins être considéré comme un vice caché [3] . [ 21 ] Dans l’affaire Placements Jacpar inc. c.

Benzakour [4] , la Cour d’appel a indiqué ce qui suit : Le propre comportement du vendeur jouera son rôle à l’occasion dans l’appréciation du caractère du vice. Ainsi, ces fausses représentations ou le dol du vendeur quant à l’état de la chose ou aux causes réelles de vices apparents dégageront parfois l’acquéreur de l’obligation d’explorer davantage. Le dol ou le mensonge du vendeur peut rendre un vice juridiquement caché, surtout lorsque l’acquéreur a demandé une explication au sujet des manifestations d’un défaut et qu’on l’a orienté sur une fausse piste.

On ne peut reprocher à l’acquéreur de soupçonner la mauvaise foi de son vendeur. (Notre soulignement) [ 22 ] Dans l’affaire Girard c. Dufour [5] , le juge Simon Ruel J.C.S. (tel qu’il l’était alors) a indiqué ce qui suit : [41] Le dol implique « le fait de provoquer volontairement une erreur dans l’esprit d’autrui pour le pousser à conclure le contrat ou à le conclure à des conditions différentes ». Le dol implique un comportement répréhensible ou déloyal de la part du contractant qui a provoqué l’erreur, comme des manœuvres frauduleuses ou le mensonge. [42] Tel que l’indique l’

article 1401 , alinéa 2, le dol peut résulter du silence ou d’une réticence : […] La réticence est un dol négatif. Elle consiste à laisser le cocontractant croire une chose par erreur, sans le détromper, spécialement en ne lui dévoilant qu’une

partie de la vérité. Le silence est le fait de s’abstenir de révéler au cocontractant un fait important qui changerait sa volonté de contracter. Dans les deux cas, le comportement est déloyal, car il vise à amener l’autre

partie à contracter malgré son ignorance ou à passer contrat à des conditions plus onéreuses qu’elle ne le ferait autrement. C’est une déloyauté par dissimulation. […] (…) [45] Étant donné que la bonne foi se présume, le dol constitue une exception et doit être spécifiquement prouvé : […] La

partie qui réclame l’annulation du contrat ou la réduction de ses obligations pour dol a donc un fardeau de preuve assez lourd; elle doit démontrer l’existence de l’erreur dont elle a été victime, son caractère déterminant, l’intention de tromper, et le fait que le dol a émané du cocontractant ou a été connu de Iui . Il n’est pas facile de repousser la présomption de bonne foi et la victime ne parvient pas toujours, tant s’en faut, à convaincre le tribunal qu’il y a eu dol. La règle de la prépondérance de la preuve s’applique ici, comme pour n’importe quel fait juridique, et tout moyen de preuve est admissible pour établir le dol. (…)

[48] Dans l’évaluation du dol, le Tribunal doit donc considérer les démarches et les efforts faits par le contractant qui se prétend victime de dol auprès de son cocontractant ou auprès d’autres sources. (Références omises) (Nos soulignements) [ 23 ] Qu’en est-il en l’instance? [ 24 ] Comme il est précisé plus haut, les demandeurs devaient démontrer soit une intention dolosive de les tromper, de la part des défendeurs/demandeurs en garantie, soit encore que la déclaration de ces derniers n’était pas complète quant à la gravité de la situation. [ 25 ] Après avoir considéré tous les témoignages, le Tribunal arrive à la conclusion que Bai, en transmettant les informations à Musto, laquelle était en présence des demandeurs, a honnêtement, en toute transparence, déclaré la situation quant au problème d’accumulation d’eau dans la cour-arrière. [ 26 ] Elle a non seulement indiqué qu’elle devait utiliser une pompe pour retirer l’eau de la cour-arrière, mais également a indiqué que la situation était identique chez les voisins. [ 27 ] En l’instance, les demandeurs auraient dû faire des démarches additionnelles et s’informer auprès des voisins de l’état de la situation. [ 28 ] Ainsi, lorsqu’un acheteur ne s’informe pas outre mesure des aspects qui ont été dénoncés par un vendeur, ce dernier a le droit de présumer, de bonne foi, que l’acheteur accepte la situation. [ 29 ] Dans le présent dossier, il était de la responsabilité des demandeurs, compte tenu de la déclaration de Bai quant à l’état de la cour-arrière, de faire d’autres recherches ou d’investiguer plus à fond, et on ne saurait reprocher aux défendeurs/demandeurs en garantie d’avoir manqué à leurs obligations de bonne foi. [ 30 ] Pour toutes ces raisons, le Tribunal arrive à la conclusion qu’il n’y avait pas de vice caché.

De plus, les demandeurs ne peuvent invoquer que leur consentement a été vicié par le dol des défendeurs/demandeurs en garantie. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : Quant à la demande principale : REJETTE la demande; CONDAMNE les demandeurs Sébastien Paquet et Hélène Brisebois à payer aux défendeurs/demandeurs en garantie Ping Bai et Zhi Li Lu les frais de justice de 211 $; Quant à la demande en garantie : REJETTE la demande d’intervention forcée présentée contre les défenderesses en garantie Bianca Musto inc. et 9272-1695 Québec inc. LE TOUT , sans frais. __________________________________ DANIEL BOURGEOIS, J.C.Q.

Date d’audience : 27 février 2023