2016 QCCQ 7244, 2016 QCCQ 7244

Chiasson c. Val-d'Or (Ville de) 2016 QCCQ 7244 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT D’ ABITIBI LOCALITÉ DE VAL-D’OR « Chambre civile » N° : 615-32-003842-158 DATE : 14 juillet 2016 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GABRIEL DE POKOMÁNDY, J.C.Q. Marcel CHIASSON Demandeur c. VILLE DE VAL-D’OR Défenderesse JUGEMENT [ 1 ] Le demandeur réclame de la défenderesse le remboursement de 1 351,15 $ qu’il estime être un trop payé au

titre des droits de mutation immobilière. [ 2 ] La défenderesse conteste la réclamation en soumettant n’avoir perçu que le montant que la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières [1] l’oblige à percevoir. [ 3 ] Il est établi que le demandeur a acheté sous contrôle de justice de gré à gré un immeuble portant le numéro civique […] à Val- d’Or. Il s’agit d’un immeuble abandonné et sérieusement endommagé. [ 4 ] La vente s’est conclue au prix de 110 500 $.

À l’acte notarié du 22 mai 2015, l’officier instrumentant a indiqué que la base d’imposition du droit de mutation selon les parties était de 244 530 $ et les droits de mutation s’élevaient donc à la somme de 2 195 $. [ 5 ] Le demandeur estimant qu’il a payé un montant de droits de mutation supérieur à ce qu’il aurait dû à cause de l’état de sévère détérioration de l’immeuble a refait le calcul en prenant comme base le prix qu’il a payé.

Devant le constat qu’il aurait payé 1 340 $ en trop met en demeure la municipalité de Val-d’Or, dès le 6 juillet 2015, de lui rembourser cette somme. [ 6 ] Le 15 juillet 2015, la Ville accuse réception de sa demande et rappelle qu’elle a effectué le calcul des droits de mutation immobilière conformément à l’

article 2 de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières . [ 7 ] Cette loi prévoit que toute municipalité doit percevoir un droit sur le transfert de tout immeuble situé sur son territoire, calculé en fonction de la base d’imposition établie conformément au deuxième alinéa, selon les taux suivants : […] La base d’imposition du droit de mutation est le plus élevé parmi les montants suivants: 1° le montant de la contrepartie fournie pour le transfert de l’immeuble; 2° le montant de la contrepartie stipulée pour le transfert de l’immeuble; 3° le montant de la valeur marchande de l’immeuble au moment de son transfert. […] [ 8 ] L’article 1.1 de la Loi prévoit que la valeur marchande est le produit que l’on obtient en multipliant la valeur inscrite au rôle de l’unité ou de sa

partie correspondant à l’immeuble cédé par le facteur du rôle établi conformément à l’

article 264 de la

Loi sur la fiscalité municipale [2] .

[ 9 ] Personne ne conteste que la valeur de l’immeuble était inférieure à son évaluation municipale. Même le service d’évaluation de la défenderesse l’a reconnue en émettant le 27 avril 2016 un avis de correction d’office (P-9) et a modifié à la baisse sa valeur uniformisée de 2014 qui était de 234 500 $ à 175 000 $ avec effet le 1 er janvier 2016. [ 10 ] La question en litige vise à déterminer la base d’imposition dont la municipalité s’est servie pour imposer les droits de mutation. [ 11 ] Cette base d’imposition est déterminée par l’

article 2 de Loi concernant les droits sur les mutations immobilières . Cet

article ne laisse aucun pouvoir discrétionnaire à la ville qui doit retenir la plus élevée de la contrepartie fournie ou stipulée ou la valeur marchande et non la somme effectivement versée lors de la signature de l’acte notarié [3] . [ 12 ] Lorsque, comme dans la présente affaire, un immeuble constitue au moment de son transfert une unité d’évaluation inscrite au rôle d’évaluation foncière de la municipalité la valeur inscrite doit servir pour l’établissement de la valeur marchande et si le résultat est supérieure au prix de vente de base de calcul des droits de mutation exigibles. [ 13 ] Dans la présente instance, force nous est donnée de constater que le plus élevé des montants prévus à l’

article 2 est la valeur marchande de l’immeuble au moment de son transfert. [ 14 ] En effet, la valeur de la contrepartie fournie étant de 110 500 $ tout comme la valeur stipulée, la valeur marchande était de 244 530 $, c’est-à-dire la valeur au rôle d’évaluation de 214 500 $ multipliée par le facteur comparatif de 1.14. [ 15 ] Bien que dans la facture établie par la Ville on ait erronément mentionné que la valeur stipulée était de 244 530 $, cela ne change rien à la situation que c’est la valeur marchande au moment de la vente qui devait être considérée. [ 16 ] Aux termes de l’article 2 paragraphe 1 de la Loi, il faut calculer 0,5 % de la première tranche de 50 000$, soit un montant de 250 $, tandis que sur la deuxième

partie de 194 530 $, le taux de 1 % donne 1 945,30 $ qui, additionné au montant précédent, totalisait 2 195,30 $.

C’est ce montant qui constitue les droits de mutation que la Ville de Val-d’Or avait l’obligation de percevoir. [ 17 ] La modification ultérieure du rôle d’évaluation même avec effet rétroactif au 1 er janvier 2016 ne pouvait servir de base de calcul puisque ce montant valait pour les exercices financiers 2016-2017 et 2018. [ 18 ] Bien que le Tribunal comprenne que le demandeur estime étonnant de devoir payer les droits de mutation sur un montant supérieur à la valeur de l’immeuble, c’est ce que la Loi prévoit et la Ville de Val-d’Or n’avait pas le choix que de respecter cette disposition. [ 19 ] La réclamation du demandeur n’est pas fondée en droit et il y a lieu de la rejeter.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande, avec les frais de 146 $. __________________________________ GABRIEL de POKOMÁNDY, J.C.Q. Date d’audience : 25 mai 2016 RETRAIT ET DESTRUCTION DES PIÈCES Les parties doivent reprendre possession des pièces qu'elles ont produites, une fois l'instance terminée. À défaut, le greffier les détruit un an après la date du jugement ou de l'acte mettant fin à l'instance, à moins que le juge en chef n'en décide autrement.

Lorsqu'une partie, par quelque moyen que ce soit, se pourvoit contre le jugement, le greffier détruit les pièces dont les parties n'ont pas repris possession, un an après la date du jugement définitif ou de l'acte mettant fin à cette instance, à moins que le juge en chef n'en décide autrement. 1194, c. 28, a. 20.