2010 QCCQ 14401, 2010 QCCQ 14401

Beauchemin Bergeron c. Lapalme 2010 QCCQ 14401 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE SHERBROOKE « Chambre civile » N° : 450-32-013807-094 DATE : 4 mai 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE RAOUL P. BARBE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ VINCENT BEAUCHEMIN BERGERON, […], Sherbrooke QC […] demandeur c.

JOSÉE LAPALME, […] , Sherbrooke QC […] défenderesse ______________________________________________________________________ J U G E M E N T ______________________________________________________________________ [ 1 ] Par une demande judiciaire signifiée le 19 mars 2009, le demandeur réclame 7 000 $ en vertu d'un contrat de courtage immobilier. La défenderesse fait une demande reconventionnelle de 2 756 $ pour mauvaise exécution du mandat. L'audition a lieu le 30 mars 2010.

LES FAITS [ 2 ] En 2007, la défenderesse est propriétaire d'une maison située au 1268, rue Calais à Sherbrooke, une maison construite en 1997. [ 3 ] En septembre 2007, la défenderesse Lapalme loue cette propriété à Vincent Masse du 1 er septembre 2007 au 30 juin 2008 pour un loyer mensuel de 850 $ (pièce D-2). [ 4 ] Par la suite, elle décide de vendre cette maison.

Le 24 avril 2008, le demandeur signe avec la défenderesse un contrat de courtage exclusif, pour la période du 24 avril au 26 octobre 2008, pour vendre la propriété du 1268, rue Calais au prix de 155 000 $ (pièces P-2 et D-3). [ 5 ] Le demandeur rédige la fiche descriptive de la propriété qui contient notamment ce qui suit : « maison en rangée; évaluation municipale en 2008 : 101 100 $ » (pièce D-6). [ 6 ] Un mois plus tard, la propriété ne semble pas attirer les acheteurs.

Le 29 mai 2008, les parties s'entendent pour réduire le prix demandé de 155 000 $ à 142 900 $ (pièces P-3 et D-6) et de ne pas relouer la maison dont le bail se termine le 30 juin. [ 7 ] Le 1 er juillet 2008, le locataire Vincent Masse quitte la maison. [ 8 ] En juillet et août 2008, la défenderesse ne reçoit plus de revenus de location. Elle commence à trouver cela difficile. M me Céline Beauchemin, mère du demandeur, lui fait une offre à 118 000 $, offre qu'elle refuse. M me Beauchemin lui suggère alors de louer la maison.

Ce qu'elle fait (pièce D-8). [ 9 ] Le 24 septembre 2008, la défenderesse loue la propriété à Patricia Plourde et Yannick Lallier pour une durée de neuf mois, soit du 1 er octobre 2008 au 30 juin 2009 pour un loyer mensuel de 850 $ (pièces P-5 et D-1). [ 10 ] Le 26 octobre 2008, le contrat de courtage immobilier du demandeur se termine (pièce P-2) et le demandeur enlève sa pancarte « À vendre ». [ 11 ] Le 29 novembre 2008, l'agent immobilier Manon Valade présente à la défenderesse une analyse comparative immobilière pour déterminer la valeur marchande du 1268, rue Calais (pièce D-7).

Son étude des comparables lui suggère une valeur marchande de l'ordre de 134 900 $ (pièces D-6 et D-7). M me Valade propose à la défenderesse de prendre le mandat de vente.

[ 12 ] Le 12 décembre 2008, la défenderesse signe un contrat de courtage avec l'agent Manon Valade en excluant les nouveaux locataires Plourde et Lallier (pièce D-4). [ 13 ] Des acheteurs s'intéressent à la propriété, de telle sorte que les locataires, qui apprécient eux aussi la maison, commencent à s'y intéresser. [ 14 ] Le 13 janvier 2009, le locataire Lallier concrétise son intérêt en envoyant à la défenderesse un courriel indiquant qu'il désire acheter la maison (Pièce D-5a) : Moi, Yannick Lallier, veux acheter à 128 850 $ la maison du 1268 rue Calais à Sherbrooke […] appartenant à Josée Lapalme.

Cette offre est conditionnelle à ce que mon prêt soit approuvé à la banque TD Canada trust. J'ai déjà versé un dépôt de 850$ pour la maison. Je désire prendre possession de la demeure en date du 1 février 2009. Pour toute question m'appeler sur mon cellulaire au […]. Je suis à New York pour toute la semaine. Je vais revenir samedi. [ 15 ] Le même jour, la défenderesse envoie alors à l'agent Manon Valade un courriel pour s'assurer qu'elle n'aura pas de commission à lui payer (pièce D-5b) : Voici la lettre que Yannick m'a écrite pour l'achat de ma maison.

Il a rendez-vous samedi à 13 h à la Banque et aujourd'hui il réservait le notaire car il veut la date de possession le 1er février 2009. De ta part, j'aimerais recevoir par courriel une note qui explique notre entente pour le contrat qui exclus (sic) mes locataires de ton contrat de vente et que je n'ai aucune pénalité ni commission à payer. Cela est très important pour moi.

Tu dois te protéger et moi aussi. [ 16 ] Le 15 janvier 2009, la défenderesse envoie au locataire acheteur Yannick Lallier un courriel en suggérant le nom de deux notaires (pièces D-5c) : Comme convenu, je te fais parvenir les 2 noms des notaires avec les prix: - Nathalie Lambert = 900,00 $ (taxes comprises) […] tout est vraiment compris dans son prix et moi aussi j'ai fait affaire avec elle quand j'avais acheté ma maison et elle est très bonne. - Luc Custeau = 1050,00 $ (taxes comprises ) […] Lui aussi est bon, il a fait mon testament, mais il est plus cher en plus il est à Coaticook.

Il te reste à te renseigner sur le notaire de ta blonde, mais je pense que si tu peux aller avec Nathalie Lambert vas-y tu ne sera pas déçu, elle est super bonne, pas cher et elle est à Sherbrooke et moi je l'ai bien aimé. (Texte intégral) [ 17 ] Le 20 janvier 2009, l'agent Manon Valade confirme que les proposant acheteurs sont exclus du contrat de courtage (pièce D- 4a). [ 18 ] Le 26 janvier 2009, le contrat est notarié au prix de 128 850 $ (pièce P-5). [ 19 ] Le 2 février 2009, le demandeur envoie une mise en demeure réclamant 7 336,88 $ de commissions (pièce P-4).

La défenderesse ne donne pas suite à la facture du 2 février 2002. [ 20 ] Le 15 février 2009, le demandeur envoie à la défenderesse la mise en demeure suivante (pièce P-1) :

Malgré nos relances téléphonie et écrites, vous n'avez pas procédé aux règlements de la facture no 200900033 qui est a échéance depuis plusieurs mois. En conséquence, nous vous mettons en demeure de vous acquitter de la somme total de 7336.88$ en plus d'intérêt de 2% de retard. Si vous ne vous êtes pas acquitté die cette somme dans un délai de 15 jours à compter de la date d'envoi de la présent nous aurons autre choix que de faire affaire a une compagnie de collection. Nous vous rappelons que la présente mise en demeure fait courir les intérêt en application des dispositions de l'

article 1153 du Code civil .

Dans l'attente de votre règlement, nous vous prions de croire, madame Lapalme l'assurance de notre sincère considération. (Texte intégral) [ 21 ] La défenderesse n'y donnant aucune suite, le demandeur intente son action le 19 mars 2009 réclamant 7 000 $; il invoque la clause 9.1 du contrat de courtage en vertu de laquelle le vendeur s'engage à ne pas offrir par lui-même la propriété pendant la durée du contrat. [ 22 ] La défenderesse fait une demande reconventionnelle de 2 756 $ en invoquant le manque de professionnalisme du demandeur qui avait annoncé sa maison à un prix beaucoup trop élevé, ce qui faisait fuir les acheteurs potentiels.

Il dénigrait sa maison : sous-sol pas fini, les couleurs de la peinture ne sont pas belles, etc. À la suite de ses conseils, elle a perdu les loyers de juillet, août et septembre 2008 à 850 $, soit 2 550 $. [ 23 ] À l'audition, M me Patricia Plourde mentionne qu'au moment de la location le 24 septembre 2008, il n'était aucunement question d'acheter. Elle avait une autre maison à Valcourt, elle fréquentait son nouveau conjoint depuis peu de temps. Elle a constaté en octobre 2008 que la pancarte de Sutton était disparue.

En aucun temps, le demandeur ne les a contactés pour savoir si elle était intéressée à la maison. Ce n'est que vers la mi-janvier, à la suite de visites d'acheteurs potentiels qu'elle a pris conscience qu'elle aimait cette maison

et qu'elle risquait d'être obligée de la quitter. ANALYSE ET MOTIFS a. Demande principale [ 24 ] Le demandeur est un agent immobilier. Il réclame la somme de 7 000 $, représentant une

partie de la commission payable sur la vente de l'immeuble de la défenderesse, le 26 janvier 2009 (pièce P-5). [ 25 ] La défenderesse refuse de payer la commission et demande le rejet de la réclamation. Elle soutient que la vente est intervenue après l'expiration du contrat de courtage, soit après le 26 octobre 2008 (pièce P-2). [ 26 ] Elle soutient également que le demandeur n'a contribué en rien à la vente de son immeuble et n'a pas intéressé l'acheteur Lallier durant le terme de son mandat. [ 27 ] Rappelons que l'

article 2803 du Code civil du Québec édicte ce qui suit : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. [ 28 ] Il appartient donc à celui qui veut faire valoir un droit de faire la preuve des faits qui soutiennent ses prétentions. [ 29 ] C'est donc au demandeur de faire la preuve que la défenderesse a agi de mauvaise foi pour le priver de sa commission et que l'acheteur Lallier a été intéressé à l'immeuble pendant la durée de son mandat et selon les termes du mandat. [ 30 ] En l'espèce, la preuve établit qu'il n'y a pas eu, pendant la durée du mandat exclusif du demandeur, de négociation ou d'offre faite par l'acheteur Lallier ou encore d'entente entre Lallier et la défenderesse pour acheter l'immeuble après l'expiration du mandat et ainsi priver le demandeur de sa rétribution. [ 31 ] Le mandat se terminait le 26 octobre 2008 et la preuve établit que ce n'est qu'en janvier 2009, donc près de trois mois plus tard, que Lallier et sa conjointe se sont intéressés à l'achat de cette propriété. [ 32 ] Le demandeur prétend que l'acheteur qui a déménagé dans la maison au début d'octobre 2008, a vu sa pancarte à vendre et, qu'il s'agit donc d'une personne qui a été intéressée à l'immeuble pendant la durée du mandat selon les termes de l'article 7.1(3) du contrat (pièces P-2 et D-3) : 7.1 Le vendeur versera au courtier, dans les cas prévus en 1 o , 2 o et 3 o du présent article, au moment de la signature de l'acte de vente, une rétribution de : six pour cent ( 6 % ) du prix de vente prévu à l'article 4.1 ou d'un prix de vente autre auquel le vendeur aura donné son assentiment par écrit, le cas échéant; ou […] 3 o si une vente a lieu dans les 180 jours suivant la date d'expiration du contrat avec une personne qui a été intéressée à l'immeuble pendant la durée du contrat, sauf si, durant cette période, le vendeur a conclu avec un autre courtier immobilier un contrat stipulé exclusif pour la vente de l'immeuble. [ 33 ] Les tribunaux ont généralement reconnu que ce genre de clause du contrat exclusif n'a de sens que si on lui donne la signification selon laquelle l'agent a suscité l'intérêt de l'acheteur dans l'immeuble pendant la durée de son mandat et que « [l] a cause ou considération de l'obligation de verser une commission est le travail de l'agent d'immeubles, déjà effectué auprès de l'acquéreur qui se présente après l'expiration du mandat . [1] ». [ 34 ] La clause de l'obligation de verser une commission à un agent immobilier résulte normalement du travail ou des efforts qu'il a effectués auprès de l'acquéreur pour réaliser la vente. [ 35 ] Dans le jugement 3090-6499 Québec inc. c.

Bérubé [2] , le juge de Pokomandy écrit : « […] pour qu'on puisse dire qu'un courtier a intéressé une

partie à un immeuble, il faut plus qu'une allusion, mais au moins une description à l'acheteur, une visite ou une discussion quelconque. » Plus loin, il indique : « […] intéressé veut dire plus qu'en parler, il faut éveiller un intérêt pour l'immeuble, intérêt qui finalement débouchera sur l'achat dans les 180 jours. » [ 36 ] Ce n'est pas parce qu'une personne voit une pancarte à vendre durant le mandat d'un agent immobilier et qu'un contrat d'achat intervient par la suite dans les 180 jours de la fin de son mandat, que l'agent a droit à sa commission. L'agent doit prouver qu'il a suscité l'intérêt de la personne dans l'immeuble en cause durant le terme de son mandat.

[ 37 ] En l'espèce, la preuve établit que l'acheteur a manifesté l'intention d'acheter la maison après quelques mois de cohabitation avec sa nouvelle conjointe et lorsqu'il est devenu évident qu'il risquait d'être obligé de déménager. [ 38 ] En conséquence, le demandeur n'a pas établi par une preuve prépondérante les faits donnant ouverture à l'application de la clause 7.1 du contrat de courtage. [ 39 ] Par ailleurs, même dans l'éventualité où une vente intervenait avec une telle personne dans les 180 jours du contrat, l'agent n'a pas droit à une rétribution, si durant cette période, le vendeur a conclu avec un autre courtier un contrat de courtage exclusif pour la vente de l'immeuble.

Ce qui est le cas ici. b. Demande reconventionnelle [ 40 ] La défenderesse a fait une demande reconventionnelle au motif qu'elle a perdu trois mois de loyer par suite du conseil du demandeur lui suggérant de ne pas louer la maison, parce que cela lui en faciliterait la vente. [ 41 ] Cette réclamation doit être rejetée. La preuve établit que cette solution fut discutée entre la défenderesse et le demandeur et c'est la défenderesse qui a pris la décision de ne pas louer sans qu'il y ait eu de pression du demandeur. La défenderesse doit assumer les conséquences de ses décisions.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 42 ] REJETTE la demande principale [ 43 ] REJETTE la demande reconventionnelle; [ 44 ] CHAQUE

PARTIE assumant ses frais judiciaires et assumera les frais de ses témoins. __________________________________ RAOUL P. BARBE, J.C.Q. Date d’audience : 30 mars 2010