2014 QCCA 674, 2014 QCCA 674

Société d'aide au développement des collectivités des Laurentides c. Léonard Ruel Venne & Associés, Notaires 2014 QCCA 674 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-022805-121 (700-17-006535-099) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE: 4 AVRIL 2014 CORAM: LES HONORABLES JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A. JACQUES DUFRESNE, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. APPELANTE AVOCAT SOCIÉTÉ D’AIDE AU DÉVELOPPEMENT DES COLLECTIVITÉS DES LAURENTIDES Me Claude Prescott BERTRAND & PRESCOTT INTIMÉS AVOCAT LÉONARD RUEL VENNE & ASSOCIÉS, NOTAIRES GILBERT G. LANDRY Me Éric Potvin LAPOINTE ROSENSTEIN MARCHAND MELANÇON, s.e.n.c.r.l.

En appel d'un jugement rendu le 28 mai 2012 par l'honorable Francine Nantel de la Cour supérieure, district de Terrebonne. NATURE DE L'APPEL : Responsabilité professionnelle - notaire Greffière d’audience : Linda Côté Salle: Pierre-Basile-Mignault AUDITION 9h30 : Début de l'audience continuée du 1 er avril 2014. - Les avocats sont dispensés d'être présents. Dépôt ce jour d'un arrêt unanime rendu dans le présent dossier – voir page 3. 9h31 : Fin de l'audience.

Linda Côté Greffière d’audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] La Société d'aide au développement des collectivités des Laurentides (ci-après SADC) se pourvoit contre un jugement de la Cour supérieure, district de Terrebonne (l'honorable Francine Nantel), rendu le 28 mai 2012, qui rejette son recours en responsabilité civile intenté contre le notaire Me Gilbert Landry et son étude, Léonard, Ruel, Venne et associés, pour des dommages de 150 000 $ équivalant à un prêt qu'elle a consenti et qu'elle n'a pu recouvrer [1] . *** [ 2 ] En février 2009, la compagnie 3101-3022 Québec inc., faisant affaire sous le nom d'Ultra-Sport, contracte un prêt de 150 000 $ auprès de la SADC, un organisme sans but lucratif qui offre du financement aux entreprises de la région en vue de stimuler le développement économique et social.

Ultra-Sport accorde trois garanties en contrepartie du prêt, dont une hypothèque mobilière de

premier rang sur une créance qui lui est due par 3091376 Canada inc. à

titre de solde du prix de vente d'un immeuble. Le notaire Gilbert Landry est mandaté par la SADC pour la prise des garanties. [ 3 ] Quelques mois plus tard, Ultra-Sport fait cession de ses biens. [ 4 ] La SADC tente de réaliser la garantie. Elle apprend qu'Ultra-Sport a signé une quittance en faveur de Canada inc. en janvier 2009, soit avant la signature de l'acte hypothéquant cette créance. Cette quittance n’a été publiée que le 21 juillet 2009. Les autres garanties du prêt s'avèrent irréalisables. [ 5 ] La SADC blâme le notaire Landry et son étude pour sa perte.

Elle reproche à Me Landry de ne pas avoir vérifié l’état de la créance due par Canada inc., de ne pas s'être assuré de la validité de la garantie hypothécaire sur la créance et de ne pas l'avoir rendue opposable à la débitrice de cette créance. Plus précisément, elle allègue que Me Landry ne s'est pas acquitté correctement de son devoir de conseil à

titre de notaire, puisqu'il n’avait pas les connaissances requises pour comprendre la technique de financement employée. Pour la SADC, la faute d’omission du notaire est la cause de sa perte. Elle réclame des dommages de 150 000 $, soit le solde du prêt qu'elle n'a pu recouvrer, plus les intérêts. *** [ 6 ] La juge de première instance conclut que le notaire n’a pas commis de faute dans les circonstances et rejette la réclamation de la SADC.

Au terme de son analyse, elle écrit que les vrais coupables sont les emprunteurs qui ont sciemment fait de fausses représentations en signant l’hypothèque sur une créance pour laquelle ils avaient déjà donné quittance. [ 7 ] La juge souligne que l'étendue du devoir de conseil du notaire varie selon les circonstances, notamment le degré de connaissance du client et son expertise. [ 8 ] En l'espèce, la juge est d'avis que la SADC et ses représentantes ne peuvent être qualifiées de profanes. [ 9 ] La juge retient que la SADC n'a pas mandaté le notaire Landry pour vérifier l'état de la créance et que son mandat se limitait à la prise des garanties.

Elle considère qu'il appartenait à la SADC de se soucier de la probité de sa cliente, Ultra-Sport. [ 10 ] La juge conclut que la SADC n'a pas prouvé d'omission fautive dans l'exercice du devoir de conseil par Me Landry et son étude et rejette la requête, avec dépens. [ 11 ] La SADC se pourvoit devant cette Cour. *** [ 12 ] La SADC soulève trois moyens d'appel, qu'il y a lieu d'examiner un à un. [ 13 ] Premièrement , la SADC plaide que la juge a erré de façon manifeste et déterminante en affirmant, au paragraphe [47] de ses motifs, que : « les conseillers de la SADC connaissent les formalités à remplir en matière de sûreté et n'avaient pas à être conseillés par le notaire ».

La juge aurait fait fi de la preuve entendue, plus particulièrement le témoignage de Mme Day, conseillère à la SADC, qui explique que le représentant d'Ultra-Sport a offert de prendre la créance en garantie et que « c'était totalement de l'inconnu », pour elle et Mme Quévillon, directrice de la SADC. [ 14 ] La SADC a tort sur ce point. [ 15 ] La juge se prononce sur les connaissances de la SADC quant aux formalités à remplir en matière de sûreté, en général.

Elle prend acte du fait que les représentantes de la SADC se disent inexpérimentées en matière d'hypothèque de créance et que Mme Quévillon a demandé à Me Landry s'il était possible de prendre une telle garantie. La juge conclut tout de même que la SADC et ses employées ne peuvent être qualifiées de profanes et qu'elles étaient en mesure d'apprécier la situation financière d'Ultra-Sport et la qualité des garanties offertes. [ 16 ] Cette dernière conclusion prend appui dans la preuve. La SADC est un organisme ayant environ 25 ans d’expérience dans le domaine du financement d’entreprise.

Sa mission l’invite à mesurer l’opportunité de financer des entreprises qui n’arrivent pas à obtenir un financement adéquat des institutions bancaires traditionnelles. Les représentantes de la SADC analysent des états financiers, évaluent la capacité de remboursement d'un prêt et discutent avec les autres institutions financières impliquées dans les projets au sujet des conditions des prêts accordés.

À ce titre, l’organisme n’est certes pas un « profane », mais plutôt un connaisseur du financement à risque, même si ses représentantes ne sont pas des juristes. [ 17 ] Par ailleurs, la preuve révèle que c’est Ultra-Sport, et non le notaire, qui a soulevé la possibilité d’un financement par le biais d’une hypothèque sur la créance de Canada inc.

La SADC savait que les autres garanties offertes par Ultra-Sport étaient fragiles et ses représentantes comprenaient l’importance de faire une vérification quant à l’état de la créance sujette à l’hypothèque. [ 18 ] Bien que la SADC ait consulté Me Landry quant à la possibilité de constituer une hypothèque sur une créance, la lettre d'offre de prêt qui fait état des modalités du prêt, des conditions préalables au remboursement et des garanties qui seront prises est rédigée sans sa collaboration. [ 19 ] La mesure du degré de connaissances de la SADC en matière de financement est hautement factuelle et l’appelante ne fait voir aucune erreur dans la démarche de la juge pouvant avoir un impact sur l’étendue du devoir de conseil du notaire. [ 20 ] Ce moyen d'appel doit donc être rejeté. [ 21 ] Deuxièmement , la SADC soutient que la juge a commis une erreur manifeste et déterminante en retenant que Mme Quévillon avait demandé à Me Litvack, le notaire instrumentant de la vente de l'immeuble par Ultra-Sport à Canada inc., si sa cliente pouvait

intervenir à l'acte d'hypothèque mobilière. Selon la SADC, la juge a mal interprété le témoignage de Mme Quévillon concernant sescontacts avec Me Litvack. [22] L'erreur de fait alléguée ressort de cet extrait du jugement : [44] Madame Quévillon explique avoir discuté avec Me Litvack, le notaire instrumentant la vente de la bâtisse par Ultra Sport àCanada Inc.

Il offre peu de collaboration et refuse, au nom de sa cliente, Canada Inc., de la faire intervenir à l'acte d'hypothèquemobilière. [45] Devant ce refus, il aurait été prudent que la SADC s'interroge davantage sur la créance d'Ultra Sport avant de lui consentir leprêt. Il appartenait à la SADC de se soucier de la probité de son client et non au notaire Landry. [nos soulignements] [23] Avec égards pour la juge, l'appelante a raison sur ce point. Les propos de la juge quant au refus du représentant de Canada inc.d'intervenir à l'acte hypothécaire ne prennent pas appui dans la preuve.

La conversation entre Mme Quévillon et Me Litvack sembleavoir eu lieu au moment de la vente de l'immeuble à Canada inc. C'est alors qu'elle a essuyé un refus de la part de Me Litvack, qui lui arépondu que la compagnie qu'il représentait n'était pas le client de la SADC. Cette conversation entre Mme Quévillon et Me Litvack adonc eu lieu avant que la possibilité de prendre la créance relative au solde du prix de vente en garantie soit offerte à la SADC. [24] Toutefois, il ne s'agit pas d'une erreur déterminante au sens de Housen c.

Nikolaisen, 2002 CSC 15 , [2002] 1 R.C.S.491. [25] Même si la preuve ne révèle pas que Me Litvack a refusé d'intervenir à l'acte hypothécaire au nom de sa cliente, il a tout demême refusé de collaborer avec la SADC pour la prise de garantie de manière plus générale. Les intimés ont raison de plaider queCanada inc. aurait certainement refusé d'intervenir à l'acte hypothécaire, si on le lui avait demandé.

D'autant plus que, comme le soulignela juge au paragraphe [31], Mme Quévillon a pris connaissance de l'acte de vente intervenu entre Canada inc. et Ultra-Sport et a constatéqu'il contenait une clause de non-transférabilité du solde du prix, exprimant la volonté de Canada inc. que la créance ne soit nihypothéquée ni transférée. [26] Ce moyen d'appel doit aussi être rejeté. [27] Troisièmement, la SADC plaide que la juge a erré dans son analyse du mandat qui a été confié à Me Landry et du devoir deconseil qui s’y rattachait.

La SADC soutient que Me Landry aurait dû l'aviser du danger de l'absence d'intervention de la débitriceCanada inc. à l'acte hypothécaire. L'appelante considère que Me Landry avait les moyens de vérifier le solde dû. Me Landry auraitmanqué à son devoir de conseil en omettant d'informer la SADC de l'utilité de telles démarches. [28] À ce titre, la SADC reprend essentiellement les mêmes arguments qu'en première instance.

Elle reproche à la juge de ne pasavoir retenu ses prétentions quant aux manquements de Me Landry à son devoir de conseil. [29] Notons d’abord que la juge ne se méprend pas quant au contenu obligationnel du devoir de conseil du notaire. C'est à bon droitque la juge cite l'arrêt Assurance-vie Desjardins Laurentienne inc. c.

Lamoureux, (QC CA), J.E. 2002-2193 (C.A.),dans lequel la Cour revoit les principes régissant le devoir de conseil du notaire, notamment quant au fait que ce devoir varie en fonctiondu mandat qui lui est confié. [30] L’appréciation par la juge du caractère fautif ou non fautif du comportement du notaire est une question de fait et l’appelanten’y fait voir aucune erreur révisable. [31] La SADC reproche à Me Landry de ne pas avoir discuté avec elle du danger que présentait l'absence d'intervention de ladébitrice à l'acte hypothécaire. [32] Me Landry n'a pas manqué à son devoir de conseil en ne fournissant pas d'explications à Mme Quévillon sur l'importance del'intervention de la débitrice à l'acte.

Me Landry a évalué que cette intervention n'était pas une option dans les circonstances. Il a plutôtorienté la SADC vers l'autre voie prévue aux articles 2710 et 1641 C.c.Q., soit la signification de l'acte au débiteur.

Dans son rapport detitres du 17 février 2009, il explique que l'hypothèque devait être signifiée au débiteur avant l'exercice du droit de percevoir la créance ouavant l'exercice des recours hypothécaires découlant de l'acte hypothécaire ou ceux découlant de l'acte constitutif de la créancehypothécaire. [33] Il est vrai que l'intervention de Canada inc. à l'acte hypothécaire aurait pu permettre d'obtenir une confirmation de la sommedue.

Me Landry a-t-il manqué à son devoir de conseil en ce qui concerne la vérification de l'état de la créance, comme le soutient laSADC? [34] Il y a lieu de répondre par la négative. [35] La juge n'a pas erré en concluant que la SADC et ses représentantes étaient à même de vérifier l'état de la créance.

Me Landryétait fondé de croire que la SADC prenait un risque calculé en acceptant la garantie offerte par Ultra-Sport, surtout compte tenu de lanature de son mandat qui, en l’espèce, se limitait à la prise des garanties. [36] La SADC reproche à la juge d'avoir erré en retenant que le notaire n'a pas eu le mandat de vérifier l'état de la créance, ni lemandat de signifier l'acte hypothécaire. [37] Cet argument doit également être rejeté. [38] Le constat de la juge à l'égard du mandat donné à Me Landry prend appui dans la preuve testimoniale et documentaire. La lettre

d'instructions envoyée à Me Landry établit que la SADC lui confie la prise des garanties. Plus encore, Mme Quévillon a témoigné qu'elle n'avait fourni aucune instruction à Me Landry concernant l'existence ou la validité de la créance, puisqu'elle avait déjà obtenu un document confirmant le solde du prix de vente. Quant à la signification de l'acte, le mandat ne prévoyait pas que Me Landry devait prendre des démarches en ce sens.

Me Landry a répondu aux interrogations de Mme Quévillon sur l'hypothèque de créance afin de faire avancer le projet d'Ultra-Sport, puis a procédé à la prise de garantie, dans le respect du devoir de conseil qui lui incombait en tant qu'officier de justice. [ 39 ] Puisque le devoir de conseil du notaire s'analyse à la lumière du mandat, en l'espèce, Me Landry n'avait pas à s'immiscer dans la sphère de compétence de la SADC, qui rappelons-le, se spécialise dans le financement risqué. [ 40 ] Finalement, à supposer même que le devoir de conseil de Me Landry comprenait l’obligation de s’assurer que la signification de l’acte de prêt du 13 février 2009 avait été faite, cette omission n’a pas pu avoir un impact sur le préjudice dont la SADC se plaint.

Rappelons qu’Ultra-Sport a donné la quittance à Canada inc. le 19 janvier 2009, de sorte qu’une telle omission ne pouvait être la cause du préjudice subi. [ 41 ] Par ailleurs, même si la SADC lui avait confié le mandat de vérifier l'état de la créance, Me Landry n'avait pas la possibilité de déceler la fraude des dirigeants d'Ultra-Sport.

Les intimés ont raison de souligner que la mainlevée a été publiée seulement après la signature de l'acte hypothécaire et ne pouvait être connue de Me Landry. [ 42 ] En définitive, la SADC ne fait pas voir d'erreur révisable dans la décision de la juge que le notaire n'a pas manqué à son devoir de conseil. POUR CES MOTIFS , la Cour : [ 43 ] REJETTE l’appel, avec dépens. JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A. JACQUES DUFRESNE, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A.