2011 QCCA 211, 2011 QCCA 211

Hébert c. Dunn 2011 QCCA 211 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-019206-085 ( 455-17-000432-070 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE: 2 FÉVRIER 2011 CORAM: LES HONORABLES YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. LORNE GIROUX , J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. APPELANT(ES) AVOCAT(

S) CLAUDE HÉBERT VILLAGE D'ORFORD SUR LA MONTAGNE INC. Me Alain Thivierge THIVIERGE MASSICOTTE INTIMÉ(ES) AVOCAT(

S) JOHN C. DUNN ANNE-MARIE LABERGE UGO MONGIAT SYLVIE CHARRETTE Me Éric Cadi IRVING MITCHELL KALICHMAN AVOCAT(

S) En appel d'un jugement rendu le 4 novembre 2008 par l'honorable François Tôth de la Cour supérieure, district de Bedford. NATURE DE L'APPEL : VENTE Greffier: MARC LEBLANC Salle: PIERRE-BASILE-MIGNAULT AUDITION 11 h 19 Ouverture de l'audience. 11 h 19 Argumentation de Me Thivierge. 12 h 08 Suspension de l'audience. 12 h 12 Reprise de l'audience. Me Cadi n'a pas à argumenter. Arrêt rendu – voir page 3. 12 h 13 Fin de l'audience. Marc Leblanc Greffier PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] L’appel est d’un jugement rendu le 4 novembre 2008 par la Cour supérieure du district de Bedford (l’honorable François

Tôth) [1] qui a condamné in solidum les appelants à payer 112 000 $ en dommages aux intimés. [ 2 ] À la suite de la signature d’une promesse bilatérale de vente conclue entre l'appelante, Village d'Orford sur la montagne inc. [Village], et les intimés, l'appelante Village et l'appelant Hébert ont été condamnés in solidum à indemniser les intimés pour les dommages subis par suite de la vente de l’immeuble à un tiers. [ 3 ] Les appelants plaident que l’appelante, Village, signataire de la promesse, ne pouvait être tenue responsable contractuellement puisque c’est le défaut des intimés de signer l’acte de vente dans un délai raisonnable qui l’aurait justifiée de vendre à un tiers.

Ils tentent ainsi de refaire le procès puisque le juge de première instance a plutôt déterminé, en appréciant la crédibilité des protagonistes, que c’est l’appelant Hébert, l’actionnaire et administrateur unique de Village, qui a fait défaut de clarifier les titres de l’immeuble qu’il avait promis vendre aux intimés tel qu’il s’était engagé à le faire à la promesse de vente.

C’est en pleine connaissance de cause qu’il a vendu l’immeuble à un tiers alors même que l’acte de vente révèle, contrairement à ce qu’il faisait valoir aux intimés, que l’immeuble était encore grevé de charges. [ 4 ] Sur cette question, les constats du juge trouvent solidement appui dans la preuve et les appelants ne font nullement voir l’erreur manifeste et dominante qui seule aurait pu justifier l’intervention de la Cour. [ 5 ] Les appelants ont également tort de prétendre que le juge a erronément soulevé le voile corporatif pour condamner l’appelant Hébert in solidum avec Village.

La preuve administrée devant le juge le justifiait de conclure que l’appelant a engagé sa responsabilité extracontractuelle personnelle en faisant faussement valoir aux intimés que l’immeuble n’était plus grevé de charges alors qu’il savait pertinemment que ce n’était pas le cas. Au moment même où il faisait ces représentations aux intimés, il incorporait lui-même la société par actions pour le bénéfice des acheteurs à qui il allait vendre l’immeuble en violation des droits des intimés. De plus, lors de cette vente, il a payé 9 800 $ pour faire radier les charges qu’il prétendait inexistantes.

Le juge pouvait le condamner in solidum pour cette faute personnelle commise de mauvaise foi sans qu’il lui soit nécessaire d’invoquer l’

article 317 C.c.Q. [2] . [ 6 ] Enfin, en ce qui concerne les dommages, les appelants étant responsables, ils doivent rembourser aux intimés le dépôt fait par ces derniers puisqu’en l’absence de clause spécifique au contraire dans la promesse bilatérale, il s’agissait en l’espèce d’un acompte sur le prix [3] . De plus, le juge n’a pas commis d’erreur en décidant que les intimés avaient également droit de recevoir la différence entre la valeur du bien et le prix convenu de 60 000 $ à la promesse bilatérale.

Compte tenu du court délai écoulé entre le défaut des appelants et la vente de l’immeuble à un tiers, le prix de 160 000 $ payé par ce dernier constitue le meilleur guide pour apprécier la valeur réelle de l’immeuble [4] . C’est à bon droit que le juge a condamné les appelants à payer 100 000 $ à ce chapitre. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 7 ] REJETTE l’appel, avec dépens. YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. LORNE GIROUX, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A.