2024 QCCS 342, 2024 QCCS 342

Riel c. Riel 2024 QCCS 342 COUR SUPÉRIEURE CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N o : 500-17-113442-209 DATE : 7 FÉVRIER 2024 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE daniel urbas, J.C.S. ______________________________________________________________________ ANNE-MARIE RIEL Demanderesse c.

SYLVIE RIEL GILLES BOURBONNAIS Défendeurs et L’OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE MONTRÉAL Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ Projet commun [ 1 ] Depuis 2003, Anne-Marie Riel (« Demanderesse ») vit à proximité de sa sœur, Sylvie Riel (« Défenderesse ») et son époux, Gilles Bourbonnais (« Défendeur »), sur la même rue. En 2010, la Demanderesse s’est rapprochée davantage de la résidence des Défendeurs.

Dorénavant, la seule chose qui sépare sa résidence (« Immeuble ») de celle des Défendeurs est un mur commun. [ 2 ] Leurs résidences de deux étages en briques sont le reflet l'une de l'autre, leurs entrées se situant aux deux bouts d'une large entrée en pente donnant accès à leurs portes de garages identiques. Un grand balcon longe toute la façade des deux résidences, rejoignant les portes d'entrée correspondantes. Les parties ont même aménagé leurs cours arrière en une grande cour commune. [ 3 ] Cette harmonie n'a pas duré.

Depuis 2020, les parties n'utilisent plus le balcon pour se rendre visite, et encore moins pour monter les escaliers devant la porte de l'autre résidence. Les parties ont des divergences en lien avec les raisons et à l’objectif de leur rapprochement de domiciles. [ 4 ] En 2010, les parents de la Demanderesse et la Défenderesse (« Parents ») résidaient dans l’Immeuble, et ce, à

titre de locataires des Défendeurs qui étaient propriétaires de l'Immeuble. Cependant, en vieillissant, les besoins des Parents se sont accrus et leur indépendance a diminué, rendant l'Immeuble peu compatible. Leur mère avait des difficultés à monter les escaliers, par exemple, et ils craignaient qu'elle ne tombe. [ 5 ] En janvier 2010, les Défendeurs ont élaboré un projet commun (« Projet commun ») en réponse aux besoins des Parents. La Défenderesse a été la porteuse du Projet commun et l'a présenté à la Demanderesse qui l'a approuvé.

La Défenderesse et la Demanderesse ont traité ensemble principalement parce que le Défendeur était effacé. Néanmoins, le Défendeur était présent lorsque la Défenderesse et la Demanderesse en ont discuté à différents moments, et ce, lorsqu'ils ont agi sur chacun des éléments.

[ 6 ] Le Projet commun avait cinq éléments qui ne peuvent être dissociés. Le Projet commun devait leur permettre de déplacer les Parents vers un logement mieux adapté à l'évolution de leurs besoins. Les Parents devaient quitter l'Immeuble et emménager dans ce nouveau logement qui devait être acheté par la Demanderesse.

Après leur départ de l'Immeuble, la Demanderesse devait s'y installer et vendre sa résidence, dont elle était propriétaire, libre de toute dette inscrite à son titre, située sur la même rue (« Maison ») où elle habitait avec ses enfants depuis 2003. [ 7 ] L'élément le plus urgent était le déménagement des Parents. La Demanderesse a procédé à l'achat d’un condo (« Condo ») en utilisant une marge de crédit, et les parties ont installé les Parents dans ce Condo en mars 2010. Une fois qu'ils ont libéré l'Immeuble, la Demanderesse a vendu sa Maison.

Après avoir perçu le capital issu de cette vente, la Demanderesse a transféré 100 000 $ aux Défendeurs en avril 2010 et elle s’est installée dans l’Immeuble avec ses enfants quelques semaines après. Leur mère est décédée en janvier 2013 et leur père a déménagé en juin 2013 dans une résidence pour personnes ainées avec des services renforcés. Une fois que leurs Parents ont libéré le Condo, la Demanderesse l'a vendu en février 2014 et a transféré le solde de 245 000 $ aux Défendeurs. [ 8 ] C'est sur la contrepartie et le but des transferts effectués par la Demanderesse que les parties ne s’accordent pas.

Les parties conviennent que les sommes de 100 000 $ et 245 000 $ ont été transférées par la Demanderesse aux Défendeurs mais ils s'accordent sur les conséquences découlant desdits transferts. La Demanderesse affirme que le Projet commun consistait à ce qu'elle devienne propriétaire de l'Immeuble. Elle invoque une promesse bilatérale dans le cadre du Projet commun et considère les sommes comme les acomptes pour le transfert du

titre de propriété sur l'Immeuble. Les Défendeurs affirment qu’en vertu du même Projet commun la Demanderesse deviendrait leur locataire. Ils ont offert de lui restituer les sommes, mais la Demanderesse ne veut pas les recevoir. Elle demande plutôt à être reconnue comme la propriétaire de l'Immeuble et nie y avoir vécu en tant que locataire. Positions et questions en litige [ 9 ] La Demanderesse a déposé une Demande introductive d'instance en passation de

titre datée du 3 septembre 2020 et amendée le 25 mars 2023 (« DII »). Par sa DII, elle demande que le

titre de propriété de l'Immeuble lui soit transféré. Subsidiairement, elle demande que les Défendeurs lui paient la juste valeur marchande de l'Immeuble en date du jugement à intervenir. Dans le but de protéger son droit de propriété, la Demanderesse a publié un avis de préinscription à l'encontre de l'Immeuble. [ 10 ] Elle affirme que l'Immeuble aurait dû être en son nom depuis 2010, mais cela n'a jamais été officialisé. Elle attribue cette omission à de l'évitement et des manœuvres dolosives des Défendeurs et parce qu'elle leur faisait confiance.

La Défenderesse est non seulement sa sœur, mais aussi était chez Desjardins depuis 35 ans, vice-présidente et gestionnaire d’opérations dans les prêts et placements. Le Défendeur est non seulement son beau-frère, qu'elle connait depuis l'âge de 11 ans, mais également comptable agréé, faisant la comptabilité et les déclarations d’impôts de la Demanderesse. La Demanderesse affirme n'avoir jamais mis en doute la bonne foi des Défendeurs, jusqu'en juillet 2020 lorsqu’ils lui ont fait parvenir un avis lui demandant de quitter l’Immeuble.

La Demanderesse affirme avoir investi dans des réparations au fil des ans, comme un propriétaire, et avoir payé des sommes équivalentes aux services publics, aux taxes municipales et scolaires, et ce, sur demande des Défendeurs. [ 11 ] Les Défendeurs s'opposent à toutes les demandes de la Demanderesse. Ils ont exposé les motifs de leur défense orale dans le premier protocole d'instance daté du 16 octobre 2020 (« Défense ») et, plus tard, ont communiqué une demande reconventionnelle datée du 26 mars 2021, modifiée le 21 mars 2023 (« Demande reconventionnelle »).

Ils affirment que les conditions nécessaires à l'exercice d'une action en passation de

titre ne sont pas rencontrées. Ils nient avoir accepté le montant de 345 000 $ en paiement du prix de vente de l'Immeuble et offrent de lui restituer cette somme sans aucune compensation pour les années pendant lesquelles ils l’ont utilisée. Ils invoquent diverses raisons. (

i) Ils affirment avoir accepté chacune des sommes transférées par la Demanderesse pour les soustraire à son ex-époux. En mélangeant les sommes versées à leurs propres placements, les Défendeurs prétendent que lesdites sommes devaient être ainsi exclues du patrimoine de la Demanderesse pour éviter toute saisie ou demande de la part de son ex-époux. (ii) Ils considèrent chacune des sommes comme un prêt.

Ils ont utilisé la première tranche de 100 000 $ pour rembourser leurs propres dettes, y compris l'hypothèque sur l'Immeuble, et ils ont incorporé la totalité de la somme de 245 000 $ dans leurs divers placements, y compris des comptes de retraite et de REER. (iii) Ils qualifient l’occupation de l'Immeuble par la Demanderesse comme étant une location, en vertu d'une entente d'occupation.

Les intérêts générés chaque année sur les 345 000 $ sont considérés comme le loyer d'occupation de l'immeuble par la Demanderesse. [ 12 ] Pour ces motifs, ils demandent qu'il soit ordonné à la Demanderesse de libérer l'Immeuble dans les 90 jours du jugement à intervenir et que le Tribunal radie l'avis de préinscription qu’elle a publié. Ils estiment que la DII est abusive et réclament des dommages-intérêts. [ 13 ] Les parties exigent que le Tribunal détermine quelle était leur intention quant au transfert des sommes de 100 000 $ et de 245 000 $, ainsi qu'au déménagement de la Demanderesse dans l'Immeuble.

En d’autres mots, quelle est l'entente entre les parties relativement à l'occupation de l'Immeuble par la Demanderesse et à quoi devait servir la remise des sommes aux Défendeurs . De plus, les Défendeurs exigent que le Tribunal détermine si la DII est abusive et, dans l'affirmative, à quels montants ils ont droit. Analyse [ 14 ] La Demanderesse et les Défendeurs examinent les mêmes faits, en tirent des conclusions différentes et invitent le Tribunal à suivre leurs argumentations respectives.

La DII, la Défense et la Demande reconventionnelle impliquent des allégations divergentes et contradictoires concernant une promesse bilatérale de vente et des contrats de prêt et de bail. [ 15 ] La Demanderesse invoque une promesse bilatérale et sa demande en passation de

titre est en fait une demande d’exécution en

nature de l’obligation [1] . Le but d’une demande en passation de

titre est de faire respecter une promesse bilatérale par laquelle les parties s’engagent toutes les deux à une obligation de faire, soit de signer une convention de vente conforme à la promesse [2] . La promesse bilatérale est distincte de l'acte de vente, document formel nécessaire à la transmission et à l'enregistrement du

titre de propriété [3] . [ 16 ] En Théberge c. Durette [4] , la Cour d’appel rappelle le chevauchement fondamental des principes généraux du contrat et des éléments spécifiques d'une demande en passation de

titre [5] . La Cour d’appel confirme que la demande en passation de

titre comprend donc deux volets regroupant cinq conditions. Le premier volet, qui correspond à la première des cinq conditions, exige l'existence d'une promesse bilatérale valide et exécutoire. Il faut d’abord déterminer l’existence d’une promesse bilatérale liant les parties. Si cette promesse existe, l’acheteur peut intenter une demande en passation de titre. Le deuxième volet réunit les quatre autres conditions: (

i) présentation d’une mise en demeure ; (ii) présentation d'un acte de vente conforme à la promesse; (iii) offre et consignation du prix de vente indiqué à la promesse ; et, (iv) action intentée dans un délai raisonnable [6] . L’assouplissement des critères ne s’applique pas à la condition préalable de l’existence d’une promesse valide et exécutoire liant les parties. [ 17 ] Pour leur part, les Défendeurs invoquent deux contrats, à savoir le prêt et le bail.

Pour justifier l'existence de ces contrats, les Défendeurs allèguent également qu'ils ont accepté, à la demande de la Demanderesse, de prendre son argent et de le protéger. En ce sens, ils invoquent une certaine forme d'administration des biens d'autrui. Cependant, ils ne prétendent pas qu'ils étaient chargés d’administrer un bien ou un patrimoine qui n’est pas le sien, que la prétendue administration soit simple [7] ou pleine [8] . Ils n'ont donc pas mis l'accent sur l'administration simple ou pleine, malgré les règles expresses qui s'appliquent à l'une et à l'autre.

Ils se sont plutôt concentrés sur l'existence des contrats de prêt et de bail. [ 18 ] Le simple prêt est le contrat par lequel le prêteur remet une certaine quantité d’argent [9] . Un prêt d’argent est présumé fait à

titre onéreux [10] . L’emprunteur d’une somme d’argent n’est tenu de rendre que la somme nominale reçue, malgré toute variation de valeur du numéraire [11] . L’emprunteur est libéré par la remise au prêteur de la somme nominale prévue, en monnaie ayant cours légal lors du paiement [12] . Cependant, le prêt d’une somme d’argent porte intérêt à compter de la remise de la somme à l’emprunteur [13] . Les intérêts se paient au taux convenu ou, à défaut, au taux légal [14] .

Le bail est un contrat par lequel une personne, le locateur, s’engage envers une autre personne, le locataire, à lui procurer, moyennant un loyer, la jouissance d’un bien, meuble ou immeuble, pendant un certain temps [15] . Contrats non écrits [ 19 ] Bien que les parties invoquent au moins trois contrats distincts, ils ne fournissent aucun contrat écrit, et encore moins un contrat signé, qui énonce les termes et conditions qu'ils invoquent. Il n’y a pas de contrat écrit à partir duquel le Tribunal pourrait apprécier les faits et, ce faisant, résoudre le litige.

Ce type de situation peut se produire [16] et l'absence d'un contrat écrit n'empêche ni ne dispense le Tribunal de procéder aux déterminations de faits nécessaires à la résolution du litige qui lui est soumis. [ 20 ] À moins que la loi n’exige le respect d’une forme particulière comme condition nécessaire à la formation du contrat ou que les parties n’assujettissent sa formation à une forme, leur contrat est formé par le seul échange des consentements, sans formalité de forme [17] .

Leur contrat est formé au moment où l’offrant reçoit l’acceptation, quel que soit le moyen utilisé pour la communiquer et alors même que les parties ont convenu de réserver leur accord sur certains éléments secondaires [18] . [ 21 ] Un écrit facilite évidemment la preuve des termes et conditions d'un contrat. Dans les cas où la loi ou les parties n'imposent aucune formalité, l’existence d’un écrit est une question d’administration de la preuve et non de validité du contrat invoqué.

En l'espèce, la loi n'impose aucune formalité pour la promesse bilatérale, le prêt ou le bail et aucune des parties n'a établi qu'un écrit était nécessaire. Au mieux, elles insistent aujourd'hui sur le fait qu'un écrit aurait dû être fait, mais pour le contrat de l'autre et non pour le leur. Fardeaux [ 22 ] La qualité de

partie demanderesse ou défenderesse ne détermine pas nécessairement où se trouve le fardeau de la preuve et comment peut-il être assumé. C’est plutôt celui qui veut faire valoir un droit qui a le fardeau de prouver les faits qui soutiennent sa prétention [19] . La Demanderesse et les Défendeurs invoquent chacun des contrats distincts. Or, celui qui invoque un contrat non écrit a le fardeau de démontrer, par une preuve prépondérante, l’existence de l’entente [20] . [ 23 ] Il ne suffit pas de déterminer si la Demanderesse s'est acquittée de son fardeau consistant à établir une promesse de vente bilatérale.

Les Défendeurs ont offert de lui restituer les sommes, mais sans intérêts et la Demanderesse réclame, à

titre subsidiaire, que les Défendeurs lui paient la juste valeur marchande de l'Immeuble. Dans ces circonstances, la résolution du dossier nécessite de décider ce qu'il faut faire des sommes que les Défendeurs proposent de remettre, mais sans intérêts.

S’il est vrai que les Défendeurs n'ont pas le fardeau de prouver l'inexistence de la promesse bilatérale, ils ont toutefois le fardeau de prouver leurs propres allégations, à savoir l'existence d'un prêt et d'un bail. [ 24 ] Il revient au Tribunal de déterminer la valeur probante de la preuve admissible et pertinente administrée afin de déterminer si un fardeau avait été relevé. En matière civile, avec le fardeau selon la prépondérance des probabilités, le Tribunal peut apprécier une preuve divergente ou contradictoire portant sur ces questions et retenir seulement une version [21] .

Le Tribunal utilise le fardeau de la preuve lorsqu’il ne peut pas trancher entre les versions divergentes ou contradictoires. La conséquence d'un fardeau de la preuve est que la

partie qui le supporte succombe [22] . Si, après avoir entendu tous les éléments de preuve, le Tribunal ne peut déterminer laquelle des deux versions a la plus grande valeur probante, alors ce dernier pourra conclure que celui qui supporte le fardeau ne l'a pas rempli [23] . [ 25 ] Le Tribunal ne doit pas nécessairement atteindre un niveau de certitude, mais il doit aussi dépasser la simple possibilité [24] . Entre ces deux extrêmes se trouve la norme applicable, à savoir la prépondérance de la preuve fondée sur la probabilité [25] .

Les éléments de preuve admissibles, pertinents et probants administrés par les parties doivent rendre l'existence d'un fait plus probable que son inexistence. La preuve peut être de quelque complexité nécessitant une appréciation individuelle des éléments ainsi qu’une appréciation plus globale [26] . La présentation de ces éléments peut être affectée par des questions de crédibilité.

Moyens de preuve [ 26 ] La Demanderesse et les Défendeurs peuvent s'acquitter de leur fardeau respectif de diverses manières prévues par le Code civil du Québec [27] (« C.c.Q. »). La preuve d’un acte juridique ou d’un fait peut être établie par écrit, par témoignage, par présomption, par aveu ou par la présentation d’un élément matériel, le tout conformément aux règles énoncées dans le Code civil du Québec [28] et de la manière indiquée par le Code de procédure civile ou même par quelque autre loi. [ 27 ] Les parties se sont appuyées sur différents moyens de preuve.

D’abord, au début de l’audience, elles ont produit de consentement presque l’ensemble des pièces en demande et en défense, sous réserve des représentations et sur leur pertinence [29] . Ces pièces comprenaient une planification financière [30] générée par la Défenderesse pour le compte de la Demanderesse, le testament de la Défenderesse [31] et un document signé par les Défendeurs censé être « intervenu » en mars 2011 [32] .

D'autres pièces ont été ajoutées au cours de l'audience. [ 28 ] Deuxièmement, les parties se sont également appuyés sur des témoignages, tant en interrogatoire en chef qu'en contre- interrogatoire, ainsi que les notes sténographiques des interrogatoires au préalable. Comme cela sera examiné plus en détail ci-dessous, l'utilisation des témoignages est soumise aux limites de l'

article 2862 C.c.Q. qui stipule qu’entre les parties à un acte juridique la preuve de l’acte ne peut se faire par témoignage lorsque la valeur du litige excède 1 500 $ [33] . Cette règle revêtait une importance particulière dans le cadre d'un litige impliquant des contrats non écrits d’une valeur supérieure à 1 500 $ chacun. [ 29 ] Troisièmement, en plus des documents et des témoignages, la preuve comprenait des commencements de preuve. En l’absence d’une preuve écrite et quelle que soit la valeur du litige, la preuve de tout acte juridique peut être faite dès lors qu’il y a commencement de preuve.

Pour conclure à l’existence d’un commencement de preuve, deux composantes sont essentielles : (

i) le commencement de preuve doit reposer sur un élément de preuve qui émane soit de la

partie à qui on veut l’opposer, soit de la présentation d’un élément matériel et (ii) qui, dans l’un et l’autre cas, rend vraisemblable, et non seulement possible, l’acte juridique que l’on entend prouver [34] . Un commencement de preuve peut résulter d’un aveu ou d’un écrit émanant de la

partie adverse, de son témoignage ou de la présentation d’un élément matériel, lorsqu’un tel moyen rend vraisemblable le fait allégué [35] . [ 30 ] Rien ne s’oppose à la qualification d’un écrit comme commencement de preuve, à condition qu’il rende vraisemblable l’existence de l’acte juridique allégué entre les parties. Le commencement de la preuve comme moyen de preuve nécessitera l'analyse de la planification financière, le testament de la Défenderesse et le document « intervenu » en mars 2011.

Pour satisfaire le critère de la vraisemblance, il doit y avoir une connexité logique entre le contenu de l’écrit et le fait à prouver [36] . Cette détermination est hautement factuelle [37] et il n’est pas possible de tracer des règles précises d’après lesquelles on puisse reconnaître les cas où un écrit doit rendre vraisemblable le fait allégué [38] . Même un bref témoignage suffit [39] . Témoignages [ 31 ]

Malgré l’

article 2862 C.c.Q. , les parties l'ont effectivement ignorée. Elles l'ont ignoré parce qu'elles avaient chacune besoin de témoigner pour établir leur propre contrat. Les parties se sont abondamment appuyées sur leurs témoignages, et ce, aux fins de leurs propres interprétations divergentes ou contradictoires des mêmes faits juridiques [40] . Ni l'une ni l'autre des parties n'a formulé d'objection formelle à l'égard des témoignages présentés par l'autre partie. [ 32 ] Même si l'une ou l'autre des parties avait ou aurait pu soulever une objection en vertu de l’

article 2862 C.c.Q. , leur propre administration de la preuve y a effectivement renoncé. Chacune des parties a cru nécessaire de s'appuyer sur son propre témoignage en faveur de son propre contrat non écrit et afin de nier le contrat de l'autre. Par exemple, les Défendeurs ont admis avoir reçu les sommes, mais ils ont contesté les intentions des parties invoquées par la Demanderesse. Ils ont donc témoigné pour nier l'existence de la promesse bilatérale et, en même temps, pour établir que les sommes ont été fournies à

titre de prêt et dans le cadre du bail. Leurs propres allégations dans la Défense et leur Demande reconventionnelle, ainsi que leur administration de la preuve, ont incité la Demanderesse à témoigner au sujet de l'existence de la promesse bilatérale et de la négation des prêts et du bail.

Motivations non-étayées [ 33 ] Avant d’aborder le Projet commun en détail, le Tribunal se penche sur les affirmations des Défendeurs concernant une paire de motivations qu'ils attribuent à la Demanderesse et à son ex-époux. [ 34 ] Pour justifier leur interprétation de l’intention des parties et la rendre logique, ils affirment que la séparation et le divorce de la Demanderesse et son ex-époux étaient amers. Ils affirment que la Demanderesse s'inquiétait pour la sécurité de ses actifs qui, selon les Défendeurs, étaient convoités par son ex-époux.

Ils affirment donc que la Demanderesse a cherché à cacher ses actifs et que son ex- époux a cherché à les saisir. Ils affirment que la Demanderesse leur a transférés les sommes afin que celles-ci soient protégées contre tout recours éventuel de la part de son ex-époux suivant sa séparation et divorce et qu’ils conservent les sommes à

titre d’héritage pour ses deux enfants. En ce sens, ils prétendent que la menace de l'ex-époux a persisté pendant des années et qu'ils ont conservé les sommes en raison d'une menace toujours présente. [ 35 ] Ces motivations ne sont pas étayées par la preuve administrée et les allégations sont injustes tant pour la Demanderesse que pour son ex-époux. Les allégations des Défendeurs ont obligé la Demanderesse à convoquer son ex-époux pour qu'il fournisse sa connaissance personnelle des faits pertinents pour ces allégations.

La Demanderesse et son ex-époux ont produit une quittance signée le 2 décembre 2004 [41] , qui précédait de plus de cinq ans le premier transfert de 100 000 $ en 2010. La quittance confirme que l'ex-époux a renoncé à tous ses droits et recours et lui a donné une quittance. Il s'agit de la seule pièce que les Défendeurs ont refusé d'admettre au début de l'audience.

En conséquence, la Demanderesse et son ex-époux ont tous les deux témoigné de l’existence et de la signature de cette quittance. [ 36 ] Indépendamment de la quittance, il suffit de confirmer que la situation de la Demanderesse et de son ex-époux n'avait rien de la prétendue acrimonie alléguée par les Défendeurs et aucune des motivations faussement attribuées à la Demanderesse ou à son ex-époux.

Leur séparation et leur divorce sont de nature privée et le Tribunal évite expressément de détailler les allégations des Défendeurs ou les preuves administrées par les parties. La Demanderesse et son ex-époux ont contredit sans équivoque l'ensemble des allégations des Défendeurs, tant dans les grandes lignes que dans les détails.

Les allégations des Défendeurs sont restées des généralités et n'ont fait référence à aucune spécificité ou preuve survenue au cours de la période concernée. [ 37 ] Les Défendeurs ont fait des allégations non fondées pour prétendre qu'ils avaient accepté la somme de 345 000 $ pour la soustraire à l'ex-époux. Aucune de ces allégations n'était vraie. Il n'a jamais été demandé ou exigé des Défendeurs qu'ils agissent en tant qu'administrateurs des biens de la Demanderesse. Il leur incombait d'établir ces motivations et ils n'ont en aucun cas satisfait à ce fardeau.

Le Projet commun [ 38 ] Ce sont les Défendeurs qui ont pris l’initiative du Projet commun et en ont déterminé le contenu [42] . La Demanderesse a développé le Projet commun avec le Défendeur et elle l’a présenté ensuite à la Demanderesse, au su et avec l'accord du Défendeur. La Demanderesse a simplement accepté leur offre. L’échange des consentements étant une question de fait, la preuve administrée confirme que les Défendeurs ont manifesté leur volonté de faire leur offre et la Demanderesse a manifesté sa volonté de l’accepter [43] . [ 39 ] Le Projet commun est un tout indissociable.

Il a été généré par les Défendeurs et accepté par la Demanderesse comme un ensemble et doit être interprété comme tel. L’offre des Défendeurs comporte également tous les éléments essentiels de la promesse bilatérale envisagée et indique la volonté des Défendeurs d’être liés en cas d’acceptation [44] . La promesse bilatérale concernait la vente d'un bien spécifique, à savoir l'Immeuble, et fixait un prix de vente de 400 000 $.

La preuve a établi une intention commune pour la vente de l’Immeuble et que cette intention était un élément à part entière du Projet commun. [ 40 ] Les Défendeurs ne contestent pas que l'état de santé des Parents a suscité l'achat et la vente d'immeubles et les déménagements des Parents et de la Demanderesse, les dates et les montants de la vente de la Maison, l'achat du Condo en 2010 et sa vente subséquente en 2014, l'occupation de l'Immeuble par la Demanderesse et chacun des transferts de 100 000 $ et de 245 000 $.

La preuve administrée a démontré que les Parents avaient besoin d'un nouvel endroit pour vivre et qu’une fois le Condo acheté, ils pouvaient quitter l'Immeuble et occuper le Condo. Une fois l'Immeuble vide, la Demanderesse a pu y emménager. [ 41 ] La Demanderesse a agi sur tous les éléments du Projet commun et possède les preuves pour le démontrer.

En revanche, les Défendeurs n'ont guère de preuve pour contester les actions de la Demanderesse démontrant son respect du Projet commun, si ce n’est leur désaccord sur le fait qu’elle devrait bénéficier du Projet commun. [ 42 ] La Demanderesse a donc acheté le Condo le 26 février 2010 pour héberger leurs Parents, pour le montant de 232 000 $ [45] . Elle a vendu sa Maison le 30 avril 2010, pour un montant de 368 000 $ [46] et elle a versé la somme de 100 000 $ aux Défendeurs. D'avril 2010 à la fin juin 2013, les Parents demeurent dans le Condo.

La Demanderesse s'est installée dans l’Immeuble en avril 2010 et l'a occupé avec ses enfants. Elle a vendu le Condo le 25 février 2014, au montant de 264 000 $ [47] . Suite à cette vente, la Demanderesse a versé le solde du prix d’acquisition de l’immeuble querellé aux Défendeurs, soit le montant de 245 000 $ [48] . [ 43 ] La Demanderesse acquitte les taxes et autres frais relatifs au Condo, alors que les Parents y résident et qu'elle réside avec sa famille dans l'Immeuble. Elle a payé :(

i) la commission du courtier lors de la vente de sa Maison pour un montant de 16 615,20 $ [49] et les honoraires du notaire pour l'achat du Condo, pour un montant de 1 050,00 $ [50] ;(ii) les droits de mutations immobilières lors de l'achat du Condo, pour un montant de 2 303,84$ [51] ; et, (iii) la commission du courtier immobilier lors de la vente du Condo, pour un montant de 18 212,04$, ainsi que les frais du notaire, pour un montant de 201,21 $ [52] . [ 44 ] Bien que les Défendeurs contestent qu'un prix ait été convenu, le montant exact de 400 000 $ a été confirmé par écrit par la Défenderesse elle-même lorsqu'elle a effectué et rédigé une planification financière [53] pour la Demanderesse.

Bien qu'elle ait été rédigée après 2010, la planification financière sert toujours à confirmer le prix et constitue un commencement de preuve que le prix convenu en 2010 était de 400 000 $. [ 45 ] La Défenderesse aurait justifié l’inscription de la somme de 400 000 $ perçue dans la planification financière [54] de la Demanderesse en expliquant que le montant additionnel de 55 000 $ aurait été un montant additionné par les Défendeurs pour « arrondir » l'héritage des enfants de la Demanderesse. Cela permettra que les enfants auraient chacun un montant de 200 000 $.

Ils auraient fait l’addition de 55 000 $ considérant le lien de proximité entre les Défendeurs et les enfants de la Demanderesse [55] . En ajoutant le 55 000 $, la Défenderesse a reconnu qu'elle n'avait pas discuté de ce montant exact avec le Défendeur, mais que ce dernier avait accepté et ne s'y était jamais opposé. Or, les Défendeurs n'ont jamais invoqué un tel legs de leur part aux enfants de la Demanderesse à cette dernière. [ 46 ] De plus, les témoignages confirment que le montant de 400 000 $ correspond à la fourchette de valeurs fixée en 2010 pour les immeubles situés dans la rue des parties.

Le montant précis reflète une comparaison des valeurs de la Maison de la Demanderesse et de l'Immeuble des Défendeurs. Les Défendeurs ont affirmé que la valeur de leur Immeuble était supérieure à celle de la Maison de la Demanderesse car ledit Immeuble était en meilleur état.

Indépendamment de l'écart réel entre les valeurs de l'Immeuble et de la Maison de la Demanderesse, la planification financière a servi à confirmer le prix, en soi et comme commencement de preuve. [ 47 ] Les sommes transférées aux Défendeurs représentaient des acomptes quant à la valeur de l’Immeuble en vertu du Projet commun réalisé par les parties. L’

article 1711 C.c.Q. dispose que toute somme versée à l’occasion d’une promesse de vente est présumée être un acompte sur le prix, à moins que le contrat n’en dispose autrement. Les mots « à l’occasion d’une promesse de vente » ne ciblent pas le moment où se conclut la promesse. La présomption de l’

article 1711 C.c.Q. reçoit application dans le cas où les sommes sont transférées avec l’objectif d’assurer la survie de la promesse bilatérale [56] . [ 48 ] Le transfert des 345 000 $ en deux tranches est donc conforme à l'

article 1711 C.c.Q. malgré un écart de quatre ans. Les transferts ont été effectués dans le même objectif, soit à

titre d’acompte. Le délai entre la promesse bilatérale et les paiements s'explique

par les différents éléments du Projet commun. La Demanderesse ne pouvait pas transférer les 100 000 $ tant qu'elle n'avait pas vendu sa Maison et ne pouvait pas transférer les 245 000 $ tant que les Parents n'avaient pas déménagé du Condo. [ 49 ] Les Défendeurs reprochent à la Demanderesse de n’avoir pas demandé « officiellement » qu'une entente soit signée ou qu'un rendez-vous chez le notaire soit pris pour officialiser son

titre de propriété. La reproche des Défendeurs n'est pas fondé. La demande en passation de

titre doit être analysée en fonction de la relation particulière et du lien de confiance existant entre les parties au moment de la conclusion de leur projet commun et au fil des années. Cette relation et lien se sont détériorés à partir de décembre 2019 à la suite d'un conflit entre la Demanderesse et la Défenderesse. [ 50 ] Les Défendeurs ont fait croire à la Demanderesse qu'il n'y avait pas lieu de s'inquiéter de son

titre de propriété sur l'Immeuble. La Demanderesse affirme que la Défenderesse lui avait assuré que l’Immeuble lui appartenait et qu'elle avait même modifié son testament [57] afin d'y refléter cette assurance. La Demanderesse avait même versé à la Défenderesse la somme de 294 $ à

titre de frais de notaire, afin que la Défenderesse procède à la réouverture de son testament. La Demanderesse a demandé à plusieurs reprises à la Défenderesse de lui remettre du moins l'article de son testament à cet effet, mais la Défenderesse a toujours négligé ou refusé de le faire. La Demanderesse n'avait pas vu le testament de sa soeur avant le litige. Seul le testament de la Défenderesse a été produit comme pièce, mais le Défendeur a témoigné que le sien était identique. [ 51 ] Bien qu'il ait été présenté comme un legs, dans les circonstances où le

titre de propriété de l'Immeuble est contesté par les Défendeurs, le testament constitue un commencement de preuve émanant de la Défenderesse qui aurait permis de surmonter ou de contourner une objection en vertu de l'

article 2862 C.c.Q. si une telle objection avait été formulée. [ 52 ] Le testament de la Défenderesse reconnait en quelque sorte le droit de la Demanderesse à la propriété de l'immeuble. La Défenderesse avait prévu dans son testament daté du 21 octobre 2015 que tous les droits, titres et intérêts qu'elle pourrait détenir au moment de son décès dans l'Immeuble seraient légués à

titre particulier à la Demanderesse. Le testament n’a pas limité ce legs à la somme de 345 000 $. Le même raisonnement s'applique au Défendeur puisque son testament joue le même rôle de commencement de preuve. [ 53 ] La Demanderesse avait une confiance totale envers les Défendeurs qui ont profité de ce lien de confiance. Leurs réassurances et les clauses de leurs testaments confirment l'intention des parties de mettre le

titre de l’Immeuble au nom de la Demanderesse, tôt ou tard. La preuve des Défendeurs [ 54 ] Les faits à l'origine d'un différend peuvent être mieux compris avec du recul, mais aucun des faits ne doit être réimaginé avec ce recul. Dans un litige contractuel, tel que le présent dossier, l'administration de la preuve est censée identifier l’intention originale des parties pour leur contrat. L’administration ne peut de permettre le remplacement de celle-ci par une nouvelle intention, développée des années plus tard et qui coïncide avec une position adoptée une fois qu'un litige est porté devant la Cour. [ 55 ] L’issue du litige repose en grand

partie sur la crédibilité des témoins et l'évaluation de la valeur probante de leurs différents témoignages [58] . Le Tribunal doit motiver les raisons pour lesquelles il accorde moins ou peu de crédibilité aux témoignages fourni à l’appui de l’autre version [59] . [ 56 ] La logique joue un rôle dans l’appréciation des interprétations divergentes ou contradictoires [60] . Si les tribunaux gardent à l’esprit la logique interne d’une entente écrite [61] , il devrait en être de même pour un contrat non écrit. La logique aide le Tribunal à déterminer la valeur probante [62] .

Les déterminations de fait peuvent être confirmées par rapport à la logique qui peut régir les circonstances des parties [63] . [ 57 ] Les Défendeurs ont invoqué un amalgame de motifs pour contrer ou requalifier les éléments de preuve susmentionnés. Les motifs n'avaient que peu ou pas de logique à l'appui, seul ou ensemble.

Les motifs allégués dans leur Défense et leur Demande reconventionnelle, tels que le prêt, le bail et le traitement des intérêts, suscitaient plus de questions que de clarifications et étaient plus des non-sens qu'autre chose. [ 58 ] Les Défendeurs se sont montrés inconfortables lorsqu'ils ont tenté de justifier divers motifs de leur Défense et Demande reconventionnelle. Chacun de leurs témoignages semble avoir été répété, reprenant des motifs élaborés après les faits pour soutenir leur position devant la Cour et non pour relater ce qui s'est réellement passé au moment où ils ont proposé le Projet commun en 2010.

Indépendamment de la manière dont ils ont présenté leurs motifs, les Défendeurs ont présenté des motifs illogiques, sinon incohérents, quant à la façon de traiter les sommes remises par la Demanderesse. Le Tribunal examinera chacune d'entre eux. Le bail [ 59 ] Avant le début du Projet commun, la Demanderesse vivait dans sa propre Maison sur la même rue à quelques pas de la résidence des Défendeurs. Les Défendeurs n'expliquent pas pourquoi la Demanderesse aurait vendu sa Maison et deviendrait leur locataire.

Une telle décision permettait aux Défendeurs de récolter les bénéfices de l'augmentation de la valeur de l'Immeuble depuis 2010 et privait la Demanderesse de l'augmentation identique, ainsi que des gains en capital non imposables dont elle bénéficierait. Comme indiqué plus haut, la logique joue un rôle dans la détermination de la crédibilité des témoignages et des faits pertinents.

Il n'y a aucune logique dans la version soumise par les Défendeurs. [ 60 ] Les Défendeurs admettent qu'aucun bail de location n'a été signé avec la Demanderesse [64] alors qu’ils ont bel et bien signé un bail avant avec leurs Parents lorsqu'ils habitaient l'Immeuble [65] . Les Défendeurs ont signé un bail avec les Parents alors que ceux-ci ne leur avaient versé ni 100 000 $ ni 245 000 $. Ils n'ont pas signé de bail avec la Demanderesse alors qu'il fallait dissiper les malentendus sur le statut de ces deux montants vis-à-vis de l'Immeuble.

Malgré ce qui précède, à l'audience, ils reprochent à la Demanderesse de ne pas avoir signé de promesse bilatérale de vente. Si le reproche est valable, ils sont coupables du même manquement en ce qui concerne leur prêt et leur bail.

[ 61 ] Les Défendeurs nient qu'ils ont traité la Demanderesse comme la propriétaire de l'Immeuble, mais ils ont attribué l'Immeuble à la Demanderesse dans leurs testaments et lui a attribué un bien de 400 000 $ qualifié d'immeuble lors de sa planification financière. Cependant, ils ne l'ont fait que jusqu'en septembre 2020, date à laquelle ils ont simplement effacé le legs et l'ont remplacé par un montant égal à la somme de 100 000 $ et 245 000 $. [ 62 ] Les Défendeurs s'appuient sur un document [66] qui serait « intervenu » le 7 mars 2011. Ce document est écrit à la main et signé par les deux Défendeurs.

Il est daté de l'année suivant la réception des 100 00 $. Pour lui donner un aspect plus officiel, il porte également la signature d'une troisième personne identifiée comme témoin. L'utilisation du terme « intervenu » suggère une sorte d'accord. En effet, les Défendeurs prétendent que le document qu'ils ont signé lie la Demanderesse à la nature de l'acte juridique énoncé dans le document. [ 63 ] Le Tribunal détermine qu'il est préférable de décrire le document comme ayant été « confectionné » plutôt qu’« intervenu ».

Le Tribunal rejette le recours des Défendeurs au document du 7 mars 2011 comme étant un document liant la Demanderesse ou reflétant un prétendu accord entre les parties. [ 64 ] D’abord, les Défendeurs ne sont pas non plus liés à la Demanderesse pour lui avoir envoyé simplement le document D-1. Ils ont rédigé eux-mêmes un tel document en prétendant que les 100 000 $ étaient un prêt. Un commencement de preuve émane de la

partie contre laquelle on cherche à utiliser ladite preuve. Le commencement de preuve sert à démontrer une position antérieure qui est incompatible avec celle prise plus tard dans le litige par la

partie qui a émis le commencement de preuve. Un commencement de preuve ne peut pas être une communication émanant unilatéralement de la

partie qui cherche à établir la position contradictoire de l'autre partie. [ 65 ] Deuxièmement, le document D-1 a été envoyé un an après la réception des 100 000 $. Ce document a été remis à la Demanderesse en 2011 alors que les Défendeurs partaient en voyage. [ 66 ] Troisièmement, la Demanderesse n'a jamais signé le document D-1. Il n'y a aucune preuve qu'elle ait donné son accord ou qu’elle ait nié avoir donné son accord à l'époque. Pour la Demanderesse, le document ne reflète pas l'entente intervenue entre les parties et elle leur a mentionné ce fait à l'époque, suivant sa lecture du document D-1.

En effet, au moment où elle l'a reçu, elle s'est opposée à la mention d'un prêt et l'a fait en même temps que la réception du document. [ 67 ] Les Défendeurs ont été informés dès 2011 que la Demanderesse considérait la somme de 100 000 $ transférée comme un acompte faisant

partie du prix de vente de l'Immeuble. En 2014, les Défendeurs n'ont pas non plus élaboré de document équivalent lorsque la Demanderesse leur a transmis une deuxième somme de 245 000 $ qui était 2,5 fois plus importante.

Ils avaient sans doute appris que leur tentative serait à nouveau rejetée ou avaient abandonné la tentative de requalification des sommes reçues en prêt. [ 68 ] Aucune de leurs actions à l'époque ne justifie la demande formulée en 2020, à savoir qu'ils ont considéré que la Demanderesse avait accepté un bail. [ 69 ] D’abord, les Défendeurs prétendent avoir perçu un loyer de la part de la Défenderesse au fil des ans. Ils n'expliquent pas pourquoi ils ne disposent d'aucun écrit de la Demanderesse confirmant qu'elle a payé un loyer, ni même d'aucun élément pouvant servir de commencement de preuve.

Ils n'ont fourni aucun chèque portant la mention « loyer » ni aucun courriel de la demanderesse qualifiant de « loyer » les paiements qu'elle a effectués pour les services publics ou les taxes. [ 70 ] Deuxièmement, dans le même esprit que leur document D-1, mais avec un moindre sens d'opportunité, ils ont envoyé un courriel à la Demanderesse à l'automne 2020 pour attribuer les paiements à un loyer. Cette tentative n'était pas crédible.

Elle n'a pas été utilisée auparavant et le moment choisi suggère qu'il s'agissait d'une réponse à la DII et non d'un traitement continu et mutuellement accepté des paiements en tant que loyer. [ 71 ] Troisièmement, les Défendeurs ont accepté 500 $ des Parents pour toutes ces années jusqu'en

Malgré cet accord écrit, ils allèguent que la Demanderesse paierait un loyer équivalent à tous les intérêts générés sur 100 000 $ et ensuite, avec l'ajout de 245 000 $, tous les intérêts sur 345 000 $. [ 72 ] Quatrièmement, les Défendeurs ont déclaré des revenus de location résultant du bail conclu avec leurs Parents dans leurs déclarations fiscales [67] alors que de 2010 à 2020 ils n'ont déclaré aucun revenu de location. Ils ont plutôt déclaré des revenus de placement [68] .

Ils n’ont remis aucun Relevé 31 a la Demanderesse [69] et n’ont effectué aucun suivi ni fait de compte-rendu à la Demanderesse quant au loyer ou intérêts générés sur le montant de 345 000 $ [70] . Les Défendeurs ont confondu les sommes avec leurs propres fonds [ 73 ] Les Défendeurs soutiennent qu'ils ont gardé les sommes pour les mettre en sécurité contre l’ex-époux de la Demanderesse. Le Tribunal a déjà rejeté cette prétention. En tout état de cause, les Défendeurs n'ont jamais traité les sommes d'une manière permettant de s'assurer qu'elles étaient clairement identifiées comme étant les siennes. [ 74 ] À

titre de pré-engagement pour leurs interrogatoires, les Défendeurs ont communiqué les extraits de relevés de placement [71] . Les documents des Défendeurs eux-mêmes révèlent un certain nombre de faits qui minent les motifs qu'ils avancent dans leur Défense et dans leur Demande reconventionnelle. [ 75 ] D’abord, aucun des comptes d'investissement n'est au nom de la Demanderesse. Les Défendeurs ont confondu les sommes avec leurs propres fonds, dès leur réception, et les ont utilisés pour investir dans leur intérêt personnel.

Cette omission contredit leur affirmation selon laquelle ils détenaient les sommes afin de les protéger pour le compte de la Demanderesse. L'omission est plutôt un choix et non une erreur, compte tenu des qualifications et des carrières des deux Défendeurs. [ 76 ] Chaque somme d'argent est un bien fongible [72] . Pour en revendiquer la propriété, il faut qu'il soit clairement identifiable. Il ne suffit pas qu'il soit simplement quantifiable [73] . Les Défendeurs n’ont pas déposé les sommes remises par la Demanderesse dans un compte ou des placements séparés afin de pouvoir les distinguer de leurs propres actifs.

La fongibilité des sommes reçues par les

Défendeurs leur ont permis de les confondre avec leurs autres sommes dans leurs comptes. [ 77 ] Le Défendeur a souligné que la Demanderesse n'a jamais demandé les comptes. Cela peut s'expliquer par le fait qu’elle ne savait pas que les Défendeurs ne considéraient pas les sommes comme un acompte. Elle ne pouvait pas demander quelque chose qu'elle ne s'attendait pas à recevoir. [ 78 ] Deuxièmement, les comptes d'investissement préexistaient à la remise des sommes.

Plusieurs des comptes au nom du Défendeur existaient depuis 2005, 2007, 2008 et 2009 et sont restés en son nom après la réception des 100 000 $ en 2010 et des 245 000 $ en 2014. [ 79 ] Troisièmement, la valeur nominale des placements ne correspond pas du tout aux montants remis aux Défendeurs ni aux dates de leur réception.

Les montants inscrits aux relevés de placement ne correspondent pas totalement, de même que pour les montants inscrits pour les revenus d'intérêts déclarés par les Défendeurs pour les fins d'impôts dans leurs déclarations fiscales [74] . [ 80 ] Quatrièmement, les Défendeurs affirment que la Demanderesse aurait pu récupérer la somme en tout temps, « si ses besoins l’exigeaient » [75] . Ils affirment qu’ils ont non seulement reconnu que la somme de 345 000 $ leur a été transférée par la Demanderesse, mais ils lui ont offert par le passé de lui remettre ce montant, ce qu'elle aurait refusé ou négligé d'accepter.

Malgré l'allégation de la simplicité du remboursement, les relevés de compte montrent que les sommes ont été en

partie prétendument investies dans des REER. Il aurait été financièrement onéreux pour l'un ou l'autre des Défendeurs de liquider rapidement les comptes REER et d'encourir des impositions fiscales présumées. [ 81 ] Cinquièmement, les Défendeurs ont traité les sommes comme étant les leurs, à l'instar des vendeurs qui auraient reçu un acompte. Peu de temps après sa réception, les Défendeurs ont utilisé le montant de 100 000 $ afin d'acquitter leurs prêts personnels [76] .

Bien qu'ayant versé l'argent à d'autres parties afin de rembourser leurs propres dettes personnelles, les Défendeurs prétendent néanmoins qu'ils avaient encore les 100 000 $ investis pour la Demanderesse. Ils affirment que le montant de 245 000 $ a été géré par la Défenderesse et placé dans un compte conjoint à la Banque Laurentienne, mais les relevés de placements fournis par les Défendeurs démontrent qu’une

partie importante des montants versés a été placée dans un portefeuille Placement Québec au seul nom du Défendeur. [ 82 ] Ils affirment qu’ils ont conservé le 345 000 $ « au bénéfice » de la Demanderesse et que les revenus d'intérêts du montant de 345 000 $ constitue en plus du montant trimestriel remis par la Demanderesse un loyer pour l'occupation par elle de l’Immeuble. Ces intérêts s'ajouteraient au paiement par la Demanderesse des taxes et des frais de services municipaux connexes.

De plus, en remboursant l'hypothèque sur l'immeuble en 2010, ils se sont épargné leur propre obligation de payer les intérêts sur leur hypothèque. [ 83 ] Selon eux, aucune somme additionnelle n’est due à la Demanderesse par les Défendeurs. Or, l'utilisation des 100 000 $ leur a permis d'éviter de payer les intérêts de l'hypothèque et des autres dettes qu'ils avaient. L'utilisation des 245 000 $ leur a permis de générer des intérêts pour leur épargne personnelle, y compris l'épargne-retraite identifiée comme REER.

Leur offre de rendre simplement les sommes après des années de bénéfice, sans aucun autre paiement, n'est appuyée par aucune preuve démontrant l'accord de la Demanderesse. [ 84 ] Alors qu'il est facile de voir les avantages d’un contrat de bail et d’un contrat de prêt pour les Défendeurs, leur propre preuve n'expose pas une cause ou un objet [77] qui a incité ou aurait pu inciter la Demanderesse à accepter un bail plutôt qu'une cause ou un objet qui l'inciterait à accepter la vente de sa Maison et l’achat de l'Immeuble dans le cadre du Projet commun.

Tableau des revenus générés [ 85 ] Dans leurs moyens de défense orale consacrés au protocole de l’instance, les Défendeurs ne font aucune référence aux revenus d'intérêts sur le montant de 345 000 $. Ils allèguent plutôt que le loyer établi pour l’Immeuble est l'équivalent des taxes municipales et scolaires, notamment environ 500 $ par mois. Le rôle de l'intérêt semble être une idée qui s'est développée au cours des procédures.

Bien qu'il s'agisse d'une idée nouvelle, elle n'est pas convaincante. [ 86 ] À l’audition, les Défendeurs prétendent avoir tenu compte des intérêts accumulés sur les sommes au fil des ans et les avoir transformés en prétendus paiements de loyers. Cependant, les Défendeurs ne lui ont jamais dit que les sommes étaient détenues dans des comptes générant des intérêts pour la Demanderesse ou ne lui ont jamais donné de relevés le confirmant. [ 87 ] Les Défendeurs ont fourni un tableau P-14 qui était censé indiquer les intérêts générés sur les placements.

Le tableau incorpore des informations fournies dans les comptes de placements des Défendeurs évalués ci-dessus ainsi que l'impact des calculs effectués par le Défendeur pour les fins de leur Défense et de leur Demande reconventionnelle. Ce document n'a que peu de valeur probante, et ce pour plusieurs raisons. [ 88 ] D’abord, les Défendeurs ont confectionné le tableau pendant les procédures, et après qu'ils ont été interrogés au préalable. Il ne s'agissait pas d'un document original ni d'un document créé systématiquement chaque mois depuis 2010.

Il s'agit plutôt d'une tentative, des années après les faits, d'imposer un lien entre les montants apparaissant dans certains comptes de placements personnels des Défendeurs et tout loyer théorique qu’ils prétendent que la Demanderesse reste leur devoir en tant que prétendu locataire de l'Immeuble. Le tableau était censé retracer les faits qui se sont produits dans le passé, mais il s'agissait plutôt d'une interprétation a posteriori de ce que les Défendeurs préféraient maintenant qu'il se soit passé.

Les calculs ont été conçus à l'envers, après coup, pour coïncider avec les positions qu'ils avaient prises en juillet et août 2020 [78] . Le tableau n'était pas une preuve. C'était un argument. [ 89 ] Deuxièmement, le Défendeur a reconnu qu'il s'agissait d'un exercice théorique. Par exemple, il a témoigné qu'il avait enregistré dans le tableau l'impact de sa propre imposition fiscale s'il retirait l'argent des comptes ouverts en son nom ou au nom de la Défenderesse.

Il a ensuite utilisé sa propre imposition fiscale présumée et l'a traitée comme un coût pour la Demanderesse, diminuant ainsi le montant qui lui était attribuable pour payer son loyer. Le Défendeur a également appliqué les intérêts générés par ses comptes et non un taux convenu avec la Demanderesse ou imposé par la loi au taux d'intérêt légal de 5 %. La Défenderesse a déclaré que l'intérêt était celui du marché, soit 1,5 à 2,05 % les premières années.

[ 90 ] Troisièmement, le Défendeur a témoigné que lui et la Défenderesse n'ont pas déclaré les loyers perçus des Parents en 2013. Le Défendeur a témoigné que les 345 000 $ investis à 1,6 % rapporteraient environ 500 $ chaque mois. Il n'a pas expliqué pourquoi, en l'absence d'un écrit établissant l'accord sur les intérêts, il n'a pas attribué le taux d'intérêt légal de 5 %. Pour un contrat de prêt d'argent, les Défendeurs à

titre de débiteurs doivent non seulement remettre le montant qu’ils se sont engagés à rembourser, mais ils doivent payer toutes les sommes qui font l'objet de leur obligation, incluant les intérêts prévus au contrat ou établis par la loi. Les Défendeurs n'ont pas expliqué quand ni comment le Demandeur a accepté de telles conditions sur le taux d'intérêt.

En l'absence d'un taux d'intérêt convenu, des intérêts au taux de 5 % l’an à compter des dates respectives de chacun des prêts devraient normalement être payés à la Demanderesse. [ 91 ] Quatrièmement, les Défendeurs se contentent d'attribuer des parties de leurs propres comptes à un montant égal aux sommes remises par la Demanderesse. Pour ce faire, ils doivent parfois consolider des parties de comptes au cours de différentes périodes pour égaliser les sommes remises.

Ils traitent les différents comptes comme des vases communicants qui, au moins sur les blocs-notes des Défendeurs, permettent d'accéder de manière fluide à des montants équivalents aux sommes remises par la Demanderesse. Aucun de ces efforts n'a été convaincant. Héritage précaire [ 92 ] Les Défendeurs affirment avoir convenu avec la Demanderesse que la somme 345 000 $ perçue serait remise à ses enfants au cas où elle décède. Cette affirmation n'a été convaincante. [ 93 ] D'abord, il n'y a aucune preuve que la Demanderesse ait demandé aux Défendeurs de protéger son argent.

Rien ne prouve non plus que, à supposer qu'une protection ait été nécessaire, les Défendeurs auraient également accepté de restituer les fonds en cas de décès de la Demanderesse. [ 94 ] Deuxièmement, les Défendeurs n'ont pas expliqué pourquoi la Demanderesse ne pouvait pas laisser son propre argent à ses propres enfants dans son propre testament. La nécessité de le faire par le biais des testaments des Défendeurs exige que le Tribunal détermine que les motivations attribuées à la Demanderesse et à son ex-époux ont été établies.

Tel que déterminé ci-dessus, de telles motivations n'existaient pas et il n'y avait aucun motif logique pour que les Défendeurs aient besoin d'utiliser leurs testaments comme ils prétendent l'avoir fait. [ 95 ] Troisièmement, il s'est avéré que le fait de placer des actifs dans le testament n'était pas une solution sûre pour la Demanderesse. Le jour même où ils ont reçu notification de la DII, les Défendeurs ont signé des codicilles [79] éliminant le legs concernant l'Immeuble.

Ce n'est que le 3 septembre 2020 que les Défendeurs ont rédigé un codicille à leurs testaments afin de prévoir que seulement la somme de 345 000 $ serait remise à la Demanderesse. Ils ont procédé à la signature des codicilles [80] après que la Demanderesse leur a communiqué ses préoccupations en lien avec l'Immeuble [81] . [ 96 ] Ils ont affirmé que ce n'était qu'une simple coïncidence qu'ils aient signé des codicilles le jour même où ils ont reçu la signification de DII. L'existence d'une coïncidence n'est pas plausible.

La signature des codicilles contredit également l'objectif prétendument poursuivi, à savoir la protection des sommes au bénéfice de la Demanderesse. Par un simple document signé devant un seul témoin, les Défendeurs pouvaient et ont éliminé unilatéralement et sans notification à la Demanderesse, la totalité du legs de la somme qui lui était due et la prétendue protection. Réplique de la Demanderesse [ 97 ] Tout comme les Défendeurs ont répliqué aux preuves de la Demanderesse, celle-ci a répliqué aux preuves des Défendeurs.

La Demanderesse affirme que, depuis avril 2010, elle s’est comportée toujours comme propriétaire de l’Immeuble et elle donne quatre motifs pour illustrer son comportement en tant que propriétaire. [ 98 ] D’abord, la Demanderesse soumet qu’il n’a jamais été question de vendre sa Maison lorsqu’elle serait libre afin de confier l’ensemble du produit de la vente aux Défendeurs et de devenir leur locataire.

Elle n'avait aucun intérêt financier à devenir locataire au lieu de rester propriétaire de sa résidence principale qui prendrait de la valeur avec les années et qui constituerait un réel investissement, et ce, dans son propre nom. [ 99 ] Deuxièmement, aucune entente écrite n'existe à l’effet que les revenus d’intérêts du 345 000 $ constitueraient le loyer de la Demanderesse pour l'occupation de l'Immeuble.

La Demanderesse n'a appris l'existence de ces intérêts qu'après qu’ils aient été mentionnés pour la première fois par les Défendeurs après la notification de la DII. [ 100 ] Troisièmement, elle n'a jamais versé de loyer aux Défendeurs. En plus de 14 ans, il n'y a pas un seul document émanant de la Demanderesse ou des Défendeurs qui mentionne un bail. Ceci est d'autant plus remarquable que les Défendeurs ont fait signer un bail aux Parents et ont reçu chaque mois des paiements identifiés comme des loyers.

Il n'existe pas d'équivalent pour l'occupation de l'Immeuble par la Demanderesse. [ 101 ] Quatrièmement, elle a veillé à l'entretien et aux réparations et a acquitté les frais quant à ceux-ci [82] .

Ses preuves contredisent l’affirmation des Défendeurs à l’effet que la Demanderesse n’a pas procédé aux réparations et rénovations afférentes à l'Immeuble alors qu’elle supportait les coûts d’exécution de certains travaux exécutés sur le même Immeuble. [ 102 ] Cinquièmement, les Défendeurs affirment que la Demanderesse leur payait un loyer correspondant aux revenus d'intérêts de la somme de 345 000 $ augmentée de la valeur des taxes municipales et scolaires.

Lesdites taxes représentaient un montant mensuel de 500 $ à 600 $ payable trimestriellement tandis que la Demanderesse a acquitté les frais quant aux taxes et l'hydro, en versant le montant relatif à ces frais aux défendeurs qui veillaient ensuite à acquitter les factures [83] . De fait, les Défendeurs lui transmettaient des courriels afin de lui demander le remboursement des dépenses en termes de taxes et d'électricité, sans faire mention que ces montants représentaient un loyer pour elle [84] .

Ce n’est qu’en septembre 2020 qu’ils ont changé le libellé de ces courriels afin d'indiquer que le paiement de ces sommes serait dû pour I' « équivalent » des taxes [85] .

Promesse bilatérale [ 103 ] Dans le cas de la vente, le vendeur consent à transférer la propriété d’un bien à l’acheteur, moyennant un prix en argent que l’acheteur consent à payer [86] . L’ensemble des faits est compatible avec la conclusion d’une promesse bilatérale verbale entre les parties pour l’acquisition de l’Immeuble et la rend vraisemblable [87] . La nature du contrat était le transfert de la propriété et non un bail ou un prêt.

Aucun des éléments soumis par les Défendeurs ne peut servir à démontrer une cause ou un objet relatif à un prêt ou un bail [88] . [ 104 ] En plus d'établir la nature du contrat comme étant une vente, les éléments essentiels de la vente sont le bien qui fait l’objet du transfert de propriété et le prix [89] . La Demanderesse a établi ces deux éléments essentiels : l’Immeuble qui est le bien faisant l’objet du transfert de propriété et le prix. L'identification de l'Immeuble ne peut être remise en question.

En ce qui concerne le prix, l'ensemble de la preuve permet au Tribunal de déterminer que les parties se sont entendues sur la somme de de 400 000 $. [ 105 ] D’abord, la Défenderesse a assisté la Demanderesse dans le cadre d’une planification financière. Dans le plan, la Défenderesse a inscrit la mention de « Immobilier » pour un actif ayant une valeur de 400 000 $ [90] . La Défenderesse a longuement tenté d'expliquer la mention d'« Immobilier », mais n'a pu fournir aucune explication cohérente, paraissant et agissant mal à l'aise. [ 106 ] Pour revenir à l'impact de l'

article 2862 C.c.Q. , il joue un rôle particulier dans le commencement de la preuve. L'

article 2862 C.c.Q. est plus étroit que l'

article 2811 C.c.Q. L’

article 2811 C.c.Q. mentionne la preuve d'un « acte juridique » ainsi que la preuve d'un « fait ». L'

article 2862 C.c.Q. ne mentionne que la preuve d'un « acte juridique » et, par implication, ne s'applique donc pas à la preuve d'un « fait ». Cette distinction trouve son importance lorsqu'il est question d’un fait nécessaire pour un commencement de la preuve. [ 107 ] De plus, un « fait » est aussi pertinent lorsqu’il a pour but d’aider le Tribunal à apprécier la force probante d’un témoignage [91] .

Si le témoignage ne peut pas être en mesure de prouver un « acte juridique », il peut servir à prouver un « fait » qui affecte la crédibilité du témoignage. [ 108 ] Le montant de 400 000 $ provenait d’un document écrit émanant de la Défenderesse et correspondait à la valeur que la Défenderesse avait estimée de l’Immeuble. Le document de planification financière créé par la Défenderesse a servi de commencement de preuve tant pour la nature du contrat que pour le prix. Le document confirme que l'Immeuble fait

partie des actifs de la Demanderesse et qu'il avait une valeur de 400 000 $. Le document a justifié les témoignages à cet égard. En ce qui concerne la mention du montant de 400 000 $ confirmé dans la planification financière, la Demanderesse a témoigné qu'elle et les Défendeurs s'étaient mis d'accord sur un prix de 400 000 $. Les Défendeurs ont nié s'être mis d'accord, mais n'ont pas donné de motif plausible justifiant l’inscription de la somme de 400 000 $. [ 109 ] De plus, les testaments des Défendeurs ont chacun servi de commencement de preuve. Bien que la mention de l'Immeuble soit faite à

titre de legs, elle a servi de commencement de preuve permettant à chacune des parties de témoigner à cet égard.

Les faits établis dans la planification financière et les testaments ont renforcé la crédibilité du témoignage de la Demanderesse et ont miné la crédibilité des témoignages des Défendeurs. [ 110 ] L’ensemble de la preuve, incluant les commencements de preuve et les témoignages, rend vraisemblable une promesse bilatérale verbale de vente valide et exécutoire par laquelle les Défendeurs ont offert de vendre leur Immeuble à la Demanderesse moyennant un prix de 400 000 $ et la Demanderesse, en acceptant leur offre, s'est engagée à acheter l'immeuble à ce prix [92] .

Quatre conditions [ 111 ] Ayant confirmé l'existence d'une promesse bilatérale valide et exécutoire, le Tribunal procède maintenant à l'examen des quatre conditions de la demande en passation de titre. (

i) Présentation d’une mise en demeure [ 112 ] Une mise en demeure formelle et écrite n'est pas une condition essentielle à la demande en passation de

titre et son absence n’est pas nécessairement fatale. Les Défendeurs, en leur qualité de débiteurs de leur obligation en vertu de la promesse bilatérale sont en demeure lorsqu’ils manifestent clairement à la Demanderesse, leur créancière, leur intention de ne pas exécuter leur obligation [93] . Leur refus a été confirmé en juillet et août 2020 lorsqu'ils lui ont communiqué des courriels concernant leur position relativement au montant de 345 000 $ et de son rôle en lien avec l'immeuble. [ 113 ] La Demanderesse a établi que cette condition est remplie. L'introduction d’une demande en passation de

titre constitue, à elle seule, une mise en demeure [94] . L'action comportant mise en demeure, le défaut de notifier une mise en demeure n'entrera en considération que pour l'adjudication des frais légaux, et ce, dans l'éventualité où la

partie défenderesse confesserait jugement [95] .

Malgré la notification de la DII, les Défendeurs n'ont pas exécuté leur obligation. Ayant bénéficié d'un délai important depuis la notification de la DII, les Défendeurs sont aussi en défaut par simple écoulement du temps. (ii) Projet d’acte de vente [ 114 ] La promesse bilatérale, à elle seule, n'équivaut pas à l’acte de vente. Cependant, lorsque qu’il est accepté, il oblige les parties à conclure l’acte de vente. Le jugement sur une demande en passation de

titre vise à ordonner à une

partie défenderesse de signer un acte de vente ou, en cas de défaut de le faire dans un délai déterminé, à tenir lieu d’acte de vente [96] . Cette exigence cherche à rendre le jugement final et exécutoire afin d’éviter qu’un nouveau débat ne s’enclenche après le jugement sur la demande en passation de

titre [97] . Le jugement en passation de

titre est l'équivalent de la signature de la

partie défaillante [98] . [ 115 ] Le Tribunal ne peut ordonner aux parties de signer un acte de vente, sans être en mesure d'identifier celui qui devait l'être [99] . Le jugement doit ordonner que les parties signent l’acte spécifique et non un acte [100] . L’acte proposé pour signature doit être conforme à l’intention des parties et doit respecter l’entente originale [101] .

[ 116 ] Le projet d’acte de vente à être déclaré exécutoire par le Tribunal doit être substantiellement conformes aux conditions stipulées dans la promesse bilatérale [102] . La conformité de l'acte doit s'entendre d'une conformité de substance [103] . Le principe de la conformité de l’acte notarié avec l’intention des parties « n'est pas d'interprétation stricte, rigoriste et byzantine » [104] . [ 117 ] Le projet de l’acte doit être soumis au Tribunal avant qu’il rende jugement parce que son jugement constatant l'obligation de passer le contrat vaudra éventuellement titre. [105] L’exigence de l’

article 1712 C.c.Q. est satisfaite si, au moment de rendre le jugement, le Tribunal a en sa possession un acte qui présente une conformité de substance avec l’offre acceptée [106] . Le moment crucial pour soumettre le projet est donc celui où le Tribunal tranche et non celui où la DII est prise, pour forcer le promettant à respecter son obligation [107] . Un projet d’acte de vente peut être produit après l’introduction de la DII, mais doit être conforme à la promesse bilatérale. [ 118 ] Lorsqu’une

partie n’a jamais eu l’intention de respecter sa parole et de signer l’acte de vente et use de prétextes pour refuser de le faire, il n’y a pas lieu de tenir rigueur à l’autre

partie pour l’absence de signature sur le projet d’acte de vente produit à l’audience [108] . En l’espèce, les Défendeurs ont clairement communiqué leur intention de refuser de signer tout acte de vente. [ 119 ] La Demanderesse a établi que cette condition est remplie. Elle a communiqué le projet d’acte de vente [109] . Le Tribunal a examiné le projet et il est conforme à la promesse bilatérale. Les Défendeurs n'ont identifié aucune divergence, substantielle ou non, avec le projet et la promesse bilatérale.

La promesse bilatérale n'est qu'un élément du Projet commun et aucun des autres éléments n'a besoin d'être inclus dans le projet d'acte de vente. Le Tribunal détermine qu’il y a identité entre la promesse bilatérale et le projet d'acte de vente. (iii) Offre et consignation du prix de vente indiqué à la promesse [ 120 ] Pour qu'une demande en passation de

titre soit accueillie, la Demanderesse à

titre d’acheteur doit démontrer sa capacité de se conformer à son obligation souscrite à la promesse au paiement du prix d'achat [110] . [ 121 ] Le montant du prix d'achat ne doit pas nécessairement faire l'objet d'une consignation. L’exigence vise plutôt à assurer que la Demanderesse est en mesure de respecter son obligation de payer le prix convenu [111] . Elle peut satisfaire son obligation de consigner le prix de vente en y procédant avant l’audience sur le fond ou même, par exception, après jugement [112] .

Si la Demanderesse procède ainsi, elle doit démontrer qu’elle est effectivement en mesure de remplir ses obligations envers les Défendeurs. L’exigence de l’offre et la consignation peut même être exécutée postérieurement au jugement, si les circonstances s'y prêtent [113] . [ 122 ] La Demanderesse a établi que cette condition est remplie. Les Défendeurs possèdent 345 000 $ sur le prix convenu de 400 000 $ depuis plusieurs années. En ce qui concerne la balance de 55 000 $ du montant 400 000 $ représentant la valeur de l'Immeuble, la Demanderesse a même proposé à plusieurs reprises aux Défendeurs de la régler.

Ils ont refusé en lui répondant que tout était réglé puisque l'Immeuble en litige était mentionné dans leurs testaments et que ses enfants seraient mis au courant de l’entente. La Demanderesse a donc déjà versé 345 000 $ et a apporté la preuve qu'elle disposait du solde de 55 000 $ [114] . (iv) Action intentée dans un délai raisonnable [ 123 ] Les Défendeurs reproche à la Demanderesse d’avoir attendu jusqu'en septembre 2020 pour introduire sa DII.

Ils affirment qu’elle n’a effectué aucune démarche depuis qu’ils lui ont remis leur document D-1 « intervenu » en mars 2011 affirmant que la remise du montant de 100 000 $ constitue un prêt [115] . Ils affirment que la Demanderesse leur a, par la suite, remis la somme de 245 000 $ en février 2014 « tout en négligeant de faire reconnaître son prétendu

titre de propriété » [116] . [ 124 ] Ils affirment avoir été « abasourdis, surpris et dans l'incompréhension totale » lorsqu’ils ont reçu notification de la DII car elle « est totalement contraire à l'entente intervenue entre les parties » en plus d’être mal fondée et abusive. Ils invoquent, que les critères nécessaires à un recours en passation de

titre ne sont pas établis. [ 125 ] Leurs reproches sont injustifiés et non fondés sur la preuve administrée. La preuve confirme que cette omission est due à de l'évitement et à des manœuvres des Défendeurs parce que la Demanderesse leur faisait confiance. La Demanderesse n’a jamais remis en doute la bonne foi des Défendeurs, jusqu'en juillet 2020 lorsqu’ils lui ont fait parvenir un avis afin qu’elle quitte l’Immeuble. [ 126 ] La Demanderesse a établi que cette condition est remplie. Elle a agi promptement lorsque les Défendeurs ont révélé leurs véritables ou nouvelles intentions en juillet et août 2020.

Elle a eu de nombreux échanges avec eux au cours de cette période et, après avoir vérifié leur position, a réagi en introduisant sa DII au tout début du mois de septembre 2020. Les éléments de preuve confirment que la Demanderesse remplit la quatrième condition et qu'elle a déposé sa DII dans un délai raisonnable. Conclusion sur la demande en passation de

titre [ 127 ] La Demanderesse a droit à la passation de

titre de l’Immeuble. La preuve confirme que les Défendeurs se sont liés à la Demanderesse par une promesse bilatérale de vente valide et exécutoire. Toutes les conditions d’une demande en passation de

titre ont été remplies par la Demanderesse. Ayant clairement manifesté leur intention de refuser de signer tout acte de vente, les Défendeurs ont été mis en demeure en septembre 2020 par la notification de la DII. Le projet d’acte de vente est conforme à la promesse bilatérale valide et exécutoire. La Défenderesse avait et a la capacité de payer le prix d'achat et le montant du solde est disponible. La Demanderesse a agi dans un délai raisonnable en introduisant sa DII dès qu’elle a su que les Défendeurs avaient l'intention de l'expulser de l'Immeuble.

Avis de préinscription [ 128 ] Les Défendeurs ont demandé la radiation de l'avis de préinscription. Compte tenu du résultat des déterminations faites ci-dessus, cette demande est sans justification en fait et en droit. Le Tribunal rejette la demande des Défendeurs portant sur la radiation l'avis de préinscription.

[ 129 ] L’inscription d’un avis de préinscription est autorisée par l’

article 2966 C.c.Q. et sert à protéger les droits de la Demanderesse advenant un jugement favorable [117] . Il s’agit d’une mesure provisoire et conservatoire qui n’est nullement constitutive de droits [118] . La jurisprudence considère que l’avis de préinscription est l'équivalent d'une saisie avant jugement [119] . L’avis de préinscription a pour but d'informer les tiers que le

titre de l'Immeuble fait l'objet d'un litige et de prévenir une transaction visant l'Immeuble. [ 130 ] Tout comme une saisie avant jugement, l’avis de préinscription préserve le statu quo . La préinscription est justifiée pour empêcher les Défendeurs d'expulser la Demanderesse et éviter que se crée une confusion avec un tiers acheteur de bonne foi. Sans l’avis de préinscription, les Défendeurs auraient pu et peuvent transférer le

titre de l’Immeuble à un tiers et ainsi faire échec aux droits de la Demanderesse avant qu'un Tribunal n’entende la cause au fond. L’avis de préinscription protège également les droits de la Demanderesse sur l'Immeuble et sa publication était bien fondée. [ 131 ] De plus, tel qu'exposé dans l'analyse de la demande d'exécution provisoire de la Demanderesse, l'avis de préinscription conserve son utilité même après le prononcé du présent jugement. Cette protection dure jusqu'à ce que les conclusions du présent jugement, ordonnant que le

titre passe des Défendeurs à la Demanderesse, soit complété et inclut la protection lors d'un appel, s'il y a lieu. Réclamation subsidiaire [ 132 ] La promesse bilatérale de vente acceptée n'échappe pas à la règle générale selon laquelle une

partie à un contrat n'est pas tenue d'exiger l’exécution en nature de la prestation à laquelle son cocontractant est tenu [120] . En cas d'inexécution d’une promesse bilatérale de vente, la Demanderesse peut exercer, à son choix, un recours en exécution forcée en nature de l'obligation contractée ou un recours en dommages. En droit civil québécois, l'exécution en nature est d'ailleurs la règle et l'exécution par équivalent, l'exception [121] . [ 133 ] Sa demande subsidiaire se limite à un seul paragraphe. Si elle n'obtient pas le

titre de propriété, la Demanderesse demande le remboursement par les Défendeurs de la juste valeur marchande de l'immeuble, en date du jugement qu’elle estime au montant de 690 000 $. Elle a rajusté le montant à 635 000 $ lors de l'audience afin de tenir compte du solde de 55 000 $ qui devait être payé pour compléter le paiement de 400 000 $. La Demanderesse a déposé un rapport d’un évaluateur agrée qui évalue l'Immeuble à 615 000 $ en date d'avril 2021 [122] . La Demanderesse soutient que le montant a augmenté entre la date de l'évaluation et celle de l'audience.

Dans sa demande subsidiaire, elle cherche à obtenir l'équivalent de la valeur qu'elle aurait eue au moment de l'audience et utilise la valeur estimée approximative de l'Immeuble comme le prix de vente. [ 134 ] Les Défendeurs ont le devoir d'honorer leurs engagements qu'ils ont contractés et, lorsqu'ils manquent à ce devoir, ils sont responsables du préjudice qu'ils causent à la Demanderesse [123] . La Demanderesse, à

titre de créancière a droit à des dommages suite à l'inexécution de ses obligations par les Défendeurs à

titre de débiteurs, notamment une compensation de la perte subie et du gain dont elle a été est privée [124] . En ce qui concerne sa demande subsidiaire, la Demanderesse a demandé que la valeur marchande de l’Immeuble en date du jugement soit majorée de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec et ce, calculée à partir de la signification de la DII. [ 135 ] La Demanderesse n'a pas retiré sa demande principale de passation de

titre et, à la date du jugement, l'option pour les dommages-intérêts est demeurée subsidiaire. Les parties n'ont pas longuement débattu de l'action subsidiaire, bien que le rapport de l’évaluateur agrée ait été admis. Les Défendeurs n'ont pourtant présenté aucune preuve probante pour contrebalancer le rapport. Compte tenu du résultat sur la demande principale, la demande subsidiaire est sans objet. Si le Tribunal avait demandé l'évaluation de la valeur de l'immeuble, il aurait souscrit à l'évaluation faite à concurrence du montant de 635 000 $. Si un montant avait été accordé à

titre de dommages et intérêts en lieu et place du

titre de propriété, le Tribunal aurait accordé les intérêts légaux et l'indemnité complémentaire sur le montant accordé, calculés à partir du 3 septembre 2020. Demande d’abus [ 136 ] Dans leur Défense, les Défendeurs ont formulé une demande en abus de procédure et réclament la somme de 23 415,71 $ à

titre de dommages-intérêts, représentant les honoraires encourus. [ 137 ] Une allégation d'abus peut se référer à un abus sur le fond ou à un abus d'ester en justice. L’abus sur le fond survient avant le dépôt des procédures alors que l’abus d’ester se produit ou se perpétue à l’occasion de la procédure judiciaire [125] . Le comportement d’une

partie dans le cadre du différend et ses gestes posés avant les procédures ne sont pas des abus de procédures [126] . L’abus du droit d'ester en justice se manifeste à l’occasion d’un recours judiciaire et non avant [127] et peut se produire en demande et en défense [128] . [ 138 ] Or, les Défendeurs n'invoquent pas l'abus sur le fond ni le non-respect des règles de procédure civile ni une violation des dispositions de l'

article 342 C.p.c. Ils invoquent plutôt l’

article 51 du Code de procédure civile [129] (« C.p.c. ») qui vise un continuum. À une limite du continuum, un acte de procédure, introduit de bonne foi, sans intention malveillante ni témérité, mais qui s’avère manifestement mal fondé et, à l’autre limite, une utilisation excessive et déraisonnable de la procédure [130] . Toutes les demandes mal fondées ne sont pas abusives [131] et ce n'est pas parce qu'une

partie obtient gain de cause sur le fond de sa demande qu'elle est à l'abri d'une allégation d'abus. Bien que le Tribunal ait déterminé que la Demanderesse avait droit au transfert de titre, il doit encore analyser si les allégations d'abus des Défendeurs sont justifiées. [ 139 ] Ils affirment que la DII constitue à leur encontre une mesure de représailles résultant d'un conflit familial survenu en décembre 2019.

Ils affirment qu’ils sont non seulement obligés de consacrer du temps et de l’énergie pour se défendre contre un recours voué à l'échec et n'ayant aucun fondement juridique réel, mais également dans l’obligation d'engager pour ce faire de nombreux honoraires extrajudiciaires. [ 140 ] D’abord, une demande en abus ne doit pas être faite à la légère [132] car un usage excessif ne ferait que banaliser la qualification [133] . Les procédures abusives existent [134] , mais les allégations d'abus de procédure doivent être réservées aux quelques cas qui ont motivé la codification du recours à l'

article 51 C.p.c. , méritent l'attention des parties et justifient la sanction des juges. Ce n'est pas parce qu'on qualifie la position d'une autre personne d'abusive qu'elle le devient.

[ 141 ] Deuxièmement, une demande en abus n'est pas accordée parce qu'une

partie démontre qu'elle est véritablement irritée ou fâchée par la procédure présentée par l'autre

partie ou même, comme les Défendeurs allèguent, « abasourdis, surpris et dans l'incompréhension totale ». La déception, l'impatience, la colère ou l'agacement - même s'ils sont authentiques - ne sont pas non plus des substituts ou des preuves d'abus. [ 142 ] Troisièmement, le Tribunal a déterminé que la Demanderesse a droit aux conclusions de sa DII. En tant que tel, le Tribunal détermine qu'elle n'a pas commis d'abus de droit en déposant sa DII. Toutefois, le fait d'avoir raison sur le fond ne signifie pas que la conduite de la procédure ne constitue pas un abus.

Or, la Demanderesse a raison de soumettre que sa DII ne constitue pas une mesure de représailles à l'endroit des Défendeurs. Sa DII n'est en aucun cas un acte de représailles. Au contraire, elle a dû judiciariser le dossier parce que les Défendeurs ont refusé de collaborer et ont refusé de participer à une rencontre ou médiation. Il n’y aucun indice de mauvaise foi ou de témérité ou tentative de causer des désagréments aux Défendeurs.

La Demanderesse démontre plutôt que l’objectif de faire reconnaître le bien-fondé de ses prétentions [135] . [ 143 ] La DII a servi « à faire triompher le droit et la vérité » et elle a exercé son droit d’ester dans le respect des règles « afin de sauvegarder les finalités du système juridique et non les pervertir » [136] . Son utilisation de la procédure dans la poursuite de sa DII est conforme à ces finalités et non à d’autres fins [137] . La demande d'abus des Défendeurs n'est pas fondée en conséquence le Tribunal la rejette. L’exécution provisoire nonobstant appel [ 144

[…]