2017 QCCQ 7002, 2017 QCCQ 7002

Rodrigues c. Gaulin 2017 QCCQ 7002 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE ROUYN-NORANDA LOCALITÉ DE ROUYN-NORANDA « Chambre civile »

N° : 600-32-003727-161 DATE : 20 juin 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE HENRI RICHARD ______________________________________________________________________ JOSÉ-CARLOS RODRIGUES c. mélanie hains Demandeurs c. mario gaulin Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] José-Carlos Rodrigues et Mélanie Hains (les acheteurs ) allèguent que l’immeuble vendu par Mario Gaulin (le vendeur ) est atteint d’un vice caché puisque l’emplacement de la fosse septique ne respecte pas la réglementation municipale. [ 2 ] Cela étant, les acheteurs réclament au vendeur 10 796,15 $ pour les coûts d’installation d’une nouvelle fosse septique, la confection d’un certificat de localisation et les frais d’expertise. [ 3 ] À sa contestation, le vendeur plaide qu’avant la vente les acheteurs reçoivent un certificat de localisation qui indique l’emplacement de la fosse septique qui est en place depuis 1976, année de la construction de l’immeuble.

QUESTION EN LITIGE [ 4 ] Avant la vente, les acheteurs sont-ils informés de l’emplacement de la fosse septique?

CONTEXTE ET ANALYSE [ 5 ] Le 2 avril 2012, par acte de vente notarié, le vendeur vend aux acheteurs un immeuble résidentiel situé à Rouyn-Noranda. [ 6 ] À l’acte de vente, le vendeur fait plusieurs déclarations et s’en porte garant, notamment en indiquant qu’un certificat de localisation du 28 octobre 2010 décrit l’état actuel de l’immeuble. [ 7 ] Or, au plan qui accompagne ce certificat de localisation, il apparaît clairement que la fosse septique est adjacente au bâtiment principal. [ 8 ] Selon le vendeur, cette situation existe depuis la construction de l’immeuble en 1976. [ 9 ] En 2016, les acheteurs allèguent qu’ils découvrent que l’emplacement de la fosse septique contrevient à la réglementation municipale actuelle de la ville de Rouyn-Noranda qui exige une distance de 1,5 mètre entre une fosse septique et une résidence. [ 10 ] Les articles 1725 et 1726 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) prévoient : 1725 .

Le vendeur d’un immeuble se porte garant envers l’acheteur de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété. Le vendeur n’est pas tenu à cette garantie lorsqu’il a dénoncé ces limitations à l’acheteur lors de la vente, lorsqu’un acheteur prudent et diligent aurait pu les découvrir par la nature, la situation et l’utilisation des lieux ou lorsqu’elles ont fait l’objet d’une inscription au bureau de la publicité des droits. 1726 .

Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

[ 11 ] Si les acheteurs fondent leur recours sur l’

article 1725 C.c.Q. , le Tribunal ne peut faire droit à leur réclamation puisque les « limitations de droit public » auxquelles ils réfèrent auraient pu être découvertes par « la nature, la situation et l’utilisation des lieux ». [ 12 ] Il en est ainsi puisqu’avant la vente, ils avaient connaissance de l’emplacement précis de la fosse septique qui est situé en bordure de la résidence. [ 13 ] D’autre part, si les acheteurs fondent leur recours sur l’

article 1726 C.c.Q. , le Tribunal ne peut faire droit à leur réclamation puisqu’ils connaissaient cet emplacement avant la vente. [ 14 ] En outre, en vertu de 1726 C.c.Q. , les acheteurs doivent démontrer un « déficit d’usage », ce qu’ils ne réussissent pas à faire puisque la fosse septique, même si elle contrevient à la réglementation municipale actuelle, sert à l’usage auquel elle est destinée, selon la preuve non contredite présentée. [ 15 ] Par ailleurs, le Tribunal constate que les acheteurs ne produisent aucun avis de non-conformité de la ville de Rouyn-Noranda en relation avec l’emplacement de la fosse septique en cause. [ 16 ] Cela est probablement dû au fait que l’immeuble est construit en 1976, et qu’à cette époque, l’emplacement de la fosse septique ne posait aucun problème. [ 17 ] Finalement, le vendeur établit qu’en 2006, il obtient tous les permis et autorisations nécessaires afin d’agrandir le bâtiment principal, sans la nécessité de déplacer la fosse septique en place. [ 18 ] En conséquence, le Tribunal conclut que les acheteurs ne se déchargent pas de leur fardeau d’établir, par prépondérance de preuve, la présence de quelque vice caché que ce soit ou la violation de quelque limitation de droit public. [ 19 ] Cependant, exerçant sa discrétion judiciaire, il n’impose aucuns frais.

POUR CES MOTIFS, le Tribunal : REJETTE la demande de José-Carlos Rodrigues et Mélanie Hains contre Mario Gaulin, chaque

partie payant ses frais. __________________________________ Henri Richard, J.C.Q. Date d’audience : 26 mai 2017