2018 QCCQ 9316, 2018 QCCQ 9316

Structures métropolitaines (SMI) inc. c. Marte 2018 QCCQ 9316 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-037551-182 DATE : 26 novembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL BOURGEOIS. J.C.Q. ______________________________________________________________________ STRUCTURES MÉTROPOLITAINES (SMI) INC. Demanderesse c.

Halleston MARTE Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT (sur demande pour permission d’appeler d’une décision de la Régie du logement) ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le tribunal est saisi d’une demande d’appel sur permission d’une décision datée du 18 juin 2018 (« Décision ») rendue par le régisseur Ross Robins, juge administratif de la Régie du logement (« Régie »). [ 2 ] Par cette décision le régisseur Ross Robins a condamné le locataire, monsieur Halleston Marte (« le locataire ») à payer à Structures Métropolitaines Inc. (« le locateur ») la somme de 3 040 $, plus les intérêts au taux légal ainsi que l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , en plus des frais judiciaires. CONTEXTE [ 3 ] Les parties ont conclu, le 1 er mai 2016, un contrat de bail résidentiel d’un logement dont l’adresse est le [...], Montréal, Québec, [...], (« le logement ») au loyer de 965 $ par mois, pour une durée d’un an. Cependant, le locataire n’habite pas le logement, car lui et sa conjointe sont séparés.

Cette dernière demeure toutefois dans l’appartement avec leurs enfants. [ 4 ] Le 8 novembre 2016, par une décision du régisseur Marc Lavigne, juge administratif à la Régie, le bail est résilié et les occupants sont expulsés du logement (« la décision du 8 novembre »).

Le locataire est également condamné à payer la somme de 1 594 $ correspondant aux arrérages de loyers ainsi que les intérêts, une indemnité additionnelle et les frais judiciaires. [ 5 ] Il n’est pas contesté que sa conjointe et les enfants ont libéré l’appartement dans les onze jours suivant la décision du 8 novembre 2018. [ 6 ] Toutefois et étrangement, alors que le bail est résilié à la suite de la décision du 8 novembre, le locataire s’informe à la fin novembre 2016 auprès du locateur pour savoir quelle serait la pénalité qu’il devrait acquitter si le bail était résilié avant le 30 avril 2017. [ 7 ] Un mandataire du locateur répond au locataire dans la même journée en lui expliquant le détail des montants qu’il lui reste à acquitter à la suite de la Décision du 8 novembre.

Elle lui recommande de payer ce montant le lendemain, à défaut de quoi le locateur devra procéder à l’éviction. Elle lui explique ensuite la procédure à suivre pour résilier le bail. [ 8 ] Ni le locataire ni le locateur ne font mention à ce moment de la décision du 8 novembre et du fait que le bail a déjà été résilié et que les locataires ont quitté le logement. [ 9 ] Le 30 novembre 2016, le locataire acquitte les montants dus tel qu’ordonné à l’occasion de la décision du 8 novembre. [ 10 ] Le 10 décembre 2016, un avis de renouvellement de bail débutant le 1 er mai 2017 est envoyé au locataire.

Cet avis demeure sans réponse puisque personne n’habite le logement. [ 11 ] Cependant, à la suite des discussions et des conseils reçus de la mandataire du locateur, le locataire paie le loyer de décembre 2016 et janvier 2017, et ce, même si personne n’occupe le logement. [ 12 ] Le 28 février 2017, le locateur dépose à la Régie une demande de résiliation du bail ainsi qu’une demande de paiement d’un montant équivalent au loyer de février additionné à une indemnité de relocation équivalent à deux mois de loyers ainsi que des frais de dépistages.

[ 13 ] Dans sa décision du 18 juin 2018, le régisseur Ross Robins fait droit à la demande du locateur. Il conclut que suite aux paiements du locataire ainsi qu’à l’échange de courriels entre ce dernier et le locateur, le bail n’a en fait jamais été résilié.

Il rejette les prétentions du locataire voulant qu’il croyait avoir conclu une entente par courriel avec le locateur qui lui imposait de payer trois mois de loyer pour ensuite être libéré de ses obligations. [ 14 ] Le locataire dépose une demande de permission d’en appeler le 18 juillet 2018 et soutient que la décision du 18 juin 2018 est manifestement déraisonnable dans son appréciation de la trame factuelle.

Il ajoute que les conclusions visant la reconduction du bail et l’intention du locataire à cet effet sont contradictoires à d’autres éléments factuels, tel le fait que les occupants avaient quitté les lieux. [ 15 ] Enfin, le locataire soumet qu’il s’agit d’une erreur manifeste de la part du régisseur, puisqu’il n’a pas considéré que le locataire a été induit en erreur par les mandataires du locateur, qui eux-mêmes n’étaient pas au courant de la décision du 8 novembre 2016 qui résiliait le bail et du fait que l’ex-conjointe et les enfants du locataire avaient quitté les lieux. LE DROIT [ 16 ] L’article 91 de la

Loi sur la Régie du logement (« Loi ») régissant le droit d’appel des décisions de la Régie prévoit ce qui suit : « 91. Les décisions de la Régie du logement peuvent faire l’objet d’un appel sur permission d’un juge de la Cour du Québec, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec. Toutefois, il n’y a pas d’appel des décisions de la Régie portant sur une demande: 1° dont l’objet est la fixation de loyer, la modification d’une autre condition du bail ou la révision de loyer; 2° dont le seul objet est le recouvrement d’une créance visée dans l’article 73; 3° visée dans la

section II du

chapitre III, sauf celles visées dans les articles 39 et 54.10; 4° d’autorisation de déposer le loyer faite par requête en vertu des articles 1907 et 1908 du Code civil . » [ 17 ] Conformément au premier alinéa de cet article, l’appel est seulement possible sur permission de cette Cour et selon la condition qu’il énonce, soit que la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec. [ 18 ] La jurisprudence a abondamment précisé les balises de ce droit d’appel et les critères à évaluer pour déterminer si le dossier soulève une ou des questions qui doivent être soumises à la Cour du Québec. [ 19 ] Ainsi, la demande de permission d’appeler peut être accueillie si le Tribunal conclu que les questions soumises sont sérieuses, controversées, nouvelles ou d’intérêt général [1] . [ 20 ] Il est également établi que la permission peut être accordée si la question soulevée met en cause les intérêts supérieurs de la justice [2] .

Les motifs d’appel suivants sont compris dans l’appréciation de ce critère : la faiblesse apparente de la décision, l’erreur manifeste, déterminante ou grossière dans l’appréciation des faits, la mauvaise application des règles de preuve, le non-respect des règles de justice naturelle comme la règle de l’audi alteram partem ainsi que le refus de la Régie d’exercer sa compétence [3] . [ 21 ] Le Tribunal se doit toutefois de rejeter toute demande apparemment futile ou abusive [4] . [ 22 ] La permission d’appeler doit également être refusée si la demande vise essentiellement une réappréciation de la preuve factuelle sauf si la décision comporte une faiblesse apparente, soit une erreur manifeste, déterminante ou grossière [5] . [ 23 ] Finalement, il importe de rappeler que le libellé de l’article 91 de la Loi accorde une large discrétion aux juges de la Cour du Québec pour accueillir ou rejeter la demande pour permission d’appeler [6] .

Le Tribunal ne peut toutefois accueillir une demande à moins de conclure que l’un ou plusieurs des critères établis par la jurisprudence sont applicables à la situation en litige [7] . ANALYSE ET DÉCISION [ 24 ] Les motifs du locataire ne semblent pas soulever, à première vue, de nouvelles questions d’intérêt général ou controversées. [ 25 ] Cependant, tel que le juge Massol l’a mentionné dans l’affaire Martin c.

Lavoie , « une question d’intérêt particulier peut devenir une question d’intérêt général lorsque la décision étudiée contient des conclusions déraisonnables et injustifiées, qui sont contraires à une justice élémentaire » [8] . [ 26 ] En l’instance, la Décision du 18 juin omet complètement d’expliquer pourquoi le locataire devait payer une somme supplémentaire de 3 040 $ alors qu’à l’évidence même, le bail avait été résilié par la décision du 18 novembre 2016. [ 27 ] Le Tribunal est, en l’espèce, d’avis que la Décision du 18 juin sous étude comporte une faiblesse apparente eu égard à la suffisance et la qualité des motifs pouvant justifier l’ordonnance. [ 28 ] L’appel sera donc accordé sur la question suivante, sans la nécessité d’une nouvelle preuve autre que celle administrée devant la Régie le 18 juin 2018 : − Le juge administratif a-t-il erré en octroyant au locateur la somme de 3 040 $?

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : Accueille la demande pour permission d’en appeler;

Autorise l’appel aux seules fins de répondre à la question suivante : − Le juge administratif a-t-il erré en octroyant au locateur la somme de 3 040 $? Ordonne que le présent jugement tienne lieu de déclaration d’appel; Le tout , frais à suivre. __________________________________ DANIEL BOURGEOIS J.C.Q. Me François Turcot FRANÇOIS TURCOT, AVOCAT Avocat pour la demanderesse Me Marianne Carrier MARIANNE CARRIER, AVOCATE Avocate pour le défendeur Date d’audience : 24 octobre 2018