2017 QCCQ 724, 2017 QCCQ 724

9258-9555 Québec inc. c. Grondin 2017 QCCQ 724 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-147512-158 DATE : 13 février 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DOMINIQUE VÉZINA, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 9258-9555 QUÉBEC INC. Demanderesse c.

MARC-ANDRÉ GRONDIN et GILLES GRONDIN et GHISLAIN CÔTÉ Défendeurs et ESTELLE NOLIN et SUCCESSION DE GÉRALD GENDRON Appelées ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La compagnie 9258-9555 Québec inc. (la Compagnie) réclame 4 676,27 $ à Marc-André Grondin, Gilles Grondin et Ghislain Côté (collectivement les Vendeurs) , alléguant l’existence d’un vice caché lié à la présence de drains situés à la base du muret séparant les terrains des propriétés voisines. [ 2 ] Les Vendeurs nient devoir ce montant, expliquant avoir divulgué à la Compagnie toutes les informations pertinentes à leur connaissance. [ 3 ] Dans l’hypothèse où le Tribunal conclurait à la présence d’un vice caché, ils font toutefois intervenir leurs propres vendeurs, Estelle Nolin (Mme Nolin) et la Succession de M.

Gérald Gendron (M. Gendron) . [ 4 ] Mme Nolin et la Succession de M. Gendron nient devoir tout montant. QUESTIONS EN LITIGE

A) La Compagnie a-t-elle établi la présence d’un vice caché ?

B) Dans l’affirmative, quels sont les dommages auxquels la Compagnie a droit ?

C) Mme Nolin et la Succession de M. Gendron sont-elles ultimement responsables de ces dommages ? CONTEXTE [ 5 ] Le 15 avril 2013 [1] , la Compagnie achète un immeuble des Vendeurs, investisseurs dans l’immobilier. [ 6 ] Ces derniers l’ont acheté de Mme Nolin et de M. Gendron, le 31 août 2007 [2] .

[ 7 ] En juillet 2014, le voisin de la Compagnie effectue des travaux sur son stationnement jouxtant le muret. [ 8 ] En excavant, il découvre la présence de drains et note que de l’eau se déverse dans son stationnement. [ 9 ] Ce constat entraîne des modifications au système de drainage de l’immeuble de la Compagnie pour contrer ce déversement. [ 10 ] La Compagnie envoie des mises en demeure aux Vendeurs et leur demande de payer les correctifs [3] . [ 11 ] Les Vendeurs avisent Mme Nolin et M. Gendron [4] . [ 12 ] Le 11 décembre 2014, M.

Gendron et Mme Nolin répondent [5] . [ 13 ] Suivront le présent recours et la présente intervention. ANALYSE [ 14 ] En matière civile, celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui justifient ses prétentions [6] . [ 15 ] La charge de la preuve [7] repose sur la

partie qui présente une demande.

Celle-ci doit présenter une preuve selon la balance des probabilités, aussi appelée preuve prépondérante [8] . [ 16 ] Dans le cadre de son analyse, le Tribunal réfère aux faits pertinents qui se dégagent de l’ensemble de la preuve. [ 17 ] La Compagnie achète l’immeuble après un examen des lieux. [ 18 ] Les Vendeurs vendent cet immeuble avec la garantie légale y excluant, à l’acte notarié, certains éléments spécifiques soit : - Le muret extérieur latéral droit ; - Le trottoir et l’escalier de la remise ; - L’ajout d’une main courante pour l’escalier de la remise ; - L’installation de clapet anti retour dans les logements du demi-sous-sol ; - L’installation d’un système de chauffage lié à la ventilation des corridors. [ 19 ] Tous conviennent que le système de drainage du muret en litige ne fait pas

partie des éléments exclus. [ 20 ] La garantie légale s’applique donc, pourvu que les conditions soient présentes. [ 21 ] En effet, dans le domaine de la vente, le vendeur doit garantir à l’acheteur que le bien vendu n’a pas de vice caché. [ 22 ] Des conditions spécifiques [9] doivent être satisfaites pour que le vice donne droit à la garantie contre les vices cachés, maintenant appelée la garantie de qualité, soit :

a) le vice doit être caché ;

b) le vice doit être grave ;

c) le vice doit être inconnu de l’acheteur ;

d) le vice doit être antérieur à la vente. [ 23 ] De plus, un avis de la présence de ce vice doit être donné au vendeur dans un délai raisonnable [10] . [ 24 ] D’entrée de jeu, le Tribunal écarte la question du délai d’avis eu égard aux différentes lettres et courriels échangés de façon contemporaine entre les parties.

A) La Compagnie a-t-elle établi la présence d’un vice caché ? [ 25 ] Le problème allégué est découvert lorsque le voisin de la Compagnie refait son stationnement au bout duquel le muret de la Compagnie se trouve. [ 26 ] Son terrain est situé à un niveau inférieur par rapport à celui de la Compagnie. [ 27 ] En excavant, ce voisin met alors à nu trois drains situés à la base de ce muret. [ 28 ] Voulant procéder à des investigations, la Compagnie retient alors les services du Groupe Batimex, Experts en bâtiments (Batimex) qui produit un rapport le 25 juillet 2014 [11] . [ 29 ] Batimex confirme que sur les trois drains retrouvés dans la portion visant le stationnement du voisin, deux se déversent sur son lot et l’autre est bouché [12] . [ 30 ] Ce système de drainage est relié à la remise située sur le terrain de la Compagnie.

[ 31 ] L’immeuble a été construit par M. Gendron, mais à l’instruction, sa représentante ne peut situer à quel moment exactement la remise a été construite. [ 32 ] Tant les Vendeurs que la Compagnie sont toutefois affirmatifs : de la remise et son système de drainage étaient en place lors de leur achat respectif. [ 33 ] De plus, aucune preuve de modification du système de drainage n’a été faite. [ 34 ] Les photos démontrent le caractère non apparent des drains, avant excavation [13] . [ 35 ] Dans Brisson c.

Habib [14] , la juge Marie-Josée Bédard rappelle : [80] Pierre-Claude Lafond expose comme suit les obligations respectives des propriétaires voisins en ce qui concerne l’écoulement des eaux : L’

article 979 C.c.Q. règle le cas des eaux qui s’écoulent d’un terrain à l’autre, telles les eaux de pluie, celles de la fonte des neiges ou celles des cours d’eau.

Cette disposition enseigne que, conformément aux lois de la physique, le fonds inférieur doit subir l’écoulement naturel des eaux provenant du fonds plus élevé . […] Le propriétaire du fonds inférieur ne peut empêcher cet écoulement, par exemple en élevant une digue ou un barrage ou en exécutant des travaux de canalisation, ce qui aurait pour effet de nuire au fonds supérieur. […] De son côté, le propriétaire du fonds supérieur ne doit exécuter aucuns travaux qui pourraient aggraver l’écoulement des eaux vers le fonds inférieur.

Il lui est donc interdit d’accroître le volume d’eau qui coule, d’en rendre l’écoulement plus rapide ou de surélever le terrain de manière à accentuer le débit. [emphase ajoutée] [81] Le propriétaire d’un fonds inférieur a donc l’obligation de recevoir les eaux qui s’écoulent naturellement d’un fonds inférieur. Il est toutefois bien établi que pour que l’obligation existe, il doit s’agir d’un écoulement naturel des eaux et non d’un écoulement provoqué par une intervention humaine.

Pierre-Claude Lafond s’exprime comme suit à cet égard : Cette obligation de subir ne reçoit application à l’égard du propriétaire du fonds inférieur que lorsque l’ordre naturel du fonds supérieur n’a pas été modifié par une intervention humaine. Si, par exemple, le terrain supérieur est rehaussé à des fins de construction, le propriétaire du fonds inférieur n’est plus tenu de subir l’obligation au-delà de ce qu’impose la nature. […] [83] Lorsque les eaux qui s’écoulent sur un fonds en provenance d’un autre fonds ne proviennent pas d’un écoulement naturel, l’

article 979 C.c.Q. ne trouve pas application.

Ainsi, la restriction à la pleine jouissance du droit de propriété qu’impose l’article 979 C.c.Q. ne s’applique pas et le propriétaire du fonds sur lequel s’écoulent les eaux n’a pas l’obligation de recevoir les eaux provenant d’un immeuble voisin. […] [87] Une nuance doit toutefois être apportée dans ce parallèle puisque contrairement à la situation qui prévaut en matière de troubles de voisinage, le propriétaire d’un fonds qui reçoit les eaux qui s’écoulent du fonds de son voisin, alors que cet écoulement n’est pas naturel, n’a aucune obligation de subir quelque inconvénient que ce soit.

De façon corollaire, le voisin qui déverse ses eaux de surface chez son voisin ne peut exiger que son voisin accepte de recevoir ses eaux puisque ce faisant, il excède l’exercice régulier de son propre droit de propriété. [88] De plus, la tolérance ne génère pas de droit et le fait que les travaux qui ont eu pour conséquence de détourner les eaux chez le voisin aient été effectués par un propriétaire précédent ne change rien à la responsabilité de celui qui en est propriétaire au moment où le voisin intente son recours. […] [91] Dès lors, les demandeurs n’ont pas l’obligation de recevoir les eaux de surface en provenance de l’immeuble des défendeurs.

Ils n’ont donc pas à supporter le fardeau d’installer un système de drainage suffisant pour canaliser l’apport additionnel d’eau qui provient des eaux de surface de l’immeuble des défendeurs et ils ont droit à une injonction afin que la situation soit corrigée. (Références omises) [ 36 ] Le Tribunal conclut que le problème de drainage constitue un vice caché, grave, inconnu de l’acheteur et antérieur à la vente. [ 37 ] Conséquemment, les Vendeurs en sont responsables et doivent indemniser la Compagnie. [ 38 ] Le Tribunal estime cependant que les Vendeurs ignoraient la présence du vice caché. [ 39 ] En effet, les items prévoyant expressément les exclusions de la garantie légale démontrent que les Vendeurs voulaient mettre cartes sur table et dénoncer ce qui était à leur connaissance.

B) Dans l’affirmative, quels sont les dommages auxquels la Compagnie a droit ? [ 40 ] La Compagnie établit avoir fait colmater les drains et avoir corrigé le système en place par Plomberie Carignan inc. (3 358,88 $) [15] . [ 41 ] Suivront des travaux de terrassement pour la remise en état (800 $) [16] . [ 42 ] Des photos illustrent l’ampleur des travaux [17] . [ 43 ] Les montants réclamés totalisent 4 158,88 $. [ 44 ] La Compagnie réclame également les frais pour l’expertise de Batimex (517,39 $) [18] . [ 45 ] Le Tribunal octroie tous les montants réclamés par la Compagnie.

C) Mme Nolin et la Succession de M. Gendron sont-elles ultimement responsables de ces dommages ? [ 46 ] Les Vendeurs sont bien fondés à demander à Mme Nolin et à la Succession de M. Gendron d’être indemnisés pour l’achat d’un immeuble comportant des vices cachés. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE l’action de la demanderesse 9258-9555 Québec inc. ; CONDAMNE solidairement les défendeurs Marc-André Grondin, Gilles Grondin et Ghislain Côté à payer 4 158,88 $ à la demanderesse 9258-9555 Québec inc. avec l’intérêt légal de 5 % par année et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , calculés depuis le 11 juillet 2014 ; CONDAMNE solidairement les défendeurs Marc-André Grondin, Gilles Grondin et Ghislain Côté à payer les frais de justice de 189 $ plus les frais d’expert de 517,39 $ à la demanderesse 9258-9555 Québec inc. ; CONDAMNE solidairement les appelées Estelle Nolin et la Succession de Gérald Gendron à indemniser les défendeurs Marc-André Grondin, Gilles Grondin et Ghislain Côté du jugement les condamnant à indemniser la demanderesse 9258-9555 Québec inc. en capital, intérêts, frais de justice et frais d’experts ; CONDAMNE solidairement les appelées Estelle Nolin et Succession de Gérald Gendron à payer les frais de justice de 127 $ aux défendeurs Marc-André Grondin, Gilles Grondin et Ghislain Côté. __________________________________ DOMINIQUE VÉZINA., J.C.Q.

Date d’instruction : 15 novembre 2016