2014 QCCQ 9316, 2014 QCCQ 9316

Gravel c. Duguay 2014 QCCQ 9316 JD 2679 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE CHICOUTIMI « Chambre civile » N° : 150-22-008812-114 DATE : 18 septembre 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MONSIEUR LE JUGE RICHARD P. DAOUST, J.C.Q. ______________________________________________________________________ BERNARD GRAVEL Demandeur c.

JULIENNE DUGUAY Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Puisqu'il croit sa maison affectée d'un vice caché, Bernard Gravel poursuit son vendeur Julienne Duguay pour la valeur des travaux de réparation et ses dommages qu'il évalue à 61 158,18 $ en sus les frais d'expertises. [ 2 ] Julienne Duguay nie que la résidence est affectée d'un vice, le demandeur étant l'artisan de son propre malheur. [ 3 ] Deux questions sont soulevées par le litige: 1) La résidence est-elle affectée d'un vice caché ? 2) Quelle est la valeur de la réclamation ?

LE CONTEXTE [ 4 ] Julienne Duguay et son défunt mari Antoine Côté possèdent un terrain et une résidence situés en milieu rural depuis plusieurs années. Ils construisent d'abord un chalet vers 1978 muni pour

partie d'un solage d'environ 8' X 10' qui leur sert de chambre froide et de salle mécanique. Le reste du chalet repose sur des blocs de béton déposés sur des semelles. [ 5 ] Vers 1988, le sol tremble au Saguenay, ce qui occasionne une fissure du côté de l'entrée asphaltée. Le frère de Julienne Duguay, Gilles, qui est entrepreneur accrédité pour ce genre de travaux, pose deux membranes d'étanchéité à cet endroit. Cette réparation est demandée à

titre préventif parce que l'eau n'avait pas pénétré à l'intérieur par cette fissure. [ 6 ] Vers 1990, Julienne Duguay et son mari font ajouter un sous-sol à la résidence. C'est Léo Duguay, l'autre frère de Julienne Duguay, qui construira un muret d'environ 4 pieds ½ dans le sol qui s'accote sur le mur de béton existant.

Ce n'est pas lui qui fait le plancher. [ 7 ] Selon l'expert Jocelyn Gagné, ces travaux ont été exécutés par l'intérieur alors que selon l'expert Danny Fillion, on a creusé à l'extérieur pour réaliser ce sous-sol. [ 8 ] Un système de drainage et d'évacuation est alors conçu, savoir des drains extérieurs qui évacuent les eaux par gravité dans le ruisseau du fossé qui se trouve aux limites du terrain. [ 9 ] Pour les eaux intérieures, des drains sont installés à l'intérieur d'une fosse de captation qui sert à évacuer l'eau en cas de trop- plein.

[ 10 ] Minutieusement, la sortie des tuyaux est entretenue pour éviter qu'ils ne se bouchent et que l'eau pénètre dans la maison, cet entretien étant réalisé deux fois par année. [ 11 ] Après avoir construit un sous-sol, Julienne Duguay et son conjoint font ériger un garage et par la suite, un aménagement paysager. [ 12 ] Le 17 février 2001, le mari de Julienne Duguay décède et elle devient seule propriétaire de l'immeuble qui fut converti au cours des dernières années en résidence principale. [ 13 ] Dans les faits, depuis plusieurs années alors, Julienne Duguay et son mari l'habitent la majorité du temps de l'année. [ 14 ] Après 2001, Julienne Duguay vit deux dégâts d'eau.

Le premier est relié à un problème de pompe qui aurait gelé pendant qu'elle était en convalescence à l'extérieur. Le second, c'est le chauffe-eau qui s'est cassé. À chaque fois, tout est nettoyé et réparé. [ 15 ] Puisque la maladie l'affaiblit, en 2007, elle entend vendre la résidence et engage le courtier Sébastien Provost pour ce faire. [ 16 ] Le 8 mai 2007, elle signe une déclaration du vendeur (P-2) dans laquelle elle dira: Oui Non D4.1 Avez-vous eu connaissance de déversements ou d'infiltrations de liquide (eau, mazout, huile, etc.) au sous-sol ?

D4.2 À votre connaissance, des travaux aux structures du sous-sol ou aux fondations ont-ils déjà été effectués à la suite de problèmes tels que fissure de fondation, pourriture ou autre ? [ 17 ] Après avoir placé sa maison en vente, Julienne Duguay reçoit comme première visite Bernard Gravel et sa conjointe.

Ces derniers se promenaient dans ce secteur et ils recherchaient ce qui deviendrait plus tard leur première maison. [ 18 ] Ils réalisent une visite d'une ou deux heures du sous-sol jusqu'à la mezzanine. [ 19 ] Selon eux, après qu'ils lui aient posé la question, Julienne Duguay les aurait informés qu'il n'y avait jamais eu d'infiltrations d'eau dans la maison. [ 20 ] Lorsqu'elle témoigne à cet égard, Julienne Duguay reconnaît que Bernard Gravel et Audrey Mercier lui ont demandé si elle avait déjà vécu des infiltrations d'eau.

Elle reconnaît avoir répondu par la négative. [ 21 ] Cependant, elle dira que Bernard Gravel et Audrey Mercier ne lui ont pas demandé si elle avait eu un dégât d'eau puisque pour elle, une infiltration et un dégât, ce n'était pas la même chose. [ 22 ] Par ailleurs, elle mentionne ne pas se souvenir qu'ils lui aient demandé si elle avait vécu des dégâts d'eau. [ 23 ] Par la suite, les parties s'entendent sur le prix et les conditions principales par la signature d'une promesse d'achat (P-4). [ 24 ] Cette promesse comportait la clause usuelle par laquelle Bernard Gravel se réservait le droit de faire inspecter la résidence par un professionnel, ce qu'il fit. [ 25 ] Le technologue Gabriel Dallaire se rend alors sur les lieux et inspecte la maison.

Selon lui, les plans de construction P-14 lui sont exhibés. Il procède à une inspection visuelle sans déplacer de meubles ou de structures. Il n'enlève pas le tapis pour chercher le drain de plancher. [ 26 ] Il produit son rapport contresigné par son employeur Danny Fleury le 6 juin 2007.

Il n'émet pas de réserve particulière sur le drain périphérique ni sur la membrane autocollante posée par Gilles Duguay qu'il n'a pas vue d'ailleurs. [ 27 ] Il émet certaines recommandations au niveau des fenêtres et portes que Bernard Gravel mettra en application dès après l'achat qui se concrétisera le 6 juillet 2007, se portant alors seul acquéreur de l'immeuble au prix convenu et avec la garantie légale de qualité. [ 28 ] En 2010, la municipalité de St-Fulgence permet aux propriétaires de ce secteur d'accéder à l'eau potable par réseau et non plus par puits. [ 29 ] La ville rend l'eau jusque dans la rue en avant de la résidence.

Gravel confie les travaux d'excavation et d'installation du tuyau sur son terrain à un entrepreneur qui excave presque jusqu'au solage mais en ne s'y rendant pas. Quant à lui, il perce un trou dans la fondation pour laisser pénétrer l'entrée d'eau. C'est un entrepreneur engagé par la ville qui procède à la jonction du tuyau municipal avec

celui installé par le contribuable. [ 30 ] Bernard Gravel – qui était sur les lieux lors des travaux – ne constate pas de drain ou d'absence de drain puisque les travaux d'excavation ne se rendent pas si près du solage que cela lui permette de le faire. [ 31 ] Le tout est rapidement remblayé, l'excavation n'ayant duré que quelques heures. [ 32 ] En avril 2011, l'eau entre par le sous-sol de la résidence. Un ou deux pouces d'eau pénètrent dans la maison, l'eau provenant d'un peu partout, principalement du bas des murs et d'en dessous du tapis. [ 33 ] Le 29 avril, Bernard Gravel manque du travail et fait des pieds et des mains pour trouver le problème. En enlevant avec un exacto une

partie du tapis, il voit ce dont personne ne lui avait parlé savoir la fosse de captation qui semble être munie de quatre drains. [ 34 ] Le jour même, il achète une pompe submersible qu'il installe dans la fosse de captation avec un tuyau qu'il sort par la fenêtre du sous-sol.

C'est toujours la situation actuellement puisque les travaux n'ont toujours pas été réalisés, faute de moyens financiers. [ 35 ] Il avise alors Julienne Duguay qui vient sur les lieux avec sa fille et un ami en juillet suivant. [ 36 ] Alors, Julienne Duguay cherche les tuyaux dans le fossé et elle les lui montre en compagnie d'un voisin qui est sur les lieux.

Après le passage de Julienne Duguay, Bernard Gravel mandate Danny Fleury pour expertiser et trouver le problème. [ 37 ] Selon Danny Fleury, le système de drainage de la résidence n'est pas conforme puisque la maison n'est pas munie d'un drain périphérique. [ 38 ] Les parties tentent de trouver un arrangement mais les négociations achoppent. [ 39 ] Le 21 juillet 2011, Bernard Gravel transmet par ses avocats un avis et mise en demeure à Julienne Duguay réclamant le coût des réparations et ses dommages.

L'ANALYSE [ 40 ] 1) La résidence est-elle affectée d'un vice caché ? [ 41 ] Pour avoir gain de cause, Bernard Gravel doit faire la preuve d'un vice grave, caché, inconnu de lui et qui existait lors de la vente en 2007. [ 42 ] La gravité du vice . Les deux experts concluent que la cause des infiltrations d'eau est l'absence de drain périphérique. La preuve révèle qu'à 30 pouces du sol, un système de drainage qui ne respecte pas les normes existe.

Lorsque le solage est réalisé vers 1990, les deux experts concluent qu'alors, un drain périphérique aurait dû être installé, ce qui n'a pas été le cas. [ 43 ] Le propriétaire de l'époque et les personnes qui l'aident lors de la construction installent un système de drainage artisanal qui semble fonctionner pendant plusieurs années puisque la résidence n'a pas été préalablement affectée d'infiltrations d'eau. Cependant, lors de la vente, ce système artisanal installé en 1990 ne fait pas l'objet d'explications quant à l'entretien ni de dénonciation d'ailleurs.

Bernard Gravel s'attend donc à un système qui respecte les normes de construction de l'époque, ce qui n'est pas le cas. [ 44 ] Il ne procède donc pas à quelque entretien que ce soit. [ 45 ] Comme les deux experts concluent, les importantes infiltrations d'eau vécues en 2011 avaient comme source l'absence de drain autour de la fondation, le système de drainage existant étant inadéquat. [ 46 ] Bien sûr s'agit-il d'un vice grave puisqu'il affecte l'habitabilité de l'immeuble et cause des préjudices importants à son propriétaire. [ 47 ] Le caractère caché du vice .

Évidemment, l'acheteur ne peut constater à la visite d'une résidence que cette dernière n'est pas munie d'un drain périphérique. [ 48 ] Se prévalant d'une disposition de l'offre d'achat, Bernard Gravel requiert les services de l'inspecteur Gabriel Dallaire.

Ce dernier fait un examen visuel de la résidence et ne voit aucun indice suffisant lui permettant de recommander une expertise afin de déterminer s'il y a ou non un drain périphérique autour de la résidence. [ 49 ] Il a en sa possession la déclaration du vendeur qui informe l'acheteur qu'il n'y a pas eu d'infiltrations d'eau dans le sous-sol de la résidence entre 1990 et 2007. [ 50 ] Il a en sa possession les plans de construction qui le font conclure à la présence d'un drain de plancher comme c'est la norme, ce dernier présumant que la construction de l'immeuble respecte les plans fournis par le vendeur. [ 51 ] Cette inspection préachat réalisée par un professionnel d'expérience a été suivie de la scrupuleuse exécution des recommandations de cet expert. [ 52 ] L'expert en défense Jocelyn Gagné fait grand état de ce qu'aurait pu voir ou non Gabriel Dallaire lors de son inspection préachat. [ 53 ] D'abord, il ne s'agit pas d'un recours en responsabilité contre l'inspecteur préachat auquel cas, déterminer s'il a commis une faute ou non dans l'exercice qu'il réalisait n'est pas pertinent. [ 54 ] Aussi, il n'est pas si évident qu'il ait commis des erreurs puisque selon lui, il pouvait présumer de la conformité de la résidence

si aucune déclaration ne lui était faite par le vendeur sur une non-conformité connue d'autant que les plans fournis confirmaient que la résidence respectait les normes quant au drain de plancher. [ 55 ] À tout prendre, le problème ne se situe pas au niveau du drain de plancher mais plutôt au niveau de l'absence de drain périphérique. À cet égard, Jocelyn Gagné explique que la façon dont le sous-sol a été construit pouvait lui faire déduire que les travaux en sous-œuvre avaient été effectués par l'intérieur, ce qui pouvait laisser présupposer l'absence de drain périphérique.

Selon Danny Fleury, les travaux ont nécessairement été réalisés par l'extérieur.

De toute manière, même si ce n'était pas le cas, l'absence de drain périphérique posé lors de la construction de la fondation n'empêchait pas la mise aux normes à un autre moment. [ 56 ] Enfin, malgré ce que Jocelyn Gagné peut avoir comme opinion du travail réalisé par Gabriel Dallaire, c'est davantage le caractère caché du vice à l'égard de l'acheteur qui doit être analysé. [ 57 ] En l'espèce, si l'inspecteur préachat n'a pas vu d'indices pouvant l'orienter sur le vice connu maintenant, comment peut-on ne pas conclure au caractère caché du vice pour l'acheteur profane en la matière ? [ 58 ] L'acheteur doit être diligent lors de l'achat, ce qu'il a été en l'espèce.

Il ne pouvait voir ce que l'inspecteur qu'il avait mandaté ne voyait pas. Cela est d'autant plus vrai que la fondation ne datait que de 1990 et la construction d'alors selon les normes pouvait à tout prendre se présumer. [ 59 ] Le vice était donc caché. [ 60 ] La méconnaissance du vice par l'acheteur . Puisque le vice était caché et que personne n'en a informé Bernard Gravel, il ne le connaissait évidemment pas. Il aurait pu en être informé par la déclaration du vendeur, par des informations transmises par l'agent d'immeuble ou par Julienne Duguay.

Aucune information ne lui a été donnée même sur l'entretien qu'il devait réaliser deux fois par année sur le drainage caché dans le fossé. [ 61 ] L'acheteur ne connaissait pas le vice dont était affectée la résidence avant l'achat. [ 62 ] L'existence du vice lors de la vente .

Puisqu’encore ce jour, l'immeuble n'est pas muni d'un drain périphérique, nécessairement, le vice existait en 2007 lors de la transaction. * * * [ 63 ] En somme, la résidence était affectée d'un vice caché lors de la transaction de 2007. [ 64 ] 2) Quelle est la valeur de la réclamation ? [ 65 ] Pour équivaloir à la diminution du prix de vente en raison du vice caché, la méthode de calcul suggérée assimile le coût des travaux de réparation du vice, ce qui comprend les dommages causés par le vice au bien vendu, au montant de cette réduction [1] . [ 66 ] Bernard Gravel réclame ce qui suit:

a) Construction d'un drain périphérique et réparation des fissures à la fondation (P-9): 17 284,70 $

b) Réparation intérieure (P-9): 17 101,55 $

c) Aménagement extérieur et asphaltage (P-10): 4 877,13 $

d) Troubles, inconvénients, nettoyage de la mai- son et privation de la jouissance de l'immeuble: 10 000,00 $

e) Honoraires extrajudiciaires suite aux fausses déclarations: 11 392,50 $

f) Frais d'expertise 502,30 $ (P-8, dernière page), 225 $ (P-16) et facture pour procès 2 173,03 $: 2 900,33 $ [ 67 ] La soumission du Centre locatif et industriel Pré Vert de 15 172 $ inclut l'installation d'un drain périphérique et d'une membrane sur la fondation. [ 68 ] Les deux experts sont d'accord qu'il s'agit là de la meilleure façon de réparer le vice. [ 69 ] Cependant, Bernard Gravel n'a pas acheté une fondation munie d'une membrane. Accorder un montant pour l'installer enrichirait

le demandeur qui la paiera s'il entend la faire installer. [ 70 ] Bien sûr s'agit-il de la méthode optimale mais selon les normes, un drain périphérique suffit et l'installation d'une membrane sur une fondation en blocs de béton n'est pas absolument nécessaire.

C'est pourquoi 2 604 $ de la soumission seront retranchés. [ 71 ] Par ailleurs, la preuve révèle que le drain périphérique qui aurait dû être installé en 1990 aurait approximativement la moitié de sa durée de vie d'atteinte. [ 72 ] Accorder la valeur d'un drain ayant une durée de vie entière enrichirait le demandeur également. [ 73 ] En conséquence, 7 159,05 $ incluant taxes devront être payés par Julienne Duguay pour ce poste de réclamation. [ 74 ] En ce qui a trait aux travaux intérieurs, bien que la preuve révèle qu'ils aient été exécutés par Julienne Duguay après le décès de son mari en 2001, ce qu'elle avait réalisé possédait plus ou moins 25 % de sa durée de vie de passé. [ 75 ] Par ailleurs, la preuve révèle qu'il s'agit de travaux de meilleure qualité plus dispendieux que le préfini existant lors de la vente. [ 76 ] Le Tribunal arbitre à 10 253,25 $ incluant taxes la somme qui doit être payée pour ce poste de réclamation. [ 77 ] Pour ce qui est de l'aménagement paysager et la réparation de l'asphalte, une dépréciation de 25 % doit également être appliquée.

Une somme de 3 657,85 $ devra être payée par Julienne Duguay. [ 78 ] Pour les dommages généraux, les travaux de nettoyage de la maison doivent être indemnisés, le Tribunal arbitrant à 1 500 $ le temps et le travail effectué par Bernard Gravel lors des infiltrations d'eau.

Le stress vécu, les dommages, la perte de jouissance des lieux et autres réclamations non pécuniaires ne sont payables par le vendeur que s'il connaissait le vice et l'avait caché. [ 79 ] Certains éléments du comportement de Julienne Duguay méritent réflexion: ➢ Elle ne mentionne pas ses deux dégâts d'eau lors de la première visite bien qu'elle soit interrogée sur les infiltrations d'eau vécues; ➢ Elle mentionne que la maison n'est pas fissurée et qu'il n'y a pas eu de déversements d'eau dans la déclaration du vendeur, cela étant faux; ➢ Elle n'informe pas l'acheteur qu'il doit entretenir les drains dans le fossé s'il veut éviter des infiltrations d'eau ni qu'il peut sectionner le système de drainage hors norme à 30 pouces du sol s'il fait de l'excavation autour de sa maison; ➢ Elle ne lui dit pas qu'en dessous du tapis, il y a une fosse de captation ni que la construction n'est pas conforme aux plans qu'elle lui remet; ➢ Elle ne lui dit pas qu'il y a eu une fissure en 1988 qui a été réparée; [ 80 ] Elle explique ses réticences dans la déclaration du vendeur par le fait que les formulaires étaient préalablement rédigés par l'agent d'immeuble.

Elle ne s'explique pas ses autres réticences puisque dit-elle, elle aurait bien pu informer l'acheteur de la situation, ce qu'elle a visiblement omis de faire. [ 81 ] Même si Julienne Duguay mentionne ne pas avoir été propriétaire de l'immeuble depuis la construction du chalet, elle l'a toujours habité avec son mari.

Elle n'a peut-être pas participé à la construction de la fondation mais à l'évidence, elle savait que le drainage s'effectuait par des tuyaux qui terminaient leur course dans le fossé et cela, elle ne l'a pas dit. [ 82 ] Elle ne pouvait présumer que l'acheteur devinerait ce qu'elle ne lui disait pas. [ 83 ] En conséquence, le Tribunal retient que Julienne Duguay connaissait le vice et qu'elle n'en a pas informé l'acheteur. [ 84 ] Elle devra donc indemniser Bernard Gravel d'une somme de 2 000 $ pour ses dommages généraux.

Je précise que la privation de la jouissance des lieux n'est que fort partiellement indemnisée puisque si les travaux ne sont pas encore réalisés, c'est en raison de la condition financière du demandeur dont elle n'est pas responsable. [ 85 ] En ce qui a trait à l'octroi de dommages équivalent aux honoraires extrajudiciaires, la preuve ne révèle pas la mauvaise foi caractérisée de Julienne Duguay. [ 86 ] En fait, elle a été négligente en signant une déclaration du vendeur qu'elle n'avait pas lue et en ne donnant pas toute l'information qu'elle aurait dû donner.

Mais ses explications convainquent qu'elle n'était pas de mauvaise foi ni dans son attitude ni dans la contestation des procédures judiciaires. [ 87 ] Au procès, elle a témoigné avec certitude que Bernard Gravel était l'artisan de son propre malheur puisqu'il avait probablement fait couper les drainages existants lorsqu'il a installé l'eau en 2010. Bien sûr, la preuve révèle que ce n'est pas le cas et qu'à tout prendre, le vice existait quand même.

Elle était certaine que l'acquéreur devait avoir vu la fissure et les tuyaux dans le fossé. [ 88 ] Cela explique l'attitude de Julienne Duguay dans la contestation des procédures judiciaires et en conséquence, elle n'aura pas à rembourser les honoraires extrajudiciaires de la

partie adverse [2] . [ 89 ] Enfin, quant aux frais d'experts, ils sont accordés puisque les expertises étaient nécessaires au débat. [ 90 ] En résumé, les sommes suivantes seront accordées:

Détail Réclamées Accordées Travaux extérieurs 17 284,70 $ 7 159,05 $ Travaux intérieurs 17 101,55 $ 10 253,25 $ Aménagement 4 877,13 $ 3 657,85 $ Travaux de nettoyage Inclus aux dommages généraux 1 500,00 $ Dommages généraux 10 000,00 $ 2 000,00 $ Honoraires 11 392,50 $ 0,00 $ Frais d'experts 2 900,33 $ 2 900,33 $ Total 63 556,21 $ 27 470,48 $ [ 91 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 92 ] CONDAMNE Julienne Duguay à payer à Bernard Gravel 27 470,48 $ avec intérêts au taux légal de 5 % l'an en sus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q . et ce, à compter de la mise en demeure du 21 juillet 2011. [ 93 ] CONDAMNE Julienne Duguay à payer à Bernard Gravel les frais. RICHARD P. DAOUST, J.C.Q. M e Gaston Allard Girard & Allard, avocats Avocat de Bernard Gravel M e Daniel Gravel et M e David-Alexandre Aubé Fillion, Vézina, Vachon, Gravel, Aubin & Théorêt, avocats Avocats de Julienne Duguay Dates d’audience : 9, 11 et 12 septembre 2014