2011 QCCQ 9564, 2011 QCCQ 9564

Vermette c. Ouellette 2011 QCCQ 9564 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-011230-106 DATE : 2 août 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DENIS LE RESTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ROBERT VERMETTE,

Partie demanderesse c. JACQUES OUELLETTE, -et- CORINE CHIASSON,

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur réclame 6 791,06 $ des défendeurs pour les vices cachés affectant la résidence acquise de ces derniers.

LES FAITS: [ 2 ] Voici les faits les plus pertinents retenus par le Tribunal. [ 3 ] Le 4 février 2010, le demandeur se porte acquéreur de la résidence des défendeurs sise sur le Chemin du Lac Corbeau à Saint-Damien-de-Brandon. [ 4 ] Cette vente est faite avec la garantie légale pour 175 000 $. [ 5 ] Dans l'acte notarié attestant de ce transfert immobilier, nous pouvons, entre autres, lire ce qui suit: « OBLIGATIONS DE L'ACHETEUR D'autre part, l'acheteur s'oblige à ce qui suit: 1) Prendre l'immeuble dans l'état où il se trouve, déclarant l'avoir vu et examiné à sa satisfaction et avoir vérifié lui-même auprès des autorités compétentes que la destination qu'il entend donner à l'immeuble est conforme aux lois et règlements en vigueur. […] 4) L'acheteur déclare avoir pris connaissance de toutes les réglementations tant municipales que provinciales en matière de zonage, urbanisme, construction ou autres concernant l'immeuble ci-dessus mentionné, s'en déclare satisfait et déclare prendre le tout tel qu'il se trouve actuellement et sans responsabilité de la part du vendeur. » [ 6 ] Le 15 novembre 2009, le demandeur aperçoit l'affiche extérieure «À vendre» apposée la veille par les défendeurs. [ 7 ] La première rencontre entre les parties relativement à cet immeuble s'effectue donc le 15 novembre 2009, vers 14 heures. [ 8 ] Compte tenu de l'absence de l'épouse du défendeur, les parties reprennent contact et, le soir même, une promesse d'achat est signée et acceptée par les parties. [ 9 ] L'offre d'achat prévoit ce qui suit: « 5.

EXAMEN DE L'IMMEUBLE:

a) L'acheteur a eu l'occasion d'examiner l'immeuble et s'en déclare satisfait. (…) »

[ 10 ] Le Tribunal constate que le demandeur n'a pas requis les services d'un expert en bâtiment ou de tout autre expert avant d'acquérir cet immeuble. [ 11 ] L'offre d'achat mentionne également ce qui suit: « 7. DÉCLARATIONS DU VENDEUR: […]

c) L'immeuble est desservi par les services municipaux d'égout et d'aqueduc et est conforme aux lois et aux règlements sur l'environnement, sauf: Puit de surface- champ d'épuration. » (sic) [ 12 ] Le demandeur prétend que le défendeur, Jacques Ouellette, avait suivi son cours d'agent d'immeuble et qu'il a complété la promesse d'achat précitée en sa faveur. [ 13 ] Le demandeur a pris possession de l'immeuble le 1 er mai 2010 et a reçu, dans les jours suivants, une lettre de la Municipalité de Saint-Damien qui stipule: « Suite à l'entrée en vigueur du «Règlement relatif à la vidange des fosses septiques sur le territoire de la Municipalité de Saint-Damien, numéro 638», la vidange des fosses septiques doit être réalisée les années impaires pour les adresses impaires.

Ce point s'applique donc à la propriété mentionnée ci-haut pour laquelle nous n'avons pas reçu copie de la facture attestant de la vidange de la fosse septique pour l'année 2009 et ce, malgré nos nombreux rappels. Nous vous informons donc que la municipalité de Saint-Damien fera procéder à la vidange de votre fosse septique entre le 11 et 13 mai 2010 soit entre 7h00 et 17h00 par un vidangeur accrédité.

Les frais de cette vidange seront appliqués sur votre compte de taxes selon la capacité de votre fosse septique ainsi que des frais de 100 $ pour ne pas avoir procédé vous-mêmes à ladite vidange. (…) » [ 14 ] Le défendeur lui avait mentionné qu'il n'avait pas procédé à la vidange de la fosse septique et qu'il recevrait une correspondance en ce sens. [ 15 ] Le demandeur indique que jamais il n'a été question d'autres particularités du système septique. Selon lui, il a, à plusieurs reprises, demandé au défendeur si l'immeuble était muni d'une fosse septique et d'un champ d'épuration.

Selon lui, l'immeuble était équipé d'une fosse septique et d'un champ d'épuration. Il prétend qu'il s'est fié à leur parole et qu'il leur a fait confiance et c'est pourquoi il prétend que l'immeuble était alors affecté de vices cachés. [ 16 ] La preuve démontre que l'immeuble ne détient pas de fosse septique, mais simplement un puisard.

La présence d'une fosse septique et d'un champ d'épuration n'a pas fait l'objet d'une preuve d'expert lors de l'audience. [ 17 ] À ce jour, les installations septiques n'ont pas été refaites par le demandeur. [ 18 ] Ce dernier prétend qu'il n'aurait pas acheté à si haut prix, ayant connu la véritable situation. [ 19 ] Le demandeur prétend qu'il a posé spécifiquement la question aux défendeurs avant et après la vente et que ceux-ci lui ont toujours confirmé la présence d'une fosse septique. [ 20 ] Lorsque questionné par le Tribunal, le demandeur avoue qu'il n'a pas pensé à rechercher, ni donc à soulever le couvercle de la fosse septique.

Il prétend que le sol était recouvert de feuilles ou de neige tard en automne et que cela lui était impossible. [ 21 ] De plus, le demandeur n'a pas demandé aux défendeurs, lors des négociations préachat, quel était l'âge des installations septiques.

Il pensait que le tout était là depuis longtemps et qu'un tel système a une durée de vie de 10 à 20 ans, selon lui. [ 22 ] Le demandeur réitère qu'il a fait confiance aux défendeurs et qu'il n'a pas pensé spécifiquement à poser de question sur la fosse septique et/ou le champ d'épuration. [ 23 ] Suite à la lettre du 4 mai 2010 de la municipalité, le demandeur a fait certaines recherches.

Il a découvert plusieurs correspondances antérieurement adressées aux défendeurs. [ 24 ] En voici le résumé. [ 25 ] Lettre du 13 avril 2005 (D-1), adressée au propriétaire de l'époque, la Succession Ange-Aimée Coutu Jalbert, précisait: « Nous vous informons que nous ne possédons aucune information quant à l'installation septique qui serait en place à l'adresse ci-dessus mentionnée.

Nous vous informons de plus que l'immeuble pré-cité ne fait l'objet d'aucune poursuite ou de plainte environnementale quant à un quelconque problème se rapportant à une pollution constatée ou signalée. » (sic) [ 26 ] La lettre du 1 er juin 2009 (P-6), adressée à Jacques Ouellette, lui demande de prendre rendez-vous avec l'inspectrice en

environnement avant le 1 er juillet 2009 afin de vérifier les installations septiques de cet immeuble. [ 27 ] La lettre du 15 juillet 2009 rappelle à monsieur Ouellette que le règlement numéro 638 relatif à la vidange des fosses septiques est en vigueur depuis mars 2009 et qu'à ce titre, les propriétaires fonciers doivent faire vidanger leur fosse septique à une fréquence minimale de deux ans pour les résidents permanents ou de quatre ans pour les saisonniers. [ 28 ] Le 1 er septembre 2009, l'inspectrice en environnement de la municipalité de Saint-Damien réexpédie une autre correspondance à Jacques Ouellette, qui stipule ceci: « En date du 1 er juin 2009, nous vous avons fait parvenir une lettre vous indiquant que la municipalité de Saint-Damien procédait à la vérification de toutes les installations septiques et à l'aménagement des rives sur le pourtour du lac Lachance.

Vous aviez jusqu'au 1 er juillet 2009 pour contacter la soussignée afin de prendre un rendez-vous pour la visite de votre installation septique. Nous constatons que vous n'avez pas donné suite à notre lettre. Vous voudrez bien entrer en communication avec la soussignée, au plus tard le 1 er octobre 2009 , pour la prise d'un rendez-vous et une visite subséquente. À défaut de ce faire, une inspection sera réalisée selon notre convenance.

Vous serez informé de la date et de l'heure par écrit. » [ 29 ] Le Tribunal constate que cette correspondance a été retournée à l'expéditeur le 23 septembre 2009. [ 30 ] Le 28 octobre 2009, l'inspectrice de la municipalité écrit en ces termes: « Suite à l'entrée en vigueur du «Règlement relatif à la vidange des fosses septiques sur le territoire de la Municipalité de Saint-Damien, numéro 638», la vidange des fosses septiques doit être réalisée les années impaires pour les adresses impaires.

Ce point s'applique donc à la propriété ci-haut mentionnée pour laquelle nous n'avons toujours pas reçue copie de la facture attestant de la vidange de fosse septique pour l'année 2009. Considérant qu'il s'agit sûrement d'un oubli, nous vous demandons de nous faire parvenir ladite copie d'ici au plus tard le 11 novembre 2009 . À défaut, votre dossier sera acheminé à l'entrepreneur accrédité, retenu par la Municipalité, et votre fosse septique sera vidangée à vos frais , avec les pénalités rattachées, d'ici la fin de l'année.

Par ailleurs, si la propriété précitée ne comporte pas de fosse septique, vous êtes tenus de nous en faire part par écrit d'ici le 11 novembre 2009 . » (sic) [ 31 ] Le 26 janvier 2010, une autre lettre est réexpédiée à Jacques Ouellette lui indiquant qu'il était en infraction relativement à la vidange de la fosse septique de cet immeuble et que la vidange serait réalisée au cours du mois de mai 2010 par un entrepreneur accrédité retenu par la municipalité et ce, aux frais du propriétaire. [ 32 ] Le demandeur prétend avoir été induit en erreur par les défendeurs quant aux installations septiques. [ 33 ] Il a obtenu, le 25 mai 2010, une étude de sol et a, pour ce faire, déboursé la somme de 846,56 $ qu'il réclame.

Au surplus, le 6 juin 2010, il obtenait d’Excavation Raymond Baril, une estimation pour l'aménagement des installations sanitaires de l'immeuble en litige de 5 919,50 $. Il réclame donc ces deux montants totalisant 6 766,06 $ plus 25 $ pour les frais de la mise en demeure. [ 34 ] Le 10 juin 2010, une mise en demeure par avocat a été expédiée aux défendeurs réclamant les sommes susdites. [ 35 ] Pour leur part, les défendeurs soutiennent que le demandeur était trop pressé d'acquérir cette résidence.

Le prix demandé était de 189 000 $, mais compte tenu de la rapidité à laquelle ils ont rencontré le demandeur, ils ont accepté de lui vendre l'immeuble pour 175 000 $. [ 36 ] Les défendeurs prétendent qu'ils ont remis au demandeur la lettre du 13 avril 2005, de même que la lettre du 26 janvier 2010. [ 37 ] Selon eux, il a toujours été question avec le demandeur que les installations septiques étaient d'origine. [ 38 ] L'immeuble ayant été construit dans les années 60, il est évident pour eux que le système était à refaire. [ 39 ] Au surplus, le terme utilisé dans la promesse d'achat est celui de «champ d'épuration» et non de «fosse septique». [ 40 ] Le défendeur allègue qu'il n'a jamais été question de la présence d'une fosse septique, mais tout simplement d'un champ d'épuration.

En fait, les défendeurs ne savaient pas s'il existait ou non une fosse septique ou seulement un puisard sur les lieux. [ 41 ] Il est également à noter que le demandeur a visité à sept reprises l'immeuble, dont au moins à une reprise avec son propre agent d'immeuble, mais après l'offre d'achat. [ 42 ] Jamais le demandeur n'a requis de spécifications ou d'informations supplémentaires quant à la fosse septique ou au champ d'épuration.

Les défendeurs soutiennent qu'ils ont expliqué au demandeur qu'il y avait parfois du ruissellement près des installations septiques et ce, à proximité d'un tuyau noir qui dépassait le sol. [ 43 ] Contrairement aux allégations initiales du demandeur, les défendeurs soutiennent qu'il n'y avait pas de neige au moment des premières visites.

[ 44 ] Suite à la réception de la lettre du 26 janvier 2010, les parties ont rediscuté et notamment pris une entente quant à l'échange d'une laveuse-sécheuse et d'une réduction de 100 $ que les défendeurs devaient assumer en échange de la vidange de la fosse septique.

Les défendeurs prétendent qu'ils ne connaissaient pas l'emplacement véritable de la fosse septique, ni même si elle existait véritablement, puisqu'ils ne l'avaient jamais fait vidanger depuis leur acquisition en 2005 et leur occupation des lieux en 2006. [ 45 ] Les lettres précitées ont été remises au notaire du demandeur. [ 46 ] Il est exact que nous ne retrouvons pas de couvercle en ciment ou de quelque nature que ce soit sur les lieux, puisque seulement un tuyau était visible. [ 47 ] Il s'agit là essentiellement des témoignages les plus pertinents retenus de l'audience.

LE DROIT APPLICABLE: [ 48 ] Le Tribunal considère important de décrire les règles et critères applicables dans le cadre du fardeau de la preuve. [ 49 ] En effet, le rôle principal des parties dans la charge de la preuve est établi aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec qui stipulent: 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 50 ] Selon ces articles, les justiciables ont le fardeau de prouver l'existence, la modification ou l'extinction d'un droit. Les règles du fardeau de la preuve signifient l'obligation de convaincre, qui est également qualifiée de fardeau de persuasion.

Il s'agit donc de l'obligation de produire dans les éléments de preuve une quantité et une qualité de preuve nécessaires à convaincre le Tribunal des allégations faites lors du procès. [ 51 ] La Cour suprême du Canada, dans la décision de Parent c.

Lapointe [1] , nous précisait sous la plume de l'honorable juge Taschereau: « C'est par la prépondérance de la preuve que les causes doivent être déterminées, et c'est à la lumière de ce que révèlent les faits les plus probables, que les responsabilités doivent être établies. » [ 52 ] Pour les Tribunaux, plusieurs règles peuvent aider un juge à décider de la suffisance ou non de la preuve entendue lors d'un procès. [ 53 ] Par exemple, une preuve directe est préférée à une preuve indirecte, la preuve d'un fait positif est préférée à celle d'un fait négatif.

La corroboration est une preuve qui renforce un témoignage de façon à inciter le juge à le croire, et l'attitude lors d'un procès d'un témoin peut même influencer le Tribunal. [ 54 ] Plus récemment, l'honorable juge Rothstein de la Cour suprême du Canada, dans l'affaire de F.H. c. Mc Dougall [2] , rappelait les critères applicables suivants de la preuve en matière civile: «[45] […]Il n’existe qu’une seule règle de droit : le juge du procès doit examiner la preuve attentivement. [46] De même, la preuve doit toujours être claire et convaincante pour satisfaire au critère de la prépondérance des probabilités.

Mais, je le répète, aucune norme objective ne permet de déterminer qu’elle l’est suffisamment. […]Aussi difficile que puisse être sa tâche, le juge doit trancher. Lorsqu’un juge consciencieux ajoute foi à la thèse du demandeur, il faut tenir pour acquis que la preuve était à ses yeux suffisamment claire et convaincante pour conclure au respect du critère de la prépondérance des probabilités.» [ 55 ] Le Tribunal doit donc, à la lumière de tous les éléments de la preuve, soit la preuve matérielle, documentaire et la preuve

testimoniale reçue lors du procès, déterminer si la

partie demanderesse a réussi à le convaincre selon les règles des probabilités. 2845. La force probante du témoignage est laissée à l'appréciation du tribunal. ANALYSE JURIDIQUE DE LA GARANTIE DE QUALITÉ: [ 56 ] Le législateur a adopté un cadre juridique spécifique prévoyant des responsabilités pour le vendeur d'un bien, afin qu'il assure à l'acheteur la jouissance d'un bien vendu. Une des garanties du droit de propriété est la garantie de qualité, souvent appelée la garantie contre les défauts cachés. [ 57 ] Le Tribunal reprendra donc dans ce qui suit l'une ou l'autre des deux appellations sans distinction. [ 58 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec précise: 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 59 ] Les auteurs ont, à maintes reprises dans la doctrine, repris de toutes les façons les qualificatifs nécessaires donnant ouverture à un recours pour vices cachés. [ 60 ] L'auteur Jacques Deslauriers, dans son ouvrage intitulé Vente, louage, contrat d'entreprise ou de service [3] précise en page 138: «I. LA NOTION DE VICE CACHÉ (art. 1726 C.c.Q. ) L'

article 1726 C.c.Q. indique implicitement les caractéristiques d'un vice caché. Il s'agit d'un vice rendant le bien impropre à l'usage auquel l'acheteur le destinait.

Si le vice caché diminue tellement l'usage du bien que l'acheteur ne l'aurait pas acheté s'il l'avait connu, ce dernier peut demander la résolution de la vente en raison de ce vice caché. (…) S'il s'avère que, malgré sa connaissance du vice, l'acheteur aurait quand même acheté le bien mais à un prix moindre, il peut demander une diminution de prix ( art. 1604 C.c.Q. ).» [ 61 ] Plus loin, en page 140, l'auteur décrit les caractéristiques du vice donnant ouverture au recours. Il ajoute: «A.

Les caractéristiques du vice donnant ouverture au recours pour vices cachés Pour réussir un recours fondé sur des défauts cachés, l'acheteur doit prouver toutes les caractéristiques permettant de conclure au caractère caché du défaut, telles qu'énoncées ci après: son caractère caché, sa gravité, l'ignorance qu'avait l'acheteur de son existence et l'existence de ce défaut au moment de la vente.

Les recours pour vices cachés peuvent être intentés malgré la bonne foi du vendeur; des dommages-intérêts pourront s'ajouter au remboursement du prix, total ou partiel selon le cas, si le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer les défauts dont le bien vendu était affecté ( art. 1728 C.c.Q. ). Par ailleurs, l'acheteur qui invoque le dol doit, pour avoir gain de cause, prouver ce dol en démontrant qu'il a été incité à contracter par les manœuvres ou les réticences du vendeur ou d'un tiers à la connaissance de celui-ci. ( art. 1401 C.c.Q.).

Si le dol est prouvé, ceci pourra permettre à l'acheteur d'obtenir gain de cause, même si le défaut invoqué n'a pas toutes les caractéristiques d'un défaut caché.» [ 62 ] Bien entendu, les Tribunaux ont, à maintes reprises, défini chacun des paramètres de la garantie légale de qualité d'un bien vendu. [ 63 ] Le caractère caché d'un vice s'apprécie objectivement en examinant, entre autres, le degré d'inspection du bien fait par l'acheteur, suivant les critères d'un acheteur prudent et diligent [4] . [ 64 ] Bien sûr, il nous faut analyser le caractère caché d'un vice, en tenant compte du niveau d'expertise de l'acheteur [5] . [ 65 ] Pour déterminer si le vice est caché, nous devons savoir si l'acheteur connaissait ou aurait dû connaître le défaut lors de l'acquisition [6] . [ 66 ] Les protections juridiques pour la garantie légale de qualité ne constituent pas un système de protection pour un acheteur qui serait imprudent ou incompétent [7] . [ 67 ] Un acheteur a une obligation de prudence et de diligence lors de l'acquisition du bien et doit l'inspecter raisonnablement.

Il doit apporter une attention particulière à tout indice pouvant lui laisser présager un problème quelconque [8] . [ 68 ] Le comportement d'un acheteur doit aussi être examiné selon les circonstances de chaque cas et nous devrons prendre en

considération la nature, l'âge et le prix du bien ainsi que le type de vice dont il est affecté [9] . [ 69 ] Un vice sera considéré comme apparent si un acheteur raisonnable avait pu le découvrir et la garantie pour vices cachés ne s'appliquera pas si l'acheteur fait défaut d'exécuter son devoir d'inspection convenablement [10] . [ 70 ] Aussi, il n'est pas nécessaire pour l'acheteur d'avoir recours obligatoirement à un expert [11] . [ 71 ] Cependant, bien que la loi écarte l'obligation pour un acheteur de recourir à un expert, cela ne signifie pas qu'il ne doive jamais faire appel à ce dernier lorsque les circonstances s'y prêtent en guise de précaution [12] . [ 72 ] Il arrive parfois qu'un acheteur n'a pas toutes les connaissances nécessaires pour juger de l'état d'un bien qu'il se propose d'acheter et c'est pourquoi, dans certaines circonstances, il devra s'assurer d'avoir l'aide d'une personne adéquate pour le renseigner [13] . [ 73 ] À plus forte raison, lorsqu'un bien présente des indices permettant de soupçonner un vice, un acheteur prudent et diligent devrait recourir à l'expert afin que ce dernier puisse procéder à une inspection plus approfondie [14] . [ 74 ] Sera considéré un vice apparent celui qui sera facilement décelable par un inspecteur ou un expert à la simple vue de la configuration des lieux [15] . [ 75 ] Le fardeau de preuve reposera donc sur l'acheteur et il lui suffira de prouver que lors de la vente existait le vice et non la cause de ce vice.

Dans une telle situation, le vendeur sera responsable même s'il ignorait l'existence du vice lors de la vente [16] . [ 76 ] Il a été également mis en preuve le mémoire des répartitions intervenues le 30 juin 2005 lors de l'achat par les présents défendeurs de la Succession Ange-Aimée Coutu de cet immeuble. Nous pouvons, entre autres, y lire: « L'acheteur prend toutes les réparations de la bâtisse à sa charge et renonce à tous recours pour l'environnement et recours légaux et aucune garantie pour le puits et la fosse septique. »

ANALYSE ET DISCUSSION: [ 77 ] Il appartient aux demandeurs de prouver, selon les critères prévus au Code civil du Québec et la balance des probabilités, toutes les conditions de réalisation de la garantie légale de qualité pour vices cachés. [ 78 ] Rappelons que le vice doit être caché et non apparent. Il ne doit pas avoir pu être décelé par un acheteur prudent et diligent, avant ou au moment de la vente. [ 79 ] L'acheteur doit faire un examen raisonnable, attentif et sérieux de l'immeuble, sans avoir besoin de recourir nécessairement à un expert.

L'acheteur peut toutefois avoir besoin d'aide pour procéder à l'examen du bien s'il n'a pas les compétences pour le faire ou si des indices laissent présager certaines particularités. [ 80 ] L'examen attentif de l'acheteur ne nécessite pas pour celui-ci de prendre des mesures exceptionnelles pour la recherche de vices cachés potentiels et le tout s'apprécie selon les normes objectives, c'est-à-dire, en évaluant l'examen fait par l'acheteur en fonction de celui qu'aurait fait un acheteur prudent et diligent et de même compétence. [ 81 ] Ici, le Tribunal retient qu'il lui faut apprécier la qualité et le sérieux de l'inspection préachat effectuée par le demandeur avant même de qualifier les faits et gestes des défendeurs.

C'est la règle! [ 82 ] Lors de l'audience, le demandeur a témoigné d'une façon très franche et avoué au Tribunal qu'il n'a pas demandé aux défendeurs-vendeurs quel était l'âge des installations septiques. Il savait que la fosse septique était là depuis longtemps et il n'a pas pensé poser de question plus spécifique quant à son état. [ 83 ] De même, il n'a jamais demandé à voir l'emplacement véritable ou le couvercle de la fosse afin d'en vérifier l'intérieur.

En fait, si le demandeur avait agi avec plus de soin, il aurait constaté que l'absence d'un couvercle sur la fosse septique était anormale et une simple vérification téléphonique ou autre avec un expert l'aurait inévitablement amené à constater qu'il y avait absence de fosse septique et présence simplement d'un puisard. [ 84 ] Le demandeur qui s'apprêtait à procéder à l'achat d'une résidence de 175 000 $ avait le devoir de se renseigner davantage sous peine de voir son recours rejeté. [ 85 ] L'absence de couvercle, l'absence de connaissance ou de question posée spécifiquement quant à l'âge et à l'état de la fosse septique, l'absence dans l'offre d'achat du mot spécifique «fosse septique» sont toutes des indices qui créent, pour tout acheteur placé en pareilles circonstances, le besoin d'inspection plus poussée, sous peine que le vice soit alors considéré comme apparent. [ 86 ] Le Tribunal considère que tout acheteur prudent et diligent placé en pareilles circonstances aurait fait un examen plus minutieux de l'immeuble et aurait soupçonné la problématique. [ 87 ] Dans un autre ordre d'idée, le Tribunal n'a pas la preuve que les défendeurs ont véritablement reçu les correspondances mises en preuve par le demandeur et émanant de la municipalité.

Une seule lettre est accompagnée d'un document de Postes Canada établissant que l'envoi a été retourné à l'expéditeur, sans véritable preuve que les défendeurs ont eu connaissance de ces correspondances. [ 88 ] D'ailleurs, notons que l'une de ces correspondances établit que la vidange de la fosse septique peut être effectuée dans des périodes variant de deux à quatre ans.

[ 89 ] Aussi, les nombreuses correspondances mises en preuve ne visent que la vidange de la fosse septique. [ 90 ] Nulle part nous ne retrouvons d'élément dénotant que les installations sont non conformes ou doivent être remplacées. Il appartient à l'acheteur de démontrer que tous et chacun des critères prévus à l'

article 1726 du C.c.Q ont été rencontrés. [ 91 ] Compte tenu des circonstances, le Tribunal en vient à la conclusion que le demandeur n'a pas inspecté suffisamment l'immeuble avant son acquisition et cela fait légalement échec à son recours. Pour toutes ces raisons, le Tribunal rejette la réclamation. [ 92 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 93 ] REJETTE la réclamation, mais compte tenu des circonstances, sans frais. __________________________________ DENIS LE RESTE, J.C.Q. Date d’audience : 25 juillet 2011