2020 QCCQ 8723, 2020 QCCQ 8723

Immeubles Novard inc. c. 9248-8527 Québec inc. 2020 QCCQ 8723 COUR DU QUÉBEC «Division des petites créances» CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEDFORD LOCALITÉ DE COWANSVILLE «Chambre civile» N° : 455-32-700947-194 DATE : 27 novembre 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE BACHAND, J.C.Q. ______________________________________________________________________ IMMEUBLES NOVARD inc. Demanderesse c. 9248-8527 QUÉBEC inc.

Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse réclame 15 000,00$ pour loyers impayés. La défenderesse conteste, alléguant qu’une des conditions du bail n’a pas été respectée par le locateur. CONTEXTE [ 2 ] La présente affaire est une illustration des conséquences d’une communication inefficace. Le 9 mai 2017, les parties signent un bail. La demanderesse loue un espace pour une enseigne autoroutière située à la sortie 74 de l’autoroute 10.

Depuis 2005, elle louait cet espace au propriétaire du commerce de restauration rapide A & W situé à cette sortie. [ 3 ] Cependant, en 2017, le commerce a changé de propriétaire et le nouveau propriétaire a exigé qu’on ajoute la condition suivante au bail: " 10.02. Advenant la construction d’une nouvelle enseigne, le locataire sera déménagé sur celle-ci aux mêmes conditions que le bail en vigueur et le locateur devra aviser le locataire par écrit au moins trois (3) mois d’avance.

Également, le locateur s’engage à garantir la position actuelle sur le nouveau pylône et si le projet d’une nouvelle enseigne ne se réalise pas d’ici un (1) an, le locateur s’engage à entreprendre des démarches pour améliorer la visibilité de l’enseigne actuelle par émondages des arbres, direction Montréal), 25% des coûts seront payés par le locataire. " Tel qu’il appert de cette clause, la demanderesse avait l’intention d’ériger un nouveau pylône beaucoup plus haut pour exposer les annonces de ses locataires.

Le projet est toujours en cours, mais ne s’était pas matérialisé dans le délai d’un an. [ 4 ] La deuxième

partie de la disposition de l’article 10.02 entre par conséquent en jeu. Le locataire devait donc entreprendre des démarches pour améliorer la visibilité de l’enseigne par émondage des arbres, direction Montréal. [ 5 ] Le 20 juin 2018, M. Roger Bérubé (Bérubé), président de la défenderesse, avise la demanderesse de son intention de cesser les paiements pour l’enseigne autoroutière dans un délai de deux mois si celle-ci n’est pas plus visible, car il indique que des travaux d’émondages devaient être faits dans un délai d’un an. Le même jour, la demanderesse propose à M.

Bérubé une rencontre physique sur les lieux du pylône afin de trouver des solutions d’émondage. L’émondeur doit être présent, M. Georges Nolin (Nolin), représentant de la demanderesse et M. Réal Boucher, représentant de l’entreprise qui est propriétaire de l’autre annonce. Bérubé déclare être disponible pour cette rencontre. [ 6 ] La rencontre a lieu le 9 juillet 2018 et tout le monde est présent sauf Bérubé qui ne s’est pas présenté. Selon celui-ci, il a pris son message téléphonique trop tard de sorte que la rencontre avait déjà eu lieu quand il l’a vérifié.

Cela aura des conséquences néfastes puisqu’il n’a pu s’exprimer alors sur ses attentes quant à l’émondage. La demanderesse entreprend des travaux d’émondage sur son propre terrain. De plus, vu le souhait exprimé par M. Boucher, elle entreprend des démarches pour obtenir l’autorisation du Ministère des Transports pour couper des arbres dans l’emprise de l’autoroute. [ 7 ] Cette autorisation sera finalement donnée de sorte que les travaux seront faits en avril 2019. [ 8 ] Entretemps, le 1 er mars 2019, la défenderesse a cessé ses paiements de loyer. Elle demandera éventuellement l’autorisation de

retirer son annonce, ce qui lui sera refusé par la demanderesse, laquelle estime que les parties sont toujours liées par le bail. ANALYSE ET DÉCISION [ 9 ] Deux versions contradictoires sont offertes concernant le sens à donner à l’expression " direction Montréal" dans la clause 10.02. Selon Nolin, la demanderesse a toujours compris que cela référait à la visibilité de l’annonce quand on circule sur l’autoroute en direction de Montréal.

Au contraire, Bérubé est d’avis que cela signifie qu’on parle de la visibilité de l’enseigne quand on est situé au pylône et qu’on regarde en direction de Montréal. [ 10 ] Le Tribunal est d’avis qu’il faut retenir la première interprétation. Selon le sens général des mots, quand on parle de la visibilité de l’enseigne direction Montréal, il coule de source que l’on se dirige vers Montréal en circulant sur l’autoroute et qu’on regarde vers l’enseigne.

Si on avait voulu donner un sens différent, il aurait fallu être plus explicite puisque cela n’est pas conforme au sens commun. [ 11 ] Il découle de cela que le bail a été respecté par le locateur puisque des travaux d’émondage ont été faits en ce sens, soit quand on regarde l’annonce lorsqu’on est en direction de Montréal, sur le terrain de la demanderesse.

De fait, des travaux ont aussi été faits dans l’autre sens, tant sur le terrain de la demanderesse que sur celui de l’emprise de l’autoroute appartenant au Ministère des Transports, suite à la rencontre du 9 juillet 2018 à laquelle Bérubé ne s’est pas présenté.

S’il l’avait fait, peut-être que cela n’aurait pas changé le résultat, mais au moins, les parties auraient pu discuter de leur position respective et peut-être qu’une solution aurait pu émaner de cet échange de vues. [ 12 ] Vu l’interprétation qu’accepte le Tribunal, les conditions imposées au locateur ont été respectées et la défenderesse doit elle- même remplir sa part des obligations, soit de payer le loyer ainsi que les frais communs, tel que prévu au bail. En date du 1 er octobre 2020, les sommes dues par la défenderesse s’élevaient à 15 277,50$, tel qu’il appert de la pièce P-22.

Pour pouvoir bénéficier d’un recours devant la Division des petites créances, la demanderesse a accepté de réduire sa créance à 15 000,00$. C’est la somme qui est due. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 13 ] CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 15 000,00$ avec intérêts au taux légal et l’indemnisation additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. , à compter 4 octobre 2019, date de la réception de la mise en demeure, sur la somme alors réclamée de 6 687,53 et à compter de l’audition du 11 novembre 2020 pour le solde de 8 362,47$ puisque la modification a eu lieu à la date de l’audition. [ 14 ] LE TOUT avec frais de justice au montant de 256,00$. __________________________________ Pierre Bachand, J.C.Q. Date d’audience : 11 novembre 2020