2012 QCCQ 7580, 2012 QCCQ 7580

103441 Canada inc. c. Ramsden 2012 QCCQ 7580 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-170517-109 DATE : 6 septembre 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE BRIGITTE CHARRON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 103441 CANADA INC. Demanderesse c.

DANIELA RAMSDEN Défenderesse/Demanderesse en garantie/Défenderesse reconventionnelle en garantie et GINA IAQUINTA Défenderesse en garantie et SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 454-456 GROSVENOR AVENUE Défendeur en garantie/Demandeur reconventionnel en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La Cour est saisie d'une action sur compte intentée par la demanderesse 103441 Canada Inc. à l'encontre de la défenderesse propriétaire du 454, avenue Grosvenor, Mme Daniela Ramsden, pour divers travaux de réfection, totalisant 37 230,33 $, eu égard à ladite propriété. [ 2 ] Mme Ramsden intente à son tour une action en garantie à l'encontre de Mme Gina Iaquinta, propriétaire du 456, avenue Grosvenor, ainsi qu'à l'encontre du Syndicat des copropriétaires du 454-456 Grosvenor Avenue, pour ladite somme de 37 230,33 $ en plus de réclamer à Mme Iaquinta une somme supplémentaire de 5 366,89 $ pour le remboursement de sommes versées en trop à la demanderesse principale dans le cadre du présent litige. [ 3 ] Le Syndicat des copropriétaires du 454-456 Grosvenor Avenue, composé de Mme Daniela Ramsden et Mme Gina Iaquinta, intente une demande reconventionnelle en garantie à l'égard de Mme Daniela Ramsden au montant de 3 600 $ pour des frais mensuels de copropriété dus et impayés. [ 4 ] La réclamation principale s'articule en trois temps et trois volets.

Elle vise le remboursement de travaux de réfection # 1 Travaux intérieurs

a) murs et plafonds

b) plomberie

c) salle de bains # 2 Maçonnerie # 3 Patio. [ 5 ] L'origine de la somme réclamée eu égard aux travaux intérieurs # 1 se voulait de 8 374,60 $, la défenderesse, Mme Ramsden, en ayant acquitté 4 767,03 $, la demanderesse en réclame ici le solde de 3 607,57 $. [ 6 ] L'origine de la somme réclamée eu égard aux travaux # 2 de maçonnerie se voulait de 55 303,11 $, la défenderesse, Mme Ramsden, en ayant acquitté 31 360 $, la demanderesse en réclame ici le solde de 23 943,11 $.

[ 7 ] L'origine de la somme réclamée eu égard aux travaux # 3 du patio se voulait de 9 679,65 $, cette somme demeurant impayée, la demanderesse en réclame à la défenderesse la totalité. [ 8 ] La Cour note qu'en l'espèce, les quantums recherchés sont admis des parties. [ 9 ] La Cour note également que la défenderesse, Mme Daniela Ramsden, par aveu judiciaire, reconnaît devoir la somme de 3 871,86 $ à la demanderesse, 103441 Canada Inc., pour sa quote-part eu égard aux travaux # 3 effectués au patio. [ 10 ] D'entrée de jeu, la Cour rejette la demande reconventionnelle du défendeur en garantie, le Syndicat des copropriétaires du 454- 456 Grosvenor Avenue, à l'encontre de Mme Ramsden puisque ce litige vise un objet distinct de celui qui nous occupe. [ 11 ] La Cour ne fait pas droit non plus à la réclamation principale eu égard aux travaux intérieurs, celle-ci s'avérant au moment des procédures prescrite. [ 12 ] Le sort de l'action en garantie à ce

chapitre en est également décidé. [ 13 ] Quant à la réclamation principale eu égard aux travaux de réfection du patio, la Cour, avec respect pour l'opinion contraire, s'appuyant sur l'article 2.3.4 de l'acte de copropriété régissant les parties, lequel se lit comme suit : « 2.3.4 GALLERIES AND TERRACES 2.3.4.1.

The owner of the Exclusive Portion known as lot number 5918-101 shall have the exclusive use of the lower terrace located at the south-east side of the building and be responsible for the cost of maintaining and repairing same. » considère qu'il est de la seule responsabilité de la défenderesse, Mme Daniela Ramsden, d'en assumer l'entièreté des coûts, soit la somme de 9 679,65 $, et non une quote-part de 3 871,86 $. [ 14 ] Qu'en est-il maintenant de la réclamation la plus substantielle, celle des travaux de réfection # 2 la maçonnerie au montant de 23 943,11 $? [ 15 ] Essentiellement, la position de la défenderesse en garantie du 456, avenue Grosvenor consiste à imputer l'entière responsabilité à la défenderesse du 454, avenue Grosvenor pour divers motifs, notamment le fait que ce soit Mme Ramsden qui ait requis les services de la demanderesse quoique la preuve révèle que M.

Stephen Costelli, représentant la demanderesse, a été chaudement recommandé par Mme Gina Iaquinta, s'agissant même d'un bon ami séjournant occasionnellement au 456, avenue Grosvenor. [ 16 ] La défenderesse en garantie reproche à la défenderesse de ne pas avoir intenté en temps utile de recours à l'encontre du précédent propriétaire-occupant du 454, avenue Grosvenor, lequel par la nature des travaux de réfection à la propriété a mis en péril la structure des deux propriétés du 454-456, avenue Grosvenor. [ 17 ] En ce, la Cour réfère en particulier au paragraphe 12

b) et

d) de la défense en garantie de Mme Gina Iaquinta, lesquels se lisent comme suit : « 12.

b) The structural problems alleged by Plaintiff in Warranty stemmed from works carried out by the previous owners of 454 Grosvenor Avenue, as can be determined by reading certain expert reports obtained by Plaintiff in Warranty subsequent to her purchase of the condo on October 18 th , 2004, the whole as appears from a copy of reports: …

d) These prior works caused structural problems to both condos , the whole as appears more fully from a copy of a report prepared by Le Groupe Geni-E-Tide Inc. on September 20 th , 2005 and communicated herewith as Exhibit DW-6 ; » (Soulignement de la Cour) [ 18 ] La Cour note toutefois qu'aucun expert n'est venu témoigner à ce

chapitre dans le présent litige. [ 19 ] La Cour considère que l'argument invoqué par Mme Iaquinta ne fait pas le poids puisque Mme Iaquinta, à la lumière de ce qui précède, avait elle aussi le loisir de poursuivre l'ancien propriétaire du 454, avenue Grosvenor. Elle ne l'a pas fait, ni d'ailleurs le Syndicat des copropriétaires du 454-456 Grosvenor Avenue. [ 20 ] La preuve révèle que ce même syndicat n'a pas non plus approuvé par écrit, comme le requiert l'acte de copropriété, l'ensemble des travaux de maçonnerie. [ 21 ] Toutefois, aux yeux de cette Cour, cette irrégularité procédurale ne doit pas faire perdre de droits à quelque

partie qui soit. [ 22 ] De son côté, Mme Daniela Ramsden refuse catégoriquement d'avoir seule à supporter le coût des travaux visant à régler le problème de structure ayant affecté les deux condominiums et s'appuie sur la répartition prévue à ce

chapitre à l'acte de copropriété pour imputer à Mme Gina Iaquinta 60 % des coûts des travaux de maçonnerie. D'ailleurs, en revérifiant ses calculs, Mme Ramsden s'est rendue compte qu'elle avait même contribué trop largement au paiement desdits coûts, d'où sa réclamation en garantie à l'égard de Mme Gina Iaquinta. [ 23 ] La seule question que la Cour doit se poser se veut la suivante : Les travaux étaient-ils nécessaires? Si oui, et c'est ce que croit la Cour de l'aveu judiciaire précité, alléguant que la structure des deux immeubles était visée.

La seule conclusion utile aurait voulu que les frais soient acquittés par le Syndicat de copropriété en proportion visée par l'acte de propriété, soit 60 % pour Mme Iaquinta et 40 % pour Mme Ramsden. [ 24 ] De facto , comme le démontre la preuve, Mme Ramsden a déjà acquitté plus que sa quote-part de 40 % à ce chapitre, sa

réclamation en garantie à l'égard de Mme Iaquinta doit être accueillie. POUR TOUS CES MOTIFS, LA COUR : REJETTE la demande reconventionnelle en garantie du Syndicat des copropriétaires du 454-456 Grosvenor Avenue, ACCUEILLE partiellement l'action principale à l'encontre de Mme Daniela Ramsden, CONDAMNE Mme Daniela Ramsden à rembourser à la demanderesse 103441 Canada Inc. la somme de 9 679,65 $, avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de la demande, ACCUEILLE partiellement la demande en garantie, CONDAMNE Mme Gina Iaquinta à rembourser à la demanderesse en garantie, Mme Daniela Ramsden, la somme de 5 366,89 $, avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de la demande, CONDAMNE le défendeur en garantie, Le Syndicat des copropriétaires du 454-456 Grosvenor Avenue, dans une proportion de 60 % pour Mme Gina Iaquinta, la proportion de 40 % ayant déjà été acquittée par Mme Daniela Ramsden, à payer à la demanderesse, 103441 Canada Inc., la somme de 23 943,11 $, avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de la demande, Chaque

partie payant ses frais. __________________________________ BRIGITTE CHARRON, J.C.Q. Me Antonio Vescio Tassé & Vescio Procureurs de la demanderesse Me Michèle Tétreault Arnault Thibault Cléroux Procureurs de la défenderesse Daniela Ramsden Me Julio Vani Peizler & Vani Procureurs des défendeurs en garantie Gina Iaquinta et Syndicat des copropriétaires du 454-456 Grosvenor Avenue Dates d’audience : 14 et 15 décembre 2011