2021 QCCQ 9506, 2021 QCCQ 9506

Quai Tran c. Jing Xu 2021 QCCQ 9506 COUR DU QUÉBEC « Chambre civile » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N°: 500-22-256493-191 DATE : Le 23 septembre 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE EMMANUELLE SAUCIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CHUNG QUAI TRAN, Demandeur et défendeur reconventionnel c.

JIMMY JING XU -et- 9120-0220 QUÉBEC INC., Défendeurs et demandeurs reconventionnels -et- OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE MONTRÉAL Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Chung Quai Tran ( Bailleur ) réclame à Jimmy Jing Xu et à 9120-0220 Québec Inc. ( Québec Inc. ) des loyers impayés ainsi que des dommages en raison du fait que son locataire quitte un an avant la fin du bail. [ 2 ] En défense, monsieur Xu nie lui devoir quoi que ce soit, ajoutant qu’il n’est pas le locataire.

Selon lui, sa compagnie Québec Inc. est le locataire des lieux loués. [ 3 ] Québec Inc. produit donc un avis d’intervention volontaire à

titre agressif et soutient être le locataire des lieux loués. [ 4 ] Québec Inc. reconnaît devoir certains loyers au Bailleur, demande le remboursement de son dépôt de loyer versé au Bailleur en début du bail et demande une diminution de loyer en raison du fait qu’un dégât d’eau cause des dommages dans les lieux loués la privant de la jouissance paisible des lieux. [ 5 ] Se portant demandeurs reconventionnels, les défendeurs réclament au Bailleur des dommages en raison du fait que le Bailleur ne répare pas en temps utile les dommages aux lieux loués et qu’il en découle des dommages de 39 915,52 $ [1] .

Questions en litige [ 6 ] Pour trancher le présent litige, le Tribunal doit trancher les questions en litige suivantes :

a) Qui est le locataire ?

b) Quels sont les loyers impayés par le locataire ?

c) Quelle est l’entente entre les parties au moment du départ du locataire quant aux loyers à venir ?

d) Le Bailleur a-t-il droit à une indemnité équivalant à 12 mois de loyer ?

e) Le locataire a-t-il droit au remboursement de son dépôt ?

f) Le Bailleur est-il négligent dans l’entretien de son chauffe-eau ?

g) La demande reconventionnelle est-elle bien fondée ?

h) Le Bailleur a-t-il le droit à la radiation de l’avis de bail [2] ?

Analyse

a) Qui est le locataire? [ 7 ] Le Bailleur intente son recours contre monsieur Xu qu’il considère comme étant son locataire. [ 8 ] Monsieur Xu dépose un acte d’intervention volontaire à

titre agressif de Québec Inc., sa société dont il est l’unique l’administrateur et actionnaire au motif que c’est elle qui est le locataire. [ 9 ] Le Tribunal conclut que le locataire est monsieur Xu et non Québec Inc. [ 10 ] Voilà pourquoi. [ 11 ] Tout d’abord, la preuve révèle que monsieur Xu contacte la personne responsable de gérer la propriété du Bailleur, madame Thi Neo Phan au numéro apparaissant sur un écriteau «À louer» affiché dans la vitrine des lieux loués. [ 12 ] Monsieur Xu lui explique vouloir louer les lieux loués rapidement et vouloir signer un bail sans délai. [ 13 ] Madame Phan quitte pour l'étranger le 5 octobre 2012 et n’a pas le temps de finaliser un bail.

Elle accepte de le rencontrer et monsieur Xu arrive à la rencontre avec un document qu’il a préparé, pièce P-2, qui comporte les conditions générales du bail, à savoir le loyer, la durée, l’option de renouvellement, le dépôt, la remise des clés et un engagement de signer un bail. [ 14 ] Monsieur Xu accepte certains changements demandés par madame Phan dont sa demande de biffer la mention que le bail fera l’objet d’un enregistrement [3] . [ 15 ] Selon madame Phan, monsieur Xu ne lui mentionne jamais le fait qu’il signe le document, pièce P-2 pour sa compagnie Québec Inc., le nom de celle-ci n’y apparaît pas non plus sur le document et madame Phan insiste sur le fait qu’elle aurait exigé que monsieur Xu cautionne personnellement les obligations du locataire en vertu du bail si Québec Inc. avait été le locataire, ce qui n’est pas selon elle le cas. [ 16 ] Sur le document signé, pièce P-2, monsieur Xu appose sa signature au-dessus d’une ligne indiquant le mot «Tenant» et madame Phan signe au-dessus du mot «Landlord». [ 17 ] Monsieur Xu soutient que madame Phan lui demande de lui confirmer le nom du locataire et qu’il lui envoie un message texte indiquant le nom de Québec Inc..

Il ne produit pas une copie de ce message à l’instruction.

Madame Phan nie avoir reçu ce message texte. [ 18 ] Madame Phan quitte pour des vacances et entre temps, ses avocats préparent à sa demande un projet de bail [4] qu’elle envoie à monsieur Xu. [ 19 ] Le projet de bail [5] indique Québec Inc. comme locataire et une compagnie appartenant à madame Phan, comme bailleur, plutôt que le demandeur. [ 20 ] Selon madame Phan, le nom de Québec Inc. apparaît sur le projet de bail en raison du fait que monsieur Xu parle à ses avocats et lui donne le nom de Québec Inc. comme locataire, mais elle n’y a jamais consenti. [ 21 ] Le projet de bail [6] contient plusieurs clauses qui ne conviennent pas aux parties qui ne le signent pas. [ 22 ] Le simple fait que le nom de Québec Inc. apparaisse sur le projet de bail [7] non signé n’est pas suffisant pour lier le Bailleur. [ 23 ] Le seul document signé par les parties est celui préparé par monsieur Xu, pièce P-2 qui constitue l’entente entre les parties. [ 24 ] Monsieur Xu témoigne que madame Phan sait pertinemment bien que le locataire est Québec Inc. et il produit l’avis de bail [8] qu’il inscrit sans droit à l’insu du Bailleur sur les titres de la propriété le 16 novembre 2012 et qui fait référence au fait qu’un bail intervient le 3 novembre 2012 entre le Bailleur et Québec Inc. représentée par monsieur Xu. [ 25 ] Monsieur Xu ne présente aucune preuve de notification ou de connaissance de cet avis de bail [9] au Bailleur et madame Phan insiste qu’elle n’est pas au courant de l’existence de ce document au moment où il est inscrit sur les titres de la propriété du Bailleur. [ 26 ] Les échanges de courriels entre les parties démontrent d’ailleurs que madame Phan s’adresse toujours à monsieur Xu comme étant le locataire et non à Québec Inc. [10] [ 27 ] D’ailleurs, il est intéressant de noter qu’au moment où monsieur Xu exerce son option de renouveler son bail, il ne mentionne pas le nom de Québec Inc. comme locataire. [ 28 ] Monsieur Xu écrit en juin 2015 : «Still, I have, according to the simple lease/gist of lease, exercised my option of renewing my lease for a 5 year term, and you have never uttered any objection.

In other words, we the tenant and landlord will be «struck» for another five years, like it or not» [11] . [ 29 ] De plus, lors d’une inondation des lieux loués, en aucun temps monsieur Xu ne réfère à Québec Inc. comme locataire et il insiste d’ailleurs de recevoir personnellement 50 000 $ [12] . [ 30 ] Monsieur Xu soutient que Québec Inc. est le locataire en raison du fait qu’elle paie certains mois de loyers. [13] . La preuve révèle

que pour certains autres mois, c’est une autre de ses compagnies qui paie le loyer [14] . [ 31 ] Selon l’

article 1555 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ), « le paiement peut être fait par toute personne, lors même qu’elle serait un tiers par rapport à l’obligation». [ 32 ] Cela n’a toutefois pas pour effet de créer un lien de droit entre le Bailleur et le tiers. [ 33 ] Le Tribunal conclut donc que le Bailleur rencontre son fardeau de démontrer que le locataire n’est pas Québec Inc., mais plutôt monsieur Xu.

b) Quels sont les loyers impayés par le locataire ? [ 34 ] Le Bailleur réclame des loyers impayés de 32 708,61 $ pour les mois de juillet 2018 à juillet 2019. [ 35 ] Seuls les loyers de juillet 2018 à décembre 2018 font l’objet d’une contestation de la part de monsieur Xu, celui-ci estimant qu’il n’a pas eu la jouissance paisible des lieux loués pendant cette période. [ 36 ] Monsieur Xu demande à ce

titre une diminution de loyer de 1 000 $ par mois totalisant 6 000 $. [ 37 ] Le Tribunal conclut que monsieur Xu a droit à une diminution du loyer pour les mois de juillet 2018 et août 2018, totalisant 2 000 $ pour les motifs ci-après exposés. [ 38 ] Tout d’abord, la preuve révèle qu’un dégât d’eau survient le 20 juin 2018 causé par un bris du chauffe-eau dans le local adjacent aux lieux loués appartenant au Bailleur. [ 39 ] Madame Phan l’apprend le jour même à 10h et arrive sur place vers 11h pour constater les dommages. [ 40 ] La preuve est contradictoire quant à l’état des lieux.

Madame Phan reconnaît que les planchers sont mouillés dans les lieux loués, mais elle soutient qu’il n’y a pas eu de nécessité de vider de l’eau. [ 41 ] Madame Phan fait changer le chauffe-eau le jour même et mandate Qualinet pour procéder à des travaux d’assèchement d’urgence en attendant que l’assureur envoie l’entreprise de son choix. [ 42 ] Monsieur Xu soutient que ses documents et ses meubles sont mouillés et que le concierge retire l’eau avec une machine avant l’arrivée de madame Phan.

Il produit des photographies [15] qui démontrent les dégâts que madame Phan attribue à un autre dégât d’eau. [ 43 ] Le Tribunal ne partage pas son point de vue et conclut que les photographies reflètent l’état des lieux le matin du 20 juin 2018.

Les photographies prises par l’expert en sinistre [16] démontrent la présence de moins d’eau, car elles sont prises plus tard. [ 44 ] Il n’en demeure pas moins que la preuve démontre la présence de beaucoup d’humidité et de mauvaises odeurs. [ 45 ] La preuve est contradictoire relativement à la coopération de monsieur Xu quant aux travaux à effectuer pour réparer les dommages causés par l’eau. [ 46 ] Monsieur Xu soutient qu’il collabore pleinement et signe un contrat avec Qualinet, appelée par madame Phan, pour procéder aux travaux urgents. [ 47 ] Le Bailleur soutient que monsieur Xu retire les séchoirs installés pour déshumidifier les lieux loués, ce qu’il nie. [ 48 ] Selon le Bailleur et l’assureur, monsieur Xu continue à travailler dans les lieux loués et refuse que la compagnie Soresto, chargée des travaux urgents de décontamination par l’assureur, retire les filières remplies de papier, ce qui empêche le séchage du tapis et du plancher flottant. [ 49 ] Le représentant de Soresto confirme le manque de collaboration de monsieur Xu qui exige alors du Bailleur une indemnité de 50 000 $ à

titre de compensation pour ses pertes [17] . [ 50 ] Monsieur Xu insiste que l’assureur lui promet de payer les frais de son déménagement et utilise ce prétexte pour bloquer le nettoyage et la réparation des lieux loués. [ 51 ] Soresto prend rendez-vous avec monsieur Xu pour arracher le tapis sous les filières, mais il s’y oppose.

Il insiste ensuite pour que les travaux se fassent en 24 heures, ce que la preuve révèle ne pas être réaliste. [ 52 ] Le témoignage du Bailleur est corroboré par celui du représentant de la compagnie de nettoyage qui avait donné rendez-vous à monsieur Xu pour procéder à l’ouverture de murs, mais qui a fait face à peu de collaboration de la part de monsieur Xu. [ 53 ] Le Tribunal conclut que le Bailleur et son assureur font les efforts raisonnables pour réparer les locaux, mais monsieur Xu ne collabore pas et agit de façon déraisonnable. [ 54 ] S’il avait collaboré, les travaux auraient été terminés à la fin du mois d’août 2018 et il n’aurait pas eu à attendre au mois d’octobre pour faire effectuer lui-même les réparations. [ 55 ] Par conséquent, le Tribunal conclut que monsieur Xu a droit à une diminution de loyer pour la perte de jouissance des lieux loués pour les mois de juillet et août 2018 uniquement et rejette sa demande pour les mois d’octobre à décembre 2018. [ 56 ] Le Tribunal conclut que monsieur Xu se fait justice lui-même en arrêtant de payer le loyer à compter de juillet 2018 et il n’a plus

de raison de ne pas payer son loyer par la suite, d’autant plus qu’il reconnaît que les lieux loués sont réparés à l’automne 2018. [ 57 ] L’attitude de monsieur Xu est empreinte de mauvaise foi et il a fallu une demande pour l’émission d’une ordonnance de sauvegarde pour qu’il recommence à payer son loyer. [ 58 ] Quant aux loyers d’août 2018 à juin2019, ils sont donc dus au Bailleur. [ 59 ] Le Tribunal accorde donc à monsieur Xu une diminution de loyer de 1 000 $ pour les mois de juillet 2018 et d’août 2018 et condamne monsieur Xu à payer au Bailleur 30 708,61 $ [18] .

c) Quelle est l’entente entre les parties au moment du départ du locataire quant aux loyers à venir? [ 60 ] Monsieur Xu soutient qu’une entente intervient vers le 30 septembre 2019 selon laquelle le Bailleur renonce à exiger le loyer jusqu’à la fin de son bail qui se termine le 30 septembre 2020. [ 61 ] En novembre 2018, le Bailleur intente devant la Division des petites créances de la Cour du Québec une demande pour arrérages de loyers, mais se voit obligé d’intenter le présent recours puisque les loyers impayés excèdent le seuil de 15 000 $ de compétence de la Division de petites créances de la Cour du Québec. [ 62 ] C’est ainsi que le 3 juillet 2019, le Bailleur intente une demande introductive d’instance contre monsieur Xu à laquelle il joint une demande d’émission d’une ordonnance de sauvegarde visant le paiement des arrérages de loyers et les loyers à venir. [ 63 ] Le juge Cameron ordonne le paiement du loyer de juillet 2019, refuse d’ordonner le paiement des arrérages et ordonne à monsieur Xu de payer le loyer le premier jour du mois à partir du mois d’août 2019. [ 64 ] Monsieur Xu se conforme à cette ordonnance, mais à la fin du mois de septembre 2019, il soutient qu’une entente intervient avec le Bailleur pour mettre fin au bail en date du 30 septembre 2019 et que le Bailleur renonce à lui réclamer le loyer dû jusqu’à la fin du bail, le 30 septembre 2020. [ 65 ] Monsieur Xu a le fardeau de prouver une telle entente, mais ne convainc pas le Tribunal que le Bailleur en accepte les termes. [ 66 ] En effet, le Bailleur bénéficie d’une ordonnance de sauvegarde ordonnant à monsieur Xu de payer son loyer le premier jour du mois. [ 67 ] La correspondance invoquée par monsieur Xu [19] dans laquelle le Bailleur insiste que monsieur Xu paie le loyer d’octobre 2019 s’il demeure dans les lieux loués ne constitue pas une renonciation à tous loyers à l’avenir ni l’acceptation de la résiliation du bail. [ 68 ] Monsieur Xu ne fait donc pas la preuve d’une quittance du Bailleur de réclamer les loyers à venir.

d) Le Bailleur a-t-il droit à une indemnité équivalant à 12 mois de loyer? [ 69 ] Monsieur a quitté les lieux loués le 30 septembre 2019 et le Bailleur a tenté sans succès de les relouer. [ 70 ] En effet, la preuve démontre que le Bailleur mandate un courtier immobilier, installe un écriteau «À louer» dans la vitrine des lieux loués et l’annonce sur Kijiji [20] . [ 71 ] Le Tribunal conclut que le Bailleur fait les efforts raisonnables pour relouer les lieux loués et estime qu’une indemnité d’un an à

titre de dommages est une compensation appropriée dans les circonstances. [ 72 ] Le Tribunal condamne donc monsieur Xu à payer au Bailleur l’indemnité réclamée de 32 947,52 $ [21] .

e) Le locataire a-t-il droit au remboursement de son dépôt ? [ 73 ] La preuve démontre que monsieur Xu paie un dépôt de 3 500 $ à la signature du document, pièce P-2, et que le deuxième versement de 1 099 $ est payé au Bailleur en décembre 2012. [ 74 ] Monsieur Xu a donc le droit au remboursement de son dépôt de 4 599 $, que le Bailleur reconnaît ne pas lui avoir remboursé. [ 75 ] Le Tribunal condamne donc le Bailleur à payer 4 599 $ à monsieur Xu.

f) Le Bailleur est-il négligent dans l’entretien de son chauffe-eau ? [ 76 ] Monsieur Xu réclame au Bailleur les dommages qu’il subit en raison du dégât d’eau de juin 2018.

Il lui reproche sa négligence de ne pas avoir changé plus tôt le chauffe-eau dont la valve a coulé. [ 77 ] Il appartient à monsieur Xu de le démontrer la négligence du Bailleur, ce qu’il ne fait pas. [ 78 ] En effet, monsieur Xu insiste sur le fait que le réservoir est ancien, mais il ne fait pas la preuve de l’âge du chauffe-eau, ne met pas en preuve non plus la durée de vie dudit chauffe-eau ni la cause du bris de la valve. [ 79 ] Aucun rapport d’expert n’est produit pour établir la durée de vie d’un chauffe-eau et/ou la cause du bris. [ 80 ] Le témoignage de monsieur Xu, qui partage ses impressions sur la question, n’a pas de force probante. [ 81 ] Le Tribunal conclut que monsieur Xu ne fait pas la preuve de la négligence du Bailleur.

g) La demande reconventionnelle est-elle bien fondée? [ 82 ] Monsieur Xu réclame en demande reconventionnelle ce qui suit. • 396,66 $ d’analyse d’air [22] [ 83 ] Le Bailleur accepte de payer ces frais. [ 84 ] Le Tribunal condamne donc le Bailleur à payer 396,66 $ à monsieur Xu. • 1 960,39 $ pour les services de Qualinet [23] [ 85 ] La preuve révèle que le jour du dégât d’eau, le Bailleur mandate Qualinet pour des travaux d’urgence en attendant que son assureur n’intervienne. [ 86 ] À l’instruction, le Bailleur accepte de payer à monsieur Xu 663,56 $ représentant le montant de la facture de Qualinet, mais il refuse de payer le reste du montant qu’il lui réclame qui représente des intérêts et les frais d’exécution du jugement rendu en faveur de Qualinet dans une action sur compte qu’elle intente contre une compagnie de monsieur Xu et pour laquelle sa compagnie ne se défend pas. [ 87 ] Il est vrai que la preuve révèle que le Bailleur obtient le remboursement de la facture de Qualinet de son assureur, mais le Tribunal estime que les frais supplémentaires sont dus à la négligence de monsieur Xu qui aurait dû produire une contestation pour sa compagnie et appeler en garantie le Bailleur dans le recours ou payer la facture et poursuivre le Bailleur. [ 88 ] La réclamation pour le surplus est donc rejetée. [ 89 ] Le Tribunal condamne donc le Bailleur à payer 663,56 $ à monsieur Xu. • 4 599 $ de loyer d’occupation d’un autre local pendant les travaux [ 90 ] Le Tribunal rejette cette réclamation en raison du fait qu’il ne s’agit pas d’une dépense de monsieur Xu, mais d’une dépense d’une de ses compagnies. [ 91 ] De plus, la preuve démontre et que c’est plutôt en raison de l’intransigeance de monsieur Xu que les travaux ne sont pas réalisés. • 11 359,53 $ de frais de l’entreprise Pella Construction [ 92 ] Le Bailleur s’est opposé à la production de la facture de Pella Construction, qui a effectuée des travaux dans les lieux loués, au motif qu’aucun représentant de l’entreprise n’a témoigné, qu’il n’a pas pu le contre-interroger et surtout que la facture est adressée à Québec Inc. qui n’est pas son locataire. [ 93 ] Le Tribunal a entendu la preuve sous réserve de l’objection formulée. [ 94 ] Le Tribunal maintient l’objection en raison du fait que le représentant de Pella Construction n’est pas présent, ne peut pas expliquer les travaux réalisés et le contexte de l’octroi de ce contrat. [ 95 ] De plus, la facture est clairement libellée au nom de «CJX International Inc.», une tierce

partie au litige. [ 96 ] Le Tribunal rejette donc la demande. • 10 000 $ de diminution de chiffre d’affaires et perte d’achalandage [ 97 ] Le Bailleur s’est opposé à la production des pièces D-10 et D-11 qui consistent en des états de compte et un état de revenus de «CJX International Inc.» en raison du fait que cette dernière n’est pas une

partie au litige et ne peut donc réclamer des dommages. [ 98 ] Le Tribunal a entendu la preuve sous réserve de l’objection formulée. [ 99 ] Le Tribunal maintient l’objection, car CJX International Inc. n’est pas une

partie à l’instance. [ 100 ] Monsieur Xu réclame une diminution de son chiffre d’affaires et une perte d’achalandage, mais dans les faits, ce sont plutôt ses compagnies qui auraient subi une telle perte. [ 101 ] Monsieur Xu ne produit pas de rapport d’expert établissant sa perte, ni de document concernant ses revenus personnels. [ 102 ] La force probante de son témoignage est faible, d’autant plus qu’il n’établit pas le lien entre sa perte personnelle et celle de ses compagnies, qu’il ne met pas en preuve de toute façon. [ 103 ] Le Tribunal rejette donc cette

partie de sa réclamation. • 5 000 $ de dommages punitifs [ 104 ] Monsieur Xu estime qu’il a droit à des dommages punitifs en raison du fait que le Bailleur n’agit pas rapidement pour effectuer les réparations et fait donc preuve de mauvaise foi à son égard. [ 105 ] Le Tribunal conclut qu’il n’en fait pas la preuve tel qu’expliqué précédemment. Le Tribunal rejette donc cette

partie de sa réclamation.

h) Le Bailleur a-t-il le droit à la radiation de l’avis de bail ? [ 106 ] Monsieur Xu reconnaît lors de l’instruction que le document, pièce P-2, ne permettait pas l’enregistrement du bail et qu’il aurait dû procéder à sa radiation sur les titres de la propriété. [ 107 ] Le Tribunal conclut que l’inscription du bail est faite sans droit et ordonne à l’Officier de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal de procéder à sa radiation. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande avec frais de justice. RÉSILIE le bail entre Chung Quai Tran et Jimmy Jing Xu en date du 30 septembre 2019. ORDONNE à l’Officier de la publicité des Droits de la circonscription foncière de Montréal de procéder à la radiation et à la suppression de l’inscription du bail inscrite le 21 novembre 2012 sous le numéro 19578351 affectant l’immeuble suivant : DESCRIPTION Un immeuble connu et désigné comme étant le lot UN MILLION CENT SOIXANTE-DIX-NEUF MILLE CINQ CENT SOIXANTE- QUATRE (1 179 564) au Cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

Avec bâtisse y érigée portant le numéro 1111, rue Saint-Urbain, R07 en la ville de Montréal, province de Québec, H2Z 1Y6 CONDAMNE Jimmy Jing Xu à payer à Chung Quai Tran 63 656,13 $. ACCUEILLE en

partie la demande reconventionnelle modifiée avec frais de justice. CONDAMNE Chung Quai Tran à payer à Jimmy Jing Xu 5 659,22 $. OPÉRANT COMPENSATION ENTRE LES MONTANTS QUE SE DOIVENT LES PARTIES : CONDAMNE Jimmy Jing Xu à payer à Chung Quai Tran 57 996,91 $ avec intérêts au taux légal plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à partir du 4 juillet 2019 . __________________________________ Emmanuelle Saucier, J.C.Q. M e Guy Audet Avocats du demandeur et défendeur reconventionnel M e David Summerside Avocats des défendeurs et demandeurs reconventionnels Dates d’audience : Les 15, 16 et 17 septembre 2021