2011 QCCQ 719, 2011 QCCQ 719

Gauthier c. Bourassa 2011 QCCQ 719 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-22-009669-084 DATE : 27 janvier 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MONIQUE FRADETTE, j.C.Q. ______________________________________________________________________ ÉRIC GAUTHIER -et- ANNA-MARIA ESPOSITO Demandeurs c.

GUY BOURASSA -et- PIERRE CARRIÈRE Défendeurs -et- ME MARIO BEAUCHAMP Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le 19 septembre 2007 Anna-Maria Esposito et son mari Éric Gauthier signent un document (P-1) par lequel ils offrent d'acheter une propriété située à Mascouche au prix de 185 000 $. Ils veulent y installer une garderie. À cette occasion, ils remettent un chèque de 18 500 $ à l'ordre du notaire Mario Beauchamp en fidéicommis. Ils ne donnent pas suite à cette « offre ».

Ils réclament le remboursement de cette somme. [ 2 ] Les vendeurs Guy Bourassa et Pierre Carrière refusent de les rembourser. Ils soutiennent que les demandeurs étaient liés par l'offre d'achat et qu'ils ont manqué à leurs obligations. [ 3 ] Par reconvention, ils leur réclament des dommages de 43 000 $ au motif qu'ils ont revendu l'immeuble avec une perte et assumé des dépenses pour son entretien jusqu'à sa vente en octobre 2008. La question en litige [ 4 ] Existait-il une offre d'achat valide entre les parties ?

Les faits [ 5 ] Les faits pertinents que le Tribunal retient se résument ainsi. [ 6 ] Anna-Maria Esposito est éducatrice en milieu de garde. Elle a déjà été propriétaire d'une garderie qu'elle a revendue. [ 7 ] Durant l'année 2007, elle recherche une propriété pour y installer une nouvelle garderie. Elle cible la région de Mascouche où la présence de jeunes familles crée un besoin pour ce genre d'établissement. [ 8 ] Anna-Maria Esposito remarque une propriété située sur le boulevard Ste-Marie offerte en vente sans intermédiaire.

Il s'agit d'une résidence unifamiliale de type «split level» entourée d'un grand terrain.

[ 9 ] Elle communique avec un des copropriétaires, Pierre Carrière. Il lui fixe un rendez-vous. Elle s'y présente accompagnée de son mari. Après une visite qui dure à peine une heure, elle manifeste son intérêt. [ 10 ] Selon Pierre Carrière après avoir fait le tour ils semblaient satisfaits. Ils ont dit : «Parfait, pas de problème, on achète. [1] ». Pierre Carrière leur a alors répondu : «Bon, à ce moment-là, nous autres, on a des conditions.

La condition c'est qu'on veut avoir dix pour cent du prix demandé» [2] . [ 11 ] Pierre Carrière suggère alors aux parties de signer un document qu'il qualifie lui-même «d'espèce d'offre d'achat». Il s'exprime ainsi dans son interrogatoire : «Et puis là, bien, pour rendre ça plus légal, je leur ai dit : "Bon, bien, on va faire une espèce d'offre d'achat" [3] .» [ 12 ] C'est donc sous la dictée de Pierre Carrière qu'Éric Gauthier écrit le document que les parties signent.

Le Tribunal le reproduit intégralement : «Par la présente nous offrons la somme de $ 185,000.00 dollars cent quatre-vingt-cinq mille dollars plus TPS, TVQ pour la propriété située au […] à Mascouche ci-joint un chèque de 10 % soit $18,500.00 dix-huit mille cinq cents dollars qui sera déposé en fidéicommis chez Maître Mario Beauchamp au 242 Blvd Ste-Rose, Ste-Rose à Laval. Signé à Mascouche le 19 sept 2007 (

S) Éric Gauthier (

S) Anna-Maria Esposito (

S) Pierre Carrière» [ 13 ] Comme convenu Anna-Maria Esposito retourne visiter l'immeuble en compagnie de son architecte pour qu'il produise des plans préliminaires. [ 14 ] Sur réception des plans de l'architecte Vaccaro (P-12), elle constate qu'elle ne peut recevoir un nombre suffisant d'enfants pour rentabiliser le projet. [ 15 ] Le 19 octobre 2007 elle informe Pierre Carrière qu'elle retire son offre et demande le remboursement du dépôt. Celui-ci lui répond qu'il a un associé le copropriétaire Guy Bourassa et qu'il doit le consulter. Après consultation, il refuse de les rembourser.

La preuve en demande [ 16 ] Les témoignages de Anna-Maria Esposito lors de son interrogatoire hors cour [4] et lors de l'audience, sont concordants. Ils se résument à ceci. [ 17 ] Après une visite

sommaire de la propriété, elle est intéressée et croit raisonnablement qu'elle peut y installer sa future garderie. [ 18 ] Pierre Carrière lui représente qu'il y a d'autres personnes intéressées dont des Français qu'ils veulent faire une pâtisserie. Il lui suggère ceci : «Alors en attendant de lui laisser un dépôt, il faisait un papier provisoire, un papier temporaire qui n'était pas légal» [5] . Elle est convaincue qu'elle signe alors un «papier» pour réserver sa place.

Pierre Carrière doit prendre un rendez-vous dans les prochains jours avec le notaire Beauchamp pour faire «un papier officiel». [ 19 ] Elle croit sincèrement que le «papier» qu'elle signe est un reçu car elle remet à la demande de Pierre Carrière le chèque de 18 500 $ à l'ordre du notaire Beauchamp en fidéicommis. [ 20 ] Elle sait qu'elle doit obtenir un plan d'architecte pour s'assurer que l'espace est suffisant pour recevoir 30 à 35 enfants.

À défaut le projet n'est pas rentable [6] . [ 21 ] Elle sait aussi qu'elle doit respecter les normes prévues par la Loi et le Règlement sur les services de garde éducatifs à l'enfance [7] .

De plus, elle devra obtenir un permis de la Ville de Mascouche et le financement pour l'achat de la propriété. [ 22 ] Contre-interrogée à savoir pourquoi ces conditions ne sont pas mentionnées dans le document qu'elle signe, elle déclare : «on avait convenu qu'on irait voir le notaire». [ 23 ] Avant que la rencontre puisse avoir lieu chez le notaire, l'architecte Vaccaro remet à Anna-Maria Esposito des plans préliminaires de la bâtisse (P-12). Elle constate alors qu'elle peut recevoir au plus 22 enfants.

Selon son expérience, le projet n'est pas rentable. [ 24 ] Le 19 octobre 2007 elle informe Pierre Carrière qu'elle ne peut réaliser son projet qu'elle doit retirer son offre. À cette date elle n'a pas reçu d'acceptation du copropriétaire Guy Bourassa qui n'a pas signé le document (P-1). [ 25 ] Elle réclame à Pierre Carrière le remboursement de son dépôt. Celui-ci lui répond qu'il doit d'abord parler à son associé. Finalement les copropriétaires refusent de les rembourser. [ 26 ] Éric Gauthier corrobore entièrement le témoignage de Anna-Maria Esposito.

C'est Pierre Carrière qui devait prendre rendez- vous avec son notaire Me Beauchamp pour rédiger une promesse d'achat avec les conditions particulières à l'usage envisagé et l'obtention du financement par la Banque TD. [ 27 ] C'est lui qui écrit le document (P-1) sous la dictée de Pierre Carrière. Le 19 octobre il communique avec ce dernier. Il

l'informe que le projet ne peut se réaliser. Il n'a jamais rencontré ni parlé au copropriétaire Guy Bourassa. La preuve en défense [ 28 ] Le témoignage du codéfendeur Guy Bourassa est bref. Il n'a ni rencontré ni parlé aux demandeurs. Il déclare que son ami Pierre Carrière avait son accord pour accepter l'offre d'achat. Il était heureux d'obtenir le prix demandé de 185 000 $. [ 29 ] Les témoignages de Pierre Carrière lors de l'interrogatoire hors cour [8] et de l'audience se résument comme ceci. [ 30 ] Guy Bourassa est un ami de longue date. Ils ont fait des études ensemble. Ils sont tous les deux comptables.

Ils sont copropriétaires depuis 1991 de l'immeuble de la rue Ste-Marie. [ 31 ] Il s'agit d'un immeuble locatif situé en zone commerciale vacant depuis le 31 juillet 2007.

En prévision de sa vente il a obtenu en juillet 2007 une évaluation établissant sa valeur marchande à 185 000 $ avant rénovation (P-14). [ 32 ] Ils ont mis l'immeuble en vente en l'annonçant dans les journaux locaux et par une simple affiche dans une des fenêtres sans intermédiaire. [ 33 ] Il déclare qu'il a eu plusieurs visites dont celle d'un homme et son fils qui désiraient y installer une pâtisserie ou une boulangerie. [ 34 ] C'est le 19 septembre qu'il fait visiter la propriété aux demandeurs. Cette visite, incluant la signature de l'offre et la remise du chèque, dure environ une heure.

Après avoir fait le tour de la propriété, les demandeurs veulent l'acheter au prix demandé dit-il de 185 000 $. [ 35 ] Il leur propose de faire « une espèce d'offre d'achat » et exige un dépôt de 10 % du prix de vente [9] . [ 36 ] Il soutient qu'il n'a pas eu connaissance que le notaire Beauchamp devait faire une offre d'achat avec toutes les conditions. Questionné à ce sujet, il répond : «Pas à ma connaissance, je n'ai jamais eu connaissance de ça» [10] . [ 37 ] Il nie avoir fait pression sur les demandeurs pour qu'ils signent le jour de la visite l'offre d'achat.

Il admet qu'il leur a mentionné que des gens étaient venus visiter la propriété et qu'ils étaient intéressés mais qu'ils n'avaient pas fait d'offres [11] . [ 38 ] Il reconnaît qu'il a dicté en grande

partie les termes de l'offre [12] écrite par Éric Gauthier. [ 39 ] Quant à lui, le notaire Beauchamp devait rédiger uniquement l'acte de vente si les demandeurs n'avaient pas leur notaire. Pour lui, l'offre de vente était celle signée le 19 septembre. [ 40 ] Il reconnaît qu'il a eu des discussions quant à la date de l'acte de vente. Selon lui ils auraient peut-être parlé de deux mois [13] . [ 41 ] Il soutient qu'il n'a pas été question de financement et non plus du nombre d'enfants que Anna-Maria Esposito voulait recevoir à sa garderie.

Il reconnaît toutefois que la visite d'un architecte était prévue pour qu'elle obtienne des plans pour l'aménagement du local. [ 42 ] Pour lui l'offre était complète, sans condition et il avait le mandat de son ami copropriétaire Bourassa de l'accepter. Les dispositions législatives [ 43 ] 1375. La bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l'obligation qu'à celui de son exécution ou de son extinction. 1385.

Le contrat se forme par le seul échange de consentement entre des personnes capables de contracter, à moins que la loi n'exige, en outre, le respect d'une forme particulière comme condition nécessaire à sa formation, ou que les parties n'assujettissent la formation du contrat à une forme solennelle. Il est aussi de son essence qu'il ait une cause et un objet. 1386. L'échange de consentement se réalise par la manifestation, expresse ou tacite, de la volonté d'une personne d'accepter l'offre de contracter que lui fait une autre personne. 1387.

Le contrat est formé au moment où l'offrant reçoit l'acceptation et au lieu où cette acceptation est reçue, quel qu'ait été le moyen utilisé pour la communiquer et lors même que les parties ont convenu de réserver leur accord sur certains éléments secondaires.

1388. Est une offre de contracter, la proposition qui comporte tous les éléments essentiels du contrat envisagé et qui indique la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. 1390. L'offre de contracter peut être faite à une personne déterminée ou indéterminée; elle peut être assortie ou non d'un délai pour son acceptation. Celle qui est assortie d'un délai est irrévocable avant l'expiration du délai; celle qui n'en est pas assortie demeure révocable tant que l'offrant n'a pas reçu l'acceptation. 1394.

Le silence ne vaut pas acceptation, à moins qu'il n'en résulte autrement de la volonté des parties, de la loi ou de circonstances particulières, tels les usages ou les relations d'affaires antérieures. Décision [ 44 ] Le contexte de la signature du document en litige est important. Selon la preuve les demandeurs visitent très

sommairement l'immeuble une heure à peine. Le défendeur Carrière leur représente que d'autres personnes sont intéressées. C'est lui qui leur suggère de faire « une espèce d'offre d'achat » dont il dicte la plus grande

partie des termes. [ 45 ] Pierre Carrière a étudié à l'École des Hautes Études Commerciales. Il est comptable. Le document qu'il dicte ne contient aucune clause favorable aux demandeurs pas même la visite annoncée de leur architecte. Le document ne mentionne pas d'inspection éventuelle par un expert en bâtiment alors que ce bâtiment est âgé de plusieurs années et dont l'entretien a été négligé au cours des années [14] . [ 46 ] Ce document ne précise pas non plus la date de clôture de la transaction. Plus important encore le nom du copropriétaire Guy Bourassa n'y est pas mentionné. Pierre Carrière le signe uniquement à

titre personnel. D'ailleurs Guy Bourassa n'a pas manifesté en temps utile son acceptation aux demandeurs. [ 47 ] La preuve convainc le Tribunal que les demandeurs croyaient sincèrement que le document était « temporaire » « provisoire ». Le notaire Beauchamp devait préparer une promesse d'achat avec les conditions usuelles pour ce genre de transaction (financement, inspection) ainsi que les conditions spécifiques à l'usage projeté. [ 48 ] Le Tribunal croit Anna-Maria Esposito lorsqu'elle affirme qu'elle devait d'abord obtenir les plans d'architecte pour vérifier la rentabilité du projet.

L'aménagement de la garderie devait permettre de recevoir 30 à 35 enfants. À défaut les dépenses prévues étaient supérieures aux revenus éventuels. Le projet n'était pas viable. [ 49 ] La preuve établit que Pierre Carrière sait avant la signature du document que l'architecte doit visiter les lieux et préparer les plans. Il sait que Anna-Maria Esposito doit obtenir un permis de la Ville pour opérer la garderie. À cause de sa formation il a dû s'interroger à savoir s'il y aura ou non du financement.

Le document est muet à cet effet. [ 50 ] La Cour d'appel a récemment confirmé un jugement de la Cour supérieure dans l'affaire Spano c. Palermo [15] . Dans cette affaire monsieur Spano voulait être déclaré propriétaire d'une propriété. Il fondait sa réclamation sur une promesse d'achat liant, selon ses prétentions, les parties. [ 51 ] Le juge d'instance a conclu que la promesse d'achat ne liait pas les vendeurs car ils croyaient sincèrement qu'elle avait été signée pour permettre à l'acheteur de vérifier s'il pouvait obtenir du financement. [ 52 ] La Cour d'appel a confirmé ce jugement.

Elle affirme que les constatations de fait du juge d'instance sont fondées puisque la promesse d'achat n'a pas été signée pour refléter la volonté ferme des vendeurs de vendre mais pour permettre à l'acheteur de vérifier s'il peut obtenir le financement requis. L'action en passation de

titre a été rejetée. [ 53 ] Par analogie le Tribunal est d'avis que cet arrêt s'applique en l'espèce. Le document signé le 19 septembre 2007 l'a été pour montrer l'intérêt des demandeurs dans cette propriété. Il devait nécessairement être suivi et remplacé par une promesse d'achat en bonne et due forme contenant les conditions particulières de cette transaction. Les demandeurs ne sont pas liés par le document «temporaire» «provisoire» qu'ils ont signé. [ 54 ] La demande principale est accueillie. [ 55 ] Considérant que « l'offre d'achat » ne lie pas les parties, la demande reconventionnelle est rejetée.

[ 56 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 57 ] ACCUEILLE la demande principale; [ 58 ] CONDAMNE les défendeurs GUY BOURASSA et PIERRE CARRIÈRE solidairement à payer aux demandeurs 18 500 $ avec intérêts au taux légal, l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. à compter de la mise en demeure, soit le 25 octobre 2007 et les dépens; [ 59 ] ORDONNE au mis en cause ME MARIO BEAUCHAMP notaire de remettre aux demandeurs 18 500 $ qu'il détient en fidéicommis, laquelle somme doit être appliquée au montant dû par les défendeurs; [ 60 ] REJETTE la demande reconventionnelle, sans frais. __________________________________ MONIQUE FRADETTE, j.C.Q. Me Robert G. McFetridge Avocat des demandeurs Me Pierre Goulet Avocat des défendeurs Date d’audience : 8 septembre 2010