2014 QCCQ 8741, 2014 QCCQ 8741

JF 1075 Syndicat de la corpropriété Sommet Côte d'azur phase 1 c. Allen 2014 QCCQ 8741 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-22-015601-147 DATE : 10 septembre 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE JEAN FAULLEM, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ SOMMET CÔTE D'AZUR PHASE I Demandeur c.

SEAN ALLEN Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alléguant n'avoir reçu aucun paiement de la part de monsieur Sean Allen depuis juin 2008 relativement aux charges communes, le Syndicat de la copropriété Sommet Côte d'Azur Phase I ( le Syndicat ) requiert l'éviction de la copropriété divise et l'autorisation de vendre celle-ci. [ 2 ] En défense, monsieur Allen allègue que l'état de compte qui lui est soumis ne tient pas compte de toutes les sommes qu'il a payées au Syndicat. [ 3 ] Monsieur Allen conteste également l'exigibilité des pénalités, des honoraires professionnels et des intérêts réclamés.

I- QUESTIONS EN LITIGE [ 4 ] Les questions auxquelles le Tribunal doit répondre sont les suivantes :

A) Monsieur Allen est-il en défaut de payer les charges communes de sa copropriété divise et dans l'affirmative, quel est le montant qui est dû au Syndicat?

B) Le Syndicat est-il en droit d'obtenir le délaissement forcé de la copropriété divise et sa vente sous contrôle de justice de gré à gré? II- CONTEXTE ET ANALYSE [ 5 ] Monsieur Allen est propriétaire de l'unité de copropriété numéro 479 du Sommet Côte d'Azur depuis le 15 mars 2006. [ 6 ] Monsieur Allen acquiert cette unité d'habitation à des fins d'investissement.

Celle-ci est donc offerte en location depuis son acquisition. [ 7 ] À la suite d'un changement au sein du Conseil d'administration du Syndicat, survenu à la fin de l'année 2011 ou au début de 2012, il est porté à la connaissance du nouveau président du Syndicat, monsieur Ali Bejaoui, qu'aucune charge commune n'a été perçue de monsieur Allen depuis le mois de juin 2008. [ 8 ] Ayant eu quelques difficultés à retracer les coordonnées de monsieur Allen, ce n'est qu'à l'automne 2012 que monsieur Bejaoui

réussit à parler à ce dernier. Il l'avise alors qu'il est en défaut d'acquitté pour plus de 8 000 $ de charges communes. [ 9 ] À la suite de la conversation téléphonique, monsieur Bejaoui envoie à monsieur Allen un préavis de défaut daté du 21 novembre 2012.

L'avis, acheminé par courrier recommandé, n'est pas réclamé par le destinataire. [ 10 ] Après avoir reparlé à monsieur Allen, un deuxième avis de défaut, daté du 26 décembre 2012, lui est envoyé, mais cette fois-ci par courrier régulier. [ 11 ] En février 2013, le Syndicat fait parvenir à monsieur Allen un nouveau relevé de compte indiquant un solde à payer de 9 030,29 $. [ 12 ] Ce relevé de compte est accompagné d'un avis du Syndicat expliquant l'application des frais de pénalités en cas de défaut de paiement des charges communes. [ 13 ] Le 22 avril 2013, n'ayant reçu aucun paiement de la part de monsieur Allen, le Syndicat fait publier, au registre foncier de la circonscription foncière de Gatineau, un avis d'hypothèque légale portant le numéro d'inscription 19873365. [ 14 ] L'avis d'hypothèque est dûment signifié, par huissier, à monsieur Allen. [ 15 ] Le 30 avril 2013, toujours impayé, le Syndicat signifie à monsieur Allen et publie au même registre foncier un préavis d'exercice de vente sous contrôle de justice portant le numéro 20227411. [ 16 ] La requête introductive d'instance en délaissement forcé et vente sous contrôle de justice de gré à gré, datée du 25 novembre 2012, est finalement signifiée à monsieur Allen le 22 janvier 2014.

A) Les charges communes [ 17 ] Monsieur Allen reconnaît ne pas avoir payé la totalité des charges communes de l'immeuble. Il allègue, par contre, qu'en 2009 ou en 2010, il aurait remis au Syndicat une somme de 3 000 $ en paiement des charges communes dues à ce moment. [ 18 ] Monsieur Allen explique que l'ancien Conseil d'administration lui permettait de payer les charges communes seulement une fois à tous les deux ans. À cet effet, monsieur Allen dépose une copie d'une traite bancaire du 14 mai 2008 émise par la Banque CIBC, laquelle fait état du paiement d'une somme de 1 524 $.

Cette traite bancaire indique, de façon manuscrite, qu'il s'agit du paiement des charges communes de 2006 et 2007. [ 19 ] Monsieur Allen n'est cependant pas en mesure de déposer quelque document que ce soit relativement au paiement de 3 000 $ qu'il aurait effectué en 2009 ou en 2010. [ 20 ] Monsieur Allen précise toutefois que ce paiement de 3 000 $ portait sur les charges communes exigées pour les années 2008 à 2010. Or, en plaidoirie, le procureur du Syndicat renonce, au nom de sa cliente, à réclamer le montant des charges communes antérieures au mois de décembre 2010.

Sans que ce moyen de défense ne soit soulevé par monsieur Allen, le Syndicat reconnaît que toute réclamation antérieure à décembre 2010 serait prescrite, puisque la requête introductive d'instance est timbrée en décembre 2013. [ 21 ] En conséquence, peu importe que monsieur Allen soit en mesure de prouver le paiement de 3 000 $, celui-ci aurait de toute façon été exécuté pour une période qui n'est plus réclamée par le Syndicat. [ 22 ] Le nouvel état de compte, pièce P-4 b), produit par le Syndicat, indique un solde dû en capital, frais et intérêts, en date du 31 décembre 2014, de 26 584,28 $, détaillés comme suit : — Charges communes depuis le mois de décembre 2010 : 9 058,00 $ — Pénalités : 4 725,00 $ — Honoraires d'avocat : 4 064,28 $ — Intérêts : 8 737,00 $

i) Charges communes [ 23 ] En ce qui a trait au solde de 9 058 $ représentant le capital des charges communes, le Tribunal conclut que cette somme est due : monsieur Allen n'offre aucun moyen de défense à ce chapitre. ii) Les pénalités [ 24 ] Le Syndicat allègue que l'assemblée des copropriétaires aurait adopté un règlement au début de l'année 2013 stipulant l'application de pénalités financières à l'égard de tout copropriétaire à qui un avis de défaut de payer les charges communes est envoyé. [ 25 ] Aucune disposition de la Déclaration de copropriété publiée au registre foncier sous le numéro 12700704 ne prévoit une telle pénalité. [ 26 ] Cependant, l'article 132 de la Déclaration de copropriété stipule ce qui suit :

«

ARTICLE 132. Les décisions régulièrement prises et les règlements régulièrement adoptés obligent tous les copropriétaires, même les opposants et ceux qui n'ont pas été représentés à l'assemblée. Une copie du procès-verbal de toute assemblée est fournie à chaque copropriétaire par le conseil d'administration du syndicat. Il en est de même de tout règlement. » [ 27 ] Conformément à l'

article 2860 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ), un acte juridique constaté dans un écrit doit être prouvé par la production de l'écrit. Or, le Syndicat ne produit pas au dossier de la Cour le nouveau règlement adopté en 2013 par l'assemblée des copropriétaires, et rien n'indique que le Syndicat n'est pas en mesure de produire ce document. [ 28 ] Monsieur Allen n'admet pas l'existence du règlement et il en conteste l'applicabilité. Ainsi, le Syndicat devait produire ce document afin que cette preuve soit recevable par le Tribunal.

Le dépôt de l'avis contenu au relevé de compte du 18 février 2013, pièce P-11, n'est pas suffisant. [ 29 ] En conséquence, le Syndicat n'est pas en mesure de faire la démonstration, de façon prépondérante, de l'existence du règlement du syndicat autorisant celui-ci à percevoir des frais de pénalités en cas de défaut de paiement des charges communes.

Le Tribunal déclare donc que monsieur Allen n'est pas tenu de payer les pénalités réclamées. iii) Les honoraires d'avocat [ 30 ] L'état de compte produit par le Syndicat indique différents montants totalisant 4 064,28 $, lesquels sont facturés à monsieur Allen pour des honoraires d'avocat payés par le Syndicat. [ 31 ] Or, le Syndicat ne produit aucune des factures au soutien de cette réclamation.

Au surplus, aucune preuve testimoniale n'est offerte afin d'expliquer au Tribunal la nature des services rendus. [ 32 ] Comme déjà mentionné, la règle de la meilleure preuve, émanant de la Commom Law, mais qui est codifiée à l'

article 2860 C.c.Q. , prévoit qu'une preuve secondaire ou inférieure peut être administrée seulement lorsqu'il y a impossibilité, malgré la bonne foi et la diligence d'une partie, de produire l'original de l'écrit ou la copie qui en tient lieu. [ 33 ] Encore une fois, il n'est pas démontré que le Syndicat est empêché de produire les comptes d'honoraires et monsieur Allen s'oppose à cette

partie de la réclamation. [ 34 ] En conséquence, par faute de présenter un élément de preuve prépondérante, cette

partie de la réclamation est également rejetée. iv) Les intérêts [ 35 ]

L'article 145 de la Déclaration de copropriété prévoit l'imposition d'un intérêt de 2 % par mois, soit 24 % par année, sur les arrérages dus des charges communes. [ 36 ] Ainsi, ce poste de réclamation est retenu par le Tribunal. [ 37 ] En conclusion, le Tribunal détermine, après exclusion des frais de pénalités et des honoraires d'avocat, que monsieur Allen doit 17 795 $ au Syndicat en date du 31 décembre 2014. En effet, le Syndicat peut réclamer à monsieur Allen les sommes dues jusqu'à la fin de la présente année, puisqu'il y a perte du bénéfice du terme, conformément à l'article 143 de la Déclaration de copropriété. La cotisation annuelle de 2014 est donc entièrement exigible.

B) Le délaissement forcé et la vente en justice [ 38 ] Puisque le Tribunal constate que monsieur Allen est en défaut de payer 17 795 $ à son Syndicat, le Tribunal doit maintenant déterminer si ce dernier peut requérir la vente en justice de la copropriété divise. [ 39 ] Les articles 1064 , 1071 et 1072 C.c.Q. confirment l'obligation du copropriétaire de payer au Syndicat les charges communes. [ 40 ]

En cas de non-paiement, les articles 2724 (3) et 2729 C.c.Q. autorisent le Syndicat à publier une hypothèque légale grevant la fraction des copropriétaires en défaut. [ 41 ] Dans l'éventualité ou la dette n'est toujours pas payée par le copropriétaire en défaut, le Syndicat peut requérir, en vertu des articles 2791 et ss.

C.c.Q. , le délaissement forcé et la vente sous contrôle de justice de l'immeuble en cause. [ 42 ] Le Syndicat prouve, de façon prépondérante, conformément aux articles 2803 et 2804 C.c.Q. , son droit d'obtenir les conclusions recherchées à sa requête introductive d'instance. [ 43 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 44 ] DÉCLARE que monsieur Allen doit au Syndicat de la copropriété Sommet Côte d'Azur Phase I, en date de ce jour, mais pour valoir jusqu'au 31 décembre 2014, 17 795 $ en arrérages de charges communes et en intérêts au taux de 24 % l'an; [ 45 ] ORDONNE au défendeur, et à tout autre occupant, de délaisser l’immeuble ci-après décrit en faveur du demandeur dans les dix (10) jours de la signification du jugement à intervenir :

DÉSIGNATION Lot : […] Cadastre du Québec Circonscription foncière de Gatineau Adresse : […] Gatineau (Québec) […] [ 46 ] ORDONNE qu'en cas de défaut du défendeur et de tout autre occupant de délaisser l'immeuble, qu'il soit procédé à l'expulsion par voie de justice, le cas échéant; [ 47 ] NOMME M.

Jacques Derepentigny, huissier de justice, faisant affaires au 57, rue St-Jean Baptiste, Bureau 201, Salaberry-de- Valleyfield (Québec), J6T 1Z6, comme personne désignée pour vendre l'immeuble ci-haut décrit au nom du défendeur et pour entreprendre les démarches nécessaires pour trouver un acquéreur pour l'immeuble ci-haut décrit, et; [ 48 ] ORDONNE qu'il soit investi de toute l'autorité et des pouvoirs nécessaires pour signer tout acte ou document requis pour l'accomplissement de la vente de l'immeuble et PRESCRIT qu'il soit rémunéré au tarif de 125,00 $ l'heure, plus les déboursés encourus; [ 49 ] AUTORISE la personne désignée à retenir les services de tout courtier en immeuble pour l'aider à trouver un acheteur éventuel et, en ce cas, à négocier à

titre de rémunération, si la vente se conclut, une commission n'excédant pas 7 % du prix de vente payable à même le produit de la vente; [ 50 ] ORDONNE la vente sous contrôle de justice, de gré à gré, de l'immeuble ci-devant décrit aux conditions suivantes :

a) La vente sera faite sans garantie de qualité;

b) La personne désignée, à savoir M. Jacques Derepentigny, pourra retenir les services d’un courtier en immeuble aux fins de la vente de l’immeuble et consentir un mandat de vente tout en ayant eu au préalable l’accord de la

partie demanderesse sur le choix dudit courtier;

c) Le montant de dépôt minimum requis devant être remis avec toute offre d’achat sera équivalent à 5 % du prix offert au moyen d’un chèque visé fait à l’ordre de la personne désignée, en fidéicommis;

d) La personne désignée est autorisée à vendre l’immeuble ci-haut désigné à un prix égal ou supérieur au montant suivant : Lot : 3 444 497 Évaluation municipale : 186 300,00 $ Prix de vente : 186 300,00 $

e) Toute offre d’achat présentée devra être approuvée par écrit par le demandeur, à défaut de quoi la personne désignée ne pourra procéder à la vente de l’immeuble;

f) Toute somme reçue par la personne désignée devra être déposée dans un compte en fiducie;

g) La personne désignée devra dresser un état de collocation et distribuer le produit de la vente de l’immeuble ci-haut désigné selon les prescriptions de la Loi;

h) La vente ne sera parfaite que lorsque le prix total aura été payé et il ne pourra y avoir occupation et/ou possession avant cette date;

i) La vente sera faite sans garantie et de plus, la personne désignée pour faire la vente agira au nom du défendeur et ne sera tenue personnellement à aucune obligation incombant au vendeur en vertu de la loi;

j) L’acheteur acquittera les droits de mutation ainsi que toutes autres taxes ou impositions quelconques relatives à l’immeuble. L’acheteur assumera les baux existants, le cas échéant. Il devra aussi s’engager à payer toutes les taxes, cotisations et répartitions foncières échues et à échoir, y compris la proportion de celles-ci pour l’année courante à compter de la signature de l’acte de vente et aussi payer, à compter de cette date, tous les versements en capital et intérêts à échoir sur toutes les taxes spéciales imposées avant, dont le paiement est réparti sur plusieurs années;

k) L’acheteur assumera les honoraires de préparation de l’acte de vente, les frais d’inscription ainsi que la copie additionnelle dudit acte pour le demandeur. Les frais de radiation seront à la charge du vendeur;

l) Si l’immeuble est adjugé au demandeur ou à un créancier hypothécaire dont la créance est portée à l’état certifié par l’officier de la publicité des droits, l’adjudicataire pourra retenir le prix d’adjudication jusqu’à concurrence de sa créance et il devra verser, dans les cinq (5) jours de la fin du délai de contestation du projet d’état de collocation, les deniers nécessaires pour satisfaire aux créances préférées à la sienne. [ 51 ] AUTORISE le demandeur à se porter enchérisseur et le cas échéant, acquéreur de l'immeuble à être vendu et AUTORISE ce dernier à retenir le prix de vente jusqu'à concurrence de sa créance s'il s'en porte acquéreur; [ 52 ] DÉCLARE que la vente ne sera parfaite qu'au moment du paiement total du prix de vente; [ 53 ] LE TOUT avec entiers dépens. __________________________________ JEAN FAULLEM, J.C.Q.

Me Jean-François Gendron Réso Condo Inc. Procureurs du demandeur Monsieur Sean Allen Défendeur Date d'audience: 8 août 2014