2016 QCCA 538, 2016 QCCA 538

9185-4000 Québec inc. c. Centre commercial Innovation inc. 2016 QCCA 538 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-008732-148 (200-17-014318-117) DATE : 29 juin 2016 CORAM : LES HONORABLES GUY GAGNON, J.C.A. JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A. 9185-4000 QUÉBEC INC. GEORGES ASSALY NOURA KAHWAGI APPELANTS - demandeurs c. CENTRE COMMERCIAL INNOVATION INC. INTIMÉE – défenderesse – demanderesse en garantie et MÉTRO RICHELIEU INC.

INTIMÉE – défenderesse en garantie ARRÊT RECTIFICATIF [ 1 ] Les appelants demandent à la Cour de rectifier l’arrêt rendu le 29 mars 2016 en raison d’une erreur de calcul. [ 2 ] En effet, aux paragraphes 38 et 51 dudit arrêt, la Cour a omis par inadvertance de considérer que le loyer de janvier 2011 a été payé à l’intimée Centre commercial Innovation inc. [ 3 ] Vu l’article 338 C.p.c. , l’arrêt sera rectifié en conséquence.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 4 ] RECTIFIE les paragraphes 38 et 51 de l’arrêt rendu le 29 mars 2016 de façon à ce qu’ils soient ainsi rédigés : [38] Le total du loyer entre le 1 er novembre 2010 et le 11 avril 2011 est de 62 424,91 $ 10 . Le loyer doit être payé en entier entre le 1 er novembre et le 24 novembre 2010, soit la somme de 8 834 $. Quant au loyer dû entre le 24 novembre 2010 et le 11 avril 2011, totalisant 53 590,91 $, la moitié de cette somme doit être payée, soit 26 795,46 $. Comme le loyer de janvier 2011 (11 630,73 $) a déjà été payé, une somme de 15 164,72 $ est due.

En tout, les appelants doivent donc payer 23 998,72 $ (15 164,72 $ + 8 834 $). Comme le dépôt de garantie de 22 575 $ a été encaissé, ils ne doivent plus qu’un montant de 1 423,72 $. [51] CONDAMNE 9185-4000 Québec inc. et Noura Kahwagi, solidairement, après compensation, à payer la somme de 1 423,72 $, avec intérêt et indemnité additionnelle et les dépens depuis le 22 juillet 2011. [ 5 ] LE TOUT sans frais de justice. GUY GAGNON, J.C.A. JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A.

Me Saeb Kilani Gagnon Brunet Kilani Procureurs des appelants Me Gary Makila Fasken Martineau DuMoulin Procureurs de l’intimée Centre Commercial Innovation inc. Me Bernard Vachon KSA Avocats Procureurs de l’intimée Métro Richelieu inc. 9185-4000 Québec inc. c. Centre commercial Innovation inc. 2016 QCCA 538 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-008732-148 (200-17-014318-117) DATE : 29 mars 2016 CORAM : LES HONORABLES GUY GAGNON, J.C.A. JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A. 9185-4000 QUÉBEC INC. GEORGES ASSALY NOURA KAHWAGI APPELANTS - demandeurs c.

CENTRE COMMERCIAL INNOVATION INC. INTIMÉE – défenderesse – demanderesse en garantie et MÉTRO RICHELIEU INC. INTIMÉE – défenderesse en garantie ARRÊT [1] Les appelants se pourvoient contre un jugement rendu le 24 juillet 2014 par la Cour supérieure, district de Québec (l’honorable Suzanne Hardy-Lemieux), qui rejette la demande de résiliation d’un bail conclu avec l’intimée Centre commercial Innovation inc. (ci- après « CCI »), sa demande de dommages-intérêts et accueille la demande reconventionnelle de CCI pour loyer impayé et déguerpissement des lieux loués [1] .

Le jugement rejette aussi le recours en garantie exercé par CCI à l’encontre de l’intimée Métro Richelieu inc. (ci-après « Métro »). [2] Le pourvoi soulève des questions relatives aux obligations résultant d’un bail d’un local situé dans un centre commercial, dont la responsabilité du locateur de procurer la jouissance paisible des lieux pendant la durée du bail. [3] Le 24 février 2010, les appelants signent un bail pour une durée de dix ans avec CCI pour la location d’un local commercial, afin d’y exploiter une franchise d’un restaurant « Amir ».

Lors des négociations ayant mené à la signature du bail, ils apprennent que le locataire situé au-dessus du local à louer est une épicerie Métro. Ils n’apprendront que plus tard qu’il s’agissait d’un entrepôt de Métro et non d’une épicerie. [4] Le restaurant ouvre ses portes en mai 2010. [5] En septembre 2010, CCI informe les appelants qu’elle doit procéder à des travaux urgents de réfection du revêtement extérieur de l’immeuble. Les travaux débutent le 13 septembre et sont complétés le 23 novembre.

Ces travaux sont quelque peu perturbants et nécessitent l’enlèvement de la terrasse extérieure et la condamnation de la porte donnant directement accès vers l’extérieur. Les appelants perçoivent un bruit important qui incommode la clientèle, dès le début des travaux.

[ 6 ] Alors que les travaux sont terminés, les appelants constatent que le bruit perdure et provient du local de Métro. Ils se plaignent pour la première fois auprès de CCI le 24 novembre 2010. Il est utile de reprendre le contenu de cette missive : Madame, La présente est pour vous aviser que depuis plus d’un mois, on entend de bruits énormes qui viennent du local du Métro et qui dérangent beaucoup nos clients (surtout durant les heures de repas).

On a envoyé à plusieurs reprises des avis aux locataires de l’emplacement mais en vaine(les déplacements de chariots ne s’arrêtent pas et les clients continuent à se plaindre). Si c’est possible d’intervenir auprès de vos locataires pour résoudre le problème qui devient insupportable et que je pourrais considérer comme vice caché. Merci d’avance pour votre aide précieuse. (transcription conforme) [ 7 ] En décembre 2010, CCI informe Métro de la situation et lui demande de la corriger.

Malgré de nombreux efforts de la part de CCI et de Métro pour faire cesser le bruit, il demeure un bruit anormal et perceptible dans le restaurant. [ 8 ] Le 23 février 2011, les appelants intentent un recours en « annulation » du bail et dommages-intérêts. [ 9 ] Le 11 avril 2011, les appelants quittent les lieux loués, laissant impayés les loyers des mois de novembre et décembre 2010 ainsi que février, mars et avril 2011.

Le jugement [ 10 ] Après l’audition des témoins de faits et de trois experts, la juge conclut à la présence d’un bruit anormal et perceptible dans le restaurant, provenant de l’entrepôt Métro situé partiellement au-dessus du restaurant. [ 11 ] Après analyse, elle en vient à la conclusion que les appelants n’ont pas démontré, au moyen d’une preuve crédible et indépendante, que la perte du chiffre d’affaires (entre septembre et novembre 2010) est causée uniquement par le bruit des travaux de rénovation au revêtement extérieur. Cette

partie du jugement ne fait pas l’objet de l’appel. [ 12 ] En ce qui concerne la période débutant en novembre 2010, la juge retient que les locataires présents dans les mêmes locaux, entre janvier et juin 2007, ne se sont pas plaints du bruit, que les appelants devaient savoir que la structure de l’immeuble est construite de béton et d’acier, qu’ils n’ont formulé aucune plainte avant novembre 2010 et que Métro n’a pas changé ses méthodes d’exploitation en 2010 et 2011.

Elle conclut que les appelants n’ont pas établi que la perte du chiffre d’affaires est causée uniquement par le bruit. [ 13 ] En conséquence, elle rejette la demande de résiliation de bail et dommages-intérêts et condamne les appelants à payer 106 961 $ à

titre de pénalité pour déguerpissement et 35 830 $ à

titre de loyer impayé. Analyse [ 14 ] Les appelants soutiennent que la juge a omis de conclure au défaut de respecter l’obligation impérative de procurer la jouissance paisible des lieux loués et de considérer que CCI était tenue de lui garantir que le bien pouvait servir à l’usage pour lequel il était loué.

Ainsi, la juge ne pouvait conclure à l’anormalité d’un bruit présent dans les lieux loués sans analyser les conséquences juridiques de cet état de fait. [ 15 ] Voici comment la juge s’exprime eu égard à la présence de bruit : [47] Tous les experts s’entendent pour constater la présence d’un bruit qui, dans un restaurant, est anormal. Tous conviennent que ces bruits proviennent de l’entrepôt de Métro situé partiellement au-dessus du restaurant Amir.

Ils remarquent que ce type de bruit est anormal pour un restaurant quoique la perception de ce bruit est subjective puisqu’elle varie d’une personne à l’autre. [ 16 ] Après quoi, elle se demande si le bruit est la cause de la perte du chiffre d’affaires : [72] De ces rapports, le Tribunal conclut qu’il y a effectivement la présence d’un bruit anormal et perceptible dans le restaurant Amir au mois de janvier 2011. Ce bruit est-il la cause de la perte du chiffre d’affaires du restaurant?

Cette question sera discutée dans une rubrique suivante. [ 17 ] Les appelants ont raison d’affirmer qu’avant de se prononcer sur la question du lien causal entre la perte du chiffre d’affaires et le bruit, la juge aurait dû répondre à la question de savoir si CCI a rempli son obligation de procurer à ses locataires la jouissance paisible des lieux. [ 18 ] L’

article 1854 C.c.Q. prévoit ce qui suit :

1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail. Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l'usage pour lequel il est loué, et de l'entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail. 1854. The lessor is bound to deliver the leased property to the lessee in a good state of repair in all respects and to provide him with peaceable enjoyment of the property throughout the term of the lease.

He is also bound to warrant the lessee that the property may be used for the purpose for which it was leased and to maintain the property for that purpose throughout the term of the lease. [ 19 ] L’obligation faite au locateur de procurer à son locataire la libre jouissance des lieux loués constitue l’essence même du contrat de louage [2] .

Selon le professeur Jobin, il s’agit de l’obligation fondamentale et essentielle du contrat de louage [3] . [ 20 ] L’obligation du locateur en est une de résultat dont il ne peut s’exonérer qu’en prouvant force majeure ou la faute d’une personne dont il n’est pas responsable [4] . Au surplus, le législateur prévoit spécifiquement que le locateur doit garantir le locataire contre les troubles de faits que pourraient causer d’autres colocataires [5] . [ 21 ] D'autre part, les locataires d'un immeuble ont des obligations particulières envers les autres locataires. L'

article 1860 C.c.Q . expose précisément leurs devoirs : 1860. Le locataire est tenu de se conduire de manière à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires. Il est tenu, envers le locateur et les autres locataires, de réparer le préjudice qui peut résulter de la violation de cette obligation, que cette violation soit due à son fait ou au fait des personnes auxquelles il permet l'usage du bien ou l'accès à celui-ci. Le locateur peut, au cas de violation de cette obligation, demander la résiliation du bail. 1860.

A lessee is bound to act in such a way as not to disturb the normal enjoyment of the other lessees. He is bound, towards the lessor and the other lessees, to make reparation for injury that results from a violation of that obligation, whether the violation is due to his own act or to the act of persons he allows to use or to have access to the property. In case of violation of this obligation, the lessor may apply for resiliation of the lease. [ 22 ] Pour apprécier le comportement fautif, il est possible, par analogie, de référer aux critères qui se dégagent de l'

article 976 C.c.Q. Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n'excèdent pas les limites de la tolérance qu'ils se doivent. Comme l'explique le professeur Deslauriers, « chacun doit supporter les bruits et les inconvénients raisonnables, sans cependant être obligé de subir les excès… » [6] . [ 23 ] Ainsi, la jouissance normale des lieux s’apprécie selon les circonstances de l’affaire et la perception d’une personne raisonnable. De même, les inconvénients normaux du voisinage s’évaluent selon la nature, la situation ou les usages.

Il faut en déduire que les colocataires doivent supporter le bruit et les inconvénients normaux du voisinage, sans cependant être obligés d’en subir les excès. Ce ne sont que les inconvénients qui présentent un caractère anormal et persistant qui doivent être sanctionnés. [ 24 ] Le caractère anormal et persistant du trouble peut donner ouverture, selon les circonstances, à une diminution de loyer ou à la résiliation du bail, avec ou sans dommages-intérêts. L’

article 1861 C.c.Q. est ainsi libellé :

1861. Le locataire, troublé par un autre locataire ou par les personnes auxquelles ce dernier permet l'usage du bien ou l'accès à celui-ci, peut obtenir, suivant les circonstances, une diminution de loyer ou la résiliation du bail, s'il a dénoncé au locateur commun le trouble et que celui-ci persiste. Il peut aussi obtenir des dommages-intérêts du locateur commun, à moins que celui-ci ne prouve qu'il a agi avec prudence et diligence; le locateur peut s'adresser au locataire fautif, afin d'être indemnisé pour le préjudice qu'il a subi. 1861.

A lessee who is disturbed by another lessee or by persons whom another lessee allows to use or to have access to the property may obtain, according to the circumstances, a reduction of rent or the resiliation of the lease, if he notified the common lessor of the disturbance and if the disturbance persists.

He may also recover damages from the common lessor unless the lessor proves that he acted with prudence and diligence; the lessor has a recourse against the lessee at fault to be indemnified for the injury suffered by him. ** [ 25 ] La preuve retenue par la juge indique que le problème de bruit a été dénoncé en novembre 2010 et que, malgré cette dénonciation et les mesures entreprises par Métro, le bruit anormal a persisté.

La preuve démontre un trouble anormal et persistant, par opposition à un inconvénient normal de voisinage, ce qui peut engendrer, même en l’absence de faute de la part du locateur, une conséquence juridique. [ 26 ] Sans remettre en question ses propres constats de faits, la juge n’a tiré aucune conséquence juridique pour les troubles anormaux et persistants qu’elle a retenus de la preuve.

Elle s’est plutôt employée à rechercher un lien de causalité entre une faute et un dommage sans considérer l’obligation de résultat à laquelle était tenue l’intimée. [ 27 ] Le fait que certaines personnes, reliées au propriétaire par ailleurs, aient utilisé le local trois ans auparavant pendant six mois et qu’elles ne se soient pas plaintes du bruit, est très peu pertinent.

Il en est de même de la détermination voulant que les appelants ne se soient pas plaints avant l’automne 2010, ils s’en sont expliqués. [ 28 ] Également, l’affirmation selon laquelle les appelants ne pouvaient ignorer que la structure de l’immeuble est construite de béton et d’acier est sans pertinence. Le locateur ne peut se décharger de sa responsabilité en soutenant que son locataire aurait dû découvrir un problème ou un vice affectant l’immeuble [7] .

Ajoutons à cela que, dans le présent cas, la juge a retenu que CCI a commis une faute en n’indiquant pas aux appelants qu’un entrepôt était exploité au-dessus du local loué. [ 29 ] Finalement, et le plus important, la juge ne pouvait rejeter le recours en vertu de l’

article 1854 C.c.Q. en se basant sur le fait que les appelants n’ont pas réussi à démontrer que le faible niveau de leur chiffre d’affaires découle nécessairement de la présence de bruit. Là n’était pas leur fardeau. La jouissance des lieux qui abritent un restaurant ne s’évalue pas qu’en fonction de son chiffre d’affaires.

En effet, trop de facteurs peuvent influencer le chiffre d’affaires d’une entreprise en démarrage. [ 30 ] Les constats de faits de la juge selon lesquels les appelants doivent subir un bruit « anormal pour un restaurant » et que ce bruit provient de l’entrepôt exploité par un autre locataire auraient dû conduire à affirmer que le locateur ne remplit pas adéquatement sa principale obligation. [ 31 ] Reste à voir si et comment l’inexécution de l’obligation peut être sanctionnée. À cet égard, l’

article 1863 C.c.Q. donne ouverture à trois options : l’exécution en nature, la résiliation du bail ou la diminution du loyer. Nous l’avons vu, l’exécution en nature n’a pas été possible, malgré les efforts apportés en ce sens. [ 32 ] La résiliation d’un bail est possible même si nous ne sommes pas en présence d’une perte totale de jouissance des lieux.

Selon le professeur Deslauriers, pour résilier le bail, le préjudice doit être « sérieux et grave, au point d’empêcher ou de diminuer gravement la jouissance du bien ou des lieux » [8] . [ 33 ] Or, on voit mal comment on peut imposer à un locataire qui exploite un restaurant de subir « un bruit anormal pour un restaurant » de façon quotidienne, pendant toute la durée de son bail de dix ans. Force est de constater que le locateur n’a pas été en mesure de faire cesser le trouble de voisinage. Quoique la perte de jouissance soit partielle plutôt que totale, le trouble est sérieux.

L’expectative légitime de pouvoir obtenir la jouissance paisible des lieux étant compromise, une résiliation du bail s’imposait. [ 34 ] En effet, la nature même du commerce de restauration conduit à affirmer que des bruits anormaux constituent une sérieuse diminution de jouissance des lieux. Il ne fait pas de doute qu’un restaurant doit offrir une certaine tranquillité à sa clientèle, telle une ambiance sonore appropriée. [ 35 ] Dans les circonstances, et compte tenu de la nature même du commerce des appelants, la juge aurait dû conclure à la résiliation du bail.

Comme le souligne le professeur Jobin, la résiliation prend effet à la date à laquelle la violation est devenue certaine [9] . De la preuve retenue par la juge, l’on comprend que, le 20 janvier 2011, Métro fait modifier ses systèmes. Le 21 janvier 2011, d’autres mesures acoustiques sont prises et le bruit persiste. Cette situation est d’ailleurs confirmée par le procureur de l’intimée CCI, dans une lettre qu’il adresse à Métro le 8 février 2011, prévoyant d’ailleurs que les appelants déposeront des procédures sous peu. [ 36 ] De fait, les procédures ont été introduites le 23 février

Malgré les procédures, Métro effectue d’autres tests acoustiques

sur les transpalettes au début du mois d’avril 2011. Voici ce que la juge en conclut : [40] Des tests acoustiques sur les transpalettes ont lieu au début d’avril 2011. La conclusion est que peu importe le type de roues utilisées, le bruit demeure. Monsieur Roy achète même un nouvel appareil transpalette. Son utilisation ne change rien au bruit entendu au restaurant. De la même façon, le transpalette fait le même bruit qu’il soit vide ou plein. [ 37 ] Il ressort de la preuve que la situation est en quelque sorte cristallisée au début du mois d’avril 2011, moment où les appelants ont abandonné les lieux.

Il convient donc de résilier le bail à compter du 11 avril 2011. Par ailleurs, il est approprié de diminuer le loyer de moitié, pour la période entre le 24 novembre 2010 et le 11 avril 2011, soit pour quatre mois et demi, compte tenu de la preuve. [ 38 ] Le total du loyer dû entre le 1 er novembre 2010 et le 11 avril 2011 est d’environ 62 424 $ [10] . Le loyer doit être payé en entier entre le 1 er novembre et le 24 novembre 2010, soit la somme de 8 834 $. Quant au loyer dû entre le 24 novembre 2010 et le 11 avril 2011, totalisant 53 590 $, la moitié de cette somme doit être payée, soit 26 795 $.

En tout, les appelants doivent donc payer 35 629 $ (26 795 $ + 8 834 $). Comme le dépôt de garantie de 22 575 $ a été encaissé, ils ne doivent plus qu’un montant de 13 054 $. ** [ 39 ] La réclamation en dommages-intérêts constitue un recours distinct de celui en résiliation de bail ou en diminution de loyer. Ce second recours peut être exercé concurremment au premier ou encore de façon séparée [11] . [ 40 ] La juge a eu raison de rejeter la réclamation pour pertes de profits. En appel, les appelants ne remettent pas en cause cette détermination.

Par contre, ils estiment avoir droit à des dommages représentant le montant investi dans les améliorations locatives, totalisant 211 345 $. [ 41 ] Le deuxième alinéa de l’

article 1861 C.c.Q. prévoit que le locataire troublé par le fait d’un autre locataire ne peut obtenir des dommages-intérêts du locateur commun, si ce dernier a agi avec prudence et diligence. [ 42 ] Or, il découle de l’ensemble des motifs de la juge que l’intimée CCI a agi avec prudence et diligence, à tout le moins jusqu’en avril 2011, en tentant de régler les problèmes de bruit provenant de son autre locataire. La preuve démontre que CCI est intervenue auprès de Métro pour qu’elle corrige la situation, sans succès.

On ne peut lui reprocher de ne pas avoir tenté de mettre fin au bail de Métro alors que les appelants ont déguerpi. La réclamation pour les améliorations locatives ne sera donc pas accordée. [ 43 ] La condamnation à l’endroit de l’appelant Georges Assaly est aussi mal fondée car le cautionnement de ce dernier n’est applicable qu’aux huit dernières années du bail. [ 44 ] La demande de CCI de réserver ses droits relativement à tout recours récursoire ou autre à l’encontre de Métro ne sera pas accordée.

L’intimée n’a pas formé d’appel à l’encontre du jugement qui rejette son action en garantie, ce qu’elle aurait pu faire en vertu de l’article 495.1 C.p.c . (tel qu’il existait alors). Si l’intimée possède des droits, il n’est pas utile de les lui réserver, elle n’a qu’à les exercer. Si ses droits sont éteints, il n’est pas en notre pouvoir de les faire revivre. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 45 ] ACCUEILLE l’appel avec les frais de justice; [ 46 ] INFIRME en

partie le jugement de première instance; [ 47 ] ACCUEILLE la requête introductive d’instance avec dépens, y compris les frais d’experts; [ 48 ] DIMINUE de moitié le loyer pour la période du 24 novembre 2010 au 11 avril 2011; [ 49 ] RÉSILIE le bail à compter du 11 avril 2011; [ 50 ] ACCUEILLE la demande reconventionnelle; [ 51 ] CONDAMNE 9185-4000 Québec inc. et Noura Kahwagi, solidairement, après compensation, à payer la somme de 13 054 $, avec intérêt et indemnité additionnelle et les dépens depuis le 22 juillet 2011. GUY GAGNON, J.C.A. JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A. Me Saeb Kilani Gagnon Brunet Kilani Procureurs des appelants Me Gary Makila Fasken Martineau DuMoulin

Procureurs de l’intimée Centre Commercial Innovation inc. Me Bernard Vachon KSA Avocats Procureurs de l’intimée Métro Richelieu inc. Date d’audience : 17 février 2016