2023 QCCQ 9925, 2023 QCCQ 9925

Lafontaine c. Vaillant 2023 QCCQ 9925 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-703928-201 DATE : 10 octobre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LUC HERVÉ THIBAUDEAU, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SUZY LAFONTAINE Demanderesse c.

NICOLE VAILLANT GUY LAVIGNE Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ I- APERÇU [ 1 ] Suzy Lafontaine réclame 6 634,06 $ aux défendeurs.

Elle prétend que ceux-ci lui vendent un triplex affecté d’un vice caché se manifestant par un écaillement du béton des marches de l’entrée avant. [ 2 ] Les défendeurs prétendent qu’il ne s’agit pas d’un vice caché mais bien d’une détérioration due au mauvais entretien des marches par les locataires de l’immeuble, qui y répandent de l’abrasif durant tout un hiver. [ 3 ] Le Tribunal conclut que la demande doit être accueillie. L’écaillement prématuré du béton représente un vice qui ne peut être constaté lors de l’achat. [ 4 ] Voici pourquoi.

II- CONTEXTE [ 5 ] Le 25 octobre 2018, Mme Lafontaine achète des défendeurs un immeuble de trois logements à Longueuil [1] , au prix de 629 000 $. La vente est faite avec garantie légale. Mme Lafontaine fait inspecter l’immeuble avant de passer acte. Le balcon et ses marches sont recouverts d’un crépi de ciment et semblent en parfait état. Les locataires du rez-de-chaussée et ceux de l’étage bénéficient de cet escalier pour accéder à leurs logements respectifs.

Le locataire du sous-sol, qui est le fils des défendeurs, a sa porte d’entrée à la droite des escaliers. [ 6 ] Au printemps 2019, Mme Lafontaine et son conjoint remarquent que le recouvrement des marches est abimé. Les contremarches affichent plusieurs fissures. Le crépi s’effrite, surtout au centre de l’escalier. Le conjoint de Mme Lafontaine contacte la défenderesse Mme Nicole Vaillant. Celle-ci l’informe alors que le crépi de l’escalier est refait quelques semaines avant la vente. [ 7 ]

Malgré les demandes qui lui sont faites à cet effet, Mme Vaillant ne vient jamais constater le vice dont Mme Lafontaine se plaint. Ayant d’abord répondu qu’elle envoie un contracteur constater la situation, elle revoit sa position et informe Mme Lafontaine que la dégradation du crépi est due à l’utilisation de sel déglaçant par les locataires. [ 8 ] Le 7 septembre 2019, Mme Lafontaine transmet une mise en demeure aux défendeurs [2] , leur réclamant 6 634,06 $, le prix des travaux de réfection de l’escalier. Elle joint à sa lettre la soumission d’un entrepreneur [3] .

Les défendeurs répondent le 12 septembre 2019 [4] . Ils nient la réclamation de Mme Lafontaine, prétextant encore ici que ce sont les locataires qui endommagent les marches avec du sel déglaçant. Les défendeurs joignent à leur lettre la facture de l’entrepreneur qui refait le crépi de l’escalier en août 2018 [5] . III- ANALYSE A- LE FARDEAU DE PREUVE [ 9 ] Pour réussir dans sa demande, Mme Lafontaine doit démontrer par preuve prépondérante le bien-fondé de ses prétentions. Cette règle de base en matière de preuve est énoncée aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec [6] ( C.c.Q. ) : 2803.

Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée.

2804 La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 10 ] Sans atteindre la certitude, la preuve doit convaincre le Tribunal. La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable qu’inexistant est suffisante. Une simple démonstration de la possibilité qu’un fait puisse s’être produit n’est pas suffisante.

Les faits probables sont ceux qui ont un degré de probabilité supérieur à 50 % [7] . [ 11 ] Pour faire rejeter la demande, les défendeurs doivent, à leur tour, démontrer par preuve prépondérante que le droit allégué par Mme Lafontaine n’existe pas. Cependant, si celle-ci ne réussit pas dans son fardeau, sa demande est rejetée et les défendeurs n’ont rien à démontrer. Enfin, la force probante des témoignages est laissée à l’appréciation du Tribunal [8] . B- LE DROIT APPLICABLE [ 12 ] La demande de Mme Lafontaine est fondée sur la garantie légale du vendeur, aussi appelée « garantie contre les vices cachés ».

Cette garantie est énoncée à l’

article 1726 C.c.Q. : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 13 ] Pour que cette disposition s’applique, l'acheteur doit démontrer que (1) le bien vendu est affecté d’un vice caché; (2) que ce vice est grave; (3) qu’il lui est inconnu ; et (4) qu’il existe lors de la vente [9] . Aussi, l’

article 1739 C.c.Q » prévoit que l’acheteur qui constate qu’un bien vendu est affecté d’un vice doit en informer son vendeur par voie de dénonciation écrite. L’acheteur doit donner à son vendeur l’occasion de constater et corriger le défaut dont il se plaint. C- APPLICATION [ 14 ] La preuve révèle que l’escalier est en excellent état lors de l’achat. Il n’est pas normal que malgré qu’il soit refait quelques semaines avant la vente, le revêtement de l’escalier subisse une sérieuse dégradation observable dès la fin du premier hiver. [ 15 ] De l’avis du Tribunal, l’usure prématurée du crépi équivaut à un vice [10] .

Le phénomène rend l’escalier inapte à l’usage auquel il est normalement destiné. Ce défaut est sérieux. Il affecte non seulement l’esthétisme et l’intégrité de l’escalier mais aussi la sécurité des lieux. [ 16 ] Les défendeurs prétendent que l’escalier est mal entretenu, en ce que les locataires de Mme Lafontaine utilisent un abrasif trop puissant durant l’hiver. Ici, les règles de preuve exigent que les défendeurs fassent la preuve prépondérante de cette prétention.

Ils montrent une photographie des lieux, prise par leur gendre à l’hiver 2021 [11] , sur laquelle on peut voir un sac à côté de la porte du locataire du rez-de-chaussée. Le gendre des défendeurs affirme qu’il s’agit d’un sac de déglaçant. [ 17 ] Le Tribunal ne peut se convaincre que l’usure prématurée du revêtement des marches de l’escalier dès la fin du premier hiver est due à l’usage de déglaçant. En premier lieu, il n’est pas anormal d’utiliser du déglaçant pour favoriser la sécurité des marches d’un escalier durant l’hiver. On doit s’attendre à ce qu’un escalier puisse en supporter l’application.

Il s’agit d’un entretien normal. Ensuite, il n’est pas démontré que le locataire de Mme Lafontaine utilise le déglaçant de manière excessive ou avec un produit inadéquat, dont les propriétés abrasives sont trop fortes. Il appartient aux défendeurs de faire cette preuve et ceux-ci ne s’acquittent pas de leur fardeau à cet effet. [ 18 ] Il ressort aussi de la preuve prépondérante que la plupart du temps, l’escalier est seulement déneigé sur une largeur d’un peut moins de deux mètres, sur la droite, là où il y a des recouvrements de caoutchouc, alors que sa largeur totale est d’un peu plus de quatre mètres [12] .

Le Tribunal conclut que si du déglaçant est utilisé, il ne l’est pas sur toute la largeur de l’escalier. [ 19 ] Or, les photographies des lieux déposées en preuve laissent voir que l’escalier est endommagé sur presque toute sa largeur, surtout en son centre. Il s’agit d’un autre élément factuel qui participe à convaincre le Tribunal que les dommages au crépi ne sont pas, en toute probabilité, dus à l’usage d’abrasif par les locataires de Mme Lafontaine. [ 20 ] La dégradation prématurée du crépi de l’escalier est un défaut, un vice au sens de l’

article 1726 C.c.Q. L’apparence « presque parfaite » de l’escalier au moment de la visite préachat démontre que le défaut de durabilité du crépi n’est alors pas observable. On comprend pourquoi l’expert qui procède à l’inspection préachat n’en souffle mot. [ 21 ] Considérant que le crépi de l’escalier est retouché peu avant la vente, le Tribunal conclut que le vice existe au moment de la vente [13] . En toute probabilité, les correctifs sont apportés pour corriger une dégradation déjà existante. Enfin, Mme Lafontaine n’a pas connaissance du défaut qui affecte le crépi de l’escalier lorsqu’elle achète l’immeuble.

Les défendeurs ne lui disent pas qu’il vient d’être refait. [ 22 ] Le Tribunal conclut que les conditions d’application de l’

article 1729 C.c.Q. sont satisfaites. [ 23 ] Lors de l’audience, Mme Lafontaine demande de modifier sa demande pour y réclamer 14 306 $ plutôt que le montant original de 6 634,06 $. Le Tribunal refuse cette modification. L’

article 1726 C.c.Q. prévoit que le vice est grave lorsque l’acheteur « n’aurait pas donné si haut prix » pour le bien s’il avait connu le vice. La base de calcul de la compensation à laquelle Mme Lafontaine peut donc avoir droit est le prix de la réfection de l’escalier au moment où elle achète l’immeuble. [ 24 ] C’est pourquoi le Tribunal ne peut se convaincre que le montant réclamé en vertu de la demande modifiée est bien fondé. Ce

prix est le double de celui qui doit lui en couter pour corriger le vice au moment où elle achète l’immeuble. Ayant l’obligation de mitiger son dommage [14] , Mme Lafontaine ne peut attendre jusqu’à quelques semaines avant l’audience pour demander un nouvel estimé et modifier sa demande en conséquence. [ 25 ] Mme Lafontaine a seulement droit au montant de 6 634,06 $ qu’elle réclame dans sa demande originale. Ce montant porte intérêts à compter du 7 septembre 2019, la date de la mise en demeure. [ 26 ] Suivant la règle générale [15] , la demanderesse a aussi droit à ses frais de justice.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 27 ] ACCUEILLE la demande; [ 28 ] CONDAMNE les défendeurs Nicole Vaillant et Guy Lavigne, solidairement, à payer 6 634,06 $ à la demanderesse Suzy Lafontaine, portant intérêt au taux légal majoré de l’indemnité additionnelle à compter du 7 septembre 2019, avec les frais de justice de 193,00 $. __________________________________ LUC HERVÉ THIBAUDEAU, J.C.Q. Date d’audience : 25 septembre 2023