2020 QCCQ 7822, 2020 QCCQ 7822

Hamel c. Bâtiment Xpert 2020 QCCQ 7822 COUR DU QUÉBEC (Division des petites créances) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-HYACINTHE LOCALITÉ DE SAINT-HYACINTHE « Chambre civile » N° : 750-32-700653-184 DATE : 27 octobre 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MICHELINE LALIBERTÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ FRANCE HAMEL Demanderesse c.

BÂTIMENT XPERT et PATRICK VAILLANCOURT Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse France Hamel réclame la somme de 15 000 $ pour les motifs ainsi énoncés à sa demande datée du 7 novembre 2018 : « 1. Le ou vers le 2 octobre 2017, la

partie défenderesse a causé les dommages suivants à la

partie demanderesse : Suite à une inspection de ma résidence en vente pour une promesse d’Achat, monsieur Patrick Vaillancourt à tenu des propos sans savoir s’il avait raison. Il a précisé que ma maison avait de la mérule pleureuse et qu’il n’y avait rien d’Autre à faire que de faire démollir la maison ou mettre le feu dedans. Évidemment, ces paroles n’avaient pas lieu d’être puisque monsieur n’est pas technicien de laboratoire ni spécialiste en analyse de champignons et moisissure.

Dû à ses paroles non fondées, les acheteurs se sont rétractés par peur et j’ai dû dépenser beaucoup d’Argent en tests et analyses pour conclure que ce n’était aucunement de la mérule pleureuse. Les futurs acheteurs ne se sont pas déclinés sur le moment, mais très rapidement par la suite faisant même annuler leur acceptation de prêt hypothécaire. Lors de la tenu de ses propos, il y avait des personnes témoins et une panique s’est installée. Toutes ces procédures de stress, d’attente, d’urgence m’ont fait perdre beaucoup.

À commencé par un arrêt de travail de 2 mois afin de tout gérer puisque j’était seule propriétaire monoparentale avec mes 3 ados, une réhypothèque obligé du à la réputation faussé faisant peur aux autres courtiers immobilier. Ré- hypothèque de plusieurs mois dont je n’avais pas les moyens et assurée de façon moindre dû à l’arrêt de travail.

J’ai aussi perdu de l’argent suite à la non vente de la maison parce que j’ai dû vendre moins cher que la première fois sans compter tous les frais engendrer par ces propos puisque comme tout était au dossier de l’Agente immobilière, tout devait être déclaré donc nous avons dû avoir des papiers officiels afin de régler la situation.

J’ai vécu ainsi que mon entourage proches des mois pénibles à devoir vivre avec cette situation, en ayant des craintes de ne plus être capable de vendre ma maison que j’avais si fièrement acquise de façon seule depuis 7 ans sans vivre financièrement à l’aise pour offrir un beau milieu à mes enfants. Voici un bref résumé des torts. 2. La

partie défenderesse est responsable des dommages pour les raisons suivantes : Cet homme inspecteur, comme je l’ai précisé plus haut n’avait pas à mentionner les termes de mérules pleureuses, de démollition ni de feu. Il avait le droit de conseiller des tests et analyses, mais pas de poser de diagnostic sans connaissances appropriées. L’impact aurait pu être d’autant plus dramatique si j’avais réellement passé au feu entre temps et que mes assureurs avaient décidés de ne pas me couvrir dû aux circonstances de la maison en vente, la rétractation des acheteurs et les paroles de l’inspecteur.

Heureusement ce n’est pas arrivé car dans ce cas, j’aurais tout perdu! Les inspecteurs en bâtiment devraient être mieux régie et encadrés et par cette poursuite, je demande aussi que cet exemple serve de modèle et d’ajustements afin de limiter des histoires comme la mienne qui causent beaucoup de dommages insoupçonnés. 3.

La faute a été commise le ou vers le 2 octobre 2017, à St-Pie (Québec). » (sic) [ 2 ] Les défenderesses Bâtiment Xpert et Patrick Vaillancourt refusent de payer la somme qui est réclamée pour les motifs ainsi énoncés à leur contestation datée du 9 janvier 2019 : « Deux inspecteurs étaient sur les lieux lors de l’inspection, Patrick Vaillancourt et Martin Ouimette. La présence d’un champignon ayant une familiarité avec la mérule pleureuse à été mentionné lors de l’inspection et une analyse a été conseillée.

Cependant, nous contestons, car les procédures d'informations émisent ont été adéquats et honorent la norme de pratique de l’AIBQ et ceci par les deux

inspecteurs présents. » (sic) [ 3 ] De la preuve testimoniale et documentaire (P-1 à P-3 et D-1 à D-3) offerte par les parties, le Tribunal retient ce qui suit comme étant pertinent à la solution du litige les opposant. [ 4 ] Il n’est pas contesté que la demanderesse France Hamel avait mis sa maison en vente et qu’une promesse d’achat fut présentée le 19 septembre 2017 par madame Sonia Viens et monsieur David Benoît.

Ces promettants-acheteurs ont mandaté le défendeur Patrick Vaillancourt pour effectuer une inspection préachat, pratiquée le 2 octobre 2017. [ 5 ] La demanderesse France Hamel allègue que lors de cette inspection, le défendeur Patrick Vaillancourt a constaté la présence de moisissures dans une petite pièce située sous l’entrée de la maison, ce qui avait d’ailleurs été constaté par les promettants-acheteurs, et qu’il a affirmé qu’il s’agissait de mérule pleureuse, ce qui a entraîné que les promettants-acheteurs ont retiré leur promesse d’achat, compte tenu que le défendeur Patrick Vaillancourt leur a dit qu’en cas de présence de mérule pleureuse, il n’y avait rien à faire d’autre que « démolir la maison ou y mettre le feu ».

Il sera ultérieurement établi (P-3) qu’il ne s’agissait pas de mérule pleureuse. [ 6 ] La demanderesse réclame tous les coûts et dommages encourus pour faire analyser et expertiser la situation rapidement, dont 5 000 $ en frais divers et 10 000 $ pour troubles et inconvénients, incluant la perte de vente de sa propriété. [ 7 ] Le défendeur Patrick Vaillancourt a témoigné avoir exécuté son mandat d’inspection de manière professionnelle, étant tenu à toutes ses obligations déontologiques et aux normes de pratique applicables dans l’industrie, notamment de mentionner à ses clients s’il croit que l’immeuble inspecté comporte des défectuosités et/ou problèmes.

Il ne peut se souvenir de ses propos précis dans le présent dossier, puisque l’inspection a été pratiquée en 2017 et qu’il est difficile pour lui de se souvenir de ce qu’il a énoncé verbalement sur place. [ 8 ] Dans son rapport écrit de l’inspection pratiquée le 2 octobre 2017, à la page 4 de l’item 4.2 structure, il a indiqué que : « 4.2 STRUCTURE 5. Des traces de ce qui semble des moisissures / champignons / poudre antiparasitaires ou agents pathogènes ont été observées.

Expertise supplémentaire requise avant la signature d’acceptation pour identifier la substance et faire les correctifs nécessaires au besoin. » (sic) [ 9 ] Monsieur Vaillancourt a indiqué une mention au même effet dans le document appelé Attestation d’exécution d’une inspection d’un immeuble principalement résidentiel , au point 2.6, à l’effet que des moisissures étaient visibles, qu’il y avait des champignons, et qu’il fallait faire vérifier. [ 10 ] Monsieur Marcelin Lamoureux, présent lors de l’inspection du 2 octobre 2017, témoigne que le défendeur Patrick Vaillancourt a soulevé la présence de poudre blanche à divers endroits dans la petite pièce située au-dessous de l’entrée, et que la demanderesse France Hamel a alors mentionné qu’il s’agissait d’un produit qui avait été apposé en raison de la présence de fourmis.

Monsieur Vaillancourt a regardé plus attentivement et a mentionné que cela pouvait être causé par la mérule pleureuse et que si tel était le cas, il fallait détruire la maison ou l’incendier. [ 11 ] Monsieur Martin Ouimette, inspecteur en bâtiment, témoigne qu’il est allé voir la pièce dans laquelle se trouvait la moisissure et qu’en apparence, il pouvait s’agir de mérule pleureuse et que des analyses complémentaires étaient nécessaires, et que tout fut bien expliqué aux promettants-acheteurs. [ 12 ] L’agent immobilier Caroline Faucher confirme qu’il fut question de la présence de mérule pleureuse et que les promettants- acheteurs ont paniqué et se sont retirés du dossier, car ils avaient peur. [ 13 ] Essentiellement, la demanderesse France Hamel fait valoir que l’inspecteur Patrick Vaillancourt a indûment alarmé les promettants-acheteurs en parlant de mérule pleureuse, de façon inutile et alarmiste. [ 14 ] Rappelons qu’en vertu des articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec , la demanderesse France Hamel a le fardeau de la preuve et devait fournir une preuve prépondérante d’une faute du défendeur Patrick Vaillancourt dans l’exécution de son mandat professionnel d’inspection le 2 octobre 2017 : « 2803.

Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. » [ 15 ] En l’espèce, le Tribunal est d’avis que la demanderesse ne s’est pas déchargée de son fardeau de preuve et n’a pas offert de preuve prépondérante permettant de retenir que le défendeur Patrick Vaillancourt a commis une faute engageant sa responsabilité professionnelle. [ 16 ] Le Tribunal est plutôt d’avis que l’inspecteur Patrick Vaillancourt a agi de façon prudente et diligente, soit en soulevant une interrogation à ses clients quant à la présence de mérule pleureuse, cette interrogation apparaissant sérieuse, tel que l’a confirmé monsieur Martin Ouimette, et n’était donc pas dénudée de tout fondement. [ 17 ] Le Tribunal est d’avis que l’inspecteur préachat doit relever tous les éléments apparents susceptibles d’influencer l’acheteur dans sa décision d’acheter ou non l’immeuble, et le cas échéant, recommander des recherches et informations complémentaires afin d’éclaircir les points d’interrogations.

[ 18 ] L’on ne saurait valablement reprocher à l’inspecteur Patrick Vaillancourt d’avoir soulevé la présence d’un champignon pouvant constituer de la mérule pleureuse lors de son inspection, et que subséquemment, il conseillait à ses clients d’effectuer des vérifications additionnelles afin d’établir la cause précise de la présence de ces champignons et/ou moisissures. [ 19 ] Rien dans la preuve offerte ne permet de retenir que le défendeur Patrick Vaillancourt a parlé de la possibilité de mérule pleureuse sans raison sérieuse, et ne reposant pas sur ses constatations visuelles et sur son expérience.

Le Tribunal est d’avis qu’il a agi de bonne foi, de manière professionnelle et a recommandé des analyses plus poussées pour identifier la cause de la moisissure présente dans la pièce située sous l’entrée. [ 20 ] Retenir les allégations de la

partie demanderesse France Hamel reviendrait à retenir que l’inspecteur préachat Patrick Vaillancourt aurait dû cacher des informations à ses clients, même s’il soupçonnait que l’immeuble était affecté de problèmes sérieux. [ 21 ] En conséquence, le Tribunal conclut que la

partie demanderesse France Hamel n’a pas offert de preuve prépondérante au soutien des allégations de sa demande et que cette demande doit être rejetée. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 22 ] REJETTE la demande, [ 23 ] CONDAMNE la demanderesse France Hamel à rembourser à Bâtiment Xpert et Patrick Vaillancourt leurs frais de contestation de 308 $. __________________________________ MICHELINE LALIBERTÉ, J.C.Q.