2018 QCCQ 8687, 2018 QCCQ 8687

Syndicat de la copropriété du 4452-54-56 de Lorimier c. Legendre 2018 QCCQ 8687 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-700470-174 Date : Le 13 novembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE STÉPHANE DAVIGNON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 4452-54-56 DE LORIMIER Demandeur c.

ÉTIENNE LEGENDRE Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Syndicat de la copropriété du 4452-54-56 De Lorimier ( Syndicat ) réclame de monsieur Étienne Legendre un montant total de 759,43 $, à jour au 31 juillet 2018. [ 2 ] Cette réclamation se détaille comme suit : • Cotisation mensuelle due le 1 er juillet 2016 : 110 $ • Cotisation spéciale : 15 $ • Surprimes d’assurance: 634,43 $ [ 3 ] À l’origine, la réclamation du Syndicat s’élevait à 281,86 $, mais à l’audience ce montant a été majoré pour refléter les surprimes d’assurance mensuelles payables jusqu’au 31 juillet 2018. [ 4 ] Monsieur Legendre conteste en

partie la réclamation du Syndicat.

Il admet devoir la somme de 110 $ relativement à la cotisation mensuelle du 1 er juillet 2016, ainsi que la cotisation spéciale de 15 $, mais nie devoir quelque somme que ce soit au Syndicat relativement aux surprimes d’assurance qui lui sont réclamées. [ 5 ] De plus, monsieur Legendre se porte lui-même demandeur reconventionnel et réclame du Syndicat un montant de 1 336,62 $ qui se détaille comme suit : • Facture de Cam Construction pour l’obtention d’un devis estimatif : 287,44 $ • Facture de X Termination : 603,62 $ • Frais d’électricité payés à Hydro-Québec : 445,56 $ [ 6 ] Aussi, monsieur Legendre soutient ne rien devoir au Syndicat puisqu’il estime détenir contre lui une créance supérieure.

QUESTIONS EN LITIGE [ 7 ] Le Tribunal formule les questions en litige qui opposent les parties comme suit : 1) Le Syndicat est-il en droit de réclamer de monsieur Legendre des surprimes d’assurance ? 2) Monsieur Legendre est-il en droit de réclamer du Syndicat la somme de 1 336,62 $ pour diverses factures qu’il dit avoir encourues pour le bénéfice du Syndicat ?

CONTEXTE [ 8 ] Le Syndicat gère la copropriété située au 4452, 4454 et 4456, rue De Lorimier à Montréal ( Copropriété ). [ 9 ] Il s’agit d’un immeuble de type triplex détenu par trois copropriétaires indivis, à savoir monsieur Alain Turcotte, copropriétaire indivis de l’unité portant le numéro civique [...], madame Dominique Arpoulet, copropriétaire de l’unité portant le numéro civique [...], et monsieur Étienne Legendre, copropriétaire de l’unité portant le numéro civique [...]. Les trois copropriétaires sont également administrateurs de la Copropriété.

[ 10 ] Les parties n’en sont pas à leur premier litige entre elles. Plusieurs différends opposent ou ont opposé d’une part, monsieur Turcotte et madame Arpoulet et, d’autre part, monsieur Legendre.

En effet, monsieur Legendre s’est lui-même adressé à la Cour supérieure en 2016 afin de résoudre un litige qui l’opposait à madame Arpoulet et monsieur Turcotte relativement à des travaux devant être réalisés à un escalier de secours situé dans un hangar attaché à l’arrière de la Copropriété. [ 11 ] Alléguant une impasse entre les parties puisqu’étant incapables de s’entendre entre elles, monsieur Legendre a demandé à la Cour supérieure d’intervenir pour leur imposer une solution et qualifier la nature des travaux proposés par les parties.

Ce litige, âprement disputé, a fait l’objet d’un procès de six jours devant le juge David R.

Collier, de la Cour supérieure, qui a rejeté la demande de monsieur Legendre, mais également une demande reconventionnelle présentée par madame Arpoulet en déterminant qu’il ne revenait pas au Tribunal de se substituer aux copropriétaires pour décider à leur place, alors qu’ils sont liés par une déclaration de copropriété. [ 12 ] Malheureusement, il appert que cette expérience n’a pas su aplanir les difficultés entre les parties. [ 13 ] Tel que mentionné plus haut, monsieur Legendre ne conteste pas devoir la somme de 110 $ à

titre de cotisation mensuelle pour le mois de juillet 2016, ainsi que la somme de 15 $ relativement à la cotisation spéciale qui lui est réclamée par le Syndicat. [ 14 ] Cependant, il conteste devoir les surprimes d’assurance qui lui sont réclamées par le Syndicat. Ces surprimes découlent de la décision de monsieur Legendre de ne pas occuper son unité dans la Copropriété, mais plutôt de la louer à un tiers.

En effet, l’assureur de la Copropriété facture une surprime d’assurance en raison du fait que monsieur Legendre n’occupe pas son unité. [ 15 ] Cette surprime a été payée par monsieur Legendre pendant douze ans, jusqu’au 12 juin 2016, moment auquel il a décidé de cesser de la payer en soutenant que d’autres assureurs pouvaient assurer la copropriété sans facturer de telles surprimes. [ 16 ] Par ailleurs, monsieur Legendre fait valoir qu’il a lui-même une créance de 1 336,62 $ contre le Syndicat. [ 17 ] Cette créance découle de frais qu’il dit avoir lui-même encourus pour le bénéfice de la Copropriété, sans par ailleurs en avoir été compensé.

ANALYSE 1) Le Syndicat est-il en droit de réclamer de monsieur Legendre des surprimes d’assurance ? [ 18 ] Il y a lieu de s’attarder seulement au montant de 634,43 $ qui est réclamé à monsieur Legendre à

titre de surprimes d’assurance, les autres montants n’étant pas contestés. [ 19 ] Monsieur Legendre ne conteste pas qu’il ne réside pas dans son unité. En raison de son travail, il est régulièrement appelé à résider à l’étranger et d’ailleurs, lors de l’audience, il résidait à Fremantle, en Australie occidentale.

Il est le seul copropriétaire à ne pas habiter la Copropriété. [ 20 ] Puisque monsieur Legendre n’habite son unité, monsieur Turcotte témoigne à l’audience que l’assureur de la Copropriété facture une surprime d’assurance. [ 21 ] Le Syndicat dépose d’abord la Pièce P-2, soit une lettre de Desjardins Assurance, confirmant la prime annuelle totale de la Copropriété pour l’année 2015-2016 au montant de 2 099 $, excluant la taxe de 9% [1] .

Tel qu’il appert de cette lettre, Desjardins Assurance confirme par ailleurs que de ce montant, une surprime de 158 $, excluant la taxe de 9%, est incluse puisque la Copropriété compte une unité en location. [ 22 ] Le Syndicat dépose également une lettre du 16 novembre 2016 provenant de La Personnelle, compagnie d’assurance ( La Personnelle ) [2] .

Tel qu’il appert de cette lettre, il est mentionné que la prime d’assurance totale pour la période du 15 novembre 2016 au 15 novembre 2017 s’établit à 1 941 $, excluant la taxe de 9% et que de ce montant, une surprime de 304 $, excluant la taxe de 9%, est incluse en raison de la présence d’une unité en location. [ 23 ] Le Syndicat dépose également en preuve divers échanges intervenus avec La Personnelle qui confirment que la prime d’assurance annuelle totale serait réduite de 304 $ pour cette période si monsieur Legendre habitait effectivement son unité dans la Copropriété [3] . [ 24 ] Compte tenu de ces informations obtenues de la compagnie d’assurance, le Syndicat adopte à la majorité une résolution le 5 novembre 2016, suivant laquelle il décide que La Personnelle sera l’assureur de la Copropriété [4] .

Monsieur Legendre vote contre cette résolution. [ 25 ]

Malgré cela, monsieur Legendre refuse depuis le mois de juin 2016 de payer cette surprime, bien que dûment mis en demeure [5] . Il soutient que le Syndicat pourrait s’assurer auprès d’un autre assureur qui n’exige pas de surprimes d’assurance en raison de la location de son unité privative.

Il produit ainsi une offre de service de Lareau courtiers d’assurances ( Lareau ), ainsi que son courriel du 15 novembre 2017 transmis à monsieur Turcotte et madame Arpoulet [6] , afin de démontrer qu’il serait possible d’assurer la Copropriété pour une prime totale annuelle de 2 042,00 $, plutôt qu’une prime annuelle de 2 152 75 $ auprès de La Personnelle, soit une économie de 110,75 $. [ 26 ] Le Syndicat refuse la proposition de monsieur Legendre puisque selon lui, la prime totale de La Personnelle reste moins chère pour la Copropriété, lorsque déduite de la surprime facturée en raison du fait que monsieur Legendre loue son unité.

Au net, la prime annuelle payable à La Personnelle est donc de 1 848,75 $, soit moindre que la prime qui serait facturée par Lareau. [ 27 ] Le Tribunal retient la position du Syndicat. D’une part, monsieur Legendre a payé la surprime pendant 12 ans et dans l’interprétation d’un contrat, notamment une déclaration de copropriété, il y a lieu de considérer l’interprétation que les parties lui ont déjà donné [7] . D’autre part, le Syndicat n’a pas l’obligation de prendre des décisions à l’avantage d’un seul copropriétaire, mais plutôt à

l’avantage de la majorité. C’est ainsi que la résolution du 5 novembre 2016 a été adoptée et en cela, elle respecte les prescriptions de l’

article 1096 du Code civil du Québec [8] ( C.c.Q. ). [ 28 ] Aussi, le Tribunal conclut que la réclamation des surprimes par le Syndicat est bien fondée et que monsieur Legendre doit les payer. Compte tenu qu’il doit également sa cotisation du 1 er juillet 2016 et la cotisation spéciale de 15 $, il doit au Syndicat, au 31 juillet 2018, la somme de 759,43 $. 2) Monsieur Legendre est-il en droit de réclamer du Syndicat la somme de 1 336,62 $ pour diverses factures qu’il dit avoir encourues pour le bénéfice du Syndicat ?

Facture de Les Entreprises Cam Construction Inc. [ 29 ] Monsieur Legendre réclame d’abord un montant de 287,44 $ correspondant à une facture de la compagnie Les Entreprises Cam Construction Inc. ( Cam Construction ) qu’il dit avoir payée pour le bénéfice de la Copropriété [9] . [ 30 ] Les services rendus par Cam Construction l’ont été dans le cadre du différend qui opposait monsieur Legendre à monsieur Turcotte et madame Arpoulet relativement à l’escalier de secours de la Copropriété et pour lequel les parties se sont retrouvées devant le juge Collier, de la Cour supérieure. [ 31 ] Ne parvenant pas à se mettre d’accord sur la solution appropriée quant aux travaux nécessaires, les parties choisissent de solliciter des entrepreneurs pour obtenir des devis estimatifs et conviennent que les frais pour obtenir ces devis seront remboursés, jusqu’à concurrence de 500 $ par devis [10] .

C’est notamment ce qu’entreprend monsieur Legendre en s’adressant à Cam Construction [11] . [ 32 ] Cependant, le Syndicat refuse de rembourser monsieur Legendre pour les frais qu’il a encourus, soutenant que dans les faits, les devis estimatifs devaient couvrir quatre projets envisagés alors que le devis initial reçu de Cam Construction ne visait que trois de ces projets, ajoutant que le devis traitant du quatrième projet a été fourni tardivement par monsieur Legendre, le 29 octobre 2016 [12] .

Le Syndicat précise qu’à ce moment, l’information qu’il contient est périmée et qu’en plus, il a fallu débattre de la question devant la Cour supérieure, à qui l’on demande de trancher le différend quant à la solution à retenir. [ 33 ] Le Tribunal ne partage pas le point de vue du Syndicat et conclut qu’il y a plutôt lieu qu’il rembourse monsieur Legendre pour cette dépense.

Voici pourquoi. [ 34 ] Tout d’abord, la résolution no. 28 de la réunion des administrateurs ne contient pas une indication claire de la précision que le Syndicat soulève pour justifier son refus de rembourser les frais encourus par monsieur Legendre auprès de Cam Construction. [ 35 ] De plus, les frais qu’il réclame sont substantiellement moindres que le maximum fixé à 500 $ pour obtenir un devis devant apparemment couvrir les quatre projets.

Aussi, s’il fallait appliquer ce montant de 500 $ au prorata des quatre projets visés, le Tribunal considère que le montant réclamé par monsieur Legendre est juste et raisonnable puisque le devis estimatif qu’il a d’abord obtenu couvre trois projets sur quatre.

Mais il y a plus. [ 36 ] En effet, bien que la dernière portion du devis estimatif de Cam construction ait pu être remise au Syndicat tardivement, les parties ne s’entendaient pas quant à la solution à retenir, à telle enseigne qu’elles se sont adressées au Tribunal et ultimement, les travaux réalisés ne correspondent pas en tout point aux quatre projets envisagés. [ 37 ] Aussi tard qu’au mois d’octobre 2016, les travaux avaient cours et des discussions se tenaient encore pour déterminer comment les terminer [13] .

Dans ces circonstances, le Tribunal accorde à monsieur Legendre le montant qu’il a encouru auprès de Cam Construction afin qu’il en soit remboursé, tout comme madame Arpoulet l’a été pour les devis estimatifs qu’elle a obtenus.

Facture de X Termination [ 38 ] Monsieur Legendre réclame 603,62 $ pour des frais d’extermination qu’il a encourus en raison de la présence de rongeurs dans son unité privative, mais soutient que leur présence dans son unité ne peut s’expliquer qu’en concluant qu’ils y pénètrent par les parties communes et partant, que c’est le Syndicat qui devrait en assumer la responsabilité. [ 39 ] Le Tribunal rappelle qu’en matière civile, celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui justifient ses prétentions, suivant la balance des probabilités [14] .

Or, monsieur Legendre ne s’est pas acquitté de ce fardeau. Son seul témoignage, alors qu’il était de surcroît à l’extérieur du pays au moment de la survenance des faits, est insuffisant pour prouver de façon prépondérante l’origine de la présence des rongeurs dans son unité privative. [ 40 ] De plus, monsieur Legendre savait déjà qu’à moins d’être en mesure de démontrer clairement au Syndicat la source du problème, il ne serait pas indemnisé pour ces frais [15] . Il n’a aucunement présenté une telle preuve. Cette réclamation est donc rejetée.

Frais d’électricité payés à Hydro-Québec [ 41 ] Monsieur Legendre réclame des frais d’électricité de 445,56 $ qu’il a payés, mais qui découlent de travaux réalisés à la demande du Syndicat dans les parties communes, alors que les ouvriers qui les ont exécutés ont branché leurs outils dans son unité privative. [ 42 ] Il soutient également que deux plinthes électriques ont été branchées chez lui lors de travaux de mise à niveau de l’escalier de secours, du mois de novembre 2016 jusqu’au mois de janvier 2017. [ 43 ] À l’appui de sa réclamation, monsieur Legendre soumet ses factures de consommations électriques mensuelles, en précisant que pendant la période des travaux, son unité était inoccupée et qu’il ne chauffait que très peu, en plus de ne pas utiliser d’autres appareils alimentés par l’électricité.

Il utilise donc une base de comparaison de sa consommation habituelle pour déterminer le montant qu’il

réclame. [ 44 ] Le Syndicat reconnaît que des ouvriers qui ont œuvré pour le bénéfice de la Copropriété se sont branchés chez monsieur Legendre et qu’il devrait être indemnisé pour les frais d’électricité qui en découlent [16] . Un montant de 125 $ a été offert à monsieur Legendre pour couvrir ces frais, mais il l’a refusé. Cette offre a été faite sur la base d’un calcul expliqué dans un courriel de monsieur Turcotte adressé à monsieur Legendre [17] . L’offre a été réitérée au procès. [ 45 ] Ni l’une ni l’autre des méthodes de calculs utilisées n’est scientifique et précise.

Les deux méthodes sont déductives, mais puisque c’est monsieur Legendre qui a la charge de la preuve quant à sa demande et que la preuve qu’il présente n’est pas plus probable que celle offerte par le Syndicat, le Tribunal retient l’offre du Syndicat de payer un montant de 125 $ à monsieur Legendre à ce titre. [ 46 ] En résumé, le Tribunal conclut que monsieur Legendre est en droit d’être remboursé par le Syndicat de la facture de Cam Construction au montant de 287,44 $, et de recevoir une compensation de 125 $ pour les frais d’électricité qu’il a encourus, le tout formant un total de 412,44 $. [ 47 ] Les parties ayant l’une contre l’autre une créance, il y a lieu de prononcer la compensation entre les deux, jusqu’à concurrence de la plus petite.

Aussi, la dette de 759,43 $ due par monsieur Legendre au Syndicat sera éteinte jusqu’à concurrence de sa créance de 412,44 $ envers le Syndicat, laissant un solde de 346,99 $. [ 48 ] Vu le sort mitigé de la présente cause, le Tribunal n’accordera pas les frais de justice à l’une ou l’autre des parties. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 49 ] ACCUEILLE la demande la demande du Syndicat de la copropriété du 4452-54-56 De Lorimier ; [ 50 ] CONDAMNE Monsieur Étienne Legendre à payer au Syndicat de la copropriété du 4452-54-56 De Lorimier la somme de 759,43 $ ; [ 51 ] ACCUEILLE en

partie la demande reconventionnelle de monsieur Étienne Legendre ; [ 52 ] CONDAMNE Le Syndicat de la copropriété du 4452-54-56 De Lorimier à payer à monsieur Étienne Legendre la somme de 412,44 $ ; [ 53 ] PRONONCE la compensation entre les deux dettes, jusqu’à concurrence de la plus petite et ainsi, CONDAMNE Monsieur Étienne Legendre à payer au Syndicat de la copropriété du 4452-54-56 De Lorimier la somme de 346,99 $, avec intérêts au taux légal augmenté de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter de l’assignation, le 13 janvier 2017 ; [ 54 ] LE TOUT , sans frais de justice. __________________________________ STÉPHANE DAVIGNON, J.C.Q. Date d’audience : Le 21 août 2018