2016 QCCQ 9049, 2016 QCCQ 9049

JB4545 Construction J.P.B. Bouwman & Fils inc. c. Dauphin 2016 QCCQ 9049 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU N° : 550-22-016482-158 DATE : 4 août 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PATSY BOUTHILLETTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CONSTRUCTION J.P.B. BOUWMAN & FILS INC. Demanderesse c.

PIERRE DAUPHIN ET LINDA RAYMOND Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ] Construction J.P.B.

Bouwman & Fils réclame la somme 29 307,28 $ de Pierre Dauphin et Linda Raymond en remboursement des crédits de taxes sur les produits et services (TPS) et de taxes de vente du Québec (TVQ) que ceux-ci s’étaient engagés à lui remettre. [ 2 ] Monsieur Dauphin et madame Raymond nient avoir pris cet engagement de remboursement puisque la vente prévoyait que le prix incluait déjà la TPS et la TVQ et que la contrelettre fut signée en blanc.

CONTEXTE [ 3 ] Le 23 novembre 2012, la demanderesse vend aux défendeurs quatre immeubles neufs portant les numéros civiques 780-1, 780- 3, 784-1 et 784-3 McLaren Est à Gatineau. [ 4 ] Suite à cette transaction, les défendeurs ont eu droit à un remboursement de TPS et de TVQ des autorités fiscales au montant de 29 307,28 $. [ 5 ] Selon la contrelettre les défendeurs s’engageaient à remettre les crédits de TPS et TVQ obtenus à la demanderesse. QUESTION EN LITIGE [ 6 ] La question en litige est : • Est-ce que la contrelettre signée par les défendeurs, sans précision sur le montant dû, leur est opposable?

ANALYSE [ 7 ] La preuve démontre que monsieur Bouwman rencontre les défendeurs qui veulent faire l’achat de condominiums dans le secteur Buckingham. Il rencontre les défendeurs et signe une offre d’achat avec eux. [ 8 ] Simultanément, les parties signent une contrelettre, en blanc, puisque le service de comptabilité de la demanderesse doit compléter le document avec les montants exacts. [ 9 ] Le montant de la ristourne équivaut à 36 % des montants de TPS et TVQ payés. [ 10 ] Toujours selon monsieur Bouwman, l’offre d’achat indique le montant final de la transaction, ce qui démontre clairement que la

ristourne n’est pas dans le prix. Sinon, l’acheteur devrait augmenter le montant de son hypothèque. [ 11 ] En contre-interrogatoire monsieur Bouwman est plus vague et défensif. Il ne semble plus se rappeler spécifiquement la transaction : − «J’ai parlé d’un remboursement à venir… − J’ai dû montrer les autres dossiers qu’on a…. − J’ai parlé de 36 %, si c’était ce montant-là dans ce temps-là. − Je suis certain que oui car on donne l’info à chaque fois.» [ 12 ] Il précise qu’il faut reculer quatre ans en arrière et qu’il est difficile de se rappeler les détails de toutes les transactions.

Mais, il relate assez facilement le déroulement habituel de celles-ci. [ 13 ] Les défendeurs soutiennent quant à eux que la contre-lettre est signée lors de la négociation préachat et que monsieur Bouwman ne leur donne aucune explication concernant ce document. [ 14 ] Le Tribunal ne retient pas cette version.

Les défendeurs avaient les connaissances pour bien comprendre le document qu’ils signaient et que le Tribunal reproduit ci-après : [ 15 ] Selon les défendeurs, en négociant un rabais sur les condominiums, leur position n’était pas de remettre ce qui leur est dû en remboursement de TPS et TVQ à l’entrepreneur. [ 16 ] Le Tribunal n’est pas de cet avis. Ce document doit l’emporter sur le contrat apparent tel que mentionné à l’

article 1451 du Code civil du Québec qui se lit comme suit : 1451. Il y a simulation lorsque les parties conviennent d’exprimer leur volonté réelle non point dans un contrat apparent, mais dans un contrat secret, aussi appelé contre-lettre. Entre les parties, la contre-lettre l’emporte sur le contrat apparent. [ 17 ] Les auteurs Jean-Claude Royer et Sophie Lavallée, dans leur traité de La preuve civile [1] , mentionnent :

1568 – Notion – La simulation est une opération qui a pour but de cacher aux tiers, au moyen d’un document apparent, la véritable convention intervenue entre des contractants. Elle comprend des éléments matériel et intentionnel. L’élément matériel consiste dans l’existence de deux actes distincts, soit l’acte apparent qui renferme ce que les parties veulent faire croire aux tiers et l’acte secret qui exprime l’accord véritable. Si ce dernier est écrit, on le désigne sous le nom de contre-lettre. L’élément intentionnel consiste dans la volonté de tromper les tiers sur l’existence ou le contenu d’une convention.

Si la convention réelle est constatée par une contre-lettre, celle-ci peut être rédigée postérieurement à l’acte apparent. Il est cependant nécessaire qu’au moment où les parties signent l’écrit apparent, elles aient la volonté commune, soit de ne pas contracter, soit de le faire à des conditions différentes. [ 18 ] La contre-lettre démontre bien l’intention des parties, mais les défendeurs soutiennent avoir «fait une erreur» en la signant puisqu’ils n’ont pu consentir à quelque chose d’inconnu. [ 19 ] La position des défendeurs n’est pas supportée par la preuve.

En contre-interrogatoire, madame Raymond soutient que l’entente était «je t’en donne un petit peu, tu m’en donne un petit peu. En signant le document monsieur Bouwman ne nous a pas parlé de montant. Si nous avions connu le montant, soit 30 000 $, nous n’aurions pas signé ».

Elle admet candidement en contre-interrogatoire qu’ils «étaient d’accord à donner une petite somme». [ 20 ] Selon monsieur Dauphin, après que les montants de remboursement seraient déterminés, quelqu’un chez la demanderesse allait leur expliquer le but du programme et s’ils avaient droit à ce remboursement. [ 21 ] Cette compréhension des défendeurs ne découle nullement de la contrelettre déjà produite ci-avant. [ 22 ] Quant à l’argument, selon lequel, dans l’acte de vente signée entre les parties, aucune entente de paiement ou aucune référence à la contrelettre, cet argument n’est pas concluant. [ 23 ] En effet, l’acte de vente préparé par le notaire des défendeurs ne fait aune mention particulière quant aux taxes reproduisant la clause standard que le remboursement est dû aux acheteurs : DÉCLARATIONS DES PARTIES RELATIVEMENT À LA TAXE SUR LES PRODUITS ET SERVICES (TPS) ET À LA TAXE DE VENTE DU QUÉBEC (TVQ) POUR UN IMMEUBLE D'HABITATION (NEUF) Le vendeur déclare qu'il est un constructeur et que l'immeuble faisant l'objet de la présente vente est un immeuble d'habitation.

En conséquence, la présente vente est taxable selon les dispositions de la

Loi sur la taxe d'accise et de la

Loi sur la taxe de vente du Québec. Tout montant dû ou qui pourrait être dû s'il y a lieu en ce qui concerne la taxe sur les produits et service et la taxe de vente du Québec sera prise en charge et remise au gouvernement par le vendeur aux présentes et ce dernier libère l'acheteur de toute responsabilité à cet effet. Le numéro d'inscrit du vendeur pour la T.P.S. est 132067927 et celui pour la T.V.Q. est 1012035787.

De plus, l'acheteur déclare prendre toute responsabilité en ce qui a trait au crédit possible de T.P.S et T.V.Q relatif à cet achat, s'il y a lieu. [ 24 ] Monsieur Bouwman dit ne pas avoir réellement vérifié avant de signer l’acte de vente chez le notaire : «je rentre là comme une queue de veau». Selon lui, habituellement les acheteurs choisissent son notaire et ce dernier fait signer, aux acheteurs, une deuxième hypothèque pour garantir le remboursement du crédit d’impôt et ainsi formaliser la contre-lettre.

Monsieur Bouwman savait que le notaire des défendeurs ferait la transaction, mais il n’a donné aucune instruction au notaire Laflamme quant à la question des taxes de vente ou de la 2 e hypothèque. [ 25 ] Mais ce défaut de garantir la contre-lettre par la signature d’une deuxième hypothèque ne vient pas annuler cette simulation. [ 26 ] Le budget des acheteurs pour quatre immeubles est 625 000 $, ils tentent de négocier avec monsieur Bouwman un rabais de 10 000 $ sur chaque condominium. [ 27 ] Monsieur Bouwman accepte d’accorder aux défendeurs un rabais total de 12 600 $ soit 3 150 $ par condominium. [ 28 ] Ce rabais constitue l’essentiel des négociations.

Certes les parties ont discuté d’un « donnant-donnant », mais le rabais est la conclusion de cette négociation et la contre-lettre est

partie intégrante de l’entente intervenue.

[ 29 ] Peut-on faire fi de la contre-lettre signée en blanc. Dans les circonstances du présent dossier, le Tribunal conclut par la négative. [ 30 ] Pour constituer un engagement de la part des défendeurs, le document doit être clair. Les défendeurs doivent s’être engagés.

Pour se faire le consentement doit avoir été de donné de façon libre et éclairé. [ 31 ] Même en signant un document en blanc, sans mentionné le chiffre de l’engagement, les défendeurs pouvaient donner un consentement libre et éclairé. [ 32 ] Le Tribunal ne retient pas la version des défendeurs à l’effet qu’ils ne pouvaient s’être engagés puisqu’ils ne connaissaient pas le montant en litige. Au contraire, les défendeurs s’engagent à rembourser le demandeur des montants à recevoir à

titre de TPS et TVQ. Ce montant n’était pas déterminé mais bien déterminable. [ 33 ] Certes lorsque ceux-ci ont réalisé le montant du remboursement, ils ont voulu changé les termes de l’entente.

Mais ils n’ont aucun motif pour appuyer leur demande, si ce n’est que d’invoquer leur propre négligence d’avoir signé un document en blanc, dans lequel ils s’engagent à payer un montant non précisé mais bien déterminable. [ 34 ] Les défendeurs n’ont pas été induits en erreur par la demanderesse, ils ont manqué à leur obligation de se renseigner. [ 35 ] Certes le notaire n’a pas mentionné cette contre-lettre dans l’acte de vente et il n’avait pas à le faire. Il n’y a rien dans la preuve qui démontre que ce document avait été écarté par les parties.

Comme nous le rappelle l’auteur Beaudoin [2] : 314 - Limite : l’obligation de se renseigner – Comme l’écrivait déjà Portalis, « un homme qui traite avec un autre homme doit être attentif et sage, il doit veiller à son intérêt, prendre les informations convenables et ne pas négliger ce qui est utile ». L’obligation de se renseigner est l’envers de la médaille de l’obligation d’information : c’est la limite qui lui est imposée.

Dans la mesure, en effet, où, dans les circonstances de l’espèce, le contractant a la possibilité de connaître l’information ou d’y avoir accès (en dehors évidemment des hypothèses où la loi impose l’obligation stricte de communiquer le renseignement), celui qui s’apprête à passer un contrat doit prendre les mesures raisonnables pour en bien connaître les enjeux importants, les faits susceptibles d’influencer sa décision ; l’obligation de se renseigner vient ainsi faire échec au devoir corrélatif de renseignement de l’autre partie.

Dans une certaine mesure, non négligeable, ce devoir de se renseigner est apprécié de façon subjective : on tient compte de la formation et de l’expérience de la personne concernée. Le droit ne vient pas au secours de ceux qui dorment, disait la maxime romaine. [ 36 ] Ils ont choisi de signer la contre-lettre sans réserve et sans obtenir le montant exact du remboursement. Par la suite ils ont signé le contrat de vente notarié. Le seul fait que la demanderesse ne leur ai pas fait signé une 2 e hypothèque pour garantir le montant dû, n’écarte pas la contre-lettre.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande; CONDAMNE les défendeurs Pierre Dauphin et Linda Raymond solidairement à payer à la demanderesse Construction J.P.B. Bouwman & Fils Inc., la somme de 29 307, 28 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter de l’assignation. LE TOUT avec frais de justice contre les défendeurs Pierre Dauphin et Linda Raymond. __________________________________ PATSY BOUTHILLETTE, J.C.Q. Me Normand Carrière Carrière, Berthiaume Procureurs de la demanderesse Me Jean-Philippe Fortin Lapointe Beaulieu, avocats s.a. Procureurs des défendeurs Date d’audience 4 février 2016