2011 QCCQ 10320, 2011 QCCQ 10320

Major c. Chrispin 2011 QCCQ 10320 COUR DU QUÉBEC « Petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-022067-092 DATE : 2011-09-07 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE RAOUL P. BARBE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ PATRICK MAJOR, […] , Laval, Québec, […] demandeur c.

JOCELYNE CHRISPIN, […] , Laval, Québec, […] défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Par une demande judiciaire signifiée le 2 décembre 2008, le demandeur réclame 7 000 $ pour vice caché.

Les faits [ 2 ] Le litige concerne un immeuble composé d'un terrain de 8 488 pc et d'une maison de 2 étages construite en 1977. [ 3 ] La défenderesse-venderesse acquiert cette propriété en novembre 1990 et devient la seule propriétaire au décès de son mari, en août 2005. [ 4 ] En 2006, la défenderesse-venderesse donne mandat à un courtier immobilier de vendre sa propriété au prix de 379 000 $.

La valeur marchande selon le rôle d'évaluation de l'époque est de 249 200 $ (D-2). [ 5 ] Le demandeur s'intéresse à cette propriété; il la visite, et le 17 avril 2006, il fait une offre d'achat à 350 000 $ sous réserve du financement et d'une inspection préachat (P-16). [ 6 ] La défenderesse-venderesse maintient son prix à 379 900 $, le demandeur accepte. [ 7 ] Le 22 avril 2006, le demandeur fait inspecter la propriété par A.L. Inspection inc. L'inspecteur préachat signale de nombreuses anomalies (P-10 et D-3).

Cette inspection coûte 575,13 $ (P-14). [ 8 ] Le même jour, 22 avril 2006, la défenderesse-venderesse complète la déclaration du vendeur dans laquelle elle déclare notamment qu'elle n'a jamais constaté d'odeurs inhabituelles dans le bâtiment, qu'elle n'a jamais noté d'infiltrations d'eau dans le sous- sol, que les prises électriques fonctionnent, qu'elle n'a jamais eu de dégât d'eau, qu'elle n'a jamais vu de moisissure dans la maison (P-12). [ 9 ] Le demandeur demande une réduction de 10 000 $ « étant donné les réparations importantes à faire » (P-4 et D-3).

La défenderesse accepte. [ 10 ] Le 22 mai 2006, la défenderesse fait ouvrir la piscine au coût de 305,08 $ (P-5). [ 11 ] Le contrat de vente est notarié le 15 juin 2006 au prix de 369 900 $ (P-15). [ 12 ] Les 17, 19 et 26 juin, le demandeur téléphone à la défenderesse pour l'informer de certaines anomalies concernant le fonctionnement de la piscine et du lave-vaisselle. [ 13 ] Le 22 juin 2006, le demandeur achète différents produits pour la piscine au coût de 163,98 $ (P-20). [ 14 ] Le 29 juin 2006, le demandeur paie 8 862,70 $ pour l'installation de l'écumoire (P-19) à Piscine Moro. [ 15 ] Le 6 juillet 2006, le demandeur paie 86,58 $ à Club Piscine (P-21).

[ 16 ] Le 11 juillet 2006, le demandeur fait vérifier et réparer des prises extérieures électriques avant et arrière; remplace des « fixtures » arrières extérieures et vérifie et répare les prises au sous-sol par Tardif Électrique. L'estimation est de 500 $ (P-24). [ 17 ] Le demandeur téléphone à la défenderesse pour lui signaler ces anomalies, mais cette dernière refuse de discuter. [ 18 ] Le 7 août 2006, le demandeur fait vérifier les joints de scellant à deux fenêtres où de l'eau s'infiltre, par Calfeutrage Expert.

Cette firme estime à 341,85 $ les travaux correctifs (P-23). [ 19 ] Le 7 septembre 2006, le demandeur envoie à la défenderesse une mise en demeure lui dénonçant les anomalies et la mettant en demeure d'y remédier (P-1) : « Le 15 juin dernier, j'ai acheté votre propriété située au […] Laval, devant notaire maître Sonia Berlatie. Or, ce bien ne correspond pas aux représentations que vous m'en avez faites. J'ai acheté cette résidence de bonne foi, en me fiant aux renseignements fournis par vous, et il appert maintenant que certains de ces renseignements étaient faux ou trompeurs.

Lors de l'inspection que nous avons fait effectuer par la firme A L Inspection inc., vous deviez m'informer de tout élément pouvant diminuer de façon significative le prix de la propriété. L'inspecteur en bâtiment vous a posé plusieurs questions sur l'état de votre résidence et vous ne l'avez même pas informé des éléments pourtant évidents trouvés (ex. : vitres cassées, poignées de robinet manquantes, etc.).

Dans le document intitulé « Divulgation du propriétaire vendeur » que vous avez signé le 22 avril 2006, vous n'avez déclaré aucune des irrégularités énumérées ci bas, alors que certaines étaient connues de votre part. (…) Les 17 juin, 19 juin et dans la semaine du 26 juin, je suis entré en contact avec vous et Madame Sollazzo, votre agent, afin de vous informer de plusieurs irrégularités en lien avec le fonctionnement de la piscine et du lave-vaisselle, auxquels problèmes vous n'avez jamais tenté de trouver un règlement.

Le 10 juillet, j'ai tenté de vous informer par téléphone des nombreuses irrégularités, mais vous n'avez pas voulu poursuivre la conversation téléphonique en me disant que c'était à mon inspecteur de trouver ces irrégularités et que vous ne vouliez pas que je vous appelle à votre domicile. Je vous avais accordé un délai de 5 jours pour rediscuter avec madame Sollazzo et me contacter pour régler à l'amiable le présent litige. Puisque vous n'apparaissez clairement pas intéressée à vous conformer à la loi, je vous informer des démarches que j'entreprendrai si vous ne réglez pas le présent litige.

Les vices cachés et fausses représentations sont : 1. À la prise de possession de la maison, la piscine n'est pas utilisable et perd une quantité importante d'eau. Le boyau pour l'entretenir est inutilisable. 2. Le lave-vaiselle coule sur le sol. 3. L'évier de cuisine, de la salle de bain du rez-de-chaussée et de la salle de bain de la chambre des maîtres fuient dans la vanité. 4. La toilette du rez-de-chaussée coule dans le sous-sol. 5. Il y a des infiltrations d'eau par le rebord des fenêtres de la chambre des maîtres et de la chambre au centre, en façade. 6.

Deux des quatre prises extérieures ne fonctionnent pas. 7. Il y a un trouble électrique dans le luminaire arrière extérieur. 8. Une prise électrique ne fonctionne pas au sous-sol. 9. La barrure de la porte patio n'est pas fonctionnelle. En lien avec le bris de la piscine , lors de l'inspection de la maison et la prise de possession de celle-ci, vous m'avez affirmé que celle-ci fonctionnait bien. Vous deviez d'ailleurs nous livrer une piscine en bon état de fonctionnement comme stipulé au document « Promesse d'achat (PA28180,

article 8.1) » : Cette offre est conditionnelle à ce que le vendeur parte la piscine avant l'acte de vente afin que nous puissions nous assurer de son bon fonctionnement ». Le 15 juin, suite à la prise de possession de la maison, la piscine n'était pas propre et j'ai rapidement constaté dans les jours qui suivirent que celle-ci perdait environ 320 litres d'eau par jour. Vous ayant informé le 17 juin de l'irrégularité, vous m'avez délibérément caché qu'auparavant, M. Moro, réparateur de piscine, vous avait informé que l'écumoire était à remplacer.

Ainsi, puisqu'il y avait urgence de réparation, j'ai changé des valves et une pièce du pied du filtreur cassé qui fuyait et fait effectuer les réparations par M. Moro. Je n'ai pas pu jouir de l'utilisation de la piscine avant le 16 juillet 2006, date où les réparations ont été complétées. Ainsi, je vous réclame les sommes de 862,69 $ (facture no 082 de Moro et Fils inc.), de 85,48 $ (facture de Rona) pour ses valves, les adaptateurs et le sable de filtration, ainsi que 86,58 $ (facture de Club Piscine Laval) pour le boyau de piscine percé et les produits pour remettre l'eau en état de baignade.

Finalement, je vous réclame la somme de 500 $ pour la perte de jouissance de la piscine durant 30 jours d'été, entre la prise de possession de la maison et la réparation complétée par M. Moro. Le total s'élève donc à 1 534,75 $. En lien avec le lave-vaisselle , vous nous avez aussi caché que le lave-vaisselle était brisé, que la porte de celui-ci ne fermait pas et qu'il se déversait sur le sol. Cet équipement était pourtant inclus dans la vente de la maison donc devrait être fonctionnel à la livraison de cette dernière.

J'ai dû trouver un lave-vaisselle de qualité identique à ce qui était en place (nombre de cycles, broyeur à déchets, chauffe-eau, etc.) et le poser moi-même. Je vous réclame donc la moitié de la facture du lave-vaisselle (facture de Corbeil électrique inc. No 01504148 de 832.25 $ / 2 = 416.13 $) et le montant total des pièces pour effectuer la réparation (facture de Home Dépôt de 47.76 $), soit un total de 463,89 $ ce que je considère juste étant donné la situation. Enfin, pour la perte de jouissance, je vous réclame la somme de

200 $ pour couvrir les inconvénients (dont la pose du lave-vaisselle) liés à la non-utilisation du lave-vaisselle du 15 juin au 14 juillet. Le Total s'élève donc à 663.89 $. En lien avec les éviers qui fuient , une quantité important d'eau coule par les rebords des éviers. Les éviers énumérés plus haut n'ont pas de calfeutrant au pourtour; ceux-ci ne sont pas posés dans les règles de l'art. Les correctifs sont à effectuer. Je n'ai pas entrepris de demande d'estimation à ce sujet, mais il va de soi que ce sera à vos frais.

En lien avec la toilette du rez-de-chaussée qui coule dans le sous-sol, vous ne m'avez pas informé que celle-ci coulait et que le plancher était mouillé. Vous avez posé des tuiles de vinyle par dessus le plancher humide, probablement pour masquer le tout, sans réparer. J'ai constaté que les tuiles étaient mouillées dès la prise de possession de la maison. Il faut donc enlever la toilette, réparer le plancher de l'étage et refaire le plancher du garde-robe de sous-sol. Je n'ai pas entrepris de demande d'estimation à ce sujet, mais il va de soi que ce sera à vos frais.

En lien avec les infiltrations d'eau par le rebord des fenêtres de la chambre des maîtres et de la chambre du centre, en façade, à la première pluie, nous avons constaté cette irrégularité évidente. L'inspecteur n'a pu la relever puisqu'il ne pleuvait pas lors de l'inspection. Un spécialiste a noté le besoin de refaire le calfeutrant autour de ces fenêtres pour corriger la situation. Je vous réclame la somme de 341.85 $ (voir estimation de Calfeutrage experts inc.) pour régler cette irrégularité. Les travaux sont à effectuer à vos frais.

Enfin, en lien avec la barrure de la porte patio qui n'est pas fonctionnelle, vous ne nous avez pas informés de cette défectuosité. Je n'ai pas entrepris de demande d'estimation à ce sujet, mais il va de soi que ce sera à vos frais. Je vous somme donc par la présente de faire effectuer lesdites réparations sur le bâtiment. Je compte que vous entriez en communication dans les 10 prochains jours suivant la réception de la présente pour m'informer du règlement à venir.

Vous pouvez me contacter pour un règlement à l'amiable sans quoi, je ferai effectuer les réparations à vos frais et entreprendrai les démarches juridiques qui s'imposent afin de faire valoir mes droits. [ 20 ] Le 5 octobre 2006, la défenderesse-venderesse informe le demandeur que le coût des réparations demandées apparaît déjà dans le rapport d'inspection préachat et qu'il y a eu une réduction du prix de vente de 10 000 $ pour en tenir compte (P-2) : « J'accuse réception de votre lettre datée du 7 septembre 2006. Sachez que je vous ai vendu la propriété située au […] à Duvernay en toute bonne foi.

La vente s'est officialisée suite à l'inspection de la firme A.L. Inspection. Le rapport faisant état de quelques anomalies, j'ai accepté de diminuer le prix de vente de 10 000 $. Vous trouverez en pièces jointes une copie de la

section modifications et avis de résiliation de conditions du contrat de vente signée indiquant la mention suivante : « suite à l'inspection faite en date du 22 avril 2006 par la firme A L Inspection inc. Demandons une réduction pour un montant de $10 000 étant donné les réparations importantes à faire sur la propriété ci-haut mentionnée. Voir rapport d'inspection, S.V.P. nous aviser de votre décision dans les 48 heures ». Vous déclarez avoir découvert des vices cachés sur la propriété.

Cependant, si vous vous référez au rapport d'inspection, vous verrez que plusieurs points mentionnés ont été soulignés par votre inspecteur et acceptés par vous puisque votre signature y est clairement apposée. D'abord, vos mentionnez avoir découvert des vitres cassées et des poignées de robinet manquantes. Tel qu'écrit à la page 6 du rapport d'inspection :

Section 5.2-Fenêtres, portes permanentes : « La porte de garage arrière est en bois d'usure avancée et à restaurer, la vitre est cassée ». À la

section 7.2 de la page 8, on lit « le robinet du bain et les poignés de la baignoire sont absents, à installer dans la salle de bain de droite. Le robinet de la salle de bain du centre est absent, à installer. » Ensuite à

section 11.4 de la page 14 : « Il y a une vitre cassée dans la chambre de droite, le garage et le sous-sol, à remplacer ». Concernant le lave-vaisselle, il avait été prévu que celui-ci soit réparé ou remplacé avant la prise de possession. Je vous ai fait parvenir un mandat bancaire de 663.89$ tel qu'exigé dans votre lettre afin de réparer la situation. Lorsque vous avez pris possession de la maison, la piscine avait été mise en fonction et n'avait aucun bris qui empêchait son bon fonctionnement.

Vous m'avez demandé des renseignements sur le fonctionnement et l'entretien de la piscine, je vous ai répondu en toute franchise. Vous trouverez ci-joint la facture qui confirme que j'ai fais partir la piscine tel que convenu. Le nettoyage de la piscine a été faite suite à son ouverture. Vous savez sûrement qu'une piscine se doit d'être nettoyée régulièrement pour que l'eau reste propre. Des produits chimiques doivent aussi être ajoutés au besoin pour stabiliser l'eau. Nulle part dans le contrat il est stipulé que je devais vous laisser des accessoires de nettoyage et d'entretien pour la piscine.

Je vous ai tout de même laissé du chlore et les outils de nettoyage dont je disposais. Sachez que je n'ai nullement l'intention de payer la somme de 1534,75$ telle que réclamée. Le rapport d'inspection indique que toutes les prises électriques testées étaient fonctionnelles. Or, si certaines d'entre elles auraient eu à être réparées, elles auraient été mentionnées dans le rapport. On lit à la

section 8 aux pages 10 et 11 du rapport d'inspection, « vous retrouverez toutes les mesures d'entretien et d'amélioration suggérées par l'inspecteur » en ce qui a trait au système électrique. En lisant cette

section du rapport, vous vous rendez compte que l'inspecteur fait plusieurs recommandations. Le loquet de la porte patio était fonctionnel lors de la vente. Concernant le calfeutrage des fenêtres, votre inspecteur indique en page 5 « les scellants sont à restaurer, il est recommandé d'entretenir le plus tôt possible ». Cette mention est répétée à la

section 11.1 (page 13) pour les appareils de robinetterie, bains et douches. Le rapport fait donc état que des travaux de réparation étaient à prévoir. Je n'ai donc pas l'intention de vous dédommager à nouveau puisque le montant de 10 000$ faisait

partie de celui prévu par la diminution de l'offre d'achat pour les réparations à faire. Plusieurs des réparations que vous exigez que je paie sont mentionnées dans votre rapport d'inspection. Je le répète, Avant de signer et d'accepter votre offre d'achat, j'ai pris connaissance du rapport d'inspection et j'ai diminué mon prix, consciente des réparations à faire. Vous avez accepté cette diminution de prix donc, ne pouvez réclamer une somme additionnelle à ce qui a été initialement convenu, et ce, d'un commun accord. [ 21 ] La défenderesse donne un montant de 663,89 $ pour le lave-vaisselle (D-1).

[ 22 ] Le 21 décembre 2006, le demandeur accuse réception des explications de la défenderesse et réclame 2 811,35 $ (P-6) : « J'accuse réception de votre lettre datée du 5 octobre 2006. Je tiens à vous préciser certains des éléments donc vous semblez avoir oublié la provenance. Dans votre lettre, vous faites référence à la réduction de 10 000 $pour vous justifier. Je tiens à vous rappeler que la réduction de 10 000 $ dont il est question couvrait les éléments marqués «1»

« réparation le plus tôt possible (bâtiment principal, santé et sécurité)» selon le code utilisé par la firme dans le rapport d'inspection de la compagnie A.L inspections.

Ainsi, la réduction de 10 000 $ s'appliquait aux items découverts lors de l'inspection soit : _ L'infiltration d'eau dans le garage, près de la porte de service (voir page 5 du rapport et photo page 9) _ Les vitres cassées à la porte arrière en bois, à la chambre principale, au sous-sol et au garage (voir page 6 et 14 du rapport et photo page 9) _ La porte du garage brisée _ Les différents robinets à remplacer _ Le panneau électrique rouillé et le fil de cuivre à changer _ La pente du terrain et de la piscine, de même que le muret de soutènement à refaire Les montants que je vous réclame ne concernent aucunement ces éléments que je connaissais à la prise de possession de la maison.

Les éléments dont il est question sont ceux dont vous m'avez délibérément caché l'existence et dont il est question à la page 2 de l' «avis de vices cachés et représentations trompeuses» que je vous ai fait parvenir le 7 septembre dernier. Puisque vous ne semblez pas comprendre que vous deviez m'aviser de ces éléments immédiatement défectueux à la prise de possession de la maison, je me dois donc de vous tenir responsable des vices cachés et représentations trompeuses auxquelles je fais référence dans ma lettre du 7 septembre 2006.

Ainsi : En lien avec le bris de la piscine à la prise de possession de la maison , je vous réclame 1534.75 $. En lien avec le lave-vaisselle , j'accepte le paiement de 663.89 $ que vous me soumettez dans votre lettre du 5 octobre 2006. En lien avec les éviers qui fuyaient à la prise de possession de la maison , je vous réclame le montant de 200 $ pour défrayer le temps que je prendrai à faire les réparations et les matériaux dont j'aurai besoin.

En lien avec la toilette du rez-de-chaussée qui coulait à la prise de possession de la mai son, je vous réclame la somme de 125 $ pour que j'effectue les travaux et achète le matériel pour refaire la céramique et le plancher. En lien avec les infiltrations d'eau , je vous réclame la somme de 341,85 $ En lien avec les deux prises extérieures qui ne fonctionnent pas, le trouble électrique dans le luminaire arrière extérieur et la prise électrique défectueuse au sous-sol, je vous réclame 569.75 $ Enfin, en lien avec la barrure de la porte patio , je vous réclame la somme de 40 $ pour que j'achète et pose celle-ci.

Je vous somme donc par la présente de me faire parvenir un chèque au montant de 2811,35 $ dans les 10 jours suivant la réception de la présente sans quoi j'entreprendrai les démarches juridiques sans aucun autre avis ni délai. [ 23 ] Le 28 mars 2007, le demandeur demande à l'inspecteur en bâtiment Angelo Laforte de la firme A.L. Inspection d'expertiser la dalle de béton au sous-sol. Ce dernier dresse le 20 mars 2007, le rapport suivant (P-25) : « Le 22 avril 2006, nous avons effectué une inspection pré-achat de l'immeuble situé au […], Laval, Québec, pour M. Patrick Major.

Lors de cette visite la dalle de béton au sous-sol était recouverte de matériaux ce qui rendait non accessible et non visible (voir photos en annexe). Hors, suite à la prise de possession effectuée par nos clients, ceux-ci ont défait les matériaux qui recouvraient la dalle de béton au sous- sol. Suite à l'enlèvement de ces matériaux, ils ont découvert des traces de noirs à plusieurs endroits. De plus, aucun matériau de protection contre l'humidité n'a été décelé sur la dalle de béton. Selon les clauses dans la

section 9.13 du Code national du bâtiment de 1970, il faut installer un matériau d'étanchéité à l'humidité soit un polyéthylène de 6-mil ou un matériau à toiture en rouleau de 45 lb sur la dalle de béton afin de l'étancher (voir documents en annexe). »

Ce rapport coûte 74,07 $ (P-26). [ 24 ] Le 14 juin 2007, le demandeur envoie à la défenderesse une dénonciation concernant l'absence de pare-vapeur sur le plancher de béton (P-7) : « Depuis la dernière lettre que je vous ai envoyée en date du 21 décembre 2006, j'ai débuté en décembre et au cours du mois de janvier des travaux de rénovation dans le sous-sol de ma résidence. Suite au constat que j'ai fait, j'ai choisi d'arrêter temporairement mes

démarches juridiques, d'où le délai avant ma demande à la Cour des petites créances du Québec. En défaisant le revêtement des murs intérieurs et en ayant accès à la structure du plancher du sous-sol de la grande salle, j'ai constaté qu'aucun pare-vapeur n'est présent sur le plancher de béton. J'ai donc entrepris des démarches pour vérifier la conformité de cette situation. Le bâtiment que vous m'avez vendu n'est pas conforme au Code du bâtiment de cette époque. Je vous fais parvenir la lettre de l'inspecteur en bâtiment qui confirme ce vice caché.

Je vous tiens donc responsable une fois de plus de cette non conformité. Une très forte odeur d'humidité est incrustée dans les matériaux du plancher de la grande salle, sous le tapis. Je vous accuse donc de nous avoir caché délibérément lors de l'inspection de la maison le 22 avril 2006 des problèmes liés à ces odeurs qui sont clairement plus importantes que lorsque les fenêtres sont fermées et qu'aucune ventilation n'est présente dans la pièce.

Je vous précise par la même occasion que nous n'avons pu détecter cette anomalie lors de l'inspection puisque tout inspecteur en bâtiment n'a pas le droit de retirer des revêtements de sol ou de mur pour constater des vices cachés de la sorte. Il est de la responsabilité du propriétaire vendeur d'informer l'acheteur des odeurs et de l'humidité excessive dans sa propriété. Enfin, notre inspecteur a utilisé un appareil pour mesurer le niveau d'humidité du sous-sol. Cet appareil a une limite de précision à la journée de l'inspection (voir p. 13 de son rapport du 22 avril 2006).

Lors de l'inspection vous nous avez précisé avoir ventilé le sous-sol, et nous avons pu constater que les fenêtres étaient ouvertes. Nous n'avons donc pas pu suspecter ce problème, vous ayant crue de bonne foi. Je vous rappelle que l'inspecteur en bâtiment vous a questionné spécifiquement (Divulgation du propriétaire vendeur, point 13) au sujet d'odeurs et d'humidité dans la maison et que vous avez spécifié qu'il n'y avait aucune anomalie à ce sujet. J'avais trouvé étrange que lors de notre première visite de la propriété, avant de vous déposer une offre d'achat, cette odeur était présente au sous-sol.

Lors de la visite d'inspection, vous aviez évidemment ventilé la pièce en ouvrant les fenêtres. Je comprends après coup que vous avez voulu nous camoufler cette situation, que vous connaissiez certainement bien. Pour ces raisons, je compte que vous entriez en communication avec moi dans les 10 jours suivant la réception de la présente afin de venir constater qu'il n'y a pas de pare-vapeur sur le plancher de béton et m'informiez du règlement que vous me proposez.

Vous pouvez me contacter pour un règlement à l'amiable sans quoi, je ferai effectuer les réparations à vos frais et poursuivrai les démarches juridiques qui s'imposent afin de faire valoir mes droits, en déposant à la Cour des Petites Créances du Québec une demande incluant les montants figurant à la mise en demeure du 21 décembre 2006 et l'objet de la présente mise en demeure.

Je ferai évaluer sous peu les coûts de remplacement des matériaux (plancher, tapis, assainissement et pose du pare-vapeur) de même que la main d'œuvre, pour remettre le tout conforme. » [ 25 ] Le demandeur produit une liasse de factures concernant la démolition du revêtement des murs et du plancher du sous-sol et la réfection du sous-sol. Le demandeur produit une estimation de Million de Tapis pour le recouvrement de tapis au montant de 2 381,21 $ (P-27).

Le demandeur estime à 6 989,17 $ le montant pour réparer les problèmes du sous-sol (P-8). [ 26 ] Le demandeur dépose son action au greffe de la Cour le 13 octobre 2009, action qui n'a pu être signifiée que le 2 décembre 2009. [ 27 ] La défenderesse déclare que le 22 avril 2006, elle a signé une entente de diminution du prix de 10 000 $ à la suite du rapport d'inspection préachat. Elle déclare qu'elle était consciente et d'accord avec les travaux à effectuer indiqués par le rapport d'inspection, et le demandeur savait qu'il y avait plusieurs travaux à faire.

Le demandeur dépose des photos et CD-ROM pour illustrer son témoignage. Analyse et motifs [ 28 ] Le demandeur fonde son recours sur l'

article 1726 du Code civil du Québec qui édicte ce qui suit : 1726 . Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 29 ] En l'espèce, il faut d'abord distinguer les deux catégories de vices allégués par le demandeur; celle alléguée dans sa lettre du 7 septembre 2006 (P-1), à laquelle la défenderesse a répondu le 5 octobre 2006 (P-2), et le Tribunal est tout à fait d'accord avec les motifs invoqués par la défenderesse pour rejeter cette demande.

Quant aux vices allégués dans la lettre du 21 décembre 2006 (P-6), le Tribunal rejette cette demande puisque le demandeur confond vice caché et vétusté, et la vétusté ne constitue pas un vice caché. [ 30 ] La deuxième catégorie est l'absence de matériau de protection contre l'humidité sur la dalle de béton.

Pour réussir concernant ce point, le demandeur devait établir que le vice existait lors de la vente, que le vice rend le bien vendu impropre à l'usage auquel il est destiné en n'en diminuant sérieusement l'utilité, que ce vice était caché, qu'il ne pouvait être constaté par un acheteur prudent et diligent, et qu'il n'était pas apparent. [ 31 ] L'acheteur a le fardeau de prouver que le vice est antérieur à la vente.

Il bénéficie toutefois d'une présomption de fait, notamment s'il le dénonce tôt après la délivrance ou qu'il prouve qu'il s'est manifesté peu de temps après. [ 32 ] En l'espèce, le demandeur a pris possession de la maison le 15 juin 2006 et en mars 2007, le demandeur, à l'occasion de travaux dans le sous-sol, constate qu'il n'y a aucun matériau de protection contre l'humidité et découvre des traces de bois noirci à plusieurs endroits.

[33] Le demandeur a donc fait la preuve que le problème existait lors de la vente. S'agit-il d'une anomalie rendant le bien venduimpropre à l'usage auquel il est destiné ou qui en réduit considérablement la valeur? L'absence d'un pare-vapeur d'un immeuble construitil y a 29 ans (2006-1977) ne le rend pas nécessairement impropre à l'usage auquel il est destiné et ne constitue pas nécessairement unvice caché à moins que l'acheteur n'établisse que l'ouvrage ne respectait pas les normes ou règles au moment de sa construction (Rioux c.Doré, 2001 BE-836 (C.Q.)). [34] En l'espèce l'inspecteur en bâtiment Angelo Laforte déclare que les clauses de la

section 9.13 du Code national du bâtimentde 1970 prévoit qu'il faut installer un matériau d'étanchéité à l'humidité, soit un polyéthylène de 6-mil ou un matériau à toiture en rouleaude 45 lb sur la dalle de béton afin de l'étancher (P-25). [35] Le demandeur a déposé à l'audition des extraits du Code de 1970 qui prévoit (P-26) : 9.13.1.4. Lorsqu'il n'y a pas de pression hydrostatique, il n'est pas nécessaire que les dalles dans les sous-sols soient étanches à l'humiditési les dalles sont appuyées sur un remblayage de sol granulaire tel qu'il est décrit à la Sous-section 9.16.2. 9.13.6.2.

Lorsqu'il est installé sur une dalle, un matériau d'étanchéité à l'humidité doit être en polyéthylène de 6-mil ou un matériau àtoiture en rouleau de 45 lb. Le matériau d'étanchéité doit chevaucher d'au moins 4 po aux joints. [36] Les Tribunaux ont jugé à plusieurs reprises que même si une maison ne respecte pas les normes du Code national dubâtiment, cela ne constitue pas pour autant un vice caché, et que l'acheteur doit démontrer que ces manquements rendent l'immeubleimpropre à l'usage auquel il est destiné (Richard c. Sauvageau, 1991 R.D.I. 513 (C.S.); Pigeon c.

Beaudry, J.E. 97-828 (C.S.); Guérard c.Larose, (QC CS), J.E. 2000-795 (C.S.). [37] Selon la preuve, le demandeur aurait constaté une forte odeur d'humidité dans les matériaux du plancher de la grande salle,sous le tapis (P-7). On a jugé dans Ouellet c. Gouin (2002 BE-534 (C.S.)) que l'absence de pare-vapeur dans un immeuble constituait unvice caché.

En l'espèce, il faut conclure qu'il a preuve prépondérante qu'il y a vice caché. [38] Pour contrecarrer cette preuve, la défenderesse aurait dû, après la dénonciation du vice, envoyer un expert pour établir que,nonobstant l'absence de pare-vapeur, il n'y a pas de bois noirci, ni de traces ou de senteurs d'humidité excessive.

Cette contre-preuven'ayant pas été faite, il faut donc retenir la preuve du demandeur comme prépondérante et crédible. [39] Par ailleurs, le régime juridique des garanties légales ne constitue pas un système de protection de l'acheteur imprudent ouincompétent. [40] En l'espèce, l'acheteur s'est-il comporté en acheteur prudent et diligent, puisqu'il déclare lui-même que lors de sa premièrevisite de la maison, il avait senti une odeur d'humidité?

N'avait-il pas l'obligation d'apporter une attention particulière à cet indicepouvant laisser présager un vice quelconque. [41] À cet égard, la preuve établit qu'il a été conforté par sa deuxième visite avec son inspecteur préachat et par la déclaration dela défenderesse-venderesse qui déclare à la question 13, qu'elle n'a noté aucune odeur d'humidité, de renfermé ou de moisissure (P-12).La déclaration de la venderesse pour rassurer l'acheteur suffit pour qualifier d'occulte ce qui aurait pu, dans d'autres circonstances, êtreapparent. [42] Il faut donc conclure qu'il y a vice caché et que le demandeur a droit à une réduction du prix pour faire des travaux correctifs.Le demandeur évalue le coût des travaux correctifs à 6 989,17 $ (P-8) : FACTURE D'INSPECTION DE VICE DE CONSTRUCTION (A.L.INSPECTION) : $ 74.07 FACTURES DE MATÉRIAUX (Réno Dépôt, Rona et Home Dépôt) $ 2533.89 REMPLACEMENT DU TAPIS EXISTANT(MILLION TAPIS ET TUILES) $ 2381.21 Perte de jouissance, stress, Inconvénients et exécution des travaux : $ 2000.00 Total : $ 6989.17 [43] Une stricte équivalence entre le montant des réparations et la diminution du prix de vente auquel un acheteur peut avoir droiten cas de vice caché, n'est pas toujours une base adéquate de calcul.

Il s'agit plutôt d'établir la portion du prix de vente que l'acheteurn'aurait pas accepté de verser s'il avait connu le vice et à laquelle le vendeur aurait été prêt à renoncer pour conclure la vente.L'indemnisation en cas de vices cachés ne doit pas être une source d'enrichissement pour l'acheteur, mais doit permettre une réparationintégrale. [44] Ainsi, la dépréciation doit être prise en considération lorsque des réparations s'avèrent nécessaires afin d'éviter que l'acheteurne se retrouve avec un bien augmenté d'une plus value importante.

Par exemple, en l'espèce, le demandeur a acheté un vieux tapis et ilveut se faire payer un tapis neuf d'une valeur de 2 381.21 $. Il est bien évident que le Tribunal devra réduire ce montant pour tenircompte notamment, de la dépréciation et de la vétusté. Il y a lieu de limiter la réduction du prix de vente à 5 500 $. Avec cette réduction,le prix de vente est de 364 400 $ au lieu de 369 900 $.

[ 45 ] Rappelons, sans que cela ne constitue un motif de la décision, qu'au moment de la vente la valeur marchande selon le rôle d'évaluation était de 249 200 $ et suivant le rôle d'évaluation entrée en vigueur le 1 er janvier 2010, la valeur marchande est de 428 600 $ (T : 162 400 $ + B : 266 200 $). PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 46 ] CONDAMNE la défenderesse à payer au demandeur 5 500 $ plus l'intérêt au taux légal de 5 % l'an, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter de la signification le 2 décembre 2008, plus des frais judiciaires de 157 $ . __________________________________ RAOUL P. BARBE, J.C.Q. Date d’audience : 2011-05-02