2017 QCCQ 9052, 2017 QCCQ 9052

Blais c. Chibane JZ0082 2017 QCCQ 9052 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-151539 -162 DATE : 31 juillet 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JO ANN ZAOR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ELAINE BLAIS Demanderesse c.

HOUA CHIBANE Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse, Élaine Blais (« Mme Blais ») réclame à la défenderesse Houa Chibane (« Mme Chibane »), la somme de 800 $, dont 630 $ à

titre de loyers impayés et 170 $ pour des dommages causés à ses biens. [ 2 ]

Malgré son départ précipité du logement, Mme Chibane refuse de payer cette somme, car elle soumet avoir été forcée de quitter les lieux suite aux agissements de sa colocataire, Mme Blais. [ 3 ] Mme Chibane se porte aussi demanderesse reconventionnelle et réclame à Mme Blais des dommages à hauteur de 1000 $ pour avoir troublé son droit à la jouissance paisible des lieux. QUESTIONS EN LITIGE i. La Cour du Québec, Division des petites créances, a-t-elle juridiction pour entendre ce litige, en

partie ou en totalité? ii. Dans l’affirmative, la réclamation en dommages et intérêts est-elle bien fondée?

CONTEXTE [ 4 ] Mme Blais est locataire du […] à Montréal, un appartement de 5 ½ pièces. [ 5 ] Pour l’aider à boucler son budget d’étudiante, elle sous-loue deux chambres de son logement à des colocataires. [ 6 ] Le 31 décembre 2014, elle signe avec Mme Chibane une Entente entre locataire et colocataire [1] d’une durée de six mois au coût de 420 $ par mois. [ 7 ] Cette sous-location procure à Mme Chibane une chambre, lui fournit les services d’utilité publique et lui donne accès à l’ensemble des lieux communs. [ 8 ] Le 8 avril 2015, les parties conviennent de renouveler aux mêmes conditions leur entente pour une autre période de six mois débutant le 1 er juillet 2015 [2] .

[ 9 ] À la mi-septembre, les relations entre les parties se dégradent au point où Mme Chibane décide de quitter les lieux, estimant ne plus avoir la quiétude ni la sérénité qu’elle recherche. [ 10 ] En vertu de l’ Entente entre locataire et colocataire [3] , Mme Blais réclame la totalité du loyer pour le mois d’octobre et la moitié du loyer dû pour le mois de novembre 2015, ayant réussi à trouver un autre colocataire pour occuper la chambre de Mme Chibane à compter du 15 novembre 2015. [ 11 ] Mme Chibane conteste la réclamation, non pas tant sur le fond, puisqu’elle admet avoir quitté les lieux et brisé certains objets, mais plutôt pour mettre en perspective qu’elle aussi avait des droits, lesquels n’ont pas été respectés par Mme Blais.

ANALYSE La Cour du Québec, Division des petites créances, a-t-elle juridiction pour entendre ce litige, en

partie ou en totalité? [ 12 ] En ouverture, le Tribunal a fait part aux parties de son interrogation sur sa juridiction à entendre cette affaire au vu de l’article 537 du Code de procédure civile (C.p.c.) qui se retrouve au

Titre II portant sur le recouvrement des petites créances et qui prévoit en sa

partie utile, les restrictions suivantes: Art. 537 « Le présent

titre ne s’applique pas aux demandes résultant du bail d’un logement , portant sur une pension alimentaire ou alléguant une diffamation. » (Notre soulignement). [ 13 ] Les parties ont été avisées que l’audition procédait sous réserve et que la question de la juridiction serait tranchée au moment du jugement. [ 14 ] La compétence étant une question d’ordre public [4] , le Tribunal doit maintenant déterminer si le litige entre les parties est régulé par les règles applicables au bail de logement [5] , ou si ce sont les règles applicables au bail immobilier ordinaire qui permettent de disposer de cette affaire. [ 15 ] Dans le premier cas, ce litige échapperait à la juridiction du Tribunal. [ 16 ] Voyons ce qu’il en est. [ 17 ] La Régie du logement a juridiction exclusive pour toute demande relative au « bail de logement ».

Ceci découle des articles suivants : « 1. Le présent

titre s'applique à un logement loué, offert en location ou devenu vacant après une location, ainsi qu'aux lieux assimilés à un tel logement au sens de l'

article 1892 du Code civil . » « 5. La Régie exerce la compétence qui lui est conférée par la présente loi et décide des demandes qui lui sont soumises. Elle est en outre chargée: 1° de renseigner les locateurs et les locataires sur leurs droits et obligations résultant du bail d'un logement et sur toute matière visée dans la présente loi; […] .» « 28.

La Régie connaît en première instance, à l'exclusion de tout tribunal, de toute demande : 1° relative au bail d'un logement lorsque la somme demandée ou la valeur de la chose réclamée ou de l'intérêt du demandeur dans l'objet de la demande ne dépasse pas le montant de la compétence de la Cour du Québec; […] . » (Notre soulignement). [ 18 ] De l’avis du Tribunal, l’entente signée par les parties en avril 2015, et qui est reproduite ci-après, vise une occupation partagée du logement comptant 5½ pièces.

Entente entre locataire et colocataire [6] […] Montréal, QC […] Entre Locataire : Elaine Blais […] « Ci-après : Locataire » ET

Colocataire : Chibane Houa Carte de résident permanent 9127-0287 « Ci-après : Colocataire » […] Durée : La durée de cette entente est de 6 mois. Soit du 1 juillet 2015 au 30 décembre 2015. Entente de paiement : Une charge de 420 $ par mois doit être remise à la locataire par le colocataire chaque premier du mois. Cette charge inclut le loyer, l'électricité et le chauffage (selon une utilisation non excessive) de même que l'internet illimité. Clauses supplémentaires : Les frais reliés aux produits sanitaires et autres frais seront assumés également par les parties.

La locataire partage les biens suivants avec le colocataire : télévision, divan, table, BBQ, laveuse, sécheuse, poêle, frigidaire, petit four et four micro-onde. Les parties s'entendent sur ces règles de partage des lieux : 1. Nettoyer le comptoir de cuisine, la cuisinière et tout autre item utilisé pour cuisiner son repas à chaque repas tout de suite après l'utilisation. 2. Ne pas utiliser la laveuse et la sécheuse en même temps, mais bien en faire une utilisation successive de ces électroménagers. 3. Faire le ménage des lieux communs une fois tous les dix jours.

En signant cette entente, les parties acceptent de se conformer à la présente entente. Signée à Montréal, le mercredi 8 avril 2015. Elaine Blais Houa Chibane Locataire : Elaine Blais Colocataire : Houa Chibane [ 19 ] Cette entente confère à Mme Chibane la jouissance exclusive de sa chambre et tel que les parties le confirment à l’audience, un accès partagé à toutes les autres pièces de l’appartement. [ 20 ] Le Tribunal est donc en présence d’une entente de location qui participe de la définition du louage prévue à l’

article 1851 C.c.Q. et pour laquelle les règles du bail d’un logement s’appliquent. [ 21 ] Une revue de la jurisprudence et de la doctrine [7] , met en évidence l’interprétation généreuse donnée au terme « bail de logement » et confirme que la Régie du logement s’est déclarée compétente sur une demande relative à une convention de cohabitation entre colocataires . [ 22 ] En 1996, dans une affaire présentant une trame factuelle tout à fait semblable à la présente, la régisseure Me Hélène Beaumier, rejetait en ces termes une objection faite à sa compétence : « Sur cette question, le Tribunal est d'avis que la Régie a pleine juridiction sur les recours entre colocataires, que ceux-ci soient, ou non,

signataires du bail principal . Les recours entre colocataires sont fondés sur une convention implicite de cohabitation entre les colocataires, peu importe que cette convention soit tacite, ou expresse comme en l'espèce. C'est en vertu de cette convention de cohabitation, par exemple, que les parties déterminent quelle sera la part du loyer assumée par chacun des colocataires.

De façon plus globale, cette convention de cohabitation vient régir les rapports des colocataires entre eux relativement à tout ce qui touche l'utilisation et le partage du logement, et cela va de soi, l'obligation pour chacun de se conduire de manière à ne pas troubler la jouissance normale de ses colocataires . Pareille convention a donc un but distinct de celui du bail principal qui est essentiellement de procurer au locataire la jouissance d'un logement, moyennant le paiement d'un loyer. Elle ne saurait donc se confondre avec le bail principal.

Cependant, cette convention entre colocataires n'existe que par le contrat principal de bail, auquel elle se rattache et en est absolument subordonnée et dépendante. Ainsi, elle ne saurait exister séparée du contrat principal de bail et la disparition du contrat principal de bail entraîne nécessairement la disparition de la convention entre colocataires, faute de support.

L'on peut donc prétendre que la convention entre colocataires rejoint la notion d'accessoire du contrat principal de bail et, puisque l'accessoire doit suivre le sort du principal, il est logique de conclure que la convention de cohabitation est elle même relative au bail d'un logement au sens de l'article 28 L.R.L. [8] » (Notre soulignement). [ 23 ] Cette position de Me Beaumier a été entérinée par la Cour du Québec dans la décision Caron c.

Fafard, [9] où l'honorable juge Denis Charrette a reconnu la compétence de la Régie du logement dans un litige entre cooccupants du même logement liés par une entente de cohabitation. [ 24 ] Récemment, dans une décision rendue en 2014 [10] , la Régie reprend les principes ci-haut mentionnés et indique qu’elle est compétente pour trancher un différend issu d’une entente de colocation : « [6] Dans le cas d’une entente de cohabitation ou de colocation, il est admis qu’une telle entente n’existerait pas sans le bail principal.

Ainsi, étant l’accessoire du contrat principal de bail, une entente de cohabitation ou de colocation est également relative au bail d’un logement. [7] Par conséquent, le tribunal de la Régie du logement est compétent pour disposer d’un litige impliquant une entente de cohabitation ou de colocation . » [ 25 ] En tenant compte de ces précédents, le Tribunal conclut que le litige portant sur les loyers impayés, la contestation et la demande reconventionnelle relève d’un contentieux pour lequel la Régie du logement, en vertu de sa juridiction exclusive, est l’autorité compétente. [ 26 ] Cette conclusion amène le Tribunal à rejeter cette

partie du recours des parties car la Régie du logement n'étant pas un tribunal au sens de l'article 8 C.p.c., le Tribunal ne peut lui référer le présent dossier [11] .

Ceci obligera les parties à loger à nouveau leur demande devant la Régie du logement si elles l'estiment nécessaire. [ 27 ] La question de compétence réglée, il subsiste néanmoins devant la Cour de Québec une portion du litige, soit celle qui a trait à la réclamation à caractère purement extracontractuel de Mme Blais, recherchant de Mme Chibane, une compensation monétaire pour les dommages causés à ses effets personnels. [ 28 ] Ceci nous amène à la prochaine question.

La réclamation en dommages et intérêts est-elle bien fondée? [ 29 ] Mme Blais relate qu’au moment de l’excès de colère de Mme Chibane en septembre 2015, cette dernière a brisé son diffuseur. Le remplacement de ce bien lui a coûté 40.53 $. [ 30 ] Elle mentionne aussi que Mme Chibane a abimé partiellement son divan en cuir et une de ses robes avec de l’eau de javel. Contrairement au diffuseur, Mme Blais n’a pas remplacé son divan ni acheté une nouvelle robe. Elle ne fait pas non plus la preuve de ce qui lui en coûterait pour remettre à neuf ou en état ces deux morceaux.

Elle demande un dédommagement de 90 $ pour son divan acheté un an auparavant au coût d’environ 400 $ et 40 $ qui correspond au prix de sa robe. [ 31 ] Mme Chibane admet avoir cassé le diffuseur et pour le reste des dommages elle ne les conteste pas davantage. [ 32 ] Devant cette preuve univoque sur la faute, le Tribunal estime la réclamation de Mme Blais bien fondée et doit maintenant évaluer la valeur de sa réclamation tout en respectant le principe qui prohibe qu’une

partie s’enrichisse aux dépens d’une autre [12] . [ 33 ] Ce faisant, le Tribunal prend en compte la perte totale du diffuseur, son coût de remplacement et sa valeur dépréciée au moment du bris, puisqu’il avait été acheté cinq ans auparavant. En usant de sa discrétion, le Tribunal accorde pour cet item la somme de 28 $. [ 34 ] Pour la robe, la même dépréciation de 30 % est calculée pour une indemnité évaluée de 28 $.

[ 35 ] Concernant le divan, l’impossibilité pour Mme Blais de fournir des photographies suite à un virus informatique rend l’évaluation de ses dommages périlleuse, voire arbitraire. [ 36 ] En usant à nouveau de sa discrétion, et en tenant compte des admissions de Mme Chibane, le Tribunal réduit la réclamation à la somme de 45 $. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la réclamation de Mme Élaine Blais; CONDAMNE la défenderesse Mme Houa Chibane, à payer à Mme Élaine Blais, la somme de 101 $ avec intérêts au taux légal, plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 12 novembre 2015, date de la mise en demeure; REJETTE la portion de la réclamation de la demanderesse, Mme Élaine Blais, pour loyers impayés vu l’absence de juridiction; REJETTE la demande reconventionnelle de la défenderesse, Mme Houa Chibane pour perte de jouissance des lieux, vu l’absence de juridiction; LE TOUT sans frais. __________________________________ JO ANN ZAOR, J.C.Q. Date d’audience : 29 juin 2017.

Suzanne GUÉVREMONT, La Régie du logement, Collection de droit 2016-2017, Volume 5, Obligations et contrats 2016, EYB2016CDD148 : Toujours en application de la règle de l'accessoire qui suit le principal, la Régie a pris compétence sur une demande relative à une convention de cohabitation entre colocataires, la régisseuse, M e Hélène Beaumier, motivant sa position par le fait que le bail sert de support à la convention des colocataires. Cette position fut confirmée par la Cour du Québec.

Elle peut également disposer d'un litige entre occupants d'un même logement, qu'ils soient signataires ou non du bail. [8] Clavet c. Nerome [1996] J.L. 137 (C.Q.) . [9] Caron c. Fafard (C.Q., 1996-11-14), SOQUIJ AZ-97031028 . Au même effet et rendu par le même juge, voir Robert c. Poudrette- Deroy B.E. 2002BE-476 (C.Q.) . [10] Dinelle c. Bélair 2014 QCRDL 42940 .