2013 QCCQ 6976, 2013 QCCQ 6976

Charlebois c. Syndicat de la copropriété Les Victoriennes du golf, phase 2 2013 QCCQ 6976 JF0978 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEDFORD LOCALITÉ DE GRANBY « Chambre civile » N° : 460-32-006597-123 DATE : 4 JUILLET 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARC-NICOLAS FOUCAULT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ FLORIAN CHARLEBOIS Demandeur c.

SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LES VICTORIENNES DU GOLF, PHASE 2 Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ R emarques préliminaires [ 1 ] La vie en copropriété nécessite des compromis et de la flexibilité dans les relations entre copropriétaires. [ 2 ] Bien souvent, certaines personnes décident de contribuer à l'essor de leur copropriété en participant activement à la gestion de l'immeuble.

Ces administrateurs, bien que régulièrement de bonne foi, doivent agir avec prudence, diligence, honnêteté et loyauté, et ce, dans l'intérêt du syndicat. [ 3 ] Dans le présent dossier, le Tribunal a pu constater que tous les intervenants au dossier ont participé à rendre la situation explosive. [ 4 ] Cette approche devra vraisemblablement être modifiée de part et d'autre. [ 5 ] Bien que la décision dans le présent dossier mette un terme à une

partie du litige entre M. Charlebois et le Syndicat de la copropriété Les Victoriennes du Golf, Phase 2 (Syndicat), les parties devront apprendre à exercer leurs droits respectifs en ayant à l'esprit que la bonne foi doit gouverner leur conduite. Résumé de la situation [ 6 ] M. Charlebois réclame 7 000 $ au Syndicat des suites de la publication d'une hypothèque légale grevant son unité de condominium. [ 7 ] M. Charlebois réclame, notamment, le remboursement de la somme de 1 980,04 $ qu'il a dû débourser afin de payer les frais de publication et de radiation de l'hypothèque légale.

Selon lui, cette hypothèque n'aurait pas due être publiée, toutefois, il n'a jamais présenté de demande de radiation de cette hypothèque. [ 8 ] Il réclame, aussi, 5 019,96 $ à

titre de dommages-intérêts. Il prétend que la publication de l'hypothèque légale a porté atteinte à sa réputation tout en lui causant des troubles, du stress et de l'inquiétude. [ 9 ] Le Syndicat soutient que la publication de l'hypothèque légale est conforme à la loi et à la Déclaration de copropriété . [ 10 ] Aussi, selon le Syndicat, M. Charlebois ne démontre pas que sa réputation a été entachée par les agissements du Syndicat.

Les faits [ 11 ] M. Charlebois est propriétaire d'une unité de condominium de la phase 2 du projet immobilier nommé « Les Victoriennes du Golf » à Bromont. [ 12 ] Lorsqu'il acquiert la copropriété, le projet domiciliaire prévoit sept (7) phases d'immeubles entourant un terrain agrémenté d'un jardin central et d'un lac artificiel. [ 13 ] Ce terrain est la propriété du promoteur et, éventuellement, il devrait être cédé et devenir la propriété commune du syndicat de chaque phase.

Le projet s'est arrêté à quatre (4) phases de construction et, en date de l'audition, cette cession par le promoteur n'est pas encore effectuée. [ 14 ] Le Syndicat s'est joint à l'Association des syndicats (Association) qui regroupe les copropriétaires des phases 1 à 4 afin de déterminer le mode de fonctionnement de l'entretien du jardin central jusqu'à sa cession. [ 15 ] L'Association convient que chaque phase assumera sa proportion du coût d'entretien afin que cet espace continue à donner une plus-value à chacun des immeubles. [ 16 ] Lors de chaque assemblée annuelle des copropriétaires de la phase 2, le Syndicat propose un budget qui prévoit, notamment, un poste pour les frais d'entretien du jardin central. [ 17 ] Le Syndicat considère qu'il est dans l'intérêt commun des copropriétaires que le jardin central soit maintenu dans un bon état.

Cette aire de repos bénéficie à tous les copropriétaires. [ 18 ] Le 14 janvier 2011, le Syndicat fait parvenir un document à M. Charlebois faisant état que des sommes impayées totalisent 2 121,55 $. Le document indique ce qui suit : « 64,99$ Retenue sur jardin central 16,89$ intérêts de 13 mois à 24% l'an 34,99$ Ouvrier pour réparation au 203 Refusée par F. Charlebois 8,40$ Intérêts de 12 mois à 24% l'an 27,08$ Papier et lettres enregistrées à l'avocat de F.

Charlebois 4,33$ Intérêts de 8 mois à 24% l'an 742,50 Cotisation spéciale pour le réparation des poutres 118,50$ Intérêts de 8 mois à 24% l'an 33,12$ Lettres enregistrées et photocopies 66,56$ 128 km à 0,52 11,96$ Intérêts de 6 mois à 24% l'an 992,23$ Cotisation spéciale pour l'entrée du garage, plombier, électricien, petite créance (Vallée), arpentage du jardin central. » (sic) [ 19 ] Le 3 mars 2011, une hypothèque légale est publiée sur l'immeuble de M. Charlebois. Elle a pour but le « … paiement des charges communes et des contributions au fonds de prévoyance … ». [ 20 ] Bien que M.

Charlebois soit en désaccord avec la légitimité de cette hypothèque légale, il se résigne, en avril 2011, à débourser 1 980,04 $ pour en obtenir la radiation. [ 21 ] À cette époque, M. Charlebois doit agir promptement puisqu'il doit s'assurer de faire radier l'hypothèque légale publiée par le Syndicat. En effet, la radiation de l'hypothèque légale devient une condition de son créancier hypothécaire afin d'obtenir le financement pour régler les coûts reliés à sa séparation d'avec sa conjointe. [ 22 ] Essentiellement, M. Charlebois soutient qu'il n'y avait pas matière à publication d'une hypothèque légale.

Selon lui, certaines sommes ne pouvaient faire l'objet d'une telle procédure et d'autres avaient été offertes, sous protêt, au Syndicat. [ 23 ] Il soutient que toute cette histoire lui a causé des dommages en portant atteinte à sa réputation puisque la publication d'une hypothèque légale démontre, selon lui, qu'il serait un mauvais payeur. [ 24 ] Enfin, il soutient avoir subi beaucoup de stress et d'inquiétude de toute cette saga avec le Syndicat. ANALYSE ET DÉCISION [ 25 ] En vertu des règles de preuve prévues aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec , M.

Charlebois a le fardeau d'établir, par prépondérance de preuve, l'existence des faits au soutien de sa réclamation. [ 26 ] La Déclaration de copropriété prévoit que le recouvrement de la quote-part des charges communes ou de la contribution au

fonds de prévoyance d'un copropriétaire est garanti par une hypothèque légale. À ce titre, tout administrateur ou toute personne désignée par le conseil d'administration a la qualité pour publier une hypothèque légale. [ 27 ] M. Charlebois doit démontrer que la publication de l'hypothèque légale, par le Syndicat, était injustifiée dans les circonstances.

Dans l'affirmative, il doit démontrer qu'il a subi des dommages suite aux agissements du Syndicat. [ 28 ] Les sommes réclamées peuvent être regroupées comme suit : 64,99 $ pour le jardin central, 30,07 $ représentant la part pour le jardin central mais qui est impayée sur la somme de 992,23 $ [ 29 ] Les sommes réclamées pour l'entretien du jardin central ont été légitimement adoptées au budget à

titre de dépenses faites dans l'intérêt commun des copropriétaires. [ 30 ] Toutefois, en vertu de la Déclaration de copropriété , elles ne font parties ni des charges communes, ni du fonds de prévoyance. [ 31 ] Comme il ne peut y avoir d'hypothèque légale que pour les charges communes et le fonds de prévoyance, l'hypothèque légale, sur la seule base de cette réclamation, n'était pas justifiée.

Réparation des poutres (742,50 $), Réparation entrée du garage, plombier, électricien, petite créance (Vallée) (962,16 $) [ 32 ] En vertu de la Déclaration de copropriété , ces sommes peuvent incontestablement faire l'objet d'une hypothèque légale lorsqu'il est nécessaire d'agir ainsi pour les recouvrer. Elles font

partie des charges communes à

titre de « dépenses de conservation, d'entretien, coût de réparation, de remplacement et de reconstruction ». [ 33 ] Toutefois, il est utile de rappeler le contexte concernant ces sommes dues par M. Charlebois. [ 34 ] Dès le 22 juin 2010, M.

Charlebois, par l'entremise de son procureur, a avisé le Syndicat que la somme de 742,50 $ serait payée dès réception du rapport de l'ingénieur ayant procédé à l'analyse de la situation des poutres. [ 35 ] Une offre de paiement sous protêt a été réitérée le 18 janvier 2011, mais elle est demeurée sans réponse de la part du Syndicat. [ 36 ] Quant à la somme de 962,16 $, le 12 janvier 2011, quatre chèques (14,17 $, 114,25 $, 805,79 $, 27,95 $) ont été transmis au Syndicat, mais n'ont pas été encaissés. [ 37 ] La lettre accompagnant les chèques démontre que l'intention de M.

Charlebois était de payer les sommes tout en se réservant le droit de contester leur légitimité devant les tribunaux. [ 38 ] Par conséquent, si le Syndicat avait encaissé les chèques qui lui ont été transmis, il y aurait vraisemblablement eu une contestation judiciaire, mais la publication d'une hypothèque légale, le 3 mars 2011, n'aurait pas été nécessaire pour le recouvrement de ces sommes. [ 39 ] Le recouvrement de ces sommes par le Syndicat était justifié, mais la méthode utilisée est démesurée face aux intentions avouées de M. Charlebois de les payer. Ouvrier pour réparation refusée par M.

Charlebois (34,99 $) [ 40 ] En vertu de la Déclaration de copropriété , les administrateurs doivent voir à ce que le copropriétaire, qui est obligé de faire des réparations, s'exécute dans un délai raisonnable. À défaut, celui-ci est présumé avoir consenti à ce que les administrateurs procèdent aux réparations à ses frais. [ 41 ] Bien que théoriquement le recouvrement de cette somme soit garanti par une hypothèque légale, la méthode utilisée en regard de la somme due et des relations entre le Syndicat et M. Charlebois est, de l'opinion du Tribunal, démesurée. Papier, lettres enregistrées à l'avocat de M.

Charlebois (27,08 $), lettres enregistrées et photocopies (33,12 $), déplacement 128 km à 0,52 $ (66,56 $), intérêts sur chacune des sommes réclamées (160,08 $) [ 42 ] Ces sommes découlent toutes de la situation conflictuelle qui s'est installée entre le Syndicat et M. Charlebois. [ 43 ] Certaines de ces sommes peuvent être garanties par une hypothèque légale, toutefois, elles ne sont que les accessoires des sommes réclamées plus-haut et le Tribunal conclut que ces frais n'auraient pas été engagés si le Syndicat avait encaissé les chèques émis sous protêt. Conclusion [ 44 ] En résumé, M.

Charlebois a démontré que le recours à une hypothèque légale n'était pas justifié pour certaines sommes et a été démesuré pour d'autres. [ 45 ] Par conséquent, le Tribunal conclut que le Syndicat a contrevenu ses devoirs de gestionnaire prudent, diligent, honnête et loyal et M. Charlebois devra donc être indemnisé. [ 46 ] Quant aux dommages, le Tribunal souligne, d'entrée de jeu, qu'il n'y a aucune preuve démontrant une atteinte à la réputation de

M. Charlebois. [ 47 ] Toutefois, il a dû débourser la somme de 1 980,04 $ afin d'obtenir la radiation d'une hypothèque légale qui n'avait pas sa raison d'être et cette somme devra lui être remboursée. [ 48 ] Quant à la réclamation pour troubles et inconvénients, l'ensemble de la preuve démontre que toute la situation a causé à M. Charlebois beaucoup de stress et de tracas. [ 49 ] En pareille situation, le Tribunal peut, en regard de la preuve présentée, arbitrer une somme qu'il considère raisonnable dans les circonstances. [ 50 ] En l'espèce, le Tribunal considère qu'une somme de 500 $ est raisonnable et c'est ce qui lui sera accordé. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la requête de Florian Charlebois; CONDAMNE Le Syndicat de la copropriété Les Victoriennes du Golf, Phase 2 à payer à Florian Charlebois la somme de 2 480,04 $ plus les intérêts au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 21 juin 2011 ainsi que les frais judiciaires de 163 $. __________________________________ MARC-NICOLAS FOUCAULT, J.C.Q. Date d’audience : 21 mars 2013