2023 QCCQ 7955, 2023 QCCQ 7955

Mourre c. Syndicat des copropriétaires Habitations 4665 à 4671 Rivard 2023 QCCQ 7955 COUR DU QUÉBEC Division des petites créances CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N o : 500-32-714208-214 DATE : 1 er novembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MÉLANIE DUGRÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARJORIE MOURRE Demanderesse c. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES HABITATIONS 4665 À 4671 RIVARD Défenderesse et LA PERSONNELLE ASSURANCE GÉNÉRALES INC.

Intervenante volontaire ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le 7 avril 2019, Marjorie Mourre débourse 417,94 $ pour faire déboucher la toilette de l’unité dont elle est copropriétaire dans un immeuble de la rue Rivard. [ 2 ] Elle réclame le remboursement de cette facture au Syndicat des copropriétaires Habitations 4665 à 4671 Rivard ( Syndicat ) au motif que des roches obstruaient une

partie du tuyau située dans une

partie commune de l’immeuble. [ 3 ] Mme Mourre réclame également 2 264 $ en dommages moraux pour les délais du Syndicat à répondre à ses demandes, les inconvénients et la perte de temps. [ 4 ] Le Syndicat soutient que le sinistre est survenu dans une

partie privative de l’immeuble et qu’il est le résultat d’une utilisation inadéquate de la toilette par les locataires de Mme Mourre. [ 5 ] Le Syndicat se porte demandeur reconventionnel et réclame le remboursement des honoraires d’un plombier, des frais de copropriété impayés, ainsi que des dommages moraux et punitifs. QUESTIONS EN LITIGE [ 6 ]

a) L’obstruction de la toilette de l’unité de Mme Mourre résulte-t-elle de la présence de roches situées dans une

partie commune de la tuyauterie?

b) Mme Mourre est-elle en défaut de payer des sommes dues au Syndicat? ANALYSE ET DÉCISION [ 7 ] Le Tribunal rappelle que le fardeau incombe à la

partie qui réclame de prouver ses prétentions selon la règle de la prépondérance [1] . Cette règle prévoit qu’un fait sera considéré prouvé si le Tribunal est convaincu que son existence est plus probable que son inexistence [2] . [ 8 ] Lorsque la preuve offerte n’est pas suffisamment convaincante ou si la preuve est contradictoire et qu’il est impossible pour le juge de cerner la vérité, celui sur qui reposait le fardeau perdra [3] .

a) L’obstruction de la toilette de l’unité de Mme Mourre résulte-t-elle de la présence de roches situées dans une

partie commune de la tuyauterie ? [ 9 ] Le 7 avril 2019, Mme Mourre est avisée par sa locataire que la toilette de son unité est obstruée. [ 10 ] Mme Mourre fait appel à la compagnie Drain-Clair qui procède au débouchage de la toilette, au coût de 417,94 $ [4] . [ 11 ] Sur la facture, Drain-Clair indique : […] Nous remarquons la présence de roches entre le clapet anti-retour et le bouchon de nettoyage qui n’est pas accessible et se trouve à

[plus ou moins] 20’ dans [un] garde-robe. L’égout est à 45’. La ligne a été débouchée temporairement. Il y a possiblement un bris entre le clapet anti-retour et le bouchon de nettoyage.

Nous recommandons de rendre le clapet et le bouchon de nettoyage [accessible] pour permettre un nettoyage avec la pression. [ 12 ] Il importe de noter que Drain-Clair n’est pas une entreprise spécialisée en plomberie [5] , ce qui est d’ailleurs admis par Mme Mourre. [ 13 ] En réponse aux plaintes de Mme Mourre et aux commentaires de Drain-Clair suspectant un bris, le Syndicat retient les services d’une entreprise spécialisée en plomberie, iPlomberie.ca, qui, le 30 août 2019, procède à une inspection [6] . [ 14 ] IPlomberie.ca conclut que le tuyau est en très bon état, autant du côté de la toilette que du côté de la Ville, et qu’il y a absence de roche ou de racine.

Le clapet anti-retour est néanmoins remplacé à

titre préventif et le Syndicat débourse 944,54 $ pour les travaux. [ 15 ] À la lumière des conclusions de iPlomberie.ca, le Syndicat estime que l’obstruction de la toilette dans l’unité de Mme Mourre est survenue dans une

partie privative et a été causée par un usage inadéquat. [ 16 ] En conséquence, le Syndicat refuse de rembourser Mme Mourre pour la facture de Drain-Clair de 417,94 $. [ 17 ] Le 23 novembre 2019, une assemblée générale des membres du Syndicat a lieu.

Mme Mourre admet y avoir été convoquée, mais avoir décidé de ne pas y participer. [ 18 ] Lors de cette assemblée, le Syndicat détermine, à l’issue d’un vote, que la facture de Drain-Clair ne sera pas remboursée à Mme Mourre. [ 19 ] Néanmoins, Mme Mourre estime avoir droit à ce remboursement et décide unilatéralement de déduire le montant de 417,94 $ de ses frais de copropriété. [ 20 ] Dans une lettre du 12 mai 2020 [7] , le Syndicat rappelle à Mme Mourre qu’elle aurait dû contester la décision du Syndicat dans un délai de 90 jours, et que ni la loi, ni la déclaration de copropriété ne lui permettent de retenir des sommes dues en frais de copropriété. [ 21 ] Par ailleurs, le Syndicat demande une nouvelle inspection de la tuyauterie, et le 16 octobre 2020, Réseau-Drain Inspection conclut, après avoir procédé à des tests de fumée, que le drain sanitaire de l’immeuble est dans un état fonctionnel et adéquat [8] . [ 22 ] Le Syndicat obtient finalement le paiement du montant de 417,94 $, après avoir inscrit une hypothèque légale le 26 juin 2020 [9] . [ 23 ] Néanmoins, Mme Mourre maintient qu’elle a droit au remboursement de la facture de Drain-Clair, d’où la présente réclamation. [ 24 ] Le Tribunal estime que la théorie de Mme Mourre, selon laquelle des roches situées dans la

partie commune de la tuyauterie seraient responsables de l’obstruction de la toilette de son unité, n’est pas supportée par la preuve. [ 25 ] Cette hypothèse est formulée exclusivement par Drain-Clair qui n’a pas d’expertise en plomberie. [ 26 ] En revanche, les rapports d’expertise soumis par le Syndicat et provenant de deux experts en plomberie distincts concluent que la tuyauterie est dans un état fonctionnel et adéquat. [ 27 ] D’ailleurs, Mme Mourre confirme que l’incident du 7 avril 2019 a été isolé et qu’aucun problème subséquent n’est survenu avec la toilette. [ 28 ] À la lumière de la preuve soumise, le Tribunal conclut donc que Mme Mourre ne s’est pas déchargée de son fardeau de prouver que l’obstruction de la toilette de son unité résulte de la présence de roches situées dans une

partie commune de la tuyauterie. En conséquence, elle n’a pas droit au remboursement de la facture pour le débouchage de la toilette et à des dommages moraux reliés aux délais et démarches encourus.

b) Mme Mourre est-elle en défaut de payer des sommes dues au Syndicat ? [ 29 ] Le Syndicat réclame le remboursement de la facture de iPlomberie.ca au montant de 944,54 $ [10] au motif que ces frais ont été encourus inutilement, puisque la tuyauterie s’est révélée être en bon état. [ 30 ] Le Tribunal estime qu’en engageant ces frais, le Syndicat a simplement rempli ses responsabilités et a donné suite à la recommandation de Drain-Clair de pousser l’investigation. [ 31 ] Le Tribunal conclut que cette dépense n’était pas futile ni provoquée par une demande abusive de Mme Mourre.

En conséquence, le Tribunal n’accorde pas le remboursement demandé. [ 32 ] Le Tribunal n’accorde pas non plus les frais pour les envois recommandés, ni ceux reliés à l’inscription de l’hypothèque légale. Le Syndicat a choisi ces moyens pour faire valoir ses droits, mais la loi prévoit que, sauf exceptions, la

partie qui a gain de cause a uniquement droit aux frais de justice [11] , soit le timbre judiciaire pour la contestation et la demande reconventionnelle. [ 33 ] Le Syndicat réclame également un montant de 693 $ en lien avec les coûts de réparations urgentes faites sur un escalier extérieur de l’immeuble.

[ 34 ] Mme Mourre admet être en défaut de payer ce montant, mais allègue ne pas avoir été consultée concernant cette dépense. [ 35 ] Cet argument n’est pas étayé par la preuve, puisque Mme Mourre fait

partie des destinataires du courriel du 29 juin 2021, annonçant l’assemblée du 5 juillet 2021, dont le but était justement de discuter des travaux à faire sur les escaliers de la façade. Ce courriel énumère de façon détaillée les diverses options offertes par les entrepreneurs sollicités [12] . [ 36 ] Mme Mourre ne peut donc prétendre ne pas avoir été consultée ou informée des travaux projetés. En conséquence, le Tribunal conclut que la réclamation de 693 $ est bien fondée. [ 37 ] Par ailleurs, le Syndicat réclame des frais de copropriété impayés de 564,48 $ pour 2022, et de 1 128,92 $ pour 2023. [ 38 ] M.

Savard explique que les frais de copropriété consistent en deux versements annuels de 1 693,40 $ chacun.

En 1999, il a été établi que les versements se feraient le 1 er octobre et le 1 er juin de chaque année [13] . [ 39 ] Mme Mourre a fait valoir au Syndicat que la déclaration de copropriété [14] permettrait d’acquitter les frais de façon mensuelle, et le Syndicat reconnaît avoir accepté ce mode de paiement. [ 40 ] Le Tribunal donne raison, en partie, à Mme Mourre sur ce point, puisque l’article 143 de la déclaration de copropriété prévoit que le copropriétaire doit payer sa cotisation au Syndicat sur une base mensuelle en remettant une série de 12 chèques postdatés couvrant le montant total de la cotisation. [ 41 ] Or, il appert que Mme Mourre n’effectue pas ses paiements sur une base mensuelle, mais plutôt de façon irrégulière et pour des montants laissés à sa discrétion. [ 42 ] Cette méthode de paiement est d’ailleurs admise par Mme Mourre et confirmée dans le procès-verbal de l’assemblée annuelle du Syndicat du 26 novembre 2022 [15] . [ 43 ] Lors de son témoignage, Mme Mourre affirme néanmoins être à jour dans ses paiements des frais de copropriété, malgré sa méthode de paiement aléatoire et discrétionnaire. [ 44 ] Mme Mourre soumet des relevés bancaires qui font état d’un montant total de 2 822,32 $ payé en 2022 et de 2 744,58 $ payé en 2023 [16] . [ 45 ] De son côté, le Syndicat soumet les relevés bancaires pour 2022 [17] et 2023 [18] , faisant état des paiements aléatoires effectués par Mme Mourre et confirmant les montants impayés et réclamés par le Syndicat, soit 564,48 $ en 2022 et 1 128,92 $ en 2023.

Le virement bancaire de Mme Mourre du 17 octobre 2023 [19] doit toutefois être soustrait de ce dernier montant, ce qui laisse une dette de 282,22 $ pour 2023. [ 46 ] Les relevés bancaires soumis par Mme Mourre [20] contredisent donc son affirmation que les paiements des frais de copropriété sont à jour et confirment que certains montants demeurent impayés pour les années 2022 et 2023. [ 47 ] En conséquence, le Tribunal conclut que la réclamation du Syndicat pour les frais de copropriété impayés est partiellement bien fondée. [ 48 ] Le Syndicat réclame également une pénalité de 10 % pour le retard dans le paiement des frais de copropriété. [ 49 ] Cette pénalité est prévue aux termes d’une décision prise par le Syndicat lors de l’assemblée générale annuelle du 3 décembre 2016, à laquelle Mme Mourre participait [21] . [ 50 ] Cette pénalité est donc de 56,45 $ pour 2022, et de 28,22 $ pour 2023. [ 51 ] Enfin, le Syndicat réclame 750 $ pour perte de temps, des dommages moraux de 1 000 $, ainsi que des dommages punitifs de 2 000 $. [ 52 ] Le Tribunal constate que, depuis l’épisode relié à l’obstruction de la toilette de l’unité de Mme Mourre, les relations entre les parties se sont envenimées et semblent malheureusement s’être sclérosées. [ 53 ] Mme Mourre multiplie les courriels et adresse des commentaires de toutes sortes aux autres copropriétaires.

Elle reconnaît que son comportement est inapproprié, mais elle estime être mise à l’écart des décisions qui sont prises unilatéralement par les autres membres du Syndicat. [ 54 ] Cet argument n’est pas supporté par la preuve.

Les nombreux documents soumis par le Syndicat confirment que Mme Mourre est tenue informée des travaux à venir, des visites d’entrepreneurs et des soumissions obtenues. [ 55 ] Néanmoins, le Tribunal estime que la situation actuelle ne donne pas ouverture à l’octroi de dommages moraux ou punitifs, puisque les témoignages des parties, ainsi que celui d’une autre copropriétaire, Mme Malika Hallouche, révèlent une responsabilité partagée quant à la détérioration des relations entre les parties et à l’animosité qui existe entre elles. [ 56 ] En ce qui concerne la perte de temps de M.

Savard et son absence du travail, la jurisprudence a établi que la perte salariale n’est pas compensable, puisque toute demande en justice entraîne des déboursés et une perte de temps qui ne peuvent être légalement condamnés [22] . [ 57 ] Enfin, la mauvaise foi de Mme Mourre ou encore son intention de nuire au Syndicat et aux autres copropriétaires n’ont pas été prouvées.

[ 58 ] Pour ces motifs, le Tribunal n’accorde pas les montants réclamés pour la perte de temps et les dommages moraux et punitifs. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande de Marjorie Mourre; ACCUEILLE en

partie la demande reconventionnelle du Syndicat des copropriétaires Habitations 4665 à 4671 Rivard; CONDAMNE Marjorie Mourre à payer au Syndicat des copropriétaires Habitations 4665 à 4671 Rivard 1 624,37 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. depuis la date du jugement; CONDAMNE Marjorie Mourre à payer au Syndicat des copropriétaires Habitations 4665 à 4671 Rivard les frais de justice de 429 $ pour la contestation et la demande reconventionnelle. __________________________________ MÉLANIE DUGRÉ, J.C.Q. Date d’audience : 16 octobre 2023