2012 QCCQ 7753, 2012 QCCQ 7753

Loiselle c. Émard 2012 QCCQ 7753 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT D’ ABITIBI LOCALITÉ DE LA SARRE « Chambre civile » N° : 620-32-000909-117 DATE : 4 septembre 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-PIERRE GERVAIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARTIN LOISELLE ET ERIKA LIZBETH AVILA VAZQUEZ Demandeurs et défendeurs reconventionnels c.

LORRAINE ÉMARD Défenderesse et demanderesse reconventionnelle et CORPORATION DE DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE DE VILLEBOIS - VAL PARADIS BEAUCANTON Appelée en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs poursuivent la défenderesse, alléguant qu’elle leur a causé un dommage en les évinçant du logement qu’ils habitaient dans un immeuble lui appartenant. [ 2 ] En réplique, celle-ci appelle en garantie la Corporation de développement économique de Villebois – Val Paradis Beaucanton (CDEVVB) au motif que c’est à cette dernière qu’elle a loué ledit logement.

Par surcroît, Mme Émard se porte demanderesse reconventionnelle, réclamant conjointement des demandeurs une somme de 10 000 $, car elle estime que ceux-ci, par l’introduction de leur réclamation, se livrent à de la diffamation et portent atteinte à sa réputation. [ 3 ] D’ailleurs, elle-même soulève l’absence de juridiction de la Division des petites créances, vu le montant de son propre recours.

Sur ce point, le Tribunal lui donne raison deux fois plutôt qu’une, puisque tant le montant qu’elle réclame que la nature de sa demande échappent à la juridiction de cette division. [ 4 ] Ainsi, le Tribunal a indiqué à la défenderesse que, si elle désirait poursuivre sa démarche judiciaire, elle devait porter sa réclamation devant l’instance appropriée. [ 5 ] Donc, tel que mentionné plus avant, le Tribunal décline juridiction quant à la demande reconventionnelle. [ 6 ] Il demeure pour autant une autre question touchant à la juridiction de cette Cour qui doit préalablement être tranchée avant de compléter l’audition. [ 7 ] En effet, il a été mentionné aux parties que le Tribunal allait entendre la preuve de tous les faits pertinents au litige, lui permettant de cette manière d’avoir une vision complète de celui-ci. [ 8 ] S’il devait s’avérer qu’il y a absence de juridiction, un jugement sera alors rendu en ce sens.

Dans le cas contraire, le Tribunal statuera dans un premier temps sur la question de savoir s’il y a responsabilité ou non de la défenderesse.

Advenant encore ici une réponse positive à celle-ci, les parties seront convoquées à une nouvelle audience où il ne restera qu’à aborder le montant des dommages que les demandeurs allèguent avoir subis. [ 9 ] Revenant donc sur la première question, il y a lieu d’abord de décider, étant donné la nature de la demande principale, si celle- ci peut être tranchée par la présente instance ou si au contraire le sujet relève exclusivement de la Régie du logement. [ 10 ] Afin de disposer de ce point, il est utile de revoir en détail les faits qui furent établis à l’audience. [ 11 ] À la fin de l’été 2009, le demandeur Martin Loiselle est embauché par l’appelée en garantie à

titre d’agent de développement rural. [ 12 ] Son nouvel employeur se charge alors de trouver un logement pour lui et sa conjointe.

[ 13 ] La défenderesse et son époux, ce dernier étant depuis décédé, sont à l’époque propriétaires d’un duplex et offrent de louer un des appartements s’y trouvant. [ 14 ] Cependant, les locateurs alors ne désirent pas conclure un bail avec un particulier et exigent que ce soit l’organisme de développement économique qui soit

partie à celui-ci. [ 15 ] Conséquemment, à compter du 1 er septembre 2009, les demandeurs habitent les lieux et paient un loyer à CDEVVB qui elle- même le repaie aux propriétaires. [ 16 ] Les occupants du logement versent par contre directement à la défenderesse et son époux les frais pour le service de télévision câblée. [ 17 ] Bien que dans son plaidoyer écrit Mme Émard semble vouloir dire le contraire, il est clair que non seulement elle et son conjoint savaient qui occupaient leur logement, mais ils ont consenti qu’il en soit ainsi, malgré la désignation des parties figurant au bail. [ 18 ] En effet, plusieurs éléments viennent appuyer ceci, notamment l’autorisation que les locateurs ont donnée sans intermédiaire aux demandeurs de faire certains travaux mineurs ainsi que le fait qu’ils se voient et se côtoient régulièrement, habitant dans le même milieu. [ 19 ] L’année suivante, ledit contrat de location est renouvelé cette fois par Mme Émard seule, vu le décès de son époux. [ 20 ] Les conditions demeurent sensiblement les mêmes, sauf quant à une hausse du loyer. [ 21 ] Encore ici, la locataire est CDEVVB et aucune mention n’est faite des occupants réels des lieux. [ 22 ] À l’été 2011, la défenderesse, qui désire vendre son immeuble depuis déjà un certain temps, réussit à intéresser un acheteur qui pose cependant l’exigence que celui-ci soit vide avant qu’il en prenne possession. [ 23 ] La preuve prépondérante suggère que la défenderesse a décidé d’avoir recours à divers moyens pour parvenir à libérer son logement. [ 24 ] Elle entreprend alors dans un premier temps de réclamer de la locataire différentes sommes d’argent représentant des dépenses additionnelles qu’elle, selon ses prétentions, doit supporter, résultat de l’occupation des lieux par les demandeurs. [ 25 ] Ladite lettre datée du 5 août 2011 indique également qu’à son avis ces dernières personnes « habitent le logement illégalement depuis deux ans », pour reprendre les termes qu’elle emploie. [ 26 ] Toujours à cette date, elle expédie à la même destinataire une autre lettre prétendant que le bail est nul, que M.

Loiselle y demeure sans droits depuis deux ans et exige son évacuation au plus tard le 12 août suivant. [ 27 ] Elle menace même d’avoir recours aux policiers, si à cette date les lieux ne sont pas libérés. [ 28 ] Le 11 du même mois, son avocat fait parvenir par huissier aux demandeurs une correspondance alléguant de nouveau que l’occupation du logement est faite de façon illégale et exigeant le départ des occupants au plus tard le 14 août suivant. [ 29 ] La lettre s’assortit de la menace d’entreprendre des procédures judiciaires et de réclamer notamment une forte somme d’argent à

titre de dommages. [ 30 ] N’admettant pas d’aucune façon être fautifs, mais voulant plutôt éviter de se retrouver au cœur d’un débat juridique, les demandeurs quittent prestement les lieux et s’en vont demeurer dans une roulotte de voyage qu’ont mis à leur disposition des amis proches. [ 31 ] Estimant que l’attitude de la défenderesse est injustifiée, ils réclament d’elle qu’elle les dédommage pour ce qu’ils considèrent être une éviction intempestive. [ 32 ] La première question, telle que mentionnée plus avant, est donc de décider si cette réclamation relève du présent Tribunal ou est plutôt du ressort de la Régie du logement. [ 33 ] Pour y parvenir, la démarche impose qu’on détermine avec précision quel est le statut réel des parties l’une en regard de l’autre. [ 34 ] Par la suite, il doit être décidé quelle est la nature exacte du litige les opposant. [ 35 ] Et enfin, ceci étant fait, les réponses données aux deux questions précédentes impliquent-elles que le débat se situe à l’intérieur de la juridiction exclusive de la Régie du logement ou non? [ 36 ] Tel que mentionné plus avant, on sait que les demandeurs ne sont pas à proprement parler parties au bail de location, puisqu’il a été conclu entre la

partie défenderesse et CDEVVB. [ 37 ] Pour autant, toutes les parties ont su à tout moment que les demandeurs seraient les occupants des lieux; le bail ayant été conclu ainsi strictement pour suivre la volonté du locateur. [ 38 ] À première vue, la situation peut donc être assimilée à une seule sous-location, telle que le prévoient les articles 1870 et 1871 du Code civil du Québec . De la sous-location du bien et de la cession du bail

1870. Le locataire peut sous-louer tout ou

partie du bien loué ou céder le bail. Il est alors tenu d'aviser le locateur de son intention, de lui indiquer le nom et l'adresse de la personne à qui il entend sous-louer le bien ou céder le bail et d'obtenir le consentement du locateur à la sous-location ou à la cession. 1991, c. 64, a. 1870. 1871. Le locateur ne peut refuser de consentir à la sous-location du bien ou à la cession du bail sans un motif sérieux.

Lorsqu'il refuse, le locateur est tenu d'indiquer au locataire, dans les 15 jours de la réception de l'avis, les motifs de son refus; s'il omet de le faire, il est réputé avoir consenti. 1991, c. 64, a. 1871. [1] [ 39 ] Bien que ces dispositions prévoient que le locateur doit être avisé de sa sous-location, il ne fait aucun doute dans l’esprit du Tribunal que celui-ci connaissait parfaitement la situation. [ 40 ] Cette dernière est cependant plus complexe en ce qu’il est clair que la corporation de développement n’a jamais eu comme intention d’occuper le logement en question; son objectif ayant toujours été connu. [ 41 ] En somme, elle ne contractait pas pour elle-même, mais plutôt pour des tiers, soit les occupants éventuels du logement. [ 42 ] Ceci amène le Tribunal à penser que nous sommes en présence d’une stipulation pour autrui, conformément aux articles 1444 et suivants du Code civil du Québec . [2] [ 43 ] Cette conclusion a comme premier résultat que, même s’ils n’ont pas apposé leur signature sur le bail et ses renouvellements, Erika Lizbeth Avila Vasquez et Martin Loiselle sont bel et bien parties à ce contrat et peuvent conséquemment exercer tout recours découlant de celui-ci. [ 44 ] Par conséquent, bien que la réclamation puisse s’asseoir sur les agissements de nature délictuelle de la défenderesse lorsqu’elle les a évincés du logement, il semble qu’il faille préférer le manquement contractuel, celle-ci ayant plutôt manqué aux obligations lui incombant résultant du bail et de son renouvellement. [ 45 ] Dans les circonstances, il y a donc lieu de tenir compte de l’

article 28 (1

o) de la

Loi sur la Régie du logement [3] qui énonce ce qui suit : 28.

La Régie connaît en première instance, à l'exclusion de tout tribunal, de toute demande: 1° relative au bail d'un logement lorsque la somme demandée ou la valeur de la chose réclamée ou de l'intérêt du demandeur dans l'objet de la demande ne dépasse pas le montant de la compétence de la Cour du Québec; (…) 1979, c. 48, a. 28; 1987, c. 63, a. 11; 1987, c. 77, a. 1; 1988, c. 21, a. 66; 1999, c. 40, a. 247 . [ 46 ] L’éviction fautive des occupants d’un logement dictée par la mauvaise foi d’un propriétaire étant en fait la non-exécution d’une obligation résultant du bail, l’affaire échappe donc à la juridiction de la Division des petites créances de la Cour du Québec et doit être instruite par la Régie du logement, cette dernière jouissant d’une compétence exclusive à ce niveau. [ 47 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 48 ] DÉCLINE JURIDICTION tant à l’égard de la demande principale que de la demande reconventionnelle. [ 49 ] CHAQUE

PARTIE PAYANT SES FRAIS. __________________________________ JEAN-PIERRE GERVAIS, J.C.Q. Date d’audience : 1 er mai 2012